Fachbeiträge & Kommentare zu WEG

Leitsatz Sind nach der Gemeinschaftsordnung die Betriebskosten nach der Zahl der Wohnungs- und Teileigentumsrechte zu verteilen, soweit dies "möglich, zweckmäßig und sachdienlich" ist, im übrigen nach Miteigentumsanteilen, dann ist die Verwaltervergütung grundsätzlich nach der Zahl der Wohnungs- und Teileigentumsrechte umzulegen. Fakten: Die Gemeinschaftsordnung enthält hinsi...mehr

Leitsatz Ordnungsgemäße Wahl eines Beirats, der als Miteigentümer und Rechtsanwalt Gemeinschaft und Verwaltung in WE-Verfahren vertreten hat Normenkette § 29 WEG Kommentar Es widerspricht nicht dem Grundsatz ordnungsgemäßer Verwaltung, dass ein Miteigentümer (hier: Rechtsanwalt) zum Verwaltungsbeirat gewählt wird, der gleichzeitig die Gemeinschaft und den beteiligten Verwalter...mehr

Leitsatz Eine GbR kann auch im Anschluss an die Entscheidung des BGH zur Rechtsfähigkeit einer GbR (BGH vom 29.01.2001) nicht wirksam zum WEG-Verwalter bestellt werden Einladung durch eine nicht wirksam bestellte Verwaltung führen ebenfalls nur zur Anfechtbarkeit von Beschlüssen Normenkette § 23 WEG, § 26 WEG Kommentar 1. Ein formeller Mangel in der Einladung zu einer Wohnungs...mehr

Normenkette § 15 Abs. 2, 3 WEG Kommentar 1. Ein Eigentümerbeschluss, der den Betrieb eines Biergartens für ein Café-/Bistro-Teileigentum auf Sondernutzungsfläche für die Zeit nach 23 Uhr untersagt, kann ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechen, selbst wenn die öffentlich-rechtliche Erlaubnis zur Sperrstundenregelung einen Gaststättenbetrieb laut Verordnung der betreffenden Sta...mehr

Leitsatz Vereinbarte Öffnungsklausel steht einem Zustimmungsver-pflichtungsantrag zur Zweckbestimmungsänderung nicht entgegen Wurde ein Antrag auf Unterlassung der Nutzung von Dachgeschossräumen als Wohnraum bereits rechtskräftig abgewiesen, ist damit zugleich die positive Feststellung verbunden, dass die Räume als Wohnraum benutzt werden dürfen Aus Treuepflicht unter den Eige...mehr

Leitsatz Grundsätzliche keine Anfechtbarkeit eines Geschäftsordnungsbeschlusses; zu Unrecht erfolgter Ausschluss eines Vertreters kann allerdings Beschlussanfechtungen bei Kausalität rechtfertigen Der Verwalter als Versammlungsleiter kann sich einer Hilfskraft bedienen Der Bauträger als Wohnungseigentümer muss sich an einer beschlossenen Sonderumlage beteiligen, die der Sicher...mehr

Leitsatz Ein Eigentümerbeschluss, der den Betrieb eines Biergartens auf einer Sondernutzungsfläche für die Zeit nach 23.00 Uhr untersagt, kann ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen. Eine öffentlich-rechtliche Erlaubnis, die den Gaststättenbetrieb im Freien bis 24.00 Uhr gestattet, steht dem in der Regel nicht entgegen. Fakten: Die Wohnungseigentümer hatten per Mehrheitsbesch...mehr

Normenkette § 16 Abs. 2 WEG, § 28 Abs. 5 WEG Kommentar 1. In ständiger Rechtsprechung des Senats ist davon auszugehen, dass der Gläubiger eines saldierten Abrechnungsguthabens aus einer beschlossenen Jahresabrechnung ein solches Guthaben nur gegen die Gemeinschaft insgesamt, aber nicht gegen einzelne Miteigentümer - auch nicht in Höhe der jeweils auf diese entfallenden Quote...mehr

