Fachbeiträge & Kommentare zu Vermieter

Rn 12 Die Größe richtet sich nach der tatsächlichen Wohnfläche (BGH ZMR 19, 574 Rz 13; NJW 16, 239 Rz 10). Eine davon abweichend vereinbarte kleinere oder größere Wohnungsgröße ist nach heute hM nicht maßgebend (BGH NJW-RR 21, 1237 Rz 15; ZMR 19, 574 Rz 13; NJW 16, 239 Rz 10; § 557 Rn 14). Stellt sich heraus, dass die tatsächliche Wohnfläche über der bis dahin von den Mietve...mehr

Rn 46 Dargestellt werden muss die Verletzungshandlung (Art, Zahl und Dauer, vgl LG Hamburg WuM 77, 30) und der Zeitpunkt der Pflichtverletzung. Bei Zahlungsverzug wird es nicht immer ausreichen eine Saldoliste vorzulegen (str, vgl Junglas ZMR 08, 673; BGH ZMR 04, 254: bei einfacher und klarer Sachlage genügt Angabe des Gesamtbetrags der rückständigen Miete; aA AG Dortmund ZM...mehr

Der Kl. hat gegen die Bekl. die geltend gemachten Zahlungs-, Freistellungs- und Feststellungsansprüche aus dem zwischen den Parteien geschlossenen Vertrag über eine (Reparaturkostenversicherung) in Verbindung mit § 1 VVG. 1. Zunächst kann der Kl. von der Bekl. die Freistellung von den Kosten der Firma 01 (Porschezentrum) aus der Rechnung vom 31.8.2021 in Höhe von 4.506,10 EUR...mehr

Rn 1 § 556g I 1, 2 schützen §§ 556d–556f, soweit es um den Mieter geht. § 556g I 3, 4 ordnen an, was gilt, wenn die Voraussetzungen des § 556d I vorliegen. § 556g Ia, der durch das MietAnpG v 18.12.18 (BGBl I 2648) mWv 1.1.19 eingefügt worden ist (Übergangsrecht s vor § 556d Rn 4), verpflichtet den Vermieter, der sich auf eine Ausn berufen will, diese zu benennen. § 556g II ...mehr

Rn 17 Ehegatten haben idR an der gemeinsam genutzten Wohnung und den Gegenständen des gemeinsamen Haushalts Mitbesitz (BGHZ 73, 253; BGH NJW 08, 1959). Ohne Bedeutung ist auch hier die Eigentumslage. Alleinbesitz eines Ehegatten ist an Gegenständen gegeben, die zum persönlichen Gebrauch nur dieses Ehegatten bestimmt sind. Im Hinblick auf die Schwierigkeiten bei der äußerlich...mehr

Rn 9 Der Vermieter soll auf die Möglichkeit des Kündigungswiderspruchs (§ 574) sowie dessen form- und fristgerechte (§ 574b) Erhebung hinweisen. Für den Hinweis selbst ist keine Form vorgeschrieben. Der Hinweis ist auch nicht Bestandteil der Kündigung, sollte aber in dieser enthalten sein; jedenfalls muss ein zeitlicher Zusammenhang zwischen der Kündigung und der Hinweispfli...mehr

Rn 2 Eine bauliche Veränderung ist ein nicht nur unerheblicher Eingriff in die Mietsache, durch die ein neuer oder veränderter baulicher Zustand entsteht. Eine bauliche Veränderung iSd § 555b muss – anders als eine solche nach § 20 I WEG – nicht in die Substanz der Mietsache oder ihres Zubehörs (§ 97) eingreifen (BGH ZMR 23, 770 Rz 22; NJW 15, 2487 Rz 12). Voraussetzung ist ...mehr

Rn 20 Nach § 558d III wird iSv § 292 ZPO vermutet, dass die in einem qualifizierten Mietspiegel – wenn ein Mietspiegel als solcher anzusehen ist (dazu § 558d Rn 5 ff) – bezeichneten Entgelte die ortsübliche Vergleichsmiete wiedergeben. Die Vermutungswirkung kann von dem Prozessgegner nur durch den Beweis des Gegenteils widerlegt werden (§ 292 1 ZPO). Die Vermutung ist durch ...mehr

