Fachbeiträge & Kommentare zu Wohnungseigentumsrecht

Rz. 33 Nach Nummer 2 Halbs. 2, § 555d Abs. 2 BGB kann der Drittnutzer in inhaltlicher Hinsicht nur Härten im Hinblick auf die Duldungspflicht geltend machen. Härten im Hinblick auf eine mögliche Mieterhöhung kann er nach Nummer 2 Halbs. 2, § 555d Abs. 2 Satz 2 BGB nicht geltend machen. Sie könnten nur im Mieterhöhungsverfahren berücksichtigt werden und spielt im Rahmen von §...mehr

Rz. 38 Einrichtungen und Anlagen, die der Versorgung und Bewirtschaftung von mehr als nur einem Wohnungseigentum dienen, sind zwingend gemeinschaftliches Eigentum. Zu ihnen zählen – soweit nicht im Eigentum der Versorgungsunternehmen stehend[131] – z.B.: zentrale Zähl-, Schalt-, Sicherungs- oder Beschickungseinrichtungen der gemeinschaftlichen Wasser-, Wärme- und Energievers...mehr

Rz. 81 Nach höchstrichterlicher Auffassung hat das erkennende Gericht von Amts wegen etwaige Nichtigkeitsgründe auf Grundlage des vorgetragenen Sachverhaltes zu prüfen,[61] und zwar auch dann, wenn der Antrag seinem Wortlaut nach nur darauf gerichtet ist, den Beschluss für ungültig zu erklären.[62] Rz. 82 Maßgeblich ist insofern der Vortrag des Klägers im Hinblick auf die Bes...mehr

Rz. 55 Die Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums umfasst auch die erstmalige Herstellung des ordnungsmäßigen Zustands des gemeinschaftlichen Eigentums.[242] Deshalb kann jeder Wohnungseigentümer nach § 18 Abs. 2 Abs. Nr. 1 von der GdWE grundsätzlich verlangen, dass das gemeinschaftliche Eigentum plangerecht hergestellt wird.[243] Rz. 56 Der Vergleichsmaßstab für den plan...mehr

Rz. 1 Wortlaut und Systematik des Gesetzes gehen implizit davon aus, dass eine Eigentümerversammlung erst nach Entstehen einer Eigentümergemeinschaft durchgeführt werden kann. Diese entsteht nach § 9a Abs. 1 S. 2 WEG nunmehr bereits mit Anlegung der Wohnungsgrundbücher. Im Gegensatz zum früheren Recht[1] kann somit bereits der teilende Eigentümer Beschlüsse fassen. Da die Ve...mehr

Rz. 4 Materiell-rechtlich können sich sämtliche Sondereigentümer darüber einigen, dass das Wohnungseigentum wieder aufgehoben werden soll. Die Aufhebung erfolgt nach § 4 Abs. 2 S. 1 WEG in der Form der Auflassung (§ 925 BGB); vorausgesetzt wird also – wie bereits für die Verpflichtung zu einer solchen Aufhebung – die notarielle Beurkundung (§ 4 Abs. 3 WEG, § 311b Abs. 1 S. 1...mehr

Rz. 9 Wenn ein Wiederaufbau des Gebäudes nach § 22 weder verlangt noch beschlossen werden kann, bedeutet das nicht ohne Weiteres, dass die GdWE erlischt. Sie bleibt im Gegenteil unverändert bestehen. Allerdings müssen die Wohnungseigentümer nun überlegen, wie sie mit dem Umstand umgehen, dass, je nach dem Umfang der Zerstörung, kein verwaltungsfähiges Gebäude mehr vorhanden ...mehr

Rz. 10 Muster in Ihr Textverarbeitungsprogramm übernehmen Muster 4.10: Aufhebung des Wohnungseigentums Verhandelt zu Frankfurt am Main am 1.8.2024 Vor mir, dem unterzeichneten Notar Franz Meier im Bezirk des Oberlandesgerichts Frankfurt am Main mit dem Amtssitz in Frankfurt am Main, erschienen heute:mehr

