Fachbeiträge & Kommentare zu Wohnungseigentumsrecht

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Rz. 4 Im Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander sind Verfügungen sowohl nur über den Miteigentumsanteil als auch nur über das Sondereigentum möglich, solange nicht isoliertes Sondereigentum oder isoliertes Miteigentum entsteht (Rdn 1). Rz. 5 Zulässig ist eine Verfügung nur über den Miteigentumsanteil, durch dessen Vergrößerung unter gleichzeitiger Verkleinerung eines...mehr

Rz. 10 Ist die Wohnungseigentümergemeinschaft aufgrund eines vereinbarten Anspruchs nach § 11 Abs. 1 S. 3 (siehe Rdn 5), eines Anspruchs aus § 242 (siehe Rdn 8) oder eines vertraglich begründeten Anspruchs (siehe Rdn 9) aufzuheben, bedarf es nach § 4 Abs. 1, 2 einer Einigung aller Wohnungseigentümer über die Aufhebung der Sondereigentumsrechte und der Eintragung der Rechtsän...mehr

Rz. 11 Nach rechtsgeschäftlicher Aufhebung aller oder einzelner Sondereigentumsrechte (§ 9 Abs. 1 Nr. 1 WEG) werden die Wohnungsgrundbücher von Amts wegen in der Form von § 1 WGV mit § 36 GBV geschlossen, soweit die Wohnungseigentumsrechte durch die Aufhebung erloschen sind (vgl. § 4 WEG Rdn 13). Auch wenn das Gesetz von einer Eintragung "von Amts wegen" spricht, müssen die ...mehr

Rz. 18 Zwischen beiden besteht eine unlösbare Einheit. Isolierte Miteigentumsanteile können z.B. nur unplanmäßig entstehen. Eine isolierte Auseinandersetzung allein des gemeinschaftlichen Eigentums scheidet aus. Die Höhe der im Grundbuch nach § 47 GBO eingetragenen Miteigentumsanteile und der relative Verkehrswert des jeweiligen Sondereigentums stimmen selten überein. Miteige...mehr

Rz. 17 Für das materielle Recht ordnet das WEMoG nur in §§ 47, 48 Abs. 1–4 WEG die Fortgeltung an. Das wurde von der ganz überwiegenden Auffassung nach allgemeinen Grundsätzen so verstanden, dass auch in Altprozessen mit Inkrafttreten des WEMoG neues Recht gilt.[12] Dies hätte insbesondere in den bisher zulässigen Klagen einzelner Wohnungseigentümer auf Unterlassung oder Bes...mehr

Rz. 333 Im alten Recht entsprach es gefestigter Rechtsprechung, dass in der Jahresabrechnung [787] die Rücklagenentwicklung darzustellen ist. Insoweit waren die tatsächlichen Zahlungen der Wohnungseigentümer auf die Rücklage und zusätzlich auch die geschuldeten Zahlungen anzugeben. Die Darstellung der Entwicklung der Rücklage in der Abrechnung sollte den Wohnungseigentümern e...mehr

Rz. 52 Diesen Grundsatz modifiziert § 23 Abs. 4 S. 1 WEG einschneidend für das Wohnungseigentumsrecht. Sofern ein Beschluss der Wohnungseigentümerversammlung nicht ausnahmsweise nichtig ist (vgl. gleich u. Rdn 55 ff.), entfaltet er selbst im Falle seiner Fehlerhaftigkeit sofort Wirkung innerhalb der GdWE. Er kann auch nicht implizit, etwa im Rahmen seiner Durchführung überpr...mehr

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Rz. 74 Ein besonders häufig auftretender Streitpunkt im Zusammenhang mit Maßnahmen zur Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums, aber auch mit der Nutzung des Sondereigentums ist die Frage des Trittschallschutzes. Eine Belästigung durch erhöhten Trittschall entsteht, wenn die gebotene Entkopplung des Oberbodens von den tragenden Wänden und Decken durchbrochen wird. Die Ent...mehr