Rn 6 § 400 ist nach Sinn u Zweck unanwendbar, wenn der Zedent vom Zessionar eine seiner Forderung wirtschaftlich gleichwertige Leistung erhält (so auch § 53 II SGB I), sei es freiwillig (BGHZ 4, 153, 156f) oder aufgrund einer gesetzlichen Verpflichtung (BGHZ 13, 360, 367 ff; 59, 109, 115; NJW-RR 10, 1235, 1236), sofern hierdurch diejenigen Bedürfnisse befriedigt werden, dere...mehr

Rn 7 Liegen die Tatbestandsvoraussetzungen vor, muss der Drittnutzer im Verhältnis zum Ankündigenden (BRDrs 168/20, 58) die Erhaltungsmaßnahme oder Maßnahmen, die über die Erhaltung hinausgehen, dulden. Was im Verhältnis zum überlassenden WEigtümer gilt, bestimmt sich nach dem diese Personen verbindenden Vertragsverhältnis (BRDrs 168/20, 58). Hat zB der Vermieter gg § 555a B...mehr

Rn 143 Grds muss der Vermieter die Mietsache gem § 535 I 2 als Hauptpflicht (BGHZ 92, 363, 367 = NJW 85, 480) auf seine Kosten erhalten. Die Parteien können allerdings vereinbaren, dass der Mieter sich an der Erhaltung beteiligt (s bereits Rn 136). Solche Vereinbarungen gibt es va zu Kleinreparaturen in Wohnraummietverträgen. Die Parteien können nicht die Kleinreparaturen se...mehr

Rn 1 § 555f ist durch das MietRÄndG v 11.3.13 (BGBl I 434) mWv 1.5.13 ins Gesetz eingefügt worden (zum Übergangsrecht s Vor § 555a Rn 4). Er soll als dem Gesetz fremdartige Hinweisnorm va darauf ›aufmerksam machen und ermutigen‹, dass es die Möglichkeit gibt, Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen – egal, ob von Mieter oder Vermieter veranlasst – einvernehmlich zu regeln (...mehr

Rn 1 Gesetzliche Pfandrechte an Sachen sehen im BGB vor: § 233 für Hinterlegungsberechtigte (RGZ 124, 218, 219), § 562 für Vermieter, § 581 II iVm § 562, § 592 für Verpächter, § 583 für Pächter, § 647 für Werkunternehmer (vgl Ddorf BauR 23, 1693 Rz 55), § 704 für Gastwirte, im HGB: (ohne Seehandelsrecht) §§ 397, 404 für Kommissionäre, § 441 für Frachtführer (BGH NJW-RR 10, 1...mehr

Rn 11 Eine Umlegungsvereinbarung kann – wie jeder Vertrag – auch schlüssig geschlossen werden (s.a. § 535 Rn 32). Erforderlich ist ein Verhalten der einen Vertragspartei, das aus der Sicht der anderen Partei eindeutig und bestimmt einen entspr Vertragsänderungswillen erkennen lässt (BGH NZM 14, 748 [BGH 09.07.2014 - VIII ZR 36/14] Rz 19). Beruft sich der (unternehmerische) V...mehr

Rn 21 In Anlehnung an § 568 II soll nach § 555c II der Vermieter den Mieter zu dessen Schutz auf die Form und die Frist des Härteeinwandes nach § 555d III 1 hinweisen. Ein Hinweis auf § 555d III 1 genügt nicht. Erforderlich ist eine Erklärung. Diese darf keine verwirrenden oder ablenkenden Zusätze enthalten (LG Berlin IMR 15, 272). Die Folgen eines Verstoßes regelt § 555d V ...mehr

Rn 2 Die Vorschrift ist Grundnorm für die Möglichkeiten einer Mieterhöhung in Wohnraummietverhältnissen. Durch § 557 I stellt das Gesetz klar, dass eine vertragliche Änderung der Miethöhe frei von Zwängen nur während des laufenden Verhältnisses möglich ist. Alle anderen Änderungen sind gefesselt. Bereits künftige vertragliche Änderungen der Miete sind gem § 557 II bloß in Fo...mehr