(1) Die Wohnungsgrundbücher werden geschlossen: (2) Ist ein Wohnungseigentum selbstständig mit dem Recht eines Dritten belastet, so werden die allgemeinen Vorschriften, nach denen zur Aufhebung des S...mehr

Rz. 5 Teilungsberechtigt ist, wer im Zeitpunkt der Anlegung der Wohnungsgrundbücher Eigentümer des von der Teilung betroffenen Grundstücks[8] ist oder für diesen verfügungsberechtigt ist (z.B. Insolvenzverwalter,[9] Nachlassverwalter, Testamentsvollstrecker, gesetzlicher Vertreter). Ein rechtsgeschäftlicher Vertreter kann aufgrund formfreier Vollmacht handeln, die Vollmacht ...mehr

Rz. 13 Die Begründung von Wohnungseigentum nach § 3 bedarf der Genehmigung des Familien-/Betreuungsgerichts nach §§ 1850 Nr. 1, 1643 Abs. 1 BGB, wenn für einen Miteigentümer ein Vermögenssorgeberechtigter (Vormund, Eltern, Betreuer) als gesetzlicher Vertreter handelt, nicht aber bei einer Begründung nach § 8.[16] Daran ändert es nichts, dass mit der Aufteilung nach § 8 gemäß...mehr

(1) Kein Wohnungseigentümer kann die Aufhebung der Gemeinschaft verlangen. Dies gilt auch für eine Aufhebung aus wichtigem Grund. 3Eine abweichende Vereinbarung ist nur für den Fall zulässig, dass das Gebäude ganz oder teilweise zerstört wird und eine Verpflichtung zum Wiederaufbau nicht besteht. (2) Das Recht eines Pfändungsgläubigers (§ 751 des Bürgerlichen Gesetzbuchs) so...mehr

Rz. 51 Das Beschlussrecht des Wohnungseigentumsrechtes weicht in § 23 Abs. 4 S. 2 WG erheblich von den Regeln zur Willensbildung in einer Eigentümergemeinschaft nach §§ 741 ff. BGB ab. In Letzterer bleibt ein fehlerhafter Willensbildungsakt stets angreifbar. Von einer Gemeinschaft nach §§ 741 ff. BGB getroffene Entscheidungen können grundsätzlich – zumindest inzident – zeitl...mehr

Rz. 12 Der mit § 11 Abs. 1 bezweckte Schutz des Eigentümers vor einer Zwangsverwertung des Wohnungseigentums wegen Aufhebung der Gemeinschaft wäre nicht perfekt, wenn zwar nicht der einzelne Wohnungseigentümer, wohl aber ein Pfändungsgläubiger gemäß § 751 BGB oder ein Insolvenzverwalter gemäß § 84 Abs. 2 InsO die Aufhebung der Gemeinschaft verlangen könnten. Folglich schließ...mehr

Rz. 43 Die nachträgliche Einräumung von Sondereigentum erfolgt durch Umwandlung von Gemeinschaftseigentum an einem sondereigentumsfähigen Gegenstand in Sondereigentum und Verbindung dieses Sondereigentums entweder mit einem schon bestehenden Miteigentumsanteil eines Wohnungseigentums (Vergrößerung des Sondereigentums eines bestehenden Wohnungseigentums) oder mit einem durch ...mehr

Rz. 116 Nach Absatz 2 Nr. 4 gehört die Ansammlung einer angemessenen Erhaltungsrücklage zur ordnungsmäßigen Verwaltung. Die Ansammlung einer Erhaltungsrücklage in angemessener Höhe dient der Sicherung notwendiger Reparaturen des gemeinschaftlichen Eigentums größeren Ausmaßes (Dachsanierung, Reparatur der Heizungsanlage, Fassadenrenovierung u.Ä.), es können aber alle Maßnahme...mehr

Rz. 1 Nach § 8 Abs. 1 WEG kann an Räumen in einem bereits vorhandenen oder noch zu errichtenden Gebäude durch einseitige Teilungserklärung des oder der Grundstückseigentümer Sondereigentum eingeräumt (und damit Wohnungseigentum begründet) werden. Im Gegensatz dazu regelt § 3 WEG die Begründung von Wohnungseigentum durch ­vertragliche Teilungserklärung der Miteigentümer (§ 10...mehr

