Fachbeiträge & Kommentare zu Vermieter

Rn 28 Haftungsausschlüsse und -begrenzungen (s Rn 26) (unvereinbar +, nicht –): Vermieterhaftung für mängelbedingte Schäden des Mieters (+BGH NJW 02, 673 [BGH 24.10.2001 - VIII ARZ 1/01]); Klausel zur Fernabschaltung einer Autobatterie durch Vermieter (+BGH NJW 22, 3575 [BGH 26.10.2022 - XII ZR 89/21]); Desinfektion eingebrachter Sachen im Krankenhausvertrag (+BGH NJW 90, 76...mehr

Rn 14 Hinsichtlich des Inhalts des Anspruchs auf Wohnungsüberlassung ist zwischen verschiedenen dinglichen und obligatorischen Rechtslagen an der Wohnung zu differenzieren. Dabei werden hinsichtlich dinglicher Rechtspositionen das Grundeigentum, das Erbbaurecht, der Nießbrauch, das Wohnungseigentum, das Dauerwohnrecht und das dingliche Wohnrecht gleich behandelt (II 4). Die ...mehr

Rn 9 Der Mieter soll durch die Modernisierungsankündigung in die Lage versetzt werden, die Auswirkungen auf seine Wohnung einzuschätzen. Sie muss vor diesem Hintergrund zwar klar und transparent beschreiben, womit zu rechnen ist, und ankündigen, um welche Modernisierungsmaßnahme es sich handelt, und was der Mieter durch sie zu erwarten hat (s.a. BGH ZMR 21, 723 Rz 24). Sie m...mehr

Rn 53 Ob der Vermieter mit einem Abrechenwerk seine Abrechnungspflicht (Rn 40) iSd § 362 erfüllt hat, richtet sich ua danach, ob der Mieter anhand des Abrechenwerks in der Lage ist, 1. die zur Umlage anstehenden Betriebskosten (Rn 3) zu erkennen und 2. anhand der ihm mitgeteilten Umlageschlüssel (§ 556a Rn 5 ff) den auf ihn entfallenden Kostenanteil nachzuprüfen (stRspr, etw...mehr

Rn 50 Betriebskosten, die nicht jährlich, sondern in größeren zeitlichen Abständen wiederkehren (Rn 5), können grds in dem Abrechnungszeitraum (Rn 42) umgelegt werden, in dem sie entstanden sind (BGH NJW 10, 226 [BGH 11.11.2009 - VIII ZR 221/08] Rz 18; 07, 1356 Rz 18). Rn 51 Ob ein Vermieter ferner berechtigt ist oder – unter besonderen Umständen – sogar nach §§ 241 II, 242 v...mehr

Rn 6 § 559c II will es verhindern, Mieterhöhungen nach § 559 oder § 559e mit Mieterhöhungen im vereinfachten Verfahren zu kombinieren (BTDrs 19/4672, 33; s.a. BTDrs 20/7619, 98). Hat der Vermieter die Miete in den letzten 5 Jahren bereits nach § 559c I oder nach § 559 erhöht, so mindern sich daher die Kosten, die nach § 559c I 1 für die weitere Modernisierungsmaßnahme gelten...mehr

Rn 18 Die Beweislast für den Eintritt des Befristungsgrundes sowie für die Dauer der Verzögerung liegt kraft Gesetzes beim Vermieter. Eine unwirksame Laufzeitbefristung kann nicht immer in einen Kündigungsverzicht umgedeutet werden (AG Düsseldorf ZMR 08, 538). Wenn der Mieter bei Vertragsschluss sein Interesse am längerfristigen Bestand des Mietverhältnisses zum Ausdruck geb...mehr

(1) 1Haben die Vertragsparteien nichts anderes vereinbart, sind die Betriebskosten vorbehaltlich anderweitiger Vorschriften nach dem Anteil der Wohnfläche umzulegen. 2Betriebskosten, die von einem erfassten Verbrauch oder einer erfassten Verursachung durch die Mieter abhängen, sind nach einem Maßstab umzulegen, der dem unterschiedlichen Verbrauch oder der unterschiedlichen ...mehr

Rn 90 Ob eine Person Mieter ist oder mehrere Personen Mieter sind, ist eine Frage der Auslegung. Im Grundsatz muss sich der Wille, dass mehrere Personen Mieter sein wollen, ausdrücklich aus dem Mietvertrag ergeben. Probleme ergeben sich, wenn Zahl oder Namen der im Rubrum des Vertrags bezeichneten Personen und die Personen, die ihn unterschrieben haben, auseinanderfallen. Is...mehr

Rn 1 § 577a ist hervorgegangen aus den ehemaligen Regelungen der § 564b II Nr 2 2–4 und § 564b II Nr 3 4 aF sowie dem Sozialklauselgesetz. § 577a Ia, IIa sind durch das MietRÄndG v 11.3.13 (BGBl I 434) ins Gesetz eingefügt worden. § 577a enthält Einschränkungen des Kündigungsrechts für einen Erwerber von Wohnungseigentum bezogen auf Eigenbedarfs- und Verwertungskündigungen. ...mehr

Rn 76 Der Vermieter kann innerhalb der Abrechnungsfrist einen formalen und/oder materiellen Mangel korrigieren (BGH NJW 11, 843 [BGH 12.01.2011 - VIII ZR 296/09] Rz 13; 07, 1059 Rz 12). Nach Ablauf der Abrechnungsfrist darf die Abrechnung hingegen grds nicht mehr zum Nachteil des Mieters korrigiert werden (BGH NJW 11, 1957 Rz 12; 11, 843 Rz 13; 08, 204 Rz 12). Das gilt namen...mehr

Rn 117 Die Überlassung der Mietsache – die es nicht geben muss (Rn 116) – vermittelt dem Mieter nach hM ein Besitzrecht, das wie Eigentum iSv Art 14 I 1 GG behandelt wird (BVerfG NJW 00, 2658, 2659; 93, 2035; BGH ZMR 23, 776 Rz 15; NZM 21, 132 Rz 33; NJW 20, 835 Rz 27; 06, 220 Rz 20). Das Besitzrecht besteht an der eigentlichen Mietsache, aber ggf auch an den Räumen und Fläc...mehr

Rn 2 § 556c gilt mWv 1.7.13 für Mietverträge über Wohnraum. Hat der Vermieter bereits vor dem 1.7.13 auf eine Wärmelieferung umgestellt, bedarf es für eine Änderung einer entspr Umlegungsvereinbarung (BGH NJW 05, 1776 [BGH 06.04.2005 - VIII ZR 54/04] unter 2; LG Berlin GE 15, 861); das betrifft insb Verträge, die vor dem 1.3.89 geschlossen wurden, da erst ab diesem Zeitpunkt...mehr

Rn 3 Der Vermieter hat unter den Voraussetzungen des § 556g II 1 (Rn 6 ff) gem § 556g I 3 zu viel gezahlte Miete nach §§ 812 ff herauszugeben (LG Berlin NZM 17, 332; AG Hamburg-St. Georg ZMR 17, 744; AG Hamburg-Altona ZMR 17, 649). Es handelt sich um eine Rechtsgrundverweisung (Hinz ZMR 14, 593, 599). Haben mehrere Personen eine Wohnung angemietet, sind sie Mitgläubiger und ...mehr

Rn 3 Grds darf SonderE frei genutzt (§ 100 BGB), va verpachtet oder vermietet werden; etwas anderes gilt, wenn es wirksam (im Einzelfall ist ein Verstoß gg das AGG oder gg §§ 134, 138 BGB vorstellbar) vereinbart ist (BGH ZMR 19, 619 Rz 9) oder wenn – was zulässig ist (BGH NJW 62, 1613; LG Koblenz NZM 16, 800) – analog § 12 ein Zustimmungserfordernis besteht (BGH NZG 21, 113 ...mehr

Rn 6 Zahlt einer der Gesamtschuldner (LG Bochum ZEV 19, 528) iRe derartigen Mietvertrages an den Vermieter so steht ihm bezogen auf jede einzelne (Monats-)Miete in Höhe einer etwaigen Überzahlung ein Ausgleichsanspruch zu. Es kann nicht etwa bei einem Zeitmietvertrag auf die Höhe des insgesamt geschuldeten Betrages des die Zahlung Leistenden abgestellt werden, sondern es ist...mehr

Rn 3 Es besteht keine gesetzliche Anzeigepflicht des Mieters hinsichtlich eingebrachter Sachen und der späteren Wegnahmeabsicht. Der Vermieter muss durch Besichtigung (vgl Herrlein ZMR 07, 247) oder gesonderte Vertragsvereinbarung zur Kenntnis über Mietereinbauten gelangen. Eine über die Anzeigepflicht hinausgehende Anbietpflicht des Mieters kann nicht vereinbart werden (arg...mehr

Rn 9 Der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit (§§ 556 II 1 Hs 1, 560 V, § 24 II 1 II. BV, § 20 I 2 NMV 1970) ist nach bisheriger Rspr iÜ grds unbeachtlich (BGH NJW 04, 1738, 1739 [BGH 03.03.2004 - VIII ZR 149/03]; aA LG Berlin MDR 19, 1375) und spielt nur für die Frage einer Härte iSv § 559 IV eine Rolle (Rn 23). Dies ist zu überdenken, da den Vermieter die vertragliche Nebenpfl...mehr

Rn 7 Die Anfechtung der Zustimmung kommt nur bei Willensmängeln in Betracht, die dem Zustimmungsgeschäft selbst anhaften und nicht nur das zustimmungspflichtige Hauptgeschäft betreffen (BGHZ 137, 255, 260). Ein Inhaltsirrtum iSv § 119 I und nicht bloß ein unbeachtlicher Motivirrtum liegt aber vor, wenn der Zustimmende eine falsche Vorstellung von dem Inhalt des zustimmungsbe...mehr

Rn 182 Zur Erhöhung der Miete bei preisfreien Wohnraummietverhältnissen hat der Gesetzgeber in §§ 557–560 Sonderregelungen geschaffen (s § 557 Rn 3). Regelungen zur Miethöhe im öffentlich geförderten Wohnungsbau finden sich nicht im BGB, sondern ergeben sich aus §§ 8 ff WoBindG und §§ 3 ff NMV 1970. Der Vermieter hat nach §§ 557–560 tw die Möglichkeit, einseitig die Miete zu...mehr

Rn 5 1. Alt: Der Mieter kann sich nicht auf die Sozialklausel berufen, wenn er das Dienstverhältnis selbst grundlos aufgelöst oder zur Auflösung des Dienstverhältnisses begründeten Anlass gegeben hat. Der Gesetzgeber hat hier bewusst den weiten Begriff der ›Auflösung‹ gewählt, sodass es nicht formell darauf ankommt, wer das Mietverhältnis gekündigt hat oder ob es einvernehml...mehr

Rn 4 Die Kündigungserklärung muss von (sämtlichen) Kündigenden ggü (sämtlichen) Empfängern abgegeben werden (§ 535 Rn 79). Eine Vertretung ist möglich; ihre Wirksamkeit ist an §§ 164 ff zu messen (zu Vollmachten s.a. § 535 Rn 80). Die Vollmacht kann mündlich erteilt sein (LG Wiesbaden WuM 67, 184; aA AG Frankfurt aM ZMR 69, 86); dann ›droht‹ aber § 174. Der Empfänger – Vermi...mehr

Rn 15 § 569 IIa ist durch das MietRÄndG v 11.3.13 (BGBl I 434) ins Gesetz eingefügt worden. Auf ein vor dem 1.5.13 entstandenes Mietverhältnis ist er gem Art 229 § 29 II EGBGB nicht anzuwenden (zur bis dahin geltenden Rechtslage s Hinz ZMR 12, 153, 160). Der an § 543 II 2 Nr 3 angelehnte § 569 IIa regelt für den Bereich der Wohnraummiete – zur Gewerbemiete vgl Schmid MDR 14,...mehr

Rn 4 Das Entstehen des Vermieterpfandrechts setzt zunächst das Bestehen eines Mietvertrages über Wohnraum, ein Grundstück oder über Räume, die keine Wohnräume sind, voraus (§§ 562, 578). Daran fehlt es zB im Verhältnis zwischen Hauptvermieter und Untermieter, nicht aber im Verhältnis Untervermieter (Hauptmieter) zum Untermieter (Endmieter). Der Vermieter muss nicht Eigentüme...mehr

Rn 15 Besteht die Bereicherung in untrennbar verkörperten (§§ 946 ff) Verwendungen auf eine fremde Sache, so bestimmt sich der gem § 818 II zu erstattende Wert nicht nach den Aufwendungen des Entreicherten, sondern grds nach der Werterhöhung, welche die Sache objektiv durch die Verwendungen erfahren hat (BGHZ 10, 171, 180; BGH NJW 62, 2293; WM 66, 369, 370). Dementsprechend ...mehr

Rn 2 Den Begriff ›Drittmittel‹ definieren § 559a I, III. Während einer Preisbindung gezahlte öffentliche Mittel sind keine Drittmittel, weil sie den Vermieter nicht berechtigten, die Miete zu erhöhen. Mittel, die ausschl für Instandsetzungsmaßnahmen gewährt werden, sind keine Drittmittel (BGH NZM 11, 309 Rz 16). Der Anrechnungszeitraum beträgt grds 12 Jahre (§ 558 Rn 31). Rn...mehr

Rn 40 Der Vermieter iSd Gesetzes (§ 535 Rn 83 ff) hat ggü jedem Mieter iSd Gesetzes (§ 535 Rn 90 ff) spätestens mit Ablauf des Abrechnungszeitraums (Rn 42) abzurechnen (Rn 52) und dies ›mitzuteilen‹ (§ 556 III 2), sofern der Mieter Betriebskosten gezahlt hat; ob er Vorauszahlungen leisten musste, ist unerheblich (LG Berlin GE 07, 1252; s.a. BGH WuM 18, 432 [BGH 16.03.2018 - ...mehr

Rn 1 Das durch das MietRÄndG v 11.3.13 (BGBl I 434) mWv 1.5.13 eingefügte Kapitel regelt das Recht der Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen in Bezug auf die Mietsache. Es umfasst sechs Vorschriften: § 555a regelt die Duldung von Erhaltungsmaßnahmen. § 555b enthält die Legaldefinition von Modernisierungsmaßnahmen. § 555c enthält die Bestimmungen zur Ankündigung von Modern...mehr

Rn 4 Die Kündigung kann formlos erfolgen. § 568 sieht nur für die Wohnraummiete Schriftform vor. Eine konkludente Kündigung wurde zB vom LG Hamburg (ZMR 04, 38) angenommen, wenn der Vermieter erst selbst unwirksam gekündigt hatte und der Mieter später die Rückgabe der Mietsache avisierte. Ist im Mietvertrag die Kündigung durch eingeschriebenen Brief vereinbart (vgl Staud/Emm...mehr

Rn 32 Für den Umlageschlüssel für die Kosten des Betriebs der zentralen Heizungsanlage einschließlich der Abgasanlage (§ 7 II 1 HeizkostenV), für die Kosten der Wärmelieferung (§ 7 IV HeizkostenV), des Betriebs der zentralen Warmwasserversorgungsanlage (§ 8 II HeizkostenV), die Kosten der Warmwasserlieferung (§ 8 IV HeizkostenV) bzw die Aufteilung der Kosten verbundener Anla...mehr

Rn 19 Der Begriff ›Wohnfläche‹ hat keinen feststehenden Inhalt (BGH NJW-RR 21, 1237 Rz 10). Sie ist im Wohnraummietrecht auch bei frei finanziertem Wohnraum nach hM im Ausgangspunkt anhand der §§ 42–44 der II. BetrKV (für Baujahrgänge bis 2003: BGH ZMR 19, 661 Rz 36; 19, 326 Rz 16) bzw der ab dem 1.1.04 geltenden WoFlV zu ermitteln (BGH WuM 24, 135 Rz 10; ZMR 24, 200 Rz 14; ...mehr

Rn 75 Der Insolvenzverwalter kann in der Gewerberaummiete das Mietverhältnis neben den allg Gründen auch nach § 109 I 1 Hs 1 InsO kündigen (s.a. BGH NJW 12, 1361 [BGH 09.02.2012 - IX ZR 75/11] Rz 10) – auch mit Wirkung für die Mitmieter (BGH NZM 13, 366 [BGH 13.03.2013 - XII ZR 34/12] Rz 17). Die Frist beträgt 3 Monate zum Monatsende, wenn nicht eine kürzere Frist maßgeblich...mehr

Rn 7 Verstirbt der Dienstverpflichtete, und treten insb Familienangehörige nicht gem §§ 563 f in das Mietverhältnis ein, sondern es wird konkludent ein neues (sonst gilt § 576; Bruns NZM 14, 537) Mietverhältnis begründet, so kann der Vermieter nicht mehr mit den Berechtigungen des ursprünglichen Werkmietvertrages kündigen (AG Köln WuM 85, 154). Der Erwerber tritt nicht in Re...mehr

Rn 2 Das Kündigungsrecht besteht bei jeder dem Mieter angekündigten Modernisierungsmaßnahme (§ 555b) in Bezug auf die Mietsache. Auf Art und Maß der Härte (§ 555d Rn 4) kommt es grds nicht an. Etwas anderes gilt nach II nur bei Bagatellmaßnahmen iSv § 555c IV (dazu § 555c Rn 22 ff). Für Erhaltungsmaßnahmen besteht kein Kündigungsrecht. Kündigt der Vermieter irrtümlich statt ...mehr

Rn 10 Das Wegnahmerecht des Mieters (oder des Erwerbers des Eigentums an den Einrichtungen, Frankf MietRB 18, 116) als Aneignungsrecht (Ddorf GuT 11, 280) wird in den §§ 539 II, 552, 578 II abschließend (Ddorf ZMR 06, 923, 925) geregelt soweit es sich auf ›Einrichtungen‹ (vgl Schmid MDR 15, 9; zur Einbauküche Heinz ZMR 15, 440, LG Bonn ZMR 17, 245) bezieht; es geht nicht aut...mehr

Rn 11b Neben den automatischen Mieterhöhungen durch die einzelnen Staffeln sind gem § 557a II 2 nur Mieterhöhungen nach § 560 wg Betriebskostenerhöhungen (wenn dies vereinbart ist, § 560 I 1) sowie einvernehmliche Vertragsänderungen zulässig (LG Berlin ZMR 04, 270; AG Tiergarten GE 07, 59). Modernisierungsmaßnahmen, die während der Laufzeit einer Staffelmietvereinbarung durc...mehr

Rn 12 Der Vermieter tritt mit dem Eigentumswechsel (vorher ist Abtretung nötig, LG Berlin GE 09, 657) in sämtliche mietvertraglichen Vereinbarungen (zu Kündigungsbeschränkungen LG Berlin GE 22, 521) – egal, ob sie ihm bekannt sind oder nicht – ein, und zwar nicht auf vertragstypische mietvertragliche Rechte und Pflichten beschränkt (Gellwitzki WuM 23, 441; zum Fortwirken der...mehr

Modernisierungsmaßnahmen sind bauliche Veränderungen,mehr

Rn 13 Unklar ist, ob der Umlageschlüssel ›Verbrauch‹ anzuwenden ist, wenn nur eine Messung durch nicht geeichte Messgeräte möglich ist. Weil nicht nur die Nutzung des Messgeräts, sondern auch die Nutzung der mit dem Messgerät ermittelten Daten gg das Öffentliche Recht verstößt (OVG Münster NVwZ-RR 16, 807 [OVG Nordrhein-Westfalen 25.07.2016 - 4 A 1150/15]), wird man den so e...mehr

Rn 14 Eine Fortsetzung des Mietverhältnisses setzt nicht voraus, dass die aufseiten des Mieters bestehende Härte die Interessen des Vermieters deutlich überwiegt. Maßgebend ist allein, ob sich ein Übergewicht der Belange der Mieterseite feststellen lässt, also die Interessenabwägung zu einem klaren Ergebnis führt (BGH ZMR 19, 848). Bestehen auf beiden Seiten gleich zu bewert...mehr

Rn 8 Hier wird vom Mieter unter eigenem Namen ein Sparkonto bei einem Kreditinstitut seiner Wahl mit Sperrvermerk zugunsten des Vermieters eröffnet. Der Mieter kann so künftig nur mit Zustimmung des Vermieters über das Guthaben verfügen, obwohl die Kaution weiter zum Vermögen des Mieters zählt.mehr

Rn 40 Eine Pflichtverletzung des Vermieters im Zusammenhang mit der Vereinbarung von Vorauszahlungen bei Vertragsschluss soll zu bejahen sein, wenn ›besondere Umstände‹ gegeben sind (BGH NJW 10, 671 Rz 14; ZMR 04, 347, 348) oder der Mieter nachgefragt hat (Rostock ZMR 09, 527, 528). Näheres bei § 556 Rn 23.mehr

(1) 1Die Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache verjähren in sechs Monaten. 2Die Verjährung beginnt mit dem Zeitpunkt, in dem er die Mietsache zurückerhält. 3Mit der Verjährung des Anspruchs des Vermieters auf Rückgabe der Mietsache verjähren auch seine Ersatzansprüche. (2) Ansprüche des Mieters auf Ersatz von Aufwendungen od...mehr

Rn 206 Wettbewerbsbeschränkungen des Mieters zu Gunsten des Vermieters müssen ausdrücklich vereinbart werden. Sie sind zulässig, wenn sie örtlich, zeitlich und gegenständlich das notwendige Maß unter Berücksichtigung des schützenswerten Interesses des Vermieters nicht überschreiten (BGH NJW 97, 3089; Celle ZMR 00, 447).mehr

Rn 212 Maßgeblich für den Datenschutz ist nach § 1 V BDSG grds das Recht der EU, im Besonderen die Verordnung (EU) 2016/679 in der jew geltenden Fassung (DSGVO). Bei größeren gewerbsmäßigen Vermietern dürfte idR eine automatisierte Verarbeitung nach Art 2 I Fall 1 DSGVO vorliegen. Bei kleinen und mittleren Vermietern wird zumindest von einer nicht-automatisierten Verarbeitun...mehr

Rn 22 Eine vorzeitige Vertragsauflösung durch außerordentliche Kündigung ist durch außerordentliche befristete Kündigung sowie durch außerordentliche fristlose Kündigung möglich. Rn 23 § 109 I InsO regelt einen derartigen Fall der außerordentlichen befristeten Kündigung (beachte für Wohnraummiete 109 2 InsO: An die Stelle der Kündigung tritt hier jetzt die Erklärung des Insol...mehr

Rn 1 § 573 entspricht – ohne spezielle Überleitungsnorm – § 564b aF, nur die Teilkündigung nach § 564b II Nr 4 aF regelt jetzt § 573b, die erleichterte Kündigung nach § 564b IV aF der § 573a und die Besonderheiten bei Umwandlung in Wohnungseigentum nach § 564b II Nr 2 2–4, II Nr 3 4 aF der § 577a. Die Ausnahmen nach § 564b VII aF regelt weitgehend § 549. Rn 2 § 573 ist als ei...mehr

Rn 50 Die Rückbaupflicht ist Teil der Räumungspflicht. Dennoch kann im Einzelfall ein Rückbauverlangen des Vermieters bei einer privilegierten baulichen Veränderung treuwidrig sein (§ 242). Dies wird für Maßnahmen zur Förderung der E-Mobilität eine Rolle spielen. Da der Anspruch des Vermieters auf Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands im Gesetz nicht generell ausgesc...mehr

Rn 20 Ist lediglich die Vermittlung der Leistungen Dritter geschuldet – etwa bei der Kommission, der Spedition oder bei der Tätigkeit als Handelsvertreter – sind diese Dritten keine Erfüllungsgehilfen des Schuldners (Huber Leistungsstörungen I 681f). Das kann anders sein, wenn ein Fall institutionalisierten Zusammenwirkens von Vermittler und Leistungserbringer vorliegt (s BG...mehr

Setzt der Mieter einen vertragswidrigen Gebrauch der Mietsache trotz einer Abmahnung des Vermieters fort, so kann dieser auf Unterlassung klagen.mehr