Fachbeiträge & Kommentare zu Vermieter

Rn 140 Der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit bezeichnet die vertragliche Nebenpflicht (§ 535 Rn 54; BGH NJW-RR 23, 373 Rz 41; NZM 22, 949 Rz 36; 15, 132 Rz 11), bei Maßnahmen und Entscheidungen, die Einfluss auf die Höhe der nach einer Umlegungsvereinbarung vom Mieter zu tragenden Betriebskosten haben, auf ein angemessenes Kosten-Nutzen-Verhältnis Rücksicht zu nehmen und den ...mehr

Rn 2 Ein Mietvertrag ist anzunehmen, wenn sich jemand verpflichtet, den Gebrauch einer nicht notwendig beweglichen Sache (§ 90) gg Entrichtung eines Entgeltes zu gewähren (BGH ZMR 18, 21 Rz 17; NZM 10, 898; ZMR 98, 141, 142); dies gilt auch dann, wenn das vereinbarte Entgelt sehr niedrig ist: die Miete braucht dem Mietwert der Sache nicht zu entsprechen (BGH ZMR 18, 21 Rz 17...mehr

Rn 4 Der Schaden ist nach I 2 ausnw zu ersetzen, wenn die Billigkeit einen Ersatz erfordert. Solche Umstände können darin liegen, dass der Mieter in Kenntnis eines zukünftigen Eigenbedarfes des Vermieters ein befristetes Mietverhältnis eingeht (LG Siegen WuM 90, 208), hingegen nicht, wenn der Vermieter einen hohen Gewinn ersetzt haben will, der ihm aus einem gescheiterten Ve...mehr

Rn 21 Er erfolgt kraft Gesetzes mit allen Rechten und Pflichten, unabhängig vom Wissen und Wollen. Kenntnis des Vermieters oder Eintretenden vom Tod des Mieters ist nicht notwendig. Rn 22 Das Vorkaufsrecht bei Wohnungsumwandlung gem § 577 geht mit über (§ 577 IV). Gleiches gilt für den Kündigungsschutz bei umgewandelten Mietwohnungen gem § 577a (BGH ZMR 03, 891). Rn 23 Für bis...mehr

Rn 5 Bei Verfallklauseln bezogen auf Mietkaution oder Mietvorauszahlungen wird eine analoge Anwendung des § 555 allgemein bejaht (BGH NJW 60, 1568; 68, 1625 [BGH 22.05.1968 - VIII ZR 69/66]). Dasselbe gilt für Verzichte des Mieters auf Rückzahlung eines dem Vermieter gewährten Darlehens oder eines nicht abgewohnten Baukostenzuschusses. § 555 ist nicht analog auf Vorschriften...mehr

Rn 2 Der Mieter hat Anspruch auf Erweiterungen des Mietgebrauchs durch eigene bauliche Veränderungen (Herlitz AnwZert MietR 24/20 Anm 1). § 554a aF ermöglichte allein Maßnahmen zur behindertengerechten Nutzung. Die Verhandlungsposition behinderter Mieter ggü ihrem Vermieter wurde bereits durch § 554a aF gestärkt. Zu sozialrechtlichen Fragen iVm der UN-BRK vgl Welti SGb 15, 5...mehr

Rn 116 Die nach § 535 I 2 Fall 1 geschuldete Gebrauchsüberlassung ist ein rein tatsächlicher Vorgang (BGH BB 21, 3087 Rz 40), der aber mehr als die Gestattung oder Duldung eines (Mit-)Gebrauchs oder die bloße Einräumung der Möglichkeit zum (Mit-)Gebrauch ist (BGH NJW-RR 16, 784 Rz 22; NZM 15, 592 Rz 18). Art und Umfang der Gebrauchsüberlassung richten sich nach den vertragli...mehr

Rn 2 Der Mieter hat nach einer wirksamen Ankündigung des Vermieters (§ 555c Rn 2) gem § 555d I grds eine Modernisierungsmaßnahme zu ›dulden‹ (GE 22, 950 Rz 39). Zur Frage, was ›Duldung‹ bedeutet und ob sich der Mieter zur Duldung erklären muss, s grds § 555a Rn 6 ff, die entspr gelten. Keine Duldungspflicht besteht nach II dann, wenn die Modernisierungsmaßnahme (§ 555b) nach...mehr