Leitsatz Nachträglicher Kabelanschluss eines Teileigentümers gehört nicht zu den Primäraufgaben eines Verwalters Normenkette § 21 Abs. 4, Abs. 5 Nr. 2 WEG, § 23 Abs. 4 WEG, § 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG, § 28 WEG Kommentar 1. Zur "Abrechnung 1997" fasste die Gemeinschaft im März 1998 mehrheitlich den Beschluss, dass der Antragsteller wegen erhöhten Wasserverbrauches für sein Laden-Te...mehr

Leitsatz Kraft Vereinbarung berechtigte Drahtgitter-Errichtung (zum Schutz gegen Fahrzeug-Beschädigungen) Normenkette § 3 Abs. 2 Satz 2 WEG, § 5 Abs. 2 WEG, § 13 Abs. 1 WEG, § 14 Nr. 1 WEG; § 823 Abs. 1 und 2 BGB, § 858 BGB, § 1004 Abs. 1 BGB Kommentar 1. Ein Stellplatz-Sondereigentümer errichtete zum Nachbarstellplatz ein wandartiges, deckenhohes Drahtgitter zum Schutz gegen...mehr

Leitsatz Anspruch eines Eigentümers auf Erhebung einer zusätzlichen Sonderumlage in allen drei Instanzen zurückgewiesen! Normenkette § 16 Abs. 2 WEG, § 21 WEG, § 28 WEG Kommentar 1. Nach unbestrittener Konkurseinstellung mangels Masse gegen einen Wohngeldschuldner (mit rückständiger Schuld von noch DM 2.873,-) beantragte ein anderer Eigentümer zum Ausgleich des rückständigen W...mehr

Leitsatz Ausreichende Bezeichnung eines Beschlussthemas (hier: modernisierende Instandsetzung eines Aufzugs) im Einladungsschreiben Normenkette § 21 Abs.4 WEG, § 23 Abs.1 WEG Kommentar 1. Ein Beschluss der Eigentümer, dass die monatlich fälligen Wohngelder nicht durch "Sammelüberweisungen", sondern durch Einzelüberweisungen unter genauer Angabe der Wohnung, für die eine Zahlu...mehr

Leitsatz Sieht die Gemeinschaftsordnung die Möglichkeit vor, zur Abgrenzung von in Sondereigentum stehenden Tiefgaragenstellplätzen Drahtgitter auf der Sondereigentumsfläche zu errichten und macht ein Wohnungseigentümer zum Schutz vor Beschädigungen seines Fahrzeugs hiervon Gebrauch, hat der benachbarte Sondereigentümer wegen dadurch bedingter Schwierigkeiten beim Ein- und A...mehr

Normenkette § 16 Abs. 2 WEG Kommentar 1. Ein Eigentümer hatte seine 106 qm große Wohnung in eine 1-Zimmer- und eine 2-Zimmer-Wohnung aufgeteilt und beide Wohnungen an verschiedene Mieter vermietet. Zum Kostenverteilungsschlüssel war in der Teilungserklärung mit Gemeinschaftsordnung Aufteilung grundsätzlich nach Miteigentumsquoten vereinbart, wobei jedoch ebenfalls ausdrückli...mehr

Normenkette § 45 Abs. 2 WEG Kommentar 1. Sachentscheidungen im Wohnungseigentumsverfahren sind der materiellen Rechtskraft ebenso fähig, wie Urteile im Zivilprozess. Dies bedeutet, dass ein rechtskräftig entschiedener Verfahrensgegenstand (Antrag und antragsbegründender Sachverhalt; Lebenssachverhalt) unter denselben Beteiligten nicht einer neuerlichen richterlichen Überprüf...mehr

Leitsatz Erlöschen eines schuldrechtlichen Sondernutzungsrechts im Veräußerungsfall Normenkette (§ 10 WEG, § 15 WEG) Kommentar Ein durch Vereinbarung nur schuldrechtlich begründetes, nicht im Grundbuch eingetragenes Sondernutzungsrecht erlischt, wenn ein neuer Wohnungseigentümer in die Gemeinschaft eintritt, der der bisherigen schuldrechtlichen Vereinbarung nicht beitritt. Lin...mehr

