Fachbeiträge & Kommentare zu Wohnungseigentumsrecht

Rz. 103 Die Hauptversammlung ist die Versammlung der Aktionäre; diese üben nach § 118 Abs. 1 S. 1 AktG ihre Rechte in Angelegenheiten der Gesellschaft grundsätzlich, also soweit das Gesetz nichts anderes bestimmt, in der Hauptversammlung aus. Unter den Voraussetzungen des § 118 Abs. 1 S. 2 AktG und einer darauf beruhenden Satzungsbestimmung können die Aktionäre auch online a...mehr

Rz. 135 Neben den Grundstücken sind Gegenstände des Immobiliarzwangsvollstreckungsrechts auch die Wohnungseigentumsrechte sowie grundstücksgleiche Rechte wie Erbbaurecht, Wohnungserbbau- und Teilerbbaurechte, Bergwerkseigentum, Jagd- und Fischereirechte (vgl. Art. 69 EGBGB) sowie Schiffe und Schiffsbauwerke, die im Schiffs- bzw. Schiffsbauregister eingetragen sind, und ferne...mehr

Rz. 735 Aufgrund des Bestrebens des Gesetzgebers, dem "großen Familiengericht"[1051] weitgehend alle Verfahren zuzuordnen, welche im weitesten Sinne familienrechtliche Rechtsverhältnisse betreffen, wurde in § 266 FamFG ein Auffangtatbestand für alle von den §§ 111 ff. FamFG noch nicht erfassten Verfahren geschaffen. Hieraus folgt umgekehrt aber, dass solche Verfahren, welche...mehr

Rz. 15 Sonderregelungen zur Bestimmung der wirtschaftlichen Einheit enthalten die Ausführungen in R B 181.2 Abs. 3 bis 5 ErbStR: Sind bei einem Wohnungseigentum mehrere Wohnungen mit nur einem Miteigentumsanteil verbunden, sind sie grundsätzlich zu einer wirtschaftlichen Einheit zusammenzufassen. Liegen z. B. die Wohnungen in demselben Haus unmittelbar übereinander oder neben...mehr

Problemüberblick Im Fall geht es um die Frage, was gilt, wenn die Verwaltung ein vereinbartes Stimmrechtsprinzip missachtet. Die Stimmrechtsprinzipien § 25 Abs. 2 Satz 1 WEG ordnet als gesetzliches Stimmrechtsprinzip das Kopfstimmrecht an. Nach diesem Stimmrechtsprinzip besitzt jeder Wohnungseigentümer ohne Rücksicht auf die Größe seines Miteigentumsanteils oder die Anzahl der ...mehr

Rn 89 Vermieter von SonderE (›Eigentumswohnung‹) ist grds der jeweilige Eigentümer. Wird hingegen gemE (§ 1 V WEG) vermietet (§ 16 WEG Rn 5), darf nach §§ 18 I, 9a II Fall 1 WEG nur die GdW als Vermieter auftreten (s.a. BGH NZM 13, 195 [BGH 30.11.2012 - V ZR 234/11] Rz 14). Ist künftiges gemE bereits vor Entstehung der GdW durch die Mit- oder den Alleineigentümer vermietet w...mehr

1. Überblick. Rn 15 Stehen einem WEigtümer mehrere Wohnungseigentumsrechte zu, kann er diese analog § 890 II BGB miteinander vereinigen (BGH ZMR 14, 297 = NJW 14, 1002 Rz 12). Durch die Vereinigung entsteht – handelt es sich nicht nur um eine bauliche Vereinigung – ein einheitlicher, vereinigter Miteigentumsanteil, verbunden mit dem SonderE an den vereinigten Wohnungen (BGH D...mehr

1. Überblick. Rn 11 Ein Wohnungseigentumsrecht kann analog § 8 durch Erklärung ggü dem GBA (München ZWE 18, 442 Rz 19) in 2 oder mehrere Wohnungseigentumsrechte unterteilt werden (BGH ZMR 15, 390 Rz 6; ZMR 12, 639 Rz 8; grundlegend NJW 68, 499). Die Unterteilung ist nicht Abspaltung einer ›Restwohnung‹, sondern Neuaufteilung (München RNotZ 11, 491). 2. Anforderungen. Rn 12 Die ...mehr