Rz. 5 Eine besondere Nähe weisen Dauerwohn- und Dauernutzungsrecht naturgemäß zu Wohnungs- und Teileigentum auf, wie nicht zuletzt die Verweise in den §§ 31 ff. WEG auf die Bestimmungen zum Wohnungseigentum zeigen. Insbesondere kann oftmals auf die Regelungen zum Gebrauch des Sondereigentums zurückgegriffen werden. Die Hauptunterschiede liegen intern in der fehlenden korpora...mehr

Rz. 34 Durch die vertragliche Teilungserklärung wird jedem Miteigentümer (d.h. jedem Miteigentumsanteil) an bestimmten Räumen des Gebäudes Sondereigentum eingeräumt (zugeordnet) und damit in ihnen Alleineigentum in den Grenzen des Gesetzes verschafft. Da hierdurch das Miteigentum am Grundstück inhaltlich verändert ("beschränkt") wird, enthält der Vertrag eine Verfügung über ...mehr

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Rz. 3 Der Wortlaut des § 16 Abs. 1 S. 1 spricht von Früchten statt Nutzungen. Diese sind, wie in § 16 Abs. 1 S. 1 beschrieben (vgl. § 13 WEG Rdn 22), nur die "Früchte" i.S.d. § 99 BGB, und zwar sowohl die natürlichen als auch die rechtlichen Früchte. Die Einzelheiten können in der Gemeinschaftsordnung, Hausordnung oder durch einfachen Mehrheitsbeschluss gem. § 19 Abs. 1 Alt....mehr

Rz. 12 Die Vorschriften der §§ 555c und 555d BGB sind im Wohn- und Gewerberaummietrecht zwingend (§§ 555c Abs. 5, § 555d Abs. 7 BGB). Auf diese Vorschriften nimmt Nummer 2 Halbs. 2 nicht Bezug. Sie gelten deshalb für die wohnungseigentumsrechtlichen Duldungspflichten nicht. Daraus folgt aber nicht, dass die Wohnungseigentümer § 15 nach Belieben ändern könnten. Eine Veränderu...mehr

Rz. 10 Die aus Absatz 1 S. 2 folgende Freiheit der Wohnungseigentümer, ihr Verhältnis untereinander durch Vereinbarung zu regeln, besteht allerdings nicht schrankenlos; sie unterliegt folgenden Grenzen:mehr

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Rz. 60 Da die Gemeinschaft bei einem durch Eigentümerwechsel veranlassten Nutzerwechsel die Zwischenablesung veranlassen muss, hat sie auch die Kosten für eine Zwischenablesung und Zwischenabrechnung zu tragen. Für das Wohnungseigentumsrecht wird ganz überwiegend angenommen, es handele sich um allgemeine Verwaltungskosten, die nicht nach dem Verteilungsschlüssel der Heizkost...mehr

Rz. 414 Verletzt der Verwalter ein Recht oder Rechtsgut eines Wohnungseigentümers, haftet er diesem – wie auch jedem ­Dritten – aus unerlaubter Handlung. Rz. 415 Beispiel: Auf einer Versammlung kommt es zu einer Auseinandersetzung zwischen dem Verwalter und einem Wohnungseigentümer und der Verwalter schlägt und beleidigt den Wohnungseigentümer. Der Verwalter stört den Besitz d...mehr

Rz. 34 Auch Betriebskosten unterfallen den Kosten des gemeinschaftlichen Gebrauchs. Sind nach einer Teilungserklärung, die aus der Zeit vor der letzten großen WEG-Novellen 2007 und zuletzt 2020 stammt, nach einem bestimmten Umlageschlüssel "Betriebskosten" zu verteilen, so gilt dies für alle Kosten des gemeinschaftlichen Gebrauchs i.S.v. § 16 Abs. 2 einschließlich der Kosten...mehr

Rz. 13 Die Definition des Dauernutzungsrechtes in § 31 Abs. 2 WEG entspricht mit Ausnahme des Nutzungszwecks wörtlich derjenigen des Dauerwohnrechtes. Der Unterschied zwischen beiden besteht darin, dass ersteres zu Wohnzwecken, letzteres zu allen anderen Zwecken genutzt werden darf. Insoweit ergeben sich keine Unterschiede zur Abgrenzung von Wohnungs- und Teileigentum gemäß ...mehr