Rz. 3 Die Teilungserklärung nach § 8 Abs. 1 WEG ist eine einseitige empfangsbedürftige Willenserklärung, die auf die Teilung des Vollrechts als dingliches Verfügungsgeschäft gerichtet ist.[2] Auf sie finden die allgemeinen Regelungen des BGB (z.B. die §§ 104 ff. BGB) Anwendung. Die Teilungserklärung ist nach den für eine Grundbucheintragung anzuwendenden Grundsätzen auszuleg...mehr

Rz. 31 Bei einer Begründung von Wohnungseigentum nach § 8 hat der teilende Eigentümer häufig ein wirtschaftliches Interesse, Sondernutzungsrechte an bestimmten Gemeinschaftsflächen, insbesondere Kellerräumen oder Stellplätzen, gesondert zu verwerten. Er muss sich zu diesem Zweck in der Gemeinschaftsordnung das Recht vorbehalten, nach Entstehung der (werdenden) Wohnungseigent...mehr

Rz. 162 Ist eine bauliche Veränderung des gemeinschaftlichen Eigentums weder durch Beschluss noch durch Vereinbarung legitimiert, besteht ein verschuldensunabhängiger Anspruch wegen Verletzung des gemeinschaftlichen Eigentums auf Beseitigung gemäß § 1004 Abs. 1 S. 1 BGB, den aber nach § 9a Abs. 2 allein die GdWE geltend machen kann.[535] Die Auswahl unter den geeigneten Maßn...mehr

Rz. 41 In der Hausordnung sind Gebrauchs- und Verwaltungsregelungen zusammengefasst, die den Schutz des Gebäudes, die Aufrechterhaltung von Sicherheit und Ordnung und die Erhaltung des Hausfriedens sichern sollen.[163] In der Regel wird die Hausordnung durch Mehrheitsbeschluss festgelegt (Absatz 1). Im Beschlusswege kann aber nicht alles geregelt werden, was die Beteiligten ...mehr

Rz. 10 Die Aufhebung von Sondereigentum ist eine Inhaltsänderung des mit ihm verbundenen Miteigentumsanteils. Wie bei der Einräumung von Sondereigentum ist daher für die vertragliche Aufhebung die Einigung aller Wohnungseigentümer über den Eintritt der Rechtsänderung und deren Eintragung in den Wohnungsgrundbüchern (vgl. Rdn 13) erforderlich. Ein einseitiger Verzicht auf Son...mehr

Rz. 46 Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn aufgrund konkreter Umstände zu erwarten ist, dass sich der Erwerber nicht an die gesetzlichen, vereinbarten und beschlossenen Regeln der Gemeinschaft halten wird. Ein wichtiger Grund liegt aber nur vor, wenn der Verstoß gegen die Regeln der Gemeinschaft von erheblicher Schwere ist (vgl. Rdn 40), sodass die Gemeinschaftsinteressen un...mehr

Rz. 2 § 46 ist eine verfassungskonforme Heilungsnorm (Reparaturvorschrift[2]) mit echter Rückwirkung.[3] Auslöser war der Beschluss des Bundesgerichtshofs vom 21.2.1991,[4] der bei einer eingetragenen Veräußerungsbeschränkung gem. § 12 die Zustimmung des Verwalters – heute der Gemeinschaft,[5] handelnd durch den Verwalter – zu einer Erstveräußerung durch den teilenden Eigent...mehr

Rz. 115 Neben den bereits abgehandelten Kosten der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums fallen unter den Begriff der verteilungs- und umlagefähigen Kosten auch die Kosten des gemeinschaftlichen Gebrauchs im gemeinschaftlichen Eigentum. Kosten des gemeinschaftlichen Eigentums sind die Betriebskosten, die der Gemeinschaft der ­Wohnungseigentümer für den Betrieb des geme...mehr