Rn 11 Ein Wohnungseigentumsrecht kann analog § 8 durch Erklärung ggü dem GBA (München ZWE 18, 442 Rz 19) in 2 oder mehrere Wohnungseigentumsrechte unterteilt werden (BGH ZMR 15, 390 Rz 6; ZMR 12, 639 Rz 8; grundlegend NJW 68, 499). Die Unterteilung ist nicht Abspaltung einer ›Restwohnung‹, sondern Neuaufteilung (München RNotZ 11, 491).mehr

Rn 16 Es bedarf für die sachenrechtlichen Akte grds nicht der Mitwirkung der anderen WEigtümer (BGH ZMR 01, 289, 291) oder dinglich Berechtigter (Hamm DNotZ 03, 355); etwas anderes kann vereinbart werden. Im Einzelfall bedarf die Vereinigung nach einer Erhaltungssatzung iSv § 172 I 1 BauGB einer Genehmigung (OVG Berlin-Brandenbg ZfIR 18, 423). Das durch die Vereinigung entst...mehr

Rn 13 Der Unterteiler kann nach §§ 13, 19 GBO grds unter Einreichung eines Unterteilungsplans und von Abgeschlossenheitsbescheinigungen (München RNotZ 11, 491) für die neuen Wohnungseigentumsrechte allein beantragen und bewilligen, dass das Wohnungsgrundbuchblatt für das bisherige Wohnungseigentumsrecht geschlossen (§ 7 I 3) und für die durch Unterteilung entstandenen neuen ...mehr

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Rn 4 Ein SonderE steht mehreren gemeinschaftlich zu, wenn es mehr als einer natürlichen oder juristischen Person dinglich zugeordnet ist. Die Mitberechtigten müssen sich für die Ausübung des Stimmrechtes verständigen, §§ 745, 2038 I, II, 1421 BGB. Gelingt das nicht, bleibt die Stimme unberücksichtigt (Ddorf ZMR 04, 53). Eine Aufspaltung des Stimmrechtes in der Weise, dass di...mehr

Rn 3 Sind Teilungsvertrag/Teilungserklärung insgesamt mangelhaft, war zB der Aufteiler geschäftsunfähig, ist die sachenrechtliche Begründung fehlgeschlagen (BGH NJW 90, 447 [BGH 03.11.1989 - V ZR 143/87]). Wird die Teilung indes im Grundbuch eingetragen, wird der Gründungsakt in dem Augenblick geheilt, in dem ein Dritter gutgläubig eines der gebildeten Wohnungseigentumsrecht...mehr

Rn 17 Ein WEigtümer kann von einem seiner Wohnungseigentumsrechte einen Teil des Miteigentumsanteils und/oder einen Teil des SonderE abspalten und mit einem anderen, in seinem Eigentum stehenden Wohnungseigentumsrecht verbinden (München ZWE 09, 25). Hierzu bedarf er grds nicht der Mitwirkung anderer WEigtümer (München ZWE 09, 25), ggf aber der Zustimmung Dritter (Vor §§ 1–49...mehr

Rn 9 Wohnungs- ist Miteigentum am gemE, das untrennbar (§ 6 I) mit SonderE an einer Wohnung und/oder Räumen verbunden ist. Am Miteigentum hat jeder WEigtümer einen Anteil (Miteigentumsanteil). Die Miteigentumsanteile haben idR, aber nicht zwingend eine unterschiedliche Größe (§ 3 Rn 4). Das Recht an einem Wohnungseigentum ist ein Wohnungseigentumsrecht (§§ 9 I Nr 2, 11 III 1).mehr

Rn 21 Sollen Gesamtbelastungen inhaltlich geändert werden, müssen sämtliche Eigentümer mitwirken. Eine Kompetenz, bspw die Löschung einer Grunddienstbarkeit zu beschließen und den Verw zur Erteilung einer Löschungsbewilligung zu bevollmächtigen, besteht nicht (AG Charlottenburg ZWE 11, 103). Rn 22 Erlischt eine auf allen Wohnungseigentumsrechten gemeinsam ruhende Belastung, h...mehr