Rn 23 Die Mieterhöhung ist dem Mieter in Textform zu erklären (§ 559b I 1). Entsprechend § 559b I 2 muss der Vermieter angeben, welche Modernisierungsmaßnahmen er durchgeführt hat und wie hoch die Kosten für diese Maßnahmen insgesamt waren (BTDrs 19/4672, 33). Verteilen sich diese auf mehrere Wohnungen, so muss er nachvollziehbar berechnen, wie sich die Kosten auf die einzel...mehr

Rn 21 § 559c IV 1 ist nach § 559c IV 2 Nr 2, der auf Initiative des Rechtsausschusses (BTDrs 17/11894, 22) ins Gesetz eingefügt worden ist, ferner nicht anzuwenden, sofern eine Modernisierungsmaßnahme aufgrund eines Beschlusses nach § 20 I WEG durchgeführt wird (gemeint ist nicht ein etwaiger Grundlagenbeschluss; aA Hinz ZMR 19, 645, 648), der frühestens zwei Jahre nach Zuga...mehr

Rn 1 Nach seiner amtlichen Überschrift regelt § 991 die Haftung des Besitzmittlers, mithin des gem § 854 unmittelbaren Besitzers, der – auch im mehrstufigen Besitzverhältnis, § 871 – für einen mittelbaren Besitzer (§ 868) den Besitz mittelt (zB Untermieter – Mieter – Zwischenvermieter – Vermieter). Unter I werden die Voraussetzungen für Ansprüche des Eigentümers auf Herausga...mehr

Rn 13 Entgegen der Gesetzesbegründung (BTDrs 14/4553, 44) wird in II im Unterschied zu § 553 aF nicht mehr jede Vertragsverletzung durch den Mieter erfasst. Der Vermieter hat nur noch in den genannten (früher lediglich beispielhaften) Fällen ein fristloses Kündigungsrecht, wenn der Mieter die Mietsache durch Vernachlässigung der ihm obliegenden Sorgfalt erheblich gefährdet o...mehr

Rn 6 Der Vermieter – bzw bei vermietetem Sondereigentum die GdW nach § 9a I 1 WEG – hat mit einem gewerblichen Wärmelieferanten (Contractor) einen Wärmeliefervertrag iSv § 2 WärmeLV geschlossen (Contracting) und beabsichtigt, die Versorgung mit Wärme und/oder Warmwasser von der Eigenversorgung auf eine eigenständig gewerbliche Lieferung durch einen Wärmelieferanten (Wärmelie...mehr

(1) 1Die Personen, die nach § 563 in das Mietverhältnis eingetreten sind oder mit denen es nach § 563a fortgesetzt wird, haften neben dem Erben für die bis zum Tod des Mieters entstandenen Verbindlichkeiten als Gesamtschuldner. 2Im Verhältnis zu diesen Personen haftet der Erbe allein, soweit nichts anderes bestimmt ist. (2) Hat der Mieter die Miete für einen nach seinem Tod ...mehr

Rn 30 Hat der Vermieter modernisiert, kann er wählen: Er kann die Miete durch einseitige Erklärung nach §§ 559, 559c, 559b erhöhen. Er kann aber auch auf Grundlage des modernisierten Zustandes nach § 558 vorgehen. In beiden Fällen sind zum Schutz des Mieters nach Maß des § 558a V Drittmittel (s.a. § 559a Rn 2) zu berücksichtigen. § 558 V will es also erreichen, dass bei eine...mehr

Rn 9 Bei Personenmehrheiten auf beiden Seiten muss die Form der Schuldner- u Gläubigerstellung nicht notwendig miteinander korrespondieren. So sind mehrere Käufer oder Mieter idR hinsichtlich der Zahlungspflicht Gesamtschuldner (§ 427), aber nur gemeinsam forderungsberechtigt (§ 432). Umgekehrt schulden mehrere Verkäufer/Vermieter idR gem §§ 427, 431 als Gesamtschuldner, bzg...mehr

