Fachbeiträge & Kommentare zu Wohnungseigentumsrecht

Rz. 16 Die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums obliegt den Wohnungseigentümern und dem Verwalter. Darüber hinaus kennt das WEG die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer als Rechtssubjekt (rechtsfähiger Verband), die ebenfalls bei der Verwaltung des Gemeinschaftseigentums tätig wird. Mit § 9b Abs. 1 zwingend vorgegeben ist, dass die GdWE durch den Verwalter oder – wenn er nic...mehr

Rz. 16 Gem. Abs. 3 wird der Erwerber bereits vor seinem Eigentumserwerb im Verhältnis zur Wohnungseigentümergemeinschaft und im Verhältnis zu den anderen Wohnungseigentümern so behandelt, als sei er bereits Eigentümer. Die aus der Gemeinschaft entspringenden Rechte und Pflichten bestehen also bereits vor dem Eigentumswechsel. Er ist also bereits zur Hausgeldzahlung verpflich...mehr

Rz. 11 Die Entstehung der Wohnungseigentümergemeinschaft mit der Anlage aller Wohnungsgrundbücher bedeutet im Verhältnis zum alten Recht, bei dem nach § 10 Abs. 7 Abs. 4 WEG a.F. vor dem Erwerb des Eigentums durch einen zweiten Eigentümer das WEG-Recht noch keine Anwendung fand, (regelmäßig) eine sachgerechte Vorverlagerung des Wohnungseigentumsrechts. Vor dem WEMoG hatte di...mehr

Rz. 62 Solange die erforderliche Zustimmung nicht erteilt ist, sind gemäß § 12 Abs. 3 S. 1 WEG sowohl ein bereits geschlossener schuldrechtliche Verpflichtungsvertrag (z.B. Kauf, Schenkung) als auch ein bereits geschlossener dinglicher Übereignungsvertrag gegenüber jedermann schwebend unwirksam.[204] Dieser Schwebezustand endet rückwirkend auf den Vertragsschluss mit dem Wir...mehr

Rz. 35 Eine Vereinbarung kann nur durch eine Vereinbarung, auch eine stillschweigende Vereinbarung (siehe Rdn 3), aller Wohnungseigentümer geändert werden,[79] sofern nicht das Gesetz oder die Gemeinschaftsordnung eine Änderung oder Aufhebung durch Mehrheitsbeschluss (ggf. mit qualifizierter Stimmenmehrheit) oder einseitige Erklärung eines Wohnungseigentümers (etwa des teile...mehr

Rz. 78 Vereinbarungen i.S.d. Absatzes 1 S. 2 wirken gegen den Sondernachfolger eines Wohnungseigentümers nur, wenn sie als Inhalt des Sondereigentums im Grundbuch eingetragen sind. Sondernachfolger ist der rechtsgeschäftliche Erwerber und der Ersteigerer in der Zwangsversteigerung. Gesamtrechtsnachfolger, z.B. Erben, sind auch ohne Grundbucheintragung an bestehende Vereinbar...mehr

Rz. 7 Nach § 4 Abs. 3 bedarf der schuldrechtliche Vertrag, durch den sich eine Vertragspartei verpflichtet, Sondereigentum einzuräumen oder zu erwerben, entsprechend § 311b Abs. 1 BGB der notariellen Beurkundung. Diese Formvorschrift gilt auch für bereits verpflichtende Vorverträge.[18] Ein ohne Beachtung dieser Form abgeschlossener Vertrag ist nichtig (§ 125 BGB), wird aber...mehr

Rz. 79 Sofern bei fortdauernden oder wiederholten Störungshandlungen auch über einen langen Zeitraum keine Verjährung eintritt, kann dem Abwehranspruch der Einwand der Verwirkung entgegenstehen. Voraussetzung der Verwirkung ist, dass der Beeinträchtigte sein Recht längere Zeit nicht geltend gemacht hat und weitere Umstände hinzutreten, die das Abwehrbegehren als gegen Treu u...mehr

Rz. 3 Die rechtsfähige GdWE ist gemäß Absatz 2 Trägerin des Gemeinschaftsvermögens. Sie kann gemäß Absatz 1 Satz 1 gegenüber Dritten und den Wohnungseigentümern Rechte erwerben und Pflichten eingehen. Die Rechtsfähigkeit der GdWE hängt nicht (mehr) davon ab, ob sie sich im Rahmen der Verwaltung des Gemeinschaftseigentums bewegt. Daraus folgt nicht, dass die regelmäßig von de...mehr