Wohnungsgrundbuchverfügung WGV Vom 1. August 1951 (BAnz 152 09. August 1951) Amtl. Gliederungsnummer: 315–11–9 In der Fassung vom 24.1.1995 (BGBl I 1995, S. 134) Zuletzt geändert durch Artikel 8 des Gesetzes vom 16. Oktober 2020 (BGBl. I S. 2187) § 1 Für die gemäß § 7 Abs. 1, § 8 Abs. 2 des Wohnungseigentumsgesetzes vom 15. März 1951 (Bundesgesetzbl. I S. 175) für jeden Miteigentu...mehr

Rz. 181 Die übliche Verwaltung der Finanzen der GdWE ist zwar gesetzlich nicht geregelt, in der Literatur wird aber davon ausgegangen, dass die Finanzverwaltung durch den Verwalter entsprechend "jahrzehntelanger Übung" regelmäßig unter § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG fällt.[149] Rz. 182 Zum gemeinschaftlichen Vermögen gehören u.a. Bargeldbestände, eingenommene Gelder, Zinsen, Forderung...mehr

Rz. 23 Der Gesetzgeber geht in § 5 Abs. 4 von der Möglichkeit aus, Sondernutzungsrechte zu begründen, verzichtet aber auf weitere Regelungen dazu. Er versteht darunter das Recht, einen Teil des gemeinschaftlichen Eigentums unter Ausschluss des Mitgebrauchs der übrigen Wohnungseigentümer allein zu nutzen.[54] Der Begriff Sondernutzungsrecht bezeichnet die einem oder einigen W...mehr

Rz. 15 Die Voraussetzungen für die Abgeschlossenheit einer Wohnung sind in § 5 der Allgemeinen Verwaltungsvorschrift für die Ausstellung von Bescheinigungen gemäß § 7 Abs. 4 Nr. 2 und § 32 Abs. 2 Nr. 2 des Wohnungseigentumsgesetztes[47] (AVA; vgl. Teil 4 D) aufgeführt. Diese Verwaltungsvorschrift kann den gesetzlichen Begriff der Abgeschlossenheit, der vom sachenrechtlichen ...mehr

Rz. 48 Bei Begründung von Wohnungseigentum durch Einräumung von Sondereigentum enthält eine dazu erforderliche Zustimmung dinglich Berechtigter am Grundstück oder an Miteigentumsanteilen (vgl. § 4 WEG Rdn 3) auch die Zustimmung zu dessen Inhalt. Eine nachträgliche Vereinbarung über den Inhalt des Sondereigentums ändert dessen gesetzlichen Inhalt und damit den des Wohnungseig...mehr

Rz. 3 Zur Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums gehören alle Entscheidungen und Maßnahmen, die in Bezug auf das gemeinschaftliche Eigentum auf eine Änderung des bestehenden Zustands oder eine Geschäftsführung in tatsächlicher oder rechtlicher Hinsicht abzielen und im Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer erforderlich sind.[3] Auch Entscheidungen über den Erwe...mehr

Rz. 11 Die Entstehung der Wohnungseigentümergemeinschaft mit der Anlage aller Wohnungsgrundbücher bedeutet im Verhältnis zum alten Recht, bei dem nach § 10 Abs. 7 Abs. 4 WEG a.F. vor dem Erwerb des Eigentums durch einen zweiten Eigentümer das WEG-Recht noch keine Anwendung fand, (regelmäßig) eine sachgerechte Vorverlagerung des Wohnungseigentumsrechts. Vor dem WEMoG hatte di...mehr

Rz. 62 Solange die erforderliche Zustimmung nicht erteilt ist, sind gemäß § 12 Abs. 3 S. 1 WEG sowohl ein bereits geschlossener schuldrechtliche Verpflichtungsvertrag (z.B. Kauf, Schenkung) als auch ein bereits geschlossener dinglicher Übereignungsvertrag gegenüber jedermann schwebend unwirksam.[204] Dieser Schwebezustand endet rückwirkend auf den Vertragsschluss mit dem Wir...mehr