Rz. 86 Für die Beschlussfassung erforderlich ist die Mehrheit der abgegebenen Stimmen nach § 25 Abs. 1 WEG. Die abgegebenen Stimmen sind solche der Anwesenden bzw. an der Abstimmung Beteiligten, die auf "Ja" oder "Nein" lauten; Enthaltungen werden nicht mitgezählt. Die fehlende "Ja"-Stimme bei einem Kandidaten bzw. die Ja-Stimme für einen anderen Kandidaten, die keine Enthal...mehr

Rz. 46 Zu den privatrechtlichen Lasten gehören Grundschuld- und Hypothekenzinsen oder Renten. Soweit diese einzelne Wohnungseigentumsrechte betreffen, sind sie Sache des einzelnen Wohnungseigentümers und nicht der GdWE. Inwieweit Tilgungsbeträge, die sich auf Gesamtgrundpfandrechte beziehen, zu den Lasten gehören, ist streitig.[170] Eine willkürliche Abweichung von bestehend...mehr

Rz. 3 Nach § 3 Abs. 1 muss die vertragliche Teilungserklärung "jedem" Miteigentümer Sondereigentum einräumen (d.h. jeder Miteigentumsanteil muss mit Sondereigentum verbunden werden); rechtsgeschäftlich kann Wohnungseigentum nicht neben sondereigentumslosen (sog. isolierten) Miteigentumsanteilen begründet werden.[4] Die Einräumung von Sondereigentum scheitert daher, wenn der ...mehr

Rz. 9 Die Zustimmung dinglich Berechtigter am Wohnungseigentum zur Aufhebung des Sondereigentums ist nach Maßgabe von §§ 876, 877 BGB erforderlich; die Zustimmung kann gemäß Art. 120 EGBGB nach Maßgabe des Landesrechts[9] durch ein Unschädlichkeitszeugnis ersetzt werden. Mit Aufhebung ist zum einen die nach §§ 4, 9 Abs. 1 Nr. 1 WEG gemeint; in diesem Fall muss die Zustimmung...mehr

Rz. 1 Muster in Ihr Textverarbeitungsprogramm übernehmen Muster 4.1: Begründung durch vertragliche Teilungserklärung (§ 3 WEG) Verhandelt zu Frankfurt am Main, am 1.8.2024 Vor mir, dem unterzeichneten Notar Franz Maier im Bezirk des Oberlandesgerichts Frankfurt mit dem Amtssitz in Frankfurt am Main, erschienen heute:mehr

Rz. 20 Bis zur Anlegung der Wohnungsgrundbücher kann der teilende Grundstückseigentümer durch eine einseitige Erklärung gegenüber dem Grundbuchamt (für die Form gilt Rdn 4) die diesem gegenüber erklärte Teilung in allen oder einzelnen Punkten (Bildung von Miteigentumsanteilen, Gegenstand und Inhalt des Sondereigentums [z.B. Begründung oder Änderung von Sondernutzungsrechten]...mehr

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Rz. 161 Die Kostenumlage von Maßnahmen nach dem sog. Heizungsgesetz §§ 71l ff. GEG ist Sache der GdWE. Die Vorschriften der §§ 71l ff. GEG wirken sich unterschiedlich aus (zu den Maßnahmen zur Umsetzung s. § 20 WEG Rdn 45 ff.). Für Maßnahmen innerhalb des Sondereigentums trägt der Sondereigentümer seine Kosten selbst. Für die Frage der Kostentragung ist hier relevant, welche...mehr

Rz. 48 Für die Entlastung des Verwaltungsbeirats gelten dieselben Grundsätze wie für die Entlastung des Verwalters.[129] Der Verwaltungsbeirat hat zumindest kraft Gesetzes keinen Anspruch auf Entlastung.[130] Im Regelfall billigen die Wohnungseigentümer mit dem Beschluss über die Entlastung des Beirats dessen zurückliegende Amtsführung im jeweils genannten Zeitraum als dem G...mehr

