Fachbeiträge & Kommentare zu Wohnrecht

Rz. 104 Es mag Fälle geben, in denen der Bevollmächtigte schon lange vor Eintritt der Geschäftsunfähigkeit vom Vollmachtgeber großzügige Schenkungen erhalten hat, so dass sich die Frage der "selbstsegnenden Schenkung" nicht stellt. Verhält sich ein Bevollmächtigter nach Eintritt des Vorsorgefalls unredlich, sei es in finanziellen oder aber in persönlichen Angelegenheiten, ka...mehr

Beim gemeinsam finanzierten Kauf einer Immobilie nur durch einen Partner ist eine Sicherung (z. B. Wohnrecht, Nießbrauch) des anderen durch Eintragung im Grundbuch zu überlegen. Wenn z. B. ein Partner den Kaufpreis allein zahlt und der andere aber allein im Grundbuch eingetragen wird, so liegt darin eine Schenkung, die schenkungssteuerpflichtig ist. Wenn gemeinschaftlich ein I...mehr

Rz. 222 Rein schuldrechtliches unentgeltliches Wohnrecht ist Leihe.[174] Hierzu das OLG Köln:[175] Zitat 1. Räumt eine Erblasserin ihrem langjährigen Lebensgefährten zu Lebzeiten ein lebenslanges unentgeltliches Wohn- und Nutzungsrecht an einem von ihm schon (mit-)bewohnten Haus ein, dann handelt es sich um einen Leihvertrag (§ 598 BGB), der keiner besonderen Form bedarf. 2. Mac...mehr

Rz. 167 Gemäß § 2325 Abs. 3 BGB sind nur solche Schenkungen ergänzungspflichtig, die innerhalb von zehn Jahren vor dem Erbfall erfolgten. Fraglich ist, ab welchem Zeitpunkt die Frist zu laufen beginnt, da der in § 2325 Abs. 3 BGB genannte Zeitpunkt der "Leistungserbringung" ein durchaus dehnbarer Begriff ist. In Betracht kommen kann hier die bloße Leistungshandlung, aber auc...mehr

Rz. 26 Eine gemischte Schenkung ist ein einheitlicher Vertrag, bei dem der Wert der Leistung des einen dem Wert der Leistung des anderen Vertragsteils nur zum Teil entspricht (objektives Missverhältnis) und die Vertragsteile dies wissen und übereinstimmend wollen, dass der überschießende Wert unentgeltlich zugewendet wird.[56] Für den Fall, dass die höherwertige Leistung rea...mehr

Rz. 209 Nicht selten ist die vermächtnisweise Zuwendung eines dinglichen Wohnungsrechts an einer Wohnung zugunsten des überlebenden Ehegatten bzw. zugunsten unverheirateter oder behinderter Kinder. Dingliches Wohnungsrecht einerseits und Mietverhältnis andererseits sind rechtlich voneinander verschieden. Rechtsgrund für das Wohnungsrecht ist bei seiner vermächtnisweisen Zuwe...mehr

Rz. 223 & Übertragung (siehe auch Rdn 10 ff., 74 ff.) Vorliegend handelt es sich um einen klassischen Regelungsgegenstand, nämlich eine Grundstücksübergabe mit z.T. höchstpersönlichen Gegenleistungen. Vorliegender Übergabevertrag ist im Gegensatz zur Hofübergabe kein typischer Leibgedingvertrag, also kein Vertrag, auf den die landesrechtlichen Regelungen über Art. 96 EGBGB ohn...mehr

Rz. 291 Der wesentliche Inhalt eines Wohnungsrechts besteht in der Befugnis, ein Gebäude oder einen Gebäudeteil allein und ausschließlich zu Wohnzwecken zu nutzen. Hauptnutzung muss das Wohnen sein; weiterer Gegenstand, allerdings als Nebenzweck, können andere Nutzungen sein, so z.B. die Mitbenutzung der Garage, des Gartens, des Hofs, des Treppenhauses, der Waschküche, von F...mehr