Rz. 12 Als Zustimmungsberechtigte können Wohnungseigentümer (s. Rdn 13) oder beliebige Dritte (s. Rdn 28) wie insbesondere der Verwalter (s. Rdn 17) bestimmt sein. Im Zweifel ist die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer[80] zuständig. Die Prüfung und eine etwaige Zustimmung oder Nichterteilung derselbigen stellt eine Maßnahme der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums im...mehr

Rz. 4 Die Rechte aus dem Sondereigentum sind jedoch beschränkt durch Gesetz und Rechte Dritter. Jeder Sondereigentümer unterliegt den allgemeinen Schranken des Eigentums. Diese können sich aus dem Privatrecht (z.B. § 904 BGB – Nachbarrecht) oder dem öffentlichen Recht (z.B. Bauordnungsrecht, Denkmalschutzrecht, Zweckbestimmungsnormen oder dem Gebot der Rücksichtnahme im Immi...mehr

Rz. 106 An die Formulierung des Klageantrages dürfen keine zu hohen Anforderungen gestellt werden. Auch wenn § 44 Abs. 1 S. 2 WEG – anders als noch § 21 Abs. 8 WEG – nicht mehr ausdrücklich auf eine gerichtliche Entscheidung nach billigem Ermessen verweist, ist damit keine Änderung an die bis dato entwickelten Grundsätze im Hinblick auf die §§ 253 Abs. 2 Nr. 2, 308 ZPO zur B...mehr

Problemüberblick Im Fall geht es um die Frage, ob der Wirksamkeit einer Ermächtigung entgegensteht, dass der Ermächtigte vor Eintragung kein Wohnungseigentümer mehr ist. Gestreckte Begründung von Sondernutzungsrechten: "Zuweisung" Gibt es, wie im Fall, bereits Sondernutzungsrechtsvereinbarungen, kann man vereinbaren, den Inhalt des Sondereigentums aller Wohnungseigentumsrechte ...mehr

B ist eine Gesellschaft, die "Altbauten" ankauft, in Wohnungseigentum aufteilt und anschließend die Wohnungseigentumsrechte verkauft. So will sie es auch mit einem Mehrfamilienhaus in Berlin machen, das als Vorderhaus in geschlossener Bauweise um das Jahr 1900 errichtet wurde und über insgesamt 6 Geschosse (inklusive Kellergeschoss) sowie ein nicht ausgebautes Dachgeschoss v...mehr

Problemüberblick Im Fall wird die Frage gestellt, ob § 28 Abs. 3 WEG eine Beschlusskompetenz einräumt, die Wohnungseigentümer zu verpflichten, an einem Lastschriftverfahren teilzunehmen. Erfüllung einer Hausgeldforderung Die Wohnungseigentümer können vereinbaren oder nach § 28 Abs. 3 WEG beschließen, wie Forderungen zu erfüllen sind. Sie können daher auch bestimmen, dass ein Wo...mehr

Problemüberblick Im Fall geht es um die Frage, ob Verträge, die die Verwaltung schließt und schließen kann, die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer binden und von ihr erfüllt werden müssen. Verträge der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer Die Verwaltung ist berechtigt und sogar verpflichtet, im Namen der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer im Rechtsverkehr aufzutreten und Vertr...mehr

3.1 Gesetzliche Grundlagen Grundlage für das Wohnungseigentumsrecht bildet das "Gesetz über das Wohnungseigentum und das Dauerwohnrecht", kurz Wohnungseigentumsgesetz (WEG) [1], welches zuletzt in 2007 maßgeblichen Änderungen unterworfen war.[2] An der Grundstruktur des Wohnungseigentumsrechts hat sich indes auch durch diese Novelle nichts geändert. Allerdings wurden die Kompe...mehr

Grundlage für das Wohnungseigentumsrecht bildet das "Gesetz über das Wohnungseigentum und das Dauerwohnrecht", kurz Wohnungseigentumsgesetz (WEG) [1], welches zuletzt in 2007 maßgeblichen Änderungen unterworfen war.[2] An der Grundstruktur des Wohnungseigentumsrechts hat sich indes auch durch diese Novelle nichts geändert. Allerdings wurden die Kompetenzen der verschiedenen O...mehr