Rn 36 Der Vermieter kann die dem Pfandrecht unterliegenden Sachen gem §§ 1257, 1228 II, 1231 vom Mieter herausverlangen, sie in Besitz nehmen und verwerten, sobald die gesicherte Forderung ganz oder zT fällig ist (sog Pfandreife), auch wenn der Mieter noch nicht ausgezogen ist. Ein besonderer Titel des Vermieters ist für die Pfandverwertung nicht erforderlich, aber denkbar (...mehr

Rn 1 § 559a ist durch das MSRG v. 19.6.01 (BGBl I 1149) mWv 1.9.01 in das Gesetz eingefügt worden. Die Vorgängervorschrift ist § 3 I 3–7 MHG (s.a. vor § 557 Rn 1). Um unbillige Vorteile des Vermieters zu verhindern, ordnet § 559a I an, dass bestimmte Gelder nicht zu den aufgewendeten Kosten iSv § 559 gehören. Durch die Rechtsgrundverweisung in § 558 V hat die Bestimmung auch...mehr

Rn 3 Die Mietvertragsparteien können bestimmen, dass jeder zum Rücktritt vom Vertrag berechtigt sein soll. Entspr Regelungen sind wirksam. In Betracht kommt auch ein allein vom Willen des Vermieters oder von zusätzlichen Voraussetzungen abhängiges, hingegen kein gesetzliches Rücktrittsrecht. Rn 4 Der Vermieter kann sich gem § 572 I nach Überlassung aber nicht auf dieses Rückt...mehr

Rn 4 Eine Mieterhöhung nach § 559 I setzt eine Modernisierungsmaßnahme iSd § 555b Nr 1, 3, 4, 5 oder 6 voraus (dazu jew dort), die der Vermieter (§ 535 Rn 83 ff) durchgeführt (Rn 5 ff) hat.mehr

Rn 10 Der Mangel kann als sog Umweltmangel auch in den tatsächlichen und rechtlichen Verhältnissen der Mietsache zur Umwelt liegen, eine mangelhafte Sachsubstanz ist nach dem Wortlaut in § 536 nicht erforderlich (BGH NJW 00, 1714 [BGH 16.02.2000 - XII ZR 279/97]). Der Umweltmangel muss zu einer unmittelbaren Beeinträchtigung der Gebrauchstauglichkeit der Mietsache führen, um...mehr

(1) Die Kündigung des Mietverhältnisses bedarf der schriftlichen Form. (2) Der Vermieter soll den Mieter auf die Möglichkeit, die Form und die Frist des Widerspruchs nach den §§ 574 bis 574b rechtzeitig hinweisen.mehr

Rn 5 Zahlung einer bestimmten Geldsumme durch den Mieter, bar, durch Scheck, Überweisung oder Lastschrift. Entscheidend ist die faktische Überlassung des Geldbetrages an den Vermieter (vgl Antoni WuM 06, 359).mehr

(1) Der Vermieter kann die Ausübung des Wegnahmerechts (§ 539 Abs. 2) durch Zahlung einer angemessenen Entschädigung abwenden, wenn nicht der Mieter ein berechtigtes Interesse an der Wegnahme hat. (2) Eine Vereinbarung, durch die das Wegnahmerecht ausgeschlossen wird, ist nur wirksam, wenn ein angemessener Ausgleich vorgesehen ist.mehr

Rn 13 Eine Pauschale erspart dem Vermieter die genaue Abrechnung der Betriebskosten und entlastet ihn damit von dem ansonsten jährlich anfallenden Arbeitsaufwand (BGH NJW 12, 303 [BGH 16.11.2011 - VIII ZR 106/11] Rz 14).mehr

Rn 24 Gem § 1209 richtet sich der Rang nach dem Entstehungszeitpunkt. Ein durch Ablösung eines Dritten (§§ 1249f) übergegangenes Pfandrecht hat jedoch Nachrang ggü dem beim Vermieter verbliebenen Pfandrecht. Zum Erwerbsfall vgl Rn 35.mehr