Rz. 141 Der Pflichtteilsergänzungsanspruch, auch außerordentlicher Pflichtteil genannt,[122] ist ein vom ordentlichen Pflichtteil unabhängiger Anspruch eines Pflichtteilsberechtigten. Der Pflichtteilsergänzungsanspruch soll einen Ausgleich für die zu Lebzeiten des Erblassers getätigten Schenkungen schaffen und so verhindern, dass der Erblasser durch lebzeitige Zuwendungen de...mehr

Rz. 151 Dem Pflichtteilsergänzungsanspruch unterliegt immer nur der unentgeltliche Teil einer Zuwendung. Bei der Bewertung des Ergänzungsanspruchs ist demnach im Rahmen einer gemischten Schenkung immer die Gegenleistung abzuziehen. In der Praxis ergibt sich oftmals die Schwierigkeit, dass nicht eindeutig geklärt ist, ob eine gemischte Schenkung vorliegt. Zweitens stellt sich ...mehr

Rz. 167 Es gelten die §§ 516 ff. BGB, insbesondere ist die Einigung über die Unentgeltlichkeit erforderlich. Reine Schenkungen sind selten. In der Regel sind Gegenleistungen – und seien es nur Auflagen – mit der Schenkung verbunden. Rz. 168 Von gemischter Schenkung spricht man, wenn der Wert des geschenkten Gegenstands objektiv höher ist als der der Gegenleistung. Es liegt ei...mehr

Rz. 23 Hat sich der Schenker – was in der Praxis häufig vorkommt – den Nießbrauch an dem geschenkten Gegenstand vorbehalten, so ist vom Wert des Gegenstands der dem Schenker eingeräumte kapitalisierte Nießbrauch abzuziehen.[45] Nur dieser Rest ist der Wert der Schenkung. Wie die Kapitalisierung des Nießbrauchs zu erfolgen hat, wird vom BGH nicht präzisiert. In Frage kommt ein...mehr

Rz. 48 Es stellt sich die Frage, wie der Übergabevertrag im weitesten Sinne in die oben dargestellten Tatbestände einzuordnen ist. Hierüber besteht in Literatur und Rechtsprechung keine vollständige Einigkeit, vielmehr haben sich zwei "Lager" gebildet. So wird zum Teil vertreten, dass es sich bei einer Übergabe, die als "Gegenüber" im Vertrag eine Pflegeverpflichtung hat, um ...mehr

Rz. 219 Hierzu das OLG Bremen:[169] Zitat 1. Hat der Erblasser dem Vermächtnisnehmer einen Gegenstand zugewandt, der sich weder zur Zeit der Testamentserrichtung noch beim Erbfall im Nachlass befand, so handelt es sich nicht um ein – unwirksames – Stückvermächtnis nach § 2169 BGB, sondern um ein Verschaffungsvermächtnis nach § 2170 BGB, das wiederum als Wahlvermächtnis nach § ...mehr

Rz. 33 Ist die Zuwendung mit einer Gegenleistung verknüpft, so liegt in Ermangelung des Tatbestandsmerkmals der Unentgeltlichkeit keine Schenkung gem. § 516 BGB vor. Diese Verknüpfung mit einer Gegenleistungspflicht kann auf verschiedene Art und Weise erfolgen.[90] Die beiden Leistungen müssen nach dem Willen der Vertragsparteien in einem inneren rechtlichen Zusammenhang mit...mehr

Rz. 158 Anders als bei der gemischten Schenkung handelt es sich bei der mit einer Schenkung verbundenen Auflage um keine Gegenleistung, sondern um eine rechtlich selbstständige Leistungspflicht. Eine typische Auflage ist in der Praxis bspw. die Übernahme einer Pflegeverpflichtung.[160] Rz. 159 Wie Reiff [161] zutreffend bemerkt, ist die Abgrenzung zwischen gemischter Schenkung...mehr

