Wohnrecht (Miete) / 7 Mieterdienstbarkeit

7.1 Grunddienstbarkeit

Die Parteien eines gewerblichen Mietverhältnisses können vereinbaren, dass die Nutzung des Grundstücks (als Lager, Verkaufsraum, Betriebsstätte etc.) durch den Mieter dinglich abgesichert wird. Zu diesem Zweck kann im Mietvertrag oder in einer besonderen Sicherungsabrede geregelt werden, dass sich der Vermieter verpflichtet, zugunsten des Mieters eine beschränkte persönliche Dienstbarkeit (§§ 1090 bis 1093 BGB) eintragen zu lassen.

7.2 Wirkung der Mieterdienstbarkeit

Die Mieterdienstbarkeit schützt den Mieter vor dem Verlust der Mietsache, wenn das Eigentum im Wege der Zwangsversteigerung auf einen Dritten übergeht. Zwar besteht ein Sonderkündigungsrecht (§ 57a ZVG) mit der Folge, dass das Mietverhältnis endet, wenn der Erwerber von dem Kündigungsrecht Gebrauch macht.

Das Nutzungsrecht aufgrund der Dienstbarkeit besteht gleichwohl weiter. Der Mieter schuldet für die Ausübung der Dienstbarkeit ein Ausübungsentgelt. Diese Rechtsfolge gilt allerdings nur, wenn die Dienstbarkeit vor den Rechten der beitreibenden Gläubiger eingetragen ist. Eine nachrangig eingetragene Dienstbarkeit erlischt (§ 52 Abs. 1 Satz 2 ZVG).

7.3 Insolvenz

Ein vergleichbarer Schutz besteht im Fall der Insolvenz des Vermieters. Nach § 111 InsO hat ein Sonderkündigungsrecht derjenige, der vermietete Räume oder ein Grundstück vom Insolvenzverwalter erwirbt. Dieses Kündigungsrecht kann nicht vertraglich ausgeschlossen werden.

Fraglich ist, ob sich der Vermieter verpflichten kann, zugunsten des Mieters eine beschränkte persönliche Dienstbarkeit eintragen zu lassen. Das ist zu bejahen.^[1] Das Kündigungsrecht als solches wird durch die Dienstbarkeit nicht berüh...