Leitsatz Die Zustimmungsfrage hat das Gericht zu erforschen (Amtsermittlungsprinzip) Vereinbarung kann stets allseitige Zustimmung fordern Bindung von Zustimmungen gegenüber Rechtsnachfolgern nur dann, wenn die bauliche Veränderung im Zeitpunkt der Rechtsnachfolge zumindest teilweise bereits vorgenommen war Normenkette § 15 WEG, § 22 Abs. 1 WEG, § 23 WEG; § 12 FGG; § 162 Abs. 1...mehr

Leitsatz Allstimmiger "Beschluss" hinsichtlich der Abänderung eines Stellplatz-Sondernutzungsrechts ist der Sache nach eine Vereinbarung über die Abänderung der Teilungserklärung Normenkette § 10 Abs.2 WEG, 15 Abs.1 WEG; § 873 Abs.2 BGB Kommentar 1. In einer Eigentümerversammlung 1993 wurde u.a. die Verlegung eines Stellplatzes im vereinbarten Sondernutzungsrecht einstimmig (...mehr

Leitsatz Mitteilungen über Wohngeldrückstände aus Vorjahren und die Verrechnung von Zahlungen hierauf gehören nicht in die Jahresgesamt- und Einzelabrechnung. Fakten: Die vom Verwalter nach § 28 Abs. 3 WEG aufzustellende und von den Wohnungseigentümern nach § 28 Abs. 5 WEG zu beschließende Jahresabrechnung muss eine geordnete und verständliche und selbstverständlich zutreffen...mehr

Leitsatz Aufwendungsersatzansprüche des WEG- Verwalters wegen verauslagter Gerichts- und Rechtsanwaltskosten verjähren grundsätzlich in 2 Jahren. Fakten: Der Geschäftsführer der ehemaligen Verwalterin überwies einen Gerichtskosten- und Gebührenvorschuss an einen Rechtsanwalt für ein gerichtliches Verfahren der Gemeinschaft. Die überweisung erfolgte von einem Konto, das auf de...mehr

Leitsatz Beschränkt ein beschlussanfechtender Antragsteller die Rechtsbeschwerde auf einzelne Beanstandungen, muss sich das Rechtsbeschwerdegericht auch nur mit diesen Punkten befassen Schätzung des Heizenergie- und Warmwasserverbrauchs aufgrund eines Defekts des Messgeräts berührt die Ordnungsmäßigkeit einer Jahresabrechnung nur dann, wenn die Schätzung grob unrichtig ist No...mehr

Leitsatz Bauliche Veränderungen bedürfen der Zustimmung aller betroffenen Eigentümer. Diese ist an keine Form gebunden und verlangt insbesondere nicht einen in der Eigentümerversammlung gefassten Beschluss. Fakten: Eine Wohnungseigentümerin brachte vor einigen Jahren einen Balkon im Bereich ihres Sondereigentums an. Der Rechtsnachfolger eines anderen Wohnungseigentümers begeh...mehr

Normenkette § 26 WEG; § 667 BGB, § 675 BGB Kommentar 1. Nach Beendigung der Verwaltertätigkeit haben Wohnungseigentümer gegen den Verwalter gem. §§ 675, 667 BGB einen Anspruch auf Herausgabe aller Gegenstände, die dieser aufgrund seiner Verwaltertätigkeit erlangt hat; dazu gehören alle Unterlagen, die aus der Geschäftsbesorgung für die Wohnungseigentümer entstanden sind (BayO...mehr

Normenkette § 15 Abs. 1, 2 WEG Kommentar 1. Zur Hausordnung wurde u.a. beschlossen, dass Blumenkästen auf Balkonen und Terrassen nur innerhalb der Brüstung angebracht werden dürften. Der Eigentümer einer Dachgeschosswohnung ließ auf seiner Terrassen-Brüstung Blumenkästen anbringen und beantragte die Ungültigkeitserklärung des vorgenannten Hausordnungs-Eigentümerbeschlusses, ...mehr

Leitsatz Wird das Sondernutzungsrecht an einer Dachterrasse mit der Maßgabe eingeräumt, dass auf eine einheitliche Gestaltung des Gesamtgrundstücks zu achten ist, dann kann durch Eigentümerbeschluss bestimmt werden, dass auf der Brüstung der Dachterrasse keine Blumenkästen angebracht werden dürfen. Fakten: Dem Eigentümer der Dachgeschosswohnung wurde das Sondernutzungsrecht a...mehr