Der Eigentümer darf AfA auf ein entgeltlich erworbenes Gebäude nur in Anspruch nehmen, soweit sie auf den unbelasteten Teil entfällt.[15] In diesen Fällen ist die AfA-Bemessungsgrundlage nur für den unbelasteten Gebäudeteil zu ermitteln. Einräumung eines Wohnrechts: Die Einräumung eines Wohnrechts stellt hierbei kein Entgelt für die Übertragung des Grundstücks dar. Der Überne...mehr

I. Der Beteiligte zu 3 begehrt die Einziehung eines Erbscheins, nachdem er im Hinblick auf seine Ausschlagung der Erbschaft die Anfechtung erklärt hat. Die Erblasserin und ihr vorverstorbener Ehemann haben am 17.3.2009 ein handschriftliches gemeinschaftliches Testament verfasst, welches die gemeinsamen drei Kinder, die Beteiligten zu 1, zu 2 und zu 3, als Erben des Letztverste...mehr

Wichtig Wohnrecht ist kein Mietvertrag Die schuldrechtlichen Vereinbarungen der Parteien über die Entstehung und den Inhalt des Wohnrechts sind nicht als Mietvertrag zu bewerten. Durch einen auf die einmalige Bestellung des Wohnrechts gerichteten Vertrag wird kein Dauerschuldverhältnis begründet; das gilt auch dann, wenn als Entgelt für das Wohnrecht periodisch wiederkehrende...mehr

Bei der Veräußerung eines Wohnhauses kann vereinbart werden, dass dem Veräußerer ein lebenslanges schuldrechtliches (obligatorisches) Wohnrecht an einer in dem Haus gelegenen Wohnung zustehen soll. Hinweis Dingliche Sicherung durch Reallast Dieses Recht kann durch eine Reallast dinglich gesichert werden. Wird ein lebenslanges Wohnrecht durch letztwillige Verfügung zugewendet, k...mehr

Wohnrecht an einer Wohnung Bezieht sich das Wohnrecht nicht auf das gesamte Gebäude, sondern nur auf eine bestimmte Wohnung, so darf der Berechtigte die zum gemeinschaftlichen Gebrauch der Bewohner bestimmten Anlagen und Einrichtungen – auch solche, die sich außerhalb des Gebäudes befinden[1] –, mitbenutzen.[2] Praxis-Beispiel Übertragung eines Grundstücks im Familienkreis In d...mehr

Schutz des Ersteigerers Bei Anordnung der Sicherungsverwaltung in der Zwangsversteigerung nach § 94 ZVG kann sich der Ersteher in gleicher Weise wie der Schuldner im Zwangsverwaltungsverfahren auf ein Notwohnrecht berufen; danach ist dem Ersteher das Wohnrecht in entsprechender Anwendung des § 149 ZVG zu belassen, soweit er bereits im Besitz des Grundstücks war. Dabei sind de...mehr

Eine Grunddienstbarkeit in Form eines dinglichen Wohnrechts setzt voraus, dass die Nutzung des Grundstücks für den Berechtigten einen Vorteil bietet.[1] Deshalb erlischt das Wohnrecht kraft Gesetzes, wenn es dem Berechtigten auf Dauer keinen Vorteil mehr bietet, etwa weil es aus tatsächlichen oder rechtlichen Gründen nicht mehr ausgeübt werden kann. Wichtig Straftat hindert n...mehr

Zusammenfassung Überblick Das dingliche Wohnrecht ist eine besondere Form der beschränkten persönlichen Dienstbarkeit. Sie gewährt dem Berechtigten das Recht, "ein Gebäude oder einen Teil eines Gebäudes unter Ausschluss des Eigentümers als Wohnung zu benutzen". Das dingliche Wohnrecht wird im Grundbuch eingetragen. Gesetze, Vorschriften und Rechtsprechung Das dingliche Wohnrec...mehr

Schuldner verbleibt Mindestwohnraum Wohnt der Schuldner auf dem Grundstück, so sind ihm die für sich und seine Familie unentbehrlichen Wohnräume zu belassen (§ 149 Abs. 1 ZVG). Der Schuldner hat aber keinen Anspruch darauf, dass ihm alle bisher benutzten Räume verbleiben. Unmittelbarer Eigenbesitz? Beruft sich der Schuldner auf Wohnungsschutz, so ist entscheidend, zu welchem Ze...mehr