Überblick Die Wohnungseigentumsgemeinschaft ist eine Art Zwangsgemeinschaft, die immer dann entsteht, wenn mehrere Eigentümer eine solche Gemeinschaft durch eine Teilungserklärung begründen. Dies kann geschehen durch die vertragliche Einräumung von Sondereigentum oder durch den Abschluss einer Teilungserklärung. Diese Gesellschaft kann dann nicht gekündigt werden. Aus dieser ...mehr

Eine Wohnungseigentumsgemeinschaft kann gem. § 2 WEG begründet werden durch die Teilung eines Gebäudes [1] oder durch die Einräumung von Sondereigentum. [2] Bei der Teilung geben die Eigentümer eines Gebäudes in der sog. Teilungserklärung eine Erklärung gegenüber dem Grundbuchamt ab, dass das Eigentum an einem Grundstück in Miteigentumsanteile aufgeteilt werden soll. Hierbei m...mehr

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A. Entstehung einer Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE) I. Typischer Sachverhalt Rz. 1 Die Bauträger B-GmbH & Co. KG (B-KG) erwirbt ein Grundstück (bebaut und z.T. vermietet oder auch unbebaut), auf dem sie 100 Eigentumswohnungen schaffen will, um diese dann zu veräußern an die Erwerber E 1 bis E 100. Die B-KG möchte anwaltliche Beratung darüber, worauf bei der Gestaltun...mehr

I. Typischer Sachverhalt Rz. 56 Mitte Mai 2024 erscheint Verwalter V beim Anwalt und schildert, dass ein Mitglied einer von ihm verwalteten Wohnungseigentumsanlage mit vier Wohngeldraten (Februar bis Mai 2024) in Verzug sei. Grundlage der Zahlungspflicht sei immer noch der Beschluss über Vorschüsse basierend auf dem Wirtschaftsplan für das Jahr 2024, weil Vorschüsse zur Koste...mehr

1. Typischer Sachverhalt Rz. 37 In einer aus drei Wohnungen bestehenden Wohnungseigentumsanlage sieht die Teilungserklärung (Gemeinschaftsordnung) vor, dass vorerst kein Verwalter bestellt werden soll. Dementsprechend wurden anfallende Verwaltungsaufgaben wie Gartenpflege, Erhaltung etc. bislang einvernehmlich durchgeführt und anfallende Kosten stets unmittelbar und formlos a...mehr

I. Typischer Sachverhalt Rz. 1 Die Bauträger B-GmbH & Co. KG (B-KG) erwirbt ein Grundstück (bebaut und z.T. vermietet oder auch unbebaut), auf dem sie 100 Eigentumswohnungen schaffen will, um diese dann zu veräußern an die Erwerber E 1 bis E 100. Die B-KG möchte anwaltliche Beratung darüber, worauf bei der Gestaltung der Teilungserklärung (TE) mit Gemeinschaftsordnung (GO) zu ...mehr

1. Typischer Sachverhalt Rz. 50 Ein einzelner Wohnungseigentümer verlangt vom Verwalter Einsicht in die Verwaltungsunterlagen, um sich nach Durchsicht Kopien von einem bestimmten Bauplan zu machen. Er ist sich nicht sicher, ob er die Kopien notfalls in den Büroräumen des Verwalters ziehen darf. Ferner verlangt er die Herausgabe einer aktuellen Eigentümerliste. Nach einem Verwa...mehr

I. Typischer Sachverhalt Rz. 72 Wohnungseigentümer V vermietet erstmals seine Wohnung im ersten Obergeschoss. Der Mieter M hält einen Hund und spielt gerne auf seinem Flügel. Hierdurch fühlt sich der Wohnungseigentümer W im Erdgeschoss innerhalb seines Sondereigentums gestört. Die Ruhezeiten im Mietvertrag decken sich nicht mit denen der Hausordnung der GdWE, weil V dem M ein...mehr

I. Verzicht auf eine Verwalterbestellung 1. Typischer Sachverhalt Rz. 37 In einer aus drei Wohnungen bestehenden Wohnungseigentumsanlage sieht die Teilungserklärung (Gemeinschaftsordnung) vor, dass vorerst kein Verwalter bestellt werden soll. Dementsprechend wurden anfallende Verwaltungsaufgaben wie Gartenpflege, Erhaltung etc. bislang einvernehmlich durchgeführt und anfallend...mehr