(1) Ist Wohnraum mit Rücksicht auf das Bestehen eines Dienstverhältnisses vermietet, so kann der Vermieter nach Beendigung des Dienstverhältnisses abweichend von § 573c Abs. 1 Satz 2 mit folgenden Fristen kündigen:mehr

Rn 19 Auch ein Verzicht auf das Vorkaufsrecht ist wegen § 577 V im Vorwege zwischen Vermieter und Mieter nicht möglich. Erst zeitlich nach Eintritt des Vorkaufsfalles kommt überhaupt ein wirksamer Verzicht in Betracht, da dann die Unabdingbarkeit des § 577 V nicht mehr entgegensteht. Nach Blank (WuM 93, 580) soll dieses Verbot auch für den Erwerber/Kaufinteressenten gelten (...mehr

Rn 17 Eine widerlegliche Vermutung gilt nach § 558d I 3 ferner dann, wenn die nach Landesrecht zuständige Behörde und Interessenvertreter der Vermieter und der Mieter den Mietspiegel als qualifizierten Mietspiegel anerkannt haben. Eine Anerkennung durch alle drei bildet nach Ansicht des Gesetzgebers ein hinreichendes Indiz dafür, dass der Mietspiegel unter angemessener Würdi...mehr

Rn 25 Nach § 558a II Nr 3 genügt es, wenn ein öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger (BGH NJW 82, 1701, 1702 [BGH 21.04.1982 - VIII ARZ 2/82]) in einem mit Gründen versehenen Gutachten Angaben zur ortsüblichen Vergleichsmiete macht und die streitige Wohnung in das örtliche Preisgefüge einordnet (BGH NJW 16, 1385 [BGH 03.02.2016 - VIII ZR 69/15] Rz 15). Auf di...mehr

(1) Bei der Anwendung der §§ 574 bis 574c auf Werkmietwohnungen sind auch die Belange des Dienstberechtigten zu berücksichtigen. (2) Die §§ 574 bis 574c gelten nicht, wennmehr

Rn 13 Die Zustimmungsklage setzt ein formal wirksames Mieterhöhungsverlangen voraus (BGH NJW 14, 1173 Rz 13). Fehlt es hieran, ist die Klage unbegründet (BGH ZMR 20, 632 Rz 18). Zur Frage, wann ein formaler Fehler vorliegt, s im Einzelnen § 558a Rn 35 und Rn 36. Geht das Mieterhöhungsverlangen von einer unzutreffenden Mietstruktur aus, ist das hingegen eine Frage der inhaltl...mehr

Rn 3 Die Kautionsverpflichtung des Mieters muss dem Grunde, der Art und der Höhe nach mit ihm vereinbart werden, da es keine gesetzliche Verpflichtung zur Erbringung einer Sicherheit gibt (Ausnahme: Mietereintritt gem § 563b). Sind die möglichen Formen der Mietsicherheitsgewährung vertraglich vereinbart, muss der Vermieter keine hiervon abweichende Form akzeptieren. Die vere...mehr

Rn 44 Die Nebenpflichten der Parteien bestimmen sich nach Inhalt und Zweck des Mietvertrags. Fehlt es an ausdrücklichen Regelungen, ist va die Art der Mietsache maßgeblich. Neben den in Rn 45–56 näher ausgeführten Nebenpflichten, die ihre rechtliche Grundlage insb in der Pflicht der Parteien zur gegenseitigen Rücksichtnahme haben, trifft den Vermieter die Gewährleistung für ...mehr

Rn 1 § 556f S 1, der nach hM verfassungsgemäß ist (BGH ZMR 20, 629 Rz 79), beschreibt ständige Ausn ggü § 556d (Rn 5a); § 556f S 2 hingegen eine einmalige ggü §§ 556d, 556e (Rn 11). § 556f S 1 soll sicherstellen, dass der Wohnungsneubau nicht behindert wird, und soll Bauwirtschaft bzw Bauherren von Mietwohnungen Investitionssicherheit geben (BTDrs 18/3121, 31). § 556f S 2 so...mehr