Rn 119 Der Vermieter kann im seltenen Einzelfall sein Recht, nachzufordern, verwirken (BGH NZM 12, 677 Rz 7; Ddorf ZMR 14, 441).mehr

Rn 113 Nutzt der Mieter etwas, ohne dazu berechtigt zu sein, zB Flächen zum Parken, hat der Vermieter Ansprüche nach §§ 812 ff (Ddorf GE 09, 1187, 1188; AG Kamenz ZMR 00, 307).mehr

1Kennt der Mieter bei Vertragsschluss den Mangel der Mietsache, so stehen ihm die Rechte aus den §§ 536 und 536a nicht zu. 2Ist ihm der Mangel infolge grober Fahrlässigkeit unbekannt geblieben, so stehen ihm diese Rechte nur zu, wenn der Vermieter den Mangel arglistig verschwiegen hat. 3Nimmt der Mieter eine mangelhafte Sache an, obwohl er den Mangel kennt, so kann er die R...mehr

Rn 144 Grds muss der Vermieter im Wohnraum- und Gewerberaummietrecht die Schönheitsreparaturen, dh die durch Abnutzung notwendig gewordenen Maler- und Tapezierarbeiten, ausführen (BGH ZMR 04, 736, 737).mehr

Rn 17 Liegen die Tatbestandsvoraussetzungen vor (Rn 15f), muss der Vermieter zu diesem Zeitpunkt die Pauschale sofort absenken (BGH ZMR 12, 181 Rz 11), unabhängig davon, ob er die entspr Erklärung, wie geschuldet, unverzüglich abgibt (Ddorf NZM 16, 821 Rz 9). Die Absenkung hat zumeist eine Rückwirkung. Etwaige Überzahlungen kann der Mieter nach §§ 812 ff zurückverlangen.mehr

Rn 24 Weiteres Begründungsmittel ist die Auskunft aus einer Mietdatenbank iSv § 558e. Die bloße Mitteilung eines ihrer Werte genügt nicht. Es ist eine Auskunft über mehrere konkrete Mietdaten erforderlich. Aus der Begründung muss sich ergeben, inwiefern der Datenbank Aussagen über die Wohnung zu entnehmen sind und diese die Mieterhöhung begründen. Die Kosten für die Auskunft...mehr

Rn 20 § 555a enthält keine abschließende Regelung. Insbes §§ 536, 536a sind nicht ausgeschlossen (BGH NJW 15, 2419 Rz 26). Der Vermieter haftet für Schäden, zB Umsatzausfall, allerdings nicht allein deshalb, weil er eine Erhaltungsmaßnahme veranlasst hat (BGH NJW 15, 2419 [BGH 13.05.2015 - XII ZR 65/14] Rz 32).mehr

Rn 14 Hat wegen der Modernisierungsmaßnahme bereits eine vollständige Mieterhöhung gem § 559 I stattgefunden, hat der Vermieter ein Wahlrecht, ob er die erhöhte Miete als Vormiete (Rn 3 ff) geltend machen soll oder ob er gem § 556d I vorgeht, indem er die ortsübliche Miete für den modernisierten Wohnraum um 10 % erhöht.mehr

Rn 5 Str ist, ob bei Vermietung durch einen von mehreren Miteigentümern § 566 eingreift (auch bei Zustimmung der übrigen Miteigentümer abl BGH NZM 04, 300 [BGH 22.10.2003 - XII ZR 119/02]; aA Karlsr NJW 81, 1278 [OLG Karlsruhe 10.02.1981 - 3 RE-Miet 1/81], LG Hamburg WuM 01, 281; vgl Grunewald NJW 09, 3486). In der Zustimmung müsste zugleich eine Bevollmächtigung zum Abschlu...mehr

Rn 5 Hier verbleibt es beim ursprünglichen Vermieter/Eigentümer. Dem Mieter wird lediglich ein Unterlassungsanspruch gewährt. Bei gestaffelten oder nebeneinander bestehenden gegenständlich beschränkten nicht das gesamte Mietverhältnis umfassenden dinglichen Berechtigungen gilt § 567 2 analog.mehr