Rn 12 Die neuen Wohnungseigentumsrechte müssen jew wieder in sich abgeschlossen (§ 3 Rn 23) sein, was das GBA in eigener Verantwortung prüfen muss (München ZWE 18, 442 Rz 24, 25). Notw ist ferner, dass mit jedem Miteigentumsanteil wieder ein sondereigentumsfähiger (§ 5 Rn 11) Raum (§ 5 Rn 2) verbunden wird (BayObLG NJW-RR 95, 783) und die sachenrechtlichen Grenzen der Räume ...mehr

Rn 10 Herrschendes Grundstück können Nachbargrundstücke, andere Wohnungseigentumsrechte oder aber das aufgeteilte Grundstück selbst sein. Dienender Grundbesitz können andere Grundstücke (Stuttg ZWE 11, 410), andere Wohnungseigentumsrechte (BGH NJW-RR 19, 914 Rz 11) oder das aufgeteilte Grundstück sein (BGH NZM 19, 448 = NJW-RR 19, 914, Rz 27). Die Belastung des aufgeteilten ...mehr

Rn 15 Stehen einem WEigtümer mehrere Wohnungseigentumsrechte zu, kann er diese analog § 890 II BGB miteinander vereinigen (BGH ZMR 14, 297 = NJW 14, 1002 Rz 12). Durch die Vereinigung entsteht – handelt es sich nicht nur um eine bauliche Vereinigung – ein einheitlicher, vereinigter Miteigentumsanteil, verbunden mit dem SonderE an den vereinigten Wohnungen (BGH DNotZ 83, 487 ...mehr

Rn 6 Gesetzliches Stimmrechtsprinzip gem § 25 II 1 ist das Kopfstimmrecht: jeder WEigtümer besitzt ohne Rücksicht auf Größe und Wert seines Miteigentumsanteils oder die Anzahl der von ihm gehaltenen Wohnungs- oder Teileigentumsrechte eine Stimme (BGH ZMR 21, 402 Rz 16). Das Kopfstimmrecht entfällt nicht, wenn ein WEigtümer Miteigentümer eines anderen Wohnungseigentumsrechtes...mehr

Rn 22 Ein nichtiger Beschl bindet nicht, bedarf keiner Erklärung nach § 23 IV 2, kann aber für ungültig erklärt werden (BGH ZMR 19, 358 Rz 21; 17, 74 Rz 27). Die Nichtigkeit tritt von Anfang an ein, nicht erst durch Geltendmachung in einem gerichtlichen Verfahren; eine gerichtliche Entsch hat nur deklaratorische Bedeutung (BGH ZMR 19, 358 Rz 21; ZMR 12, 709 = NZM 12, 615 Rz ...mehr

Rn 18 Die WEigtümer können einem Einzelnen, idR dem Bauträger (BGH NJW 20, 610 Rz 29), aber auch einem WEigtümer, dessen Wohnungseigentumsrecht ein SNR zugewiesen ist, das Recht einräumen, Vereinbarungen zu ändern. Diese Vollmacht kann Teil der Gemeinschaftsordnung und verdinglicht sein (§ 8 Rn 7). Ist sie eine Klausel im Bauträgervertrag, ist sie nach §§ 307 I, 308 Nr 4 BGB...mehr

Rn 9 Eine sonstige Familiensache iSv § 266 I Nr 3 FamFG ›betrifft‹ das Wohnungseigentumsrecht, wenn es sich um eine Streitigkeit nach § 43 II handelt (BGH NZM 15, 863 Rz 21). Handelt es sich bloß um eine ›bedeutsame‹ Vorfrage, ändert das hingegen nichts daran, dass § 43 nicht erfüllt ist und es sich daher um keine WEG-Streitigkeit handelt (aA BGH NZM 15, 863 [BGH 16.09.2015 ...mehr

Rn 11 Nach dem auch im Wohnungseigentumsrecht geltenden Grundsatz der Wirtschaftlichkeit (BGH NJW 20, 988 [BGH 05.07.2019 - V ZR 278/17] Rz 30; 19, 3780 Rz 10) darf die GdW grds nur solche Kosten vertraglich festlegen, die bei gewissenhafter Abwägung aller Umstände und bei ordentlicher Geschäftsführung gerechtfertigt sind. Maßgebend ist der Standpunkt eines vernünftigen WEig...mehr