2.1 Gesetzliche Regelung Umgestaltung der Wohnung Der Berechtigte darf die Wohnung nicht umgestalten.[1] Er muss die üblichen Wartungsarbeiten durchführen.[2] Schönheitsreparaturen und die Instandsetzungen obliegen dem Eigentümer[3]; der Berechtigte muss diese Maßnahmen dulden.[4] Modernisierungsmaßnahmen Zur Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen ist der Eigentümer nicht ver...mehr

Vom dinglichen Wohnrecht sind die beschränkte persönliche Dienstbarkeit, die Reallast (Wohnungsreallast) und das lebenslange (obligatorische) Wohnrecht zu unterscheiden. 6.1 Beschränkte persönliche Dienstbarkeit Eine beschränkte persönliche Dienstbarkeit liegt vor, wenn dem Berechtigten lediglich ein Mitbenutzungsrecht eingeräumt wird. Im Unterschied zum dinglichen Wohnrecht d...mehr

Überblick Das dingliche Wohnrecht ist eine besondere Form der beschränkten persönlichen Dienstbarkeit. Sie gewährt dem Berechtigten das Recht, "ein Gebäude oder einen Teil eines Gebäudes unter Ausschluss des Eigentümers als Wohnung zu benutzen". Das dingliche Wohnrecht wird im Grundbuch eingetragen. Gesetze, Vorschriften und Rechtsprechung Das dingliche Wohnrecht ist in § 109...mehr

7.1 Grunddienstbarkeit Die Parteien eines gewerblichen Mietverhältnisses können vereinbaren, dass die Nutzung des Grundstücks (als Lager, Verkaufsraum, Betriebsstätte etc.) durch den Mieter dinglich abgesichert wird. Zu diesem Zweck kann im Mietvertrag oder in einer besonderen Sicherungsabrede geregelt werden, dass sich der Vermieter verpflichtet, zugunsten des Mieters eine b...mehr

Umgestaltung der Wohnung Der Berechtigte darf die Wohnung nicht umgestalten.[1] Er muss die üblichen Wartungsarbeiten durchführen.[2] Schönheitsreparaturen und die Instandsetzungen obliegen dem Eigentümer[3]; der Berechtigte muss diese Maßnahmen dulden.[4] Modernisierungsmaßnahmen Zur Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen ist der Eigentümer nicht verpflichtet. Umgekehrt mus...mehr

Bei der Reallast hat der Berechtigte nicht nur die alleinige Nutzungsbefugnis; der Eigentümer ist vielmehr darüber hinaus verpflichtet, die Sache in einem gebrauchsfähigen Zustand zu erhalten, insbesondere die Schönheitsreparaturen zu tragen.[1] Anders als die Dienstbarkeit gewährt die Reallast kein unmittelbares Nutzungsrecht. Vielmehr ist der Eigentümer weiterhin Besitzer ...mehr

Die Parteien können schuldrechtlich etwas Abweichendes vereinbaren. Häufig wird festgelegt, dass der Berechtigte ein bestimmtes monatliches Entgelt oder die auf die Wohnung entfallenden Betriebskosten zu tragen hat. Eine ausdrückliche Regelung im Vertrag ist empfehlenswert. Mit einer entsprechenden vertraglichen Vereinbarung gelten für die Abrechnung über die Betriebskosten d...mehr

Eine beschränkte persönliche Dienstbarkeit liegt vor, wenn dem Berechtigten lediglich ein Mitbenutzungsrecht eingeräumt wird. Im Unterschied zum dinglichen Wohnrecht darf die Wohnung im Fall einer beschränkten persönlichen Dienstbarkeit nach § 1090 BGB vom Berechtigten nur in eigener Person genutzt werden. Wichtig Keine Familienangehörigen oder dritte Personen Die Aufnahme von...mehr