Leitsatz Abrechnungs-Anfechtung (u.a. Schätzung des Brennstoff-Endbestands; langjährige Änderung des Kostenverteilungsschlüssels; ordnungsgemäßer Verwaltung widersprechende Entlastung des Verwalters) Weiter Ermessensspielraum der Gemeinschaft zu Kostenansätzen im Wirtschaftsplan Wichtige Gründe gegen die Wiederwahl des Verwalters Speicher nicht als Wohnraum nutzbar Verspätete Pr...mehr

Normenkette § 14 WEG, § 15 WEG Kommentar 1. Jedenfalls in einer Wohnanlage, die nach der Teilungserklärung als Seniorenwohnanlage mit gesteigertem Ruhebedürfnis ausgestaltet ist, können die Wohnungseigentümer durch Mehrheitsbeschluss die Errichtung und den Betrieb stationärer, fest installierter, ortsgebundener Klimageräte im jeweiligen Sondereigentum verbieten. Ein solches ...mehr

Normenkette § 21 Abs.3 WEG; § 638 Abs.1 BGB, § 640 Abs.1 BGB Kommentar 1. In diesem Streit ging es erneut um die vom Senat bereits mit Entscheidung vom 04.11.1999 (ZMR 2000, 113) an das LG zurück-verwiesenen Sache. 2. Vorliegend hatte die Verwaltung ausreichende Vollmachten, im Namen der Eigentümer das Gemeinschaftseigentum nach § 640 Abs.1 BGB abzunehmen. Auch die Antragstell...mehr

Leitsatz Auch dann, wenn es nach dem Verwaltervertrag grundsätzlich Aufgabe des Verwalters ist, Baumaßnahmen an der Wohnungseigentumsanlage zu überwachen, entspricht es ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn die Eigentümergemeinschaft ihm für eine besonders aufwendige Bauüberwachung zusätzliche Sondervergütung bewilligt. Fakten: In rechtlicher Hinsicht ist es grundsätzlich zulässig...mehr

Normenkette § 27 WEG Kommentar Auch dann, wenn es nach Verwaltervertrag grundsätzlich Aufgabe des Verwalters ist, Baumaßnahmen am Gemeinschaftseigentum der WE-Anlage zu überwachen, kann es ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechen, wenn ihm die Gemeinschaft für die Übernahme besonderer Bauleitungsaufgaben eine zusätzliche Sondervergütung zuspricht (vgl. auch BGH vom 06.05.1993,...mehr

Leitsatz Ebenfalls besondere Kosten-Ermessensentscheidung Normenkette § 10 WEG, § 13 WEG, § 15 WEG, § 23 Abs. 4 WEG, § 43 Abs. 1 Nr. 4 WEG Kommentar 1. Mit offensichtlich einstimmigem Beschluss gestattete eine Gemeinschaft Terrassenwohnungseigentümern auch die Nutzung von links und rechts neben den Terrassenwohnungen vorhandenen Dachflächen ebenfalls zu Terrassennutzzwecken. D...mehr

Leitsatz Verneinter Verpflichtungsantrag auf Änderung des Kosten-verteilungsschlüssels Normenkette § 15 WEG, § 16 WEG, § 23 Abs.1 WEG; § 242 BGB Kommentar 1. In der Teilungserklärung war Verteilung der Bewirtschaftungskosten nach der Größe der Miteigentumsanteile vereinbart. Bereits 1979 beschlossen die Eigentümer, Garageneigentümer von der Verpflichtung zur Zahlung der Bewi...mehr

Leitsatz Ersetzt ein Wohnungseigentümer im Bereich seines Sondereigentums einen vorhandenen Bodenbelag durch Fliesen, so haftet er nach § 14 Nr. 1 WEG nur für eine Verringerung des vorhandenen Trittschallschutzes. Fakten: Die Wohnungseigentümer des ersten Obergeschosses hatten im Bereich ihres Sondereigentums Fliesen verlegt. Aufgrund vermehrten Trittschalls sind diese nun mi...mehr

Leitsatz Auswechslung des Bodenbelages (Verlegung eines Fliesenbodens) Trittschalldämmung (schwimmender Estrich) als Gemeinschaftseigentum Beeinträchtigung des Trittschallschutzes durch (ggf. mangelhaft) erfolgte Fliesenverlegung Nur Haftung des handelnden Sondereigentümers für eine Verringerung des vorhandenen Trittschallschutzes Anforderungen an die gerichtliche Sachaufklärung...mehr

Leitsatz Ist nach rechtskräftiger Gerichtsentscheidung ein Baum zu fällen, muss auch der Stumpf beseitigt werden Kein Anspruch auf Verbreiterung einer gemeinschaftlichen Zuwegung Verneinter Anspruch auf Realteilung Normenkette (§§ 21 und 45 WEG) Kommentar 1. Muss nach rechtskräftiger Gerichtsentscheidung ein am Rand einer gemeinschaftlichen Zuwegung stehender Apfelbaum entfernt ...mehr

Leitsatz Der 2. Zivilsenat des BayObLG fordert ausdrückliche Rechtsmittelbelehrungen in den Entscheidungen der Vorinstanzgerichte; andernfalls ist grundsätzlich Wiedereinsetzung in den vorigen Stand zu gewähren. Keine Vorlage wegen Hauptsacheerledigung. Normenkette § 45 Abs. 1 WEG; § 22 Abs. 2 FGG; § 132 Abs. 3 GVG; § 10 Abs. 1 EGGVG; Art. 2 Abs. 1 GG, Art. 20 Abs. 3 GG Komme...mehr

Normenkette § 13 WEG, § 45 WEG; § 985 BGB, § 605 BGB; § 17 a Abs.5 GVG Kommentar 1. Ein Eigentümer hatte seinem Nachbarn schon seit Jahren eine Abstellkammer leihweise überlassen, die dieser in eine Toilette mit Gastherme und Handwaschbecken für seine Kanzlei-Räumlichkeiten ausbaute. Erst 1998 klagte der Nachbar auf Herausgabe dieses Raums, in den Beschwerdeinstanzen jedoch...mehr

Leitsatz In einer aus zwei Personen bestehenden Wohnungseigentümergemeinschaft kann ein gegen die Wiederbestellung des Verwalters sprechender wichtiger Grund vorliegen, wenn der Verwalter in einem früheren Beschlussanfechtungsverfahren als anwaltlicher Vertreter des Wohnungseigentümers aufgetreten ist, der allein mit seinen Stimmen die damals angefochtenen Eigentümerbeschlüs...mehr

Leitsatz Zustimmungsbedürftiger Eigentumswechsel und Eintragung unter Verstoß gegen § 12 WEG? Verwalterwechsel und Zustimmungswiderruf Der Verwalter hat nicht das Recht auf Beantragung der Eintragung eines Amtswiderspruchs im Grundbuch Dem Verwalter und den übrigen Eigentümern steht hier kein Grundbuchberichtigungsanspruch zu, vielmehr allein dem Voreigentümer (Veräußerer) Nor...mehr

Normenkette § 25 WEG, § 48 Abs. 3 WEG Kommentar 1.Wird dem Verwalter, der nicht selbst Wohnungseigentümer ist, für eine Eigentümerversammlung Stimmrechts-Vollmacht erteilt, ist es grundsätzlich zulässig, dass er bei Abstimmung über den mit ihm abzuschließenden Verwaltervertrag anderen Eigentümern ohne Weisung über das Abstimmungsverhalten Untervollmacht erteilt. Dadurch kann ...mehr

Leitsatz Hat das Grundbuchamt bei einem Wohnungseigentum einen Eigentumswechsel unter Verstoß gegen eine durch die Teilungserklärung begründete rechtsgeschäftliche Verfügungsbeschränkung (§ 12 WEG) eingetragen, so ist die Beschwerde des Verwalters mit dem Ziel der Eintragung eines Amtswiderspruchs unzulässig. Fakten: Das streitgegenständliche Wohnungseigentum ist im Grundbuch...mehr

Normenkette § 45 Abs.1 WEG Kommentar 1. Wird ein Eigentümerbeschluss über den Einbau von Warmwasserzählern angefochten, bemisst sich die Rechtsmittelbeschwer des anfechtenden Wohnungseigentümers allein nach den auf ihn entfallenden Kosten des Einbaus; nicht maßgeblich ist also der Geschäftswert des Verfahrens. Im vorliegenden Fall lag die Beschwer des Antragstellers weit unt...mehr

Normenkette § 3 WEG, § 10 WEG, § 21 WEG, § 27 Abs.1 Nr.5 WEG Kommentar 1. In einem Altbau sollten ursprünglich auch Dachgeschosswohnungen ausgebaut werden, für die bereits getrennte Grundbuchblätter angelegt waren. Zwischenzeitlich hatte sich jedoch herausgestellt, dass die Errichtung der Dachgeschosswohnungen aus baurechtlichen Gründen nicht möglich sei. So ließ 1999 die Ve...mehr

Leitsatz Ein mit relativer Mehrheit gefasster Eigentümerbeschluss, der den WEG-Verwalter ermächtigt, eine verbleibende Mehrheit von Wohnungseigentümern auf Zustimmung der änderung von Miteigentumsquoten zu verklagen, ist mit Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung nicht zu vereinbaren. Fakten: Die Wohnungseigentümer fassten vorliegend einen Beschluss, durch den der Verwalter z...mehr

Leitsatz Reparatur- und Austauschkosten von Thermostatventilen sind Kosten der Verwaltung gemeinschaftlichen Eigentums im Sinne des § 16 Abs. 2 WEG Normenkette § 5 WEG, § 16 WEG Kommentar 1. Eine Gemeinschaft hatte mehrheitlich beschlossen, "... dass die Reparatur und der Austausch defekter Heizungsventile von jedem Eigentümer selbst zu veranlassen sind und dass diese Kosten ...mehr

Normenkette Art. 5 Abs.1 GG; § 823 Abs.2 BGB, § 1004 Abs.1 Satz 2 BGB Kommentar 1. In drei Schreiben an den Verwalter (eine GmbH) beanstandete ein Eigentümer dessen Tätigkeit, u.a. mit folgenden Formulierungen: a) Die Verwalterin oder ihre Mitarbeiter betrieben Günstlingswirt- schaft à la Neue Heimat, b) die Antragstellerin oder ihre Mitarbeiter leisteten im Gegen- satz zum Ha...mehr

Normenkette § 45 WEG Kommentar 1. Soll durch die Anfechtung der Entlastung des Verwalters ein möglicher Schadenersatzanspruch der Wohnungseigentümer gegen ihn gewahrt werden, so bemisst sich die Rechtsmittelbeschwer eines Wohnungseigentümers nach dem auf ihn entfallenden Teil des Gesamtschadens. 2. Auch außergerichtliche Kostenerstattung im Rechtsbeschwerdeverfahren bei Gesch...mehr

Normenkette § 1004 BGB; § 265 ZPO Kommentar 1. Wird ein Wohnungseigentümer - gestützt auf Eigentümerbeschlüsse - zur Beseitigung von Anpflanzungen auf dem ihm nicht zur Sondernutzung zugewiesenen Grundstücksteil verpflichtet (Handlungsstörer-Verpflichtung), so sind die übrigen Wohnungseigentümer als Miteigentümer des Grundstücks, welches von dem Beseitigungsanspruch betroffe...mehr

Normenkette § 26 WEG; § 242 BGB Kommentar 1. Besitzt eine Eigentümerin, welche als Bauträgerin die Anlage erstellt hat, ein Stimmenübergewicht und votiert sie gegen den Willen der übrigen Eigentümer für die Bestellung ihres Ehemannes zum Verwalter, kann - wie hier - von einem Stimmrechtsmissbrauch und einem ungültigen Bestellungsbeschluss ausgegangen werden. Das Problem der ...mehr

Leitsatz Eine wesentliche Änderung einer Sondernutzungsfläche liegt grundsätzlich nur dann vor, wenn die Zweckbestimmung oder die Gestalt eines Anwesens in einschneidender Weise geändert werden. § 22 Abs. 1 WEG stellt demgegenüber grundsätzlich geringere Anforderungen an die Zustimmungsbedürftigkeit einer Maßnahme. Fakten: Der Eigentümerin der Erdgeschosswohnung ist in der Te...mehr