Rn 10 In Streitigkeiten nach § 43 II ist nach § 72 II 1 GVG grds das für den Sitz des OLG zuständige LG gemeinsames Berufungs- und Beschwerdegericht für den Bezirk des OLG, in dem das AG seinen Sitz hat. Ob die in § 72 II GVG vorgesehene Zuständigkeitskonzentration eintritt, richtet sich allein danach, ob es sich um eine Streitigkeit iSv § 43 II handelt (BGH NZM 16, 168 Rz 1...mehr

Rn 13 Der Begriff ›Rechtsgeschäft‹ erfasst Geschäfte, bei denen (abstrakt) ein Sonderinteresse eines WEigtümers betroffen sein kann; § 25 IV Fall 1 ist aber auch auf geschäftsähnliche Handlungen und auch auf Realakte anzuwenden. Das Stimmverbot greift ferner, wenn das Geschäft zwar nicht mit dem Stimmberechtigten, aber mit einem ihm eng verbundenen Dritten geschlossen werden...mehr

Rn 14 Durch den bloßen Teilungsvertrag entstehen noch keine Wohnungseigentumsrechte (Vor §§ 1–49 Rn 9). Denn nach § 4 I ist neben dem Teilungsvertrag (= Einigung) eine Eintragung erforderlich (§ 4 Rn 2).mehr

Rn 47 Etwas anderes gilt ausnw, wenn kumulativ drei Bedingungen erfüllt sind: Es gibt nur acht oder weniger Wohnungseigentumsrechte (der anders lautende Gesetzeswortlaut ist erkennbar falsch). Einer der WEigtümer der WE-Anlage ist zum Verw bestellt. Weniger als ein Drittel der WEigtümer verlangt die Bestellung eines zertifizierten Verw.mehr

Rn 4 Veräußerung iSd § 12 ist rechtsgeschäftliche Übertragung eines Wohnungseigentums unter Lebenden im Gegensatz zur Enteignung, zum Eigentumsübergang kraft Gesetzes (Erbfall, Zuschlag in der Zwangsversteigerung) oder zur Erbteilsabtretung und zur Belastung des Wohnungseigentums (KG NZM 16, 731; Nürnbg ZMR 16, 55). Ob die Veräußerung entgeltlich oder unentgeltlich erfolgt, ...mehr

Rn 14 Teilt ein WEigtümer seinen Miteigentumsanteil ohne Zustimmung und veräußert den neu gewonnenen Anteil, führt das nicht zu einer Stimmrechtsmehrung (BGH ZMR 12, 639) – egal, welches Stimmrechtsprinzip (§ 25 Rn 7) gilt. Das ›geteilte‹ Stimmrecht ist nach gleich hohen Bruchteilen auszuüben (BGH ZMR 12, 639 = NJW 12, 2434 Rz 8).mehr

Rn 4 Ist ein Wohnungseigentum iSv § 2 (s § 2 Rn 1) selbständig belastet, ist für die Schließung des entspr Wohnungsgrundbuchs die Zustimmung Dritter (Vor §§ 1–49 Rn 20) erforderlich. Etwas anderes gilt, wenn alle Wohnungseigentumsrechte (Vor §§ 1–49 Rn 9) einheitlich betroffen sind oder das Grundstück als Ganzes belastet ist (Brandbg NotBZ 19, 43 [OLG Brandenburg 15.08.2018 ...mehr

Rn 3 Vereinigen sich sämtliche Wohnungseigentumsrechte in einer Person, kann diese die Schließung der Wohnungsgrundbücher beantragen; zwingend ist das nicht. Zwar gibt es dann keine Gemeinschaft mehr (Vor §§ 1–49 Rn 12). Nach § 9a I 2 geht aber die GdW nicht unter (was dauerhaft aber nicht vorstellbar ist).mehr

Rn 60 Die WEigtümer können ua folgende Umlageschlüssel bestimmen (s.a. § 556a BGB Rn 8 ff): Anzahl von Anschlüssen/Anlagen: Es kann die Anzahl von Anschlüssen, etwa Breitbandkabel, Kabelfernsehen, Telefonbuchsen, als Umlageschlüssel bestimmt werden. Entspr gilt für die Anzahl von Anlagen, zB von Rauchwarnmeldern (LG Dortmund ZWE 17, 138). Anzahl von Wohnungseigentumsrechten (E...mehr