Die Mieterdienstbarkeit schützt den Mieter vor dem Verlust der Mietsache, wenn das Eigentum im Wege der Zwangsversteigerung auf einen Dritten übergeht. Zwar besteht ein Sonderkündigungsrecht (§ 57a ZVG) mit der Folge, dass das Mietverhältnis endet, wenn der Erwerber von dem Kündigungsrecht Gebrauch macht. Das Nutzungsrecht aufgrund der Dienstbarkeit besteht gleichwohl weiter....mehr

Hinweis Kein Kündigungsrecht Überschreitet der Berechtigte den ihm zustehenden Gebrauch (z. B. durch Hausfriedensstörungen, unbefugte Drittüberlassung, Vermietung), so kann der Eigentümer nicht kündigen. Er ist vielmehr auf die Rechte aus § 1004 BGB, nämlich auf Beseitigung oder Unterlassung beschränkt. Im Fall einer unerlaubten Vermietung hat der Eigentümer keinen Anspruch au...mehr

Die Parteien eines gewerblichen Mietverhältnisses können vereinbaren, dass die Nutzung des Grundstücks (als Lager, Verkaufsraum, Betriebsstätte etc.) durch den Mieter dinglich abgesichert wird. Zu diesem Zweck kann im Mietvertrag oder in einer besonderen Sicherungsabrede geregelt werden, dass sich der Vermieter verpflichtet, zugunsten des Mieters eine beschränkte persönliche...mehr

Ein vergleichbarer Schutz besteht im Fall der Insolvenz des Vermieters. Nach § 111 InsO hat ein Sonderkündigungsrecht derjenige, der vermietete Räume oder ein Grundstück vom Insolvenzverwalter erwirbt. Dieses Kündigungsrecht kann nicht vertraglich ausgeschlossen werden. Fraglich ist, ob sich der Vermieter verpflichten kann, zugunsten des Mieters eine beschränkte persönliche D...mehr

Hinweis Erlöschen der Dienstbarkeit Im Mietvertrag kann geregelt werden, dass die Dienstbarkeit erlischt, wenn ein bestimmtes Ereignis eintritt. Fraglich kann sein, ob die Insolvenz des Mieters als auflösende Bedingung für den Bestand der Dienstbarkeit vereinbart werden kann. Das Problem folgt aus § 112 InsO. Nach dieser Regelung ist die Kündigung des Mietverhältnisses durch d...mehr

Vermögenssubstanz Begrifflich setzt die Zuwendung voraus, dass eine Vermögenssubstanz übertragen wird (Sach- oder Geldtransfer).[1] In der Praxis spielen Immobilien eine bedeutende Rolle. Praxis-Beispiel Zuwendungen unter Ehegatten Das Familienwohnheim wird aus den Mitteln des einen Ehegatten errichtet, der dem anderen einen Miteigentumsanteil zuwendet. Während der Ehe überträgt...mehr

Grundstücksrechte Die Bewertung von Grundstücksrechten kann mitunter Schwierigkeiten bereiten, die hier nicht im Einzelnen dargelegt werden können. Von großer praktischer Bedeutung ist die Bewertung eines Wohnungsrechts oder eines Nießbrauchs. Sie wird dadurch erschwert, weil sich insoweit die höchstrichterliche Rechtsprechung mehrfach geändert hat. Wohnrecht und Nießbrauch Der ...mehr

Schutz des Überlebenden Steht die Wohnung im Eigentum eines Lebensgefährten, wird der Partner in seiner Weiternutzung nach dem Tod des Eigentümers geschützt. Denn nicht nur dem überlebenden Ehegatten, sondern auch Familienangehörigen ist ein "30-Tage-Wohnrecht" gewährt (§ 1969 BGB). Beim Tod des Mieters treten Personen, die mit ihm einen auf Dauer angelegten Haushalt führten, ...mehr

Unterhalt nur ausnahmsweise Der Schuldner hat im Rahmen der Zwangsverwaltung keine Ansprüche auf Unterhalt. Er ist auf die Leistungen der Sozialhilfe zu verweisen.[1] Nur bei land- oder forstwirtschaftlichen oder gärtnerischen Grundstücken hat der Schuldner Anspruch auf den notwendigen Unterhalt für sich und seine Familie. Der Unterhalt ist aus den Erträgnissen oder deren Erl...mehr