Rn 16 Macht ein Mieter die Unzumutbarkeit eines Umzugs wegen bestehender Krankheit geltend, ist die Einholung eines Gutachtens (BGH ZMR 20, 801) zu Art, Umfang und konkreten Auswirkungen der beschriebenen Erkrankung auf die Lebensführung des Mieters im Allgemeinen und im Falle des Verlusts der vertrauten Umgebung erforderlich. Der Mieter kann im Prozess längstens bis zum Sch...mehr

Rn 1 § 559d ist durch das MietAnpG v 18.12.18 (BGBl I 2648) mWv 1.1.19 in das Gesetz eingefügt worden. Er stellt für die genannten 4 Fälle, solche nach §§ 241 II, 280 I, 823, 826, als Beweislastregelung die Vermutung (§ 292 S 1 ZPO) auf, dass der Vermieter seine vertraglichen Pflichten verletzt hat (§§ 241 II, 535). Er soll einem ›Herausmodernisieren‹ entgegenwirken (BTDrs 1...mehr

(1) 1Die Kündigung ist spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats zulässig. 2Die Kündigungsfrist für den Vermieter verlängert sich nach fünf und acht Jahren seit der Überlassung des Wohnraums um jeweils drei Monate. (2) Bei Wohnraum, der nur zum vorübergehenden Gebrauch vermietet worden ist, kann eine kürzere Kündigungsfrist vereinb...mehr

Rn 4 Hat der Vermieter Drittmittel iSv § 559a in Anspruch genommen (zum Begriff § 559a Rn 2), so darf er die jährliche Miete um 10 % der für die Wohnung aufgewendeten Kosten (entspr § 559 Rn 8 ff) abzgl der in Anspruch genommenen Drittmittel erhöhen. Es geht nur um die Kosten des Einbaus oder der Aufstellung der Heizungsanlage (dazu § 3 Nr 14a GEG; s.a. Hinz ZMR 24, 625, 631...mehr

Rn 2 Wie § 256 setzt auch § 257 einen aufgrund eines Vertrags oder Gesetzes bestehenden fälligen Aufwendungsersatzanspruch voraus (BGH NZI 06, 582 [BGH 20.07.2006 - IX ZR 44/05]; MüKoBGB/Krüger § 257 Rz 2). § 257 konkretisiert nur den Inhalt des Aufwendungsersatzanspruchs, stellt für diesen aber keine eigene Anspruchsgrundlage dar (Rohlfing MDR 12, 257, 258). Soweit sich der...mehr

Rn 13a Wird die Mietsache erstmalig mittels Glasfaser an ein öffentliches Netz mit sehr hoher Kapazität iSd § 3 Nr 33 TKG angeschlossen, ist die Erhöhung nach § 559 I 1 nur dann zulässig, wenn der Mieter seinen Anbieter von öffentlich zugänglichen Telekommunikationsdiensten über den errichteten Anschluss frei wählen kann und der Vermieter kein Bereitstellungsentgelt gem § 72...mehr

Rn 20 Der Vermieter kann eine Miete nicht bereits dann erhöhen, wenn die ortsübliche Vergleichsmiete höher ist als die Vertragsmiete. Die von ihm verlangte Miete darf auch nicht die von Verfassung wegen nicht zu beanstandende (BVerfG NJW 86, 1669; BGH ZMR 05, 184, 186) Kappungsgrenze überschreiten. Begriff und Höhe sind in § 558 III geregelt. Ihr Sinn besteht darin, zum Schu...mehr

Rn 18 Hat der Vermieter in der Modernisierungsankündigung unter Verstoß gg § 555c II nicht auf die Form und die Frist des Härteeinwandes hingewiesen, kann der Mieter seine Interessen nach § 555d V 1 grds jederzeit formfrei und ohne eine Frist einhalten zu müssen, mitteilen und begründen. Umstände, die eine Härte im Hinblick auf eine Mieterhöhung begründen, sind allerdings gr...mehr