Rn 10 Der wichtigste Anwendungsfall des § 921 ist die Nachbarwand; sie wird auch halbscheidige Giebelmauer oder Kommunmauer genannt. Darunter versteht man eine Mauer, die von einem Grundstückseigentümer (idR) zur Hälfte auf seinem und zur anderen Hälfte auf dem Nachbargrundstück errichtet wurde oder durch eine spätere Grundstücksteilung auf der neuen Grenze steht, wobei beid...mehr

Rn 1 § 10 trägt dem Nebeneinander von gemE und SonderE, Besonderheiten des gemeinsamen Gebrauchs einschließlich dessen Kosten etc Rechnung. Inhaber des gemE sind die WEigtümer in Bruchteilsgemeinschaft als Miteigentümer (Vor §§ 1–49 Rn 1), §§ 741 ff, 1008 ff BGB. Inhaber der jeweiligen Wohnungseigentumsrechte (Vor §§ 1–49 Rn 11) sind jew die WEigtümer. Es ist zwischen den WE...mehr

Rn 5 Ein isolierter Miteigentumsanteil entsteht nach hM faktisch, wenn das mit ihm verbundene SonderE nicht sondereigentumsfähig ist (BGHZ 130, 159, 168 = ZMR 95, 521; § 5 Rn 21 ff), ein Miteigentumsanteil mit einem nicht ausreichend bestimmten SonderE verbunden wird (BGHZ 130, 159, 168 = ZMR 95, 521; Elzer ZNotP 19, 286, 287), bei der tatsächlichen Bauausführung vom Aufteil...mehr

Rn 7 Damit alle WEigtümer die Kosten zu tragen haben, ist erforderlich, dass mehr als zwei Drittel der abgegebenen Stimmen ›Ja‹ lauten, wobei Stimmenthaltungen vorbehaltlich abweichender Regelung als Null-Stimmen zu werten sind. Die ›Ja‹-Stimmen müssen mindestens die Hälfte (aber nicht mehr) aller Miteigentumsanteile repräsentieren. Es gilt das Kopfprinzip. Im Einzelfall ist...mehr

Rn 18 Ein SNR muss wegen § 5 IV 1 – es geht um den Inhalt eines konkreten SonderE – dem jeweiligen Eigentümer eines Wohnungseigentumsrechtes der entspr WE-Anlage (BGH NZM 17, 607 [BGH 21.10.2016 - V ZR 78/16] Rz 26; 12, 464 Rz 8) bzw mehreren Rechten gemeinsam zugeordnet sein (BGH NJW 14, 1879 [BGH 20.02.2014 - V ZB 116/13] Rz 13; Ddorf RNotZ 10, 573). Einem bloßen Miteigent...mehr

(1) Kein Wohnungseigentümer kann die Aufhebung der Gemeinschaft verlangen. Dies gilt auch für eine Aufhebung aus wichtigem Grund. 3Eine abweichende Vereinbarung ist nur für den Fall zulässig, dass das Gebäude ganz oder teilweise zerstört wird und eine Verpflichtung zum Wiederaufbau nicht besteht. (2) Das Recht eines Pfändungsgläubigers (§ 751 des Bürgerlichen Gesetzbuchs) so...mehr

Rn 12 Zur Berechnung des für den einzelnen Mieter maßgeblichen Kaufpreises, wenn ein einheitlicher Kaufvertrag über mehrere Wohnungseigentumseinheiten zu einem Gesamtpreis abgeschlossen wurde, kommt eine Heranziehung der Regelung des § 467 in Betracht (Schilling/Meyer ZMR 94, 503 Ziff VII 2). Die Berechnung des anteiligen Kaufpreises erfolgt nach der Formel: Vorkaufspreis gl...mehr

(1) Die Wohnungsgrundbücher werden geschlossen: (2) Ist ein Wohnungseigentum selbstständig mit dem Recht eines Dritten belastet, so werden die allgemeinen Vorschriften, nach denen zur Aufhebung des S...mehr