Ehefrau des Schuldners Wohnt die Ehefrau des Schuldners (oder ein sonstiger Angehöriger) allein in der Wohnung des Schuldners, stellt sich die Frage, inwieweit sie zur Zahlung einer Nutzungsentschädigung verpflichtet ist. Praxis-Beispiel Mietvertrag entscheidend Die Ehefrau des Schuldners lebt auf dem Anwesen, das vor dem Zuschlag in der Zwangsversteigerung ihrem Ehemann gehört...mehr

Dies alles bringt erhebliche finanzielle Verluste mit sich, die aber durch geeignete Vorsorge vermieden werden können. So kann dem jeweils überlebenden Partner durch Vermächtnis zumindest ein lebenslanges unentgeltliches Wohnrecht in dem gemeinsamen Haus eingeräumt werden.[1] Teilungsversteigerung Bei gemeinsamen Kindern kann zum Schutz des im Anwesen Verbleibenden und der Kin...mehr

Wer erhält die Wohnung? Leben die Partner getrennt, so gelten dem Eherecht ähnliche Regelungen. U. a. besteht ein Anspruch auf Wohnungsüberlassung. § 14 Abs. 1 Satz 1 LPartG lautet: "Leben die Lebenspartner getrennt oder will einer von ihnen getrennt leben, so kann ein Lebenspartner verlangen, dass ihm der andere die gemeinsame Wohnung oder einen Teil zur alleinigen Benutzung...mehr

Rechtsnachfolgeklausel Die im Grundbuch eingetragene dingliche Unterwerfungserklärung nach § 800 Abs. 1 ZPO macht, wenn die Vollstreckung aus einem Grundpfandrecht gegen den späteren Eigentümer des Grundstücks betrieben werden soll, eine Rechtsnachfolgeklausel nach § 727 ZPO nicht entbehrlich.[1] Umschreibungsverbot Der Eigentümer eines Nießbrauchsgrundstücks wird mit dem Erlös...mehr

Mieter hat Besitzrecht Die Räumungsvollstreckung aufgrund des Zuschlagsbeschlusses soll nicht erfolgen, wenn der Besitzer des Grundstücks ein nicht erloschenes Recht zum Besitz hat (§ 93 Abs. 1 Satz 2 ZVG). Ein solches Besitzrecht gewährt auch der mit dem bisherigen Eigentümer geschlossene Mietvertrag (§ 57 ZVG).[1] Gibt es ernsthafte Anhaltspunkte für das Bestehen eines Mietv...mehr

Übergabeverträge In früheren Jahren fand die Reallast ihre stärkste Verbreitung im ländlichen Bereich. Im Rahmen von Hofübergabe- und Altenteilsverträgen (Leibgedinge)[1] war sie (und ist sie oft auch heute noch) Teil der dinglichen Sicherung des Berechtigten.[2] Weitere Anwendungsfelder stellen die Absicherung von Leibrentenzahlungen i. S. v. § 759 BGB dar (z. B. beim Kaufve...mehr

Nur Verfügungsgeschäfte Die Regelung in § 1365 BGB erfasst nur diejenigen Rechtsgeschäfte, durch die über den Grundbesitz verfügt wird. Dies sind solche Geschäfte, die unmittelbar darauf gerichtet sind, auf ein bestehendes Recht einzuwirken, es zu verändern oder aufzuheben. Damit geht es darum, dass der Verfügende also ein Recht entweder auf einen Dritten überträgt, es mit ei...mehr

Im Einzelfall oft schwierig Während die Reallast ein aktives Tun des Verpflichteten bewirken soll, kann Inhalt einer Dienstbarkeit nur ein Dulden oder Unterlassen sein (§ 1018 BGB). Praxis-Beispiel Absicherung eines Wärmecontracting-Vertrags Eine unmittelbare Abnahme- oder Bezugspflicht für die von dem Energieversorger bereitzustellende Nutzenergie (Wärme zur Raumheizung und Wa...mehr