Rz. 79 Zum Antrag, Punkt 1: Der Passus "bis spätestens zum …" ist vorerst entbehrlich.mehr

1. Typischer Sachverhalt Rz. 44 Verwalter V ist als WEG-Verwalter der GdWE XY bestellt. Der Verwaltervertrag ist auf fünf Jahre abgeschlossen, von denen erst zwei verstrichen sind, und seine vorzeitige Beendigung ebenso wie (laut TE) die Abberufung ist auf das Vorliegen eines wichtigen Grundes beschränkt. Auf der letzten Eigentümerversammlung beschlossen die Eigentümer mit 20...mehr

1. Notwendigkeit der Einberufung Rz. 25 Wegen der allseits deutlichen Sichtbarkeit und markanten körperlichen Gestalt könnte der Glaswintergarten eine bauliche Veränderung i.S.d. § 20 WEG darstellen, die der Zustimmung durch Beschluss mit einfacher Mehrheit bedarf.[67] Schon vor dem Inkrafttreten des WEMoG wurde vermehrt eine Beschlussnotwendigkeit angenommen und es war zu Be...mehr

Rz. 69 Vgl. Riecke/Schmidt/Elzer, Die erfolgreiche Eigentümerversammlung, Rn 1234.mehr

I. Typischer Sachverhalt Rz. 24 Ein Wohnungseigentümer möchte auf seinem Balkon einen Glaswintergarten errichten und dazu im Voraus die Zustimmung der anderen Miteigentümer einholen. Er stellt sich vor, dass eine Beschlussfassung über seinen Antrag das geeignete Mittel ist und wendet sich an den Verwalter, damit dieser seinen Antrag auf die Tagesordnung der anstehenden Eigent...mehr

a) Voraussetzungen der Einberufung Rz. 26 Die Wohnungseigentümerversammlung bzw. die Wohnungseigentümer in ihrer Gesamtheit sind das Willensbildungsorgan der GdWE. Wohnungseigentümer ordnen ihre Angelegenheiten untereinander und im Verhältnis zu Dritten kollektiv durch Beschlussfassung (Gesamtakt) oder Vereinbarung (Kollektivvertrag). Beschlüsse sind das Regelungsinstrument v...mehr

Rz. 72 Wohnungseigentümer V vermietet erstmals seine Wohnung im ersten Obergeschoss. Der Mieter M hält einen Hund und spielt gerne auf seinem Flügel. Hierdurch fühlt sich der Wohnungseigentümer W im Erdgeschoss innerhalb seines Sondereigentums gestört. Die Ruhezeiten im Mietvertrag decken sich nicht mit denen der Hausordnung der GdWE, weil V dem M einfach ein Standardformula...mehr

a) Zulässigkeit des Ausschlusses der Verwalterbestellung, Anspruch auf Bestellung Rz. 38 Die §§ 18, 19 Abs. 2 Nr. 6, 23, 26, 26a, 29 WEG sehen drei Verwaltungsorgane vor.[115] Höchstes Organ ist die bereits näher behandelte (siehe Rdn 24 ff.) Wohnungseigentümerversammlung bzw. genauer – da Eigentümerbeschlüsse nicht notwendig eine Versammlung voraussetzen (siehe § 23 Abs. 3 W...mehr

1. Allgemeines Rz. 2 Ein Grundstück kann nach dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG) vom 15.3.1951 – i.d.F. des WEMoG[1] – in Wohnungs- und Teileigentum aufgeteilt werden. Die Begründung kann durch vertragliche Einräumung von Sondereigentum nach § 3 WEG (siehe Rdn 4) oder durch einseitige Teilungserklärung (TE) nach § 8 WEG (siehe Rdn 6) erfolgen (§ 2 WEG) und sich u.a. auch auf n...mehr

I. Typischer Sachverhalt Rz. 9 Die Wohnungseigentümer wollen durch Beschluss [23] oder Vereinbarung (§ 10 Abs. 1 und 3 WEG) Gemeinschaftsräume in Sondereigentum umwandeln,[24] Miteigentumsanteile verändern[25] oder einzelne Gebäudebestandteile (Türen, Balkonteile, Duplexparker, nicht tragende Wände, Tiefgaragenstellplätze etc.) zu Sondereigentum machen, z.B. um sie von der gem...mehr