Rn 23 Abgeschlossenheit bedeutet dauerhafte räumliche Abgrenzung und Abschließbarkeit von Wohnungen oder sonstigen Räumen. Sie soll gewährleisten, dass jede Wohnung abgegrenzt ist bzw sonstige Räume eindeutig abgegrenzt sind (BGH NJW 90, 1111, 1112). Streitigkeiten, wie sie unter der Geltung des früheren Stockwerkseigentums als Folge unklarer Verhältnisse entstanden sind (s....mehr

Rn 4 Die GdW kann sowohl außerhalb (BGH NZM 23, 373 Rz 9; ZMR 16, 476 Rz 21; München ZMR 16, 792) als auch innerhalb (Frankf IMR 15, 422; Hamm ZMR 11, 403; ZMR 10, 785; Celle ZMR 08, 210) der von ihr verwalteten WE-Anlage Immobiliarvermögen erwerben (außerhalb bieten sich va an: Park- oder Müllstandsflächen, aber auch Teileigentum). Ferner kann sie WEigtümerin einer anderen ...mehr

Rn 8 Die Größe des den jeweiligen Wohnungseigentumsrechten (Vor §§ 1–49 Rn 9) zwingend (§ 6 I) zugeordneten Miteigentumsanteils iSv § 47 GBO bestimmen die Vertragschließenden nach billigem Ermessen (BGH ZMR 86, 365; Ddorf ZMR 04, 613). Die Summe der Anteile kann ein Ganzes nicht übersteigen (KG ZMR 22, 908). Wie das Verhältnis zwischen SonderE und Miteigentumsanteil festgele...mehr

Rn 11 Ein SNR liegt vor, wenn einem WEigtümer eines oder mehrerer Wohnungseigentumsrechte durch eine Vereinbarung positiv ein über § 16 I 3 hinausgehendes Gebrauchs- und ggf Nutzungsrecht an Räumen, Flächen oder Teilen des gemE (BGH NJW 14, 1879 Rz 11) eingeräumt und zugleich der Mitgebrauch der anderen WEigtümer negativ beschränkt (= grds ausgeschlossen) wird (BGH ZMR 20, 7...mehr

Rn 18 Es gibt Rechte und Pflichten, in die man jedenfalls nicht durch einen Beschl inhaltlich eingreifen kann (in der Praxis als ›Kernbereich‹ verstanden, vgl BGH ZMR 24, 590 Rz 20; 20, 673 Rz 18; 18, 234 Rz 26; 18, 242 Rz 11); nach dem BGH soll dies sogar für Vereinbarungen gelten (BGH ZMR 18, 234 Rz 26; NJW 11, 679 Rz 8 = ZMR 11, 397), was nicht überzeugt, sowie ferner für...mehr

Rn 1 Wohnungs- und Teileigentum (zT als Oberbegriff ›Raumeigentum‹ genannt) werden in § 1 II, III jew legal definiert. Das Gesetz spricht in §§ 9 I Nr 2, 11 III 1 von Wohnungseigentumsrechten. Das WEG nutzt den Begriff ›Wohnungseigentum‹ neben § 1 II auch in umfassenderer Bedeutung – nämlich für Wohnungs- und Teileigentum – in § 2 (§ 2 Rn 2). Spricht das Gesetz vom WEigtümer...mehr

Rn 17 Die WEigtümer können eine Vereinbarung durch eine andere (BGH ZMR 18, 681 Rz 13), nicht aber durch einen Beschl ändern (BGH NZM 09, 866 Rz 7; BGHZ 145, 158 = ZMR 00, 771); etwas anderes gilt im Falle einer Öffnungsklausel (§ 23 Rn 1) und nach §§ 12 IV 1, 16 II 2. Der Beschl, der auf einer vereinbarten Öffnungsklausel beruht, muss für die Bindung eines Sondernachfolgers...mehr

Rn 7 Sofern nichts Abweichendes durch Vereinbarung bestimmt ist, ordnet § 11 III 1 – unter Beachtung von § 11 III 2 – für den Fall der Aufhebung der Gemeinschaft (Vor §§ 1–49 Rn 6) an, nach welchem Wert jeder WEigtümer am zu verteilenden gemE zu beteiligen ist: dem Wert der Wohnungseigentumsrechte (Vor §§ 1–49 Rn 9). Der Wert ist einvernehmlich, subsidiär durch sachverständi...mehr