Rz. 131 Eine vollständige Jahresabrechnung liegt nur vor, wenn sie die Einzelabrechnungen nebst Heizkosteneinzelabrechnung umfasst.[366] Die Jahresabrechnung muss eine Einzelaufteilung des Gesamtergebnisses auf die einzelnen Wohnungseigentümer enthalten mit Angabe der angewendeten Kostenverteilungsschlüssel. Gehören einem Wohnungseigentümer mehrere Einheiten, so ist für jede...mehr

Rz. 39 Der Kostenbegriff im Wohnungseigentumsgesetz ist differenziert zu betrachten. Kosten i.S.d. § 16 Abs. 2 S. 1 sind sämtliche Ausgaben, die der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer insbesondere bei der Verwaltung des gemeinschaftlichen Gebrauchs entstehen.[151] Das bedeutet, dass die Vorschrift sämtliche verteilungsrelevanten Kosten der Gemeinschaft erfasst.[152] Die Kos...mehr

Rz. 59 Wird der Zustimmungsanspruch nicht erfüllt, kann der Gläubiger/Veräußerer ihn gegen den Schuldner mit einer Leistungsklage geltend machen.[195] Die Klage auf Zustimmung zur Veräußerung des Wohnungseigentums ist nach Inkrafttreten des WEMoG auch dann gegen die GdWE zu richten, wenn eine Teilungserklärung aus dem Jahre 2001 die "Zustimmung der anderen Wohnungseigentümer...mehr

Rz. 71 Der Sonderumlagebeschluss kann angefochten werden. Beschließen die Eigentümer die Erhebung einer Sonderumlage aus Anlass eines Sanierungsbeschlusses kann alleine der Beschluss über die Erhebung der Sonderumlage angefochten werden, auch wenn bei Ungültigerklärung der Sanierungsbeschluss dann ohne Finanzierung bestandskräftig wird.[178] Dies kann insbesondere bei Baumaß...mehr

Rz. 25 Kann die Klage nicht binnen eines Monats zugestellt werden, gilt § 167 ZPO, welcher eine gesetzliche Fiktion des rechtzeitigen Zuganges normiert. Rz. 26 Bei der Anwendbarkeit des § 167 ZPO gelten auch im Wohnungseigentumsrecht keine Besonderheiten. Es genügt daher zur Fristwahrung, wenn die Klage nach ihrer Einreichung "demnächst" zugestellt wird. Rz. 27 Nach ständiger ...mehr

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Rz. 171 Der Kläger trägt die Darlegungs- und die Beweislast für die Umstände, welche zur Wahrung der in § 45 WEG normierten Fristen geführt haben.[129] Rz. 172 Der Kläger muss diejenigen Tatsachen, die für die Beurteilung formeller oder materieller Beschlussmängel von Bedeutung sind, darlegen und bei Bestreiten beweisen.[130] So trägt der Kläger etwa die Darlegungs- und Beweis...mehr

Rz. 56 (Gemeinschaftliche) Kosten der im gemeinschaftlichen Eigentum stehenden Anlagen wie beispielsweise Alarmanlagen, Anlagen im Wäscheraum, Brandmelder, Feuerlöscher Müllschlucker,[198] Blitzschutzanlagen und Schwimmbäder[199] sind umlagefähig nach § 16 Abs. 2 S. 1.[200] Rz. 57 Weiterhin zählen zu diesen Kosten der Ersatz der Aufwendungen für Notmaßnahmen i.S.d. § 18 Abs. ...mehr

Rz. 150 Zwangsläufig mit Modernisierungen verbundene Umstände reichen nach dem Willen des Gesetzgebers für sich allein nicht aus, sondern es müssen darüber hinausgehende Nachteile entstehen, die bei wertender Betrachtung und in Abwägung mit den erstrebten Vorteilen einem verständigen Wohnungseigentümer nicht zugemutet werden können.[499] Keine unbillige Beeinträchtigung begr...mehr

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Rz. 4 § 4 Abs. 2 S. 1 schreibt für die Einigung über die Einräumung von Sondereigentum die Form der Auflassung (§ 925 Abs. 1 BGB) vor. Sie muss daher bei gleichzeitiger Anwesenheit aller Beteiligten vor einer zuständigen Stelle (z.B. Notar, Prozessgericht bei gerichtlichem Vergleich) erklärt werden. Rz. 5 Nach § 4 Abs. 2 S. 2 kann die Einräumung von Sondereigentum nicht unter...mehr