1. Sachenrechtliches Grundverhältnis und schuldrechtliches Gemeinschaftsverhältnis Rz. 10 Die beschriebenen Beispiele zeigen Grenzen auf, die den Wohnungseigentümern bei der Ausgestaltung des Gemeinschaftsverhältnisses gesetzt sind. Beschluss und auch Vereinbarung helfen hier nicht weiter, da es nicht um die Regelungsbereiche der §§ 10–29 WEG geht, sondern um das sachenrechtl...mehr

Rz. 54 Weitere Einzelheiten siehe bei Riecke, in: FS Deckert, 2002, 383 ff.mehr

Rz. 104 Zuständig ist das Prozessgericht des ersten Rechtszuges, d.h. dasjenige Gericht, das den Vollstreckungstitel in die Welt gesetzt hat. Die Zuständigkeit ist ausschließlich und zwingend (§ 802 i.V.m. § 767 Abs. 1 ZPO).mehr

Rz. 24 Ein Wohnungseigentümer möchte auf seinem Balkon einen Glaswintergarten errichten und dazu im Voraus die Zustimmung der anderen Miteigentümer einholen. Er stellt sich vor, dass eine Beschlussfassung über seinen Antrag das geeignete Mittel ist und wendet sich an den Verwalter, damit dieser seinen Antrag auf die Tagesordnung der anstehenden Eigentümerversammlung setzt.mehr

a) Rechtliche Grundlagen Rz. 33 Als wichtigste Vorbereitungshandlung ist die Aufstellung der Tagesordnung (TO) anzusehen, die mit der Einladung zu verschicken ist (vgl. § 23 Abs. 2 WEG). § 23 Abs. 2 WEG bezweckt, jedem Eigentümer eine ausreichende Vorbereitung auf die Versammlung zu ermöglichen, insbesondere soll er vor überraschenden Themen und Beschlussfassungen geschützt w...mehr

Rz. 1 Die Bauträger B-GmbH & Co. KG (B-KG) erwirbt ein Grundstück (bebaut und z.T. vermietet oder auch unbebaut), auf dem sie 100 Eigentumswohnungen schaffen will, um diese dann zu veräußern an die Erwerber E 1 bis E 100. Die B-KG möchte anwaltliche Beratung darüber, worauf bei der Gestaltung der Teilungserklärung (TE) mit Gemeinschaftsordnung (GO) zu achten ist, welche Regel...mehr

Rz. 85 Fehlt ein Verwalter oder ist er zur Vertretung nicht berechtigt, wird der rechtsfähige Verband (GdWE) durch die Gesamtheit der Wohnungseigentümer vertreten, § 9b Abs. 1 S. 2 WEG.mehr

Rz. 89 Zur Beschlussfassung über eine Sonderumlage vgl. AG Hamburg-Blankenese v. 27.4.2015 – 539 C 21/14, ZMR 2015, 629; BayObLG v. 18.8.2004 – 2Z BR 114/04, NZM 2005, 110.mehr

Rz. 50 Ein einzelner Wohnungseigentümer verlangt vom Verwalter Einsicht in die Verwaltungsunterlagen, um sich nach Durchsicht Kopien von einem bestimmten Bauplan zu machen. Er ist sich nicht sicher, ob er die Kopien notfalls in den Büroräumen des Verwalters ziehen darf. Ferner verlangt er die Herausgabe einer aktuellen Eigentümerliste. Nach einem Verwalterwechsel gibt der alt...mehr

Rz. 18 Zur Bindung an die bei Erwerb erklärte Zustimmung: Vgl. Bärmann/Suilmann, § 10 Rn 127 zur Inter-partes-Wirkung.mehr

Rz. 97 Vgl. LG Hamburg v. 4.3.2016 – 318 S 109/15, ZMR 2016, 484; a.A. BGH v. 28.10.2016 – V ZR 91/16, ZMR 2017, 256.mehr

Rz. 56 Mitte Mai 2024 erscheint Verwalter V beim Anwalt und schildert, dass ein Mitglied einer von ihm verwalteten Wohnungseigentumsanlage mit vier Wohngeldraten (Februar bis Mai 2024) in Verzug sei. Grundlage der Zahlungspflicht sei immer noch der Beschluss über Vorschüsse basierend auf dem Wirtschaftsplan für das Jahr 2024, weil Vorschüsse zur Kostentragung basierend auf e...mehr