Rn 6 Verfügungen für die Zeit nach der Beschlagnahme erklärt § 1124 II zum Schutz des Hypothekengläubigers grds für unwirksam; ihm soll die laufende Miete als Haftungsobjekt bleiben. Auch eine Mietminderung für die Dauer eines Arbeitsverhältnisses mit dem Vermieter kann eine solche Verfügung sein (Celle 11.1.11 – 2 U 244/10). Der Mieter wird (auch bei Zahlung für den Folgemo...mehr

Rn 15 Selbst dann, wenn eine Erfassung technisch nicht möglich war, soll eine Schätzung möglich sein (Streyl WuM 17, 560, 562; im Überblick Schmid Teil I L; zur formalen Seite s BGH ZMR 17, 30 Rz 27 und 15, 111 Rz 18). Nach hier vertretener Ansicht gilt hingegen § 556a I 1 (Rn 7). Der Mieter kann allerdings nachweisen, dass er bei korrekter Verbrauchserfassung weniger zu zah...mehr

Rn 4 Jedermann kann einen Mietspiegel erstellen. Die nach Landesrecht zuständigen Behörden sollen nach § 555c IV 1 Mietspiegel erstellen, wenn hierfür ein Bedürfnis besteht und dies mit einem vertretbaren Aufwand möglich ist. Für Gemeinden mit mehr als 50.000 Einwohnern sind von den nach Landesrecht zuständigen Behörden gem § 558c IV 2 Mietspiegel zu erstellen. Dies soll die...mehr

Rn 17 Kündigt der Vermieter wegen Zahlungsverzugs gem § 543 II 1 Nr 3a, ist der rückständige Teil erheblich, wenn er die vereinbarte Miete inkl aller vom Mieter zu leistenden Vorauszahlungen auf Neben- und Betriebskosten für einen Monat übersteigt (Miete + Nebenleistungen + 0,01 EUR). Maßgeblich ist die Gesamthöhe (BGH ZMR 22, 191 Rz 16). Für eine darüber hinausgehende geson...mehr

Rn 129 Für die Fristwahrung gelten §§ 187–193 (LG Berlin GE 11, 1229). Die Frist kann nicht auf das Monatsende, in dem die Frist ablaufen würde, verlängert werden (Lützenkirchen NJW 15, 3078 [3080]; aA LG Frankfurt/M WuM 13, 40). Für die Rechtzeitigkeit der Einwendung, die der Mieter beweisen muss (Schmid ZMR 01, 761, 768), kommt es auf den Zugang (§ 130) beim Vermieter an. ...mehr

Rn 139 Die Verpflichtung zum Erhalt eines geeigneten Zustandes endet gem § 275, wo der dazu erforderliche Aufwand die Opfergrenze übersteigt (BGH WuM 14, 277 Rz 2; NJW 10, 2050 Rz 21). Wann diese Zumutbarkeitsgrenze überschritten ist, muss von Fall zu Fall unter Berücksichtigung der beiderseitigen Parteiinteressen wertend ermittelt werden (BGH NJW 10, 2050 Rz 21; ZMR 05, 935...mehr

Rn 4 Das Gesetz vermutet in vier Fällen, dass der Vermieter (wenigstens) seine Pflichten aus dem Schuldverhältnis verletzt hat: § 559d S 1 Nr 1: Verzögerter oder fehlender Baubeginn. §§ 187 ff sind anwendbar. § 559d S 1 Nr 2: Verdopplung der monatlichen Miete. Es gilt die jew vereinbarte Mietstruktur. Maßgeblich ist die Ankündigung, nicht die Erhöhung. § 559d S 1 Nr 3: Objektiv...mehr

Rn 193 Hat der Vermieter eines unbeweglichen Gegenstandes oder von Räumen vor Eröffnung eines Insolvenzverfahrens über sein Vermögen eine Mietforderung abgetreten, ist diese Verfügung wirksam, soweit sie sich auf die Miete für den zur Zeit der Eröffnung des Verfahrens laufenden Kalendermonat bezieht (§ 110 I 1 InsO; BGH NJW 13, 2429 [BGH 25.04.2013