Rz. 476 Die eigentliche Problematik der (Vermögens-)Zurechnungsproblematik zeigt sich vor allem im Hinblick auf die Frage nach einem tatbestandsausschließenden Einverständnis. Denn der Tatbestand der Untreue wird bereits dadurch ausgeschlossen, dass der Treugeber sein Einverständnis mit einer Vermögensschädigung erklärt. Dies gilt jedoch nur, wenn das Einverständnis vor der Ta...mehr

Rz. 592 Die in § 626 Abs. 2 BGB vorgesehene Kündigungsfrist von zwei Wochen ist für das Wohnungseigentumsrecht zu modifizieren.[435] Ihre Einhaltung erscheint schon aufgrund der regelmäßigen Einberufungsfrist von drei Wochen (§ 24 Abs. 4 S. 2 WEG) problematisch. Deshalb findet die Frist nur mit der Maßgabe Anwendung, dass die Kündigung innerhalb einer angemessen kurzen Zeit ...mehr

Rz. 56 Regelungen, gegen die ein Beschluss nicht verstoßen darf, finden sich zum einen im Wohnungseigentumsrecht selbst. So kann die Eigentümerversammlung die Bestellung des Verwalters nicht ausschließen oder ihn umgekehrt auf zehn Jahre bestellen, da dies gegen § 26 Abs. 5 WEG verstieße. Ebenso wenig können zwei verschiedene Eigentümergemeinschaften ein gemeinsames Verwaltu...mehr

Rz. 305 Die Gewährung der Wiedereinsetzung im Falle der fehlerhaften oder unvollständigen Rechtsbehelfsbelehrung setzt die Kausalität zwischen dem Belehrungsmangel und der Fristversäumung voraus, für die bei einer anwaltlich nicht vertretenen Partei eine tatsächliche Vermutung spricht, die mitunter aber auch bei anwaltlicher Vertretung vorliegen kann.[235] Rz. 306 Bei einer f...mehr

Rz. 7 Mit der Anlegung der Wohnungsgrundbücher (Teileigentumsgrundbücher) ist das bisherige Grundbuchblatt des Grundstücks zu schließen (Abs. 1 S. 3), wenn nicht weitere Grundstücke auf ihm eingetragen sind (§ 6 S. 2 WGV). Die Schließung erfolgt dadurch, dass ein Schließungsvermerk mit Angabe des Grundes auf der Vorderseite des Grundbuchs eingetragen wird und sämtliche Seite...mehr

Rz. 166 Haben sowohl der Voreigentümer als auch der Erwerber alle Vorschüsse ­vollständig eingezahlt, so stehen Ansprüche aufgrund der Anpassung der Vorschüsse nach hier vertretener ­Auffassung allein dem Erwerber zu. Dies entsprach der überwiegenden Auffassung zum alten Recht.[447] Da nach dem Gesetzeswortlaut nun eine Anpassung der Vorschüsse vorgenommen wird, ist die Rech...mehr

Rz. 149 Im Wohnungseigentumsrecht besteht das Bedürfnis nach der vorläufigen Suspendierung von Beschlüssen bereits deshalb, weil diese vom Verwalter auch dann zu vollziehen sind, wenn sie bereits angefochten worden sind (hierzu siehe § 27 WEG Rdn 95 ff.). Insofern kann zur Vermeidung nicht hinnehmbarer Nachteile ein Antrag auf Erlass einer einstweiligen Verfügung über die Au...mehr

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Rz. 67 Ob die Anfechtungs- und die Nichtigkeitsklage denselben Streitgegenstand haben, ist streitig.[40] Dabei gilt zunächst einmal auch hier der sog. zweigliedrigen Streitgegenstandsbegriff,[41] für den der Antrag (Rdn 71 ff.) und der diesem zugrunde liegende Lebenssachverhalt (Rdn 81 ff.) maßgeblich sind.[42] Rz. 68 Die Beantwortung der Frage, wann vom selben Streitgegensta...mehr