Rz. 16 Die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums obliegt den Wohnungseigentümern und dem Verwalter. Darüber hinaus kennt das WEG die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer als Rechtssubjekt (rechtsfähiger Verband), die ebenfalls bei der Verwaltung des Gemeinschaftseigentums tätig wird. Mit § 9b Abs. 1 zwingend vorgegeben ist, dass die GdWE durch den Verwalter oder – wenn er nic...mehr

Rz. 16 Gem. Abs. 3 wird der Erwerber bereits vor seinem Eigentumserwerb im Verhältnis zur Wohnungseigentümergemeinschaft und im Verhältnis zu den anderen Wohnungseigentümern so behandelt, als sei er bereits Eigentümer. Die aus der Gemeinschaft entspringenden Rechte und Pflichten bestehen also bereits vor dem Eigentumswechsel. Er ist also bereits zur Hausgeldzahlung verpflich...mehr

Rz. 3 Die rechtsfähige GdWE ist gemäß Absatz 2 Trägerin des Gemeinschaftsvermögens. Sie kann gemäß Absatz 1 Satz 1 gegenüber Dritten und den Wohnungseigentümern Rechte erwerben und Pflichten eingehen. Die Rechtsfähigkeit der GdWE hängt nicht (mehr) davon ab, ob sie sich im Rahmen der Verwaltung des Gemeinschaftseigentums bewegt. Daraus folgt nicht, dass die regelmäßig von de...mehr

Rz. 12 Als Zustimmungsberechtigte können Wohnungseigentümer (s. Rdn 13) oder beliebige Dritte (s. Rdn 28) wie insbesondere der Verwalter (s. Rdn 17) bestimmt sein. Im Zweifel ist die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer[80] zuständig. Die Prüfung und eine etwaige Zustimmung oder Nichterteilung derselbigen stellt eine Maßnahme der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums im...mehr

Rz. 4 Die Rechte aus dem Sondereigentum sind jedoch beschränkt durch Gesetz und Rechte Dritter. Jeder Sondereigentümer unterliegt den allgemeinen Schranken des Eigentums. Diese können sich aus dem Privatrecht (z.B. § 904 BGB – Nachbarrecht) oder dem öffentlichen Recht (z.B. Bauordnungsrecht, Denkmalschutzrecht, Zweckbestimmungsnormen oder dem Gebot der Rücksichtnahme im Immi...mehr

Rz. 78 Vereinbarungen i.S.d. Absatzes 1 S. 2 wirken gegen den Sondernachfolger eines Wohnungseigentümers nur, wenn sie als Inhalt des Sondereigentums im Grundbuch eingetragen sind. Sondernachfolger ist der rechtsgeschäftliche Erwerber und der Ersteigerer in der Zwangsversteigerung. Gesamtrechtsnachfolger, z.B. Erben, sind auch ohne Grundbucheintragung an bestehende Vereinbar...mehr

Rz. 106 An die Formulierung des Klageantrages dürfen keine zu hohen Anforderungen gestellt werden. Auch wenn § 44 Abs. 1 S. 2 WEG – anders als noch § 21 Abs. 8 WEG – nicht mehr ausdrücklich auf eine gerichtliche Entscheidung nach billigem Ermessen verweist, ist damit keine Änderung an die bis dato entwickelten Grundsätze im Hinblick auf die §§ 253 Abs. 2 Nr. 2, 308 ZPO zur B...mehr

Rz. 35 Eine Vereinbarung kann nur durch eine Vereinbarung, auch eine stillschweigende Vereinbarung (siehe Rdn 3), aller Wohnungseigentümer geändert werden,[79] sofern nicht das Gesetz oder die Gemeinschaftsordnung eine Änderung oder Aufhebung durch Mehrheitsbeschluss (ggf. mit qualifizierter Stimmenmehrheit) oder einseitige Erklärung eines Wohnungseigentümers (etwa des teile...mehr

Rz. 7 Nach § 4 Abs. 3 bedarf der schuldrechtliche Vertrag, durch den sich eine Vertragspartei verpflichtet, Sondereigentum einzuräumen oder zu erwerben, entsprechend § 311b Abs. 1 BGB der notariellen Beurkundung. Diese Formvorschrift gilt auch für bereits verpflichtende Vorverträge.[18] Ein ohne Beachtung dieser Form abgeschlossener Vertrag ist nichtig (§ 125 BGB), wird aber...mehr

Rz. 79 Sofern bei fortdauernden oder wiederholten Störungshandlungen auch über einen langen Zeitraum keine Verjährung eintritt, kann dem Abwehranspruch der Einwand der Verwirkung entgegenstehen. Voraussetzung der Verwirkung ist, dass der Beeinträchtigte sein Recht längere Zeit nicht geltend gemacht hat und weitere Umstände hinzutreten, die das Abwehrbegehren als gegen Treu u...mehr

Problemüberblick Im Fall geht es um die Frage, ob der Wirksamkeit einer Ermächtigung entgegensteht, dass der Ermächtigte vor Eintragung kein Wohnungseigentümer mehr ist. Gestreckte Begründung von Sondernutzungsrechten: "Zuweisung" Gibt es, wie im Fall, bereits Sondernutzungsrechtsvereinbarungen, kann man vereinbaren, den Inhalt des Sondereigentums aller Wohnungseigentumsrechte ...mehr

B ist eine Gesellschaft, die "Altbauten" ankauft, in Wohnungseigentum aufteilt und anschließend die Wohnungseigentumsrechte verkauft. So will sie es auch mit einem Mehrfamilienhaus in Berlin machen, das als Vorderhaus in geschlossener Bauweise um das Jahr 1900 errichtet wurde und über insgesamt 6 Geschosse (inklusive Kellergeschoss) sowie ein nicht ausgebautes Dachgeschoss v...mehr

Problemüberblick Im Fall geht es um die Frage, ob Verträge, die die Verwaltung schließt und schließen kann, die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer binden und von ihr erfüllt werden müssen. Verträge der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer Die Verwaltung ist berechtigt und sogar verpflichtet, im Namen der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer im Rechtsverkehr aufzutreten und Vertr...mehr

Problemüberblick Im Fall wird die Frage gestellt, ob § 28 Abs. 3 WEG eine Beschlusskompetenz einräumt, die Wohnungseigentümer zu verpflichten, an einem Lastschriftverfahren teilzunehmen. Erfüllung einer Hausgeldforderung Die Wohnungseigentümer können vereinbaren oder nach § 28 Abs. 3 WEG beschließen, wie Forderungen zu erfüllen sind. Sie können daher auch bestimmen, dass ein Wo...mehr

Zur Abmahnung berechtigt sind zunächst alle Personen, die auch berechtigt sind, die Kündigung auszusprechen. Dies wären im Miet- und Arbeitsrecht die jeweiligen Vertragspartner bzw. die mit der jeweiligen Erklärungsbefugnis ausgestatteten Personen. Darüber hinaus können dies im Arbeitsrecht auch alle Vorgesetzten sein, die bezüglich Arbeitsort und -zeit sowie der Art und Wei...mehr

Kommt es zu keinen weiteren Pflichtverletzungen, kann eine ursprünglich berechtigte Abmahnung durch Zeitablauf gegenstandslos werden, wenn sich etwa der Arbeitnehmer längere Zeit danach einwandfrei geführt hat. Die insofern nur im Arbeitsrecht diskutierte Wirkungs- oder Geltungsdauer der Abmahnung wird unterschiedlich beurteilt. Allgemein hängt sie von der Schwere des Pflich...mehr

3.1 Gesetzliche Grundlagen Grundlage für das Wohnungseigentumsrecht bildet das "Gesetz über das Wohnungseigentum und das Dauerwohnrecht", kurz Wohnungseigentumsgesetz (WEG) [1], welches zuletzt in 2007 maßgeblichen Änderungen unterworfen war.[2] An der Grundstruktur des Wohnungseigentumsrechts hat sich indes auch durch diese Novelle nichts geändert. Allerdings wurden die Kompe...mehr