Rn 27 Der Vermieter hat bei dem Eintritt einer unerwünschten Person unter bestimmten Voraussetzungen (Rn 28) ein außerordentliches Kündigungsrecht (BGH ZMR 13, 623 zur vertragswidrigen Nutzung durch Mietererben; Butenberg ZMR 15, 193); das gilt auch bei Ehewohnungen und § 1568a (BGH ZMR 13, 868; M. Klein WuM 21, 279) sowie bei Genossenschaftswohnungen (BGH WuM 10, 431). Zu V...mehr

Rn 12 Gem § 565 III kann vertraglich nichts zum Nachteil des Dritten abbedungen werden. Vermieter und Mieter können insb nicht den Bestandsschutz des Endmieters aushöhlen. Vereinbarte Bedingungen scheitern oft schon an § 572 II. Der Endmieter kann entscheiden, ob er sich auf die Rechtsfolgen des § 565 beruft.mehr

Rn 5 Für die Zwangsversteigerung und Zwangsverwaltung (LG Heilbronn ZfIR 19, 640; Stuttg ZfIR 19, 642) sowie Insolvenz gelten die Ausführungen zu § 566b analog. Zur Zahlungsverzugskündigung, wenn die Mietzahlungen durch das Jobcenter direkt an den Zwangsverwalter und trotz Mitteilung durch den Mieter nicht an den neuen Vermieter gezahlt wurden vgl LG Berlin GE 17, 1557. Zum ...mehr

Rn 14 In der Ankündigung muss der Vermieter zusätzlich angeben, dass er von dem vereinfachten Verfahren Gebrauch machen will (§ 559c V Nr 1). Fehlt es hieran, ist § 559c I nicht anwendbar.mehr

Rn 5 Der Vermieter muss nach § 559a I alle aufgewendeten Kosten ermitteln und hiervon die Drittmittel abziehen (BGH MDR 23, 1233 [BGH 19.07.2023 - VIII ZR 416/21] Rz 20). Der verbleibende Kostenaufwand ist der Berechnung des Jahresbetrages der Erhöhung iSv § 559 I zugrunde zu legen.mehr

Rn 49 Der Vermieter erbringt die charakteristische Leistung (s Rauscher/Thorn Art 4 Rz 92; Ferrari/Ferrari Art 4 Rz 152, jew mwN).mehr

Rn 69 Erbringt der Vermieter für umlegbare und nicht umlegbare Kosten ggü einem Dritten eine einheitliche Zahlung, muss vor der Kostenumlegung der Aufwand für die nicht umlegbaren Leistungen herausgerechnet werden.mehr

(1) Der Mieter ist verpflichtet, die Mietsache nach Beendigung des Mietverhältnisses zurückzugeben. (2) Hat der Mieter den Gebrauch der Mietsache einem Dritten überlassen, so kann der Vermieter die Sache nach Beendigung des Mietverhältnisses auch von dem Dritten zurückfordern.mehr

Rn 26 Der Vermieter kann nach § 558b III 1 Alt 1 ein neues Mieterhöhungsverlangen ausbringen. Hierin liegt eine Klageänderung iSv §§ 263 ff ZPO (BGH ZMR 03, 406, 408; AG Charlottenburg GE 04, 693). Das Gericht muss nicht auf § 558b III 1 Alt 1 hinweisen (aA LG Berlin GE 15, 916).mehr

Rn 12 Der Mieter muss den Zugang einer formwirksamen Rüge sowie eine unzulässige Miete, der Vermieter die Voraussetzungen von § 556e oder § 556f darlegen und ggf beweisen.mehr

Rn 6 Nach § 566e II ist eine Rücknahme der Mitteilung möglich, wenn derjenige zustimmt, den der Vermieter in der Mitteilung als den neuen Eigentümer bezeichnet hat. Die Zustimmung ist eine einseitige empfangsbedürftige Willenserklärung. Dem Mieter steht ein Leistungsverweigerungsrecht zu, bis ein Nachweis der Zustimmung des angegebenen Erwerbers vorliegt.mehr

Rn 20 Eintrittsberechtigte Lebenspartner und Kinder sowie andere eintrittsberechtigte Angehörige treten gleichrangig in den Mietvertrag ein. Im Außenverhältnis treten sie als Gesamthandsgläubiger iSd § 432 auf. Die Eintretenden haften dem Vermieter ggü als Gesamtschuldner.mehr

Rn 13 Der Vermieter hat darzulegen und zu beweisen, dass die der Mieterhöhung zugrunde gelegten Gesamtkosten nicht auf Erhaltungsmaßnahmen entfallen sind (BGH ZMR 20, 925 Rz 49; LG Landau ZMR 09, 211).mehr

1Wird der vermietete Wohnraum von dem Erwerber weiterveräußert oder belastet, so sind § 566 Abs. 1 und die §§ 566a bis 567a entsprechend anzuwenden. 2Erfüllt der neue Erwerber die sich aus dem Mietverhältnis ergebenden Pflichten nicht, so haftet der Vermieter dem Mieter nach § 566 Abs. 2.mehr

Rn 6 Da ein begründeter Ersatzanspruch bereits mit der Vornahme der Aufwendung entsteht, ist Anspruchsgegner der in diesem Zeitpunkt aktuelle Vermieter, jedenfalls nicht ein späterer Erwerber des Grundstücks (§ 566).mehr

Rn 21 Vorauszahlungen sind grds zusammen mit der Miete zu entrichten. Vorauszahlungen stehen dem Vermieter allerdings nicht mehr zu, wenn Abrechnungsreife (Rn 90) eingetreten (BGH ZMR 16, 519 Rz 13; NJW 11, 1957 Rz 14) oder die Abrechnungsfrist abgelaufen ist (Rn 90).mehr

Rn 7 Liegen die Tatbestandsvoraussetzungen vor, ist der Vermieter berechtigt, Erhöhungen durch Erklärung anteilig auf den Mieter umzulegen.mehr

Rn 9 Dabei ist zu unterscheiden, ob es bereits im Mietvertrag eine Ersatzmieterstellung vereinbart ist oder nicht (Lützenkirchen § 537 Rz 32 ff). Ggf ist durch interessengerechte Auslegung zu ermitteln, ob nach dem übereinstimmenden Willen der Parteien den Mietern ein Anspruch gg den Vermieter auf Zustimmung zu einem künftigen Mieterwechsel zustehen sollte (BGH ZMR 22, 629, ...mehr

Rn 27 Da es um keine ›Erläuterung‹, sondern um eine bloße ›Angabe‹ geht, dürfen ›keine zu hohen und übertrieben formalistischen Anforderungen‹ gestellt werden (BGH NJW 10, 3015 Rz 26; grundlegend 04, 850, 851; s.a. BayVerfGH NZM 13, 267, 268). Etwa zu einer Belehrung über die gesetzlichen Voraussetzungen ist der Kündigende nicht verpflichtet. Der Kündigende muss auch die Unz...mehr

Rn 3 Dem Vermieter steht gg den Pfändungspfandgläubiger die Möglichkeit der Klage auf vorzugsweise Befriedigung für seine durch das Vermieterpfandrecht gesicherten Forderungen aus dem Verwertungserlös des Pfandobjektes zu.mehr

Rn 6b Der Mietspiegel muss von der nach Landesrecht zuständigen Behörde oder von Interessenvertretern der Vermieter und der Mieter als ›qualifiziert‹ anerkannt werden. Aufseiten des Staates geht es um die nach Landesrecht zuständige Behörde. Zu den Begriffen ›Interessenvertreter‹ und ›Anerkennung‹ s § 558c Rn 2. Rn 7–9 [nicht besetzt]mehr

Rn 2 Um zu klären, ob der Vermieter nach § 556e I 1 Bestandsschutz (Rn 1) genießt, sind die Vormiete (Rn 3) und die nach § 556d I zulässige Miete (§ 556d Rn 6 ff) zu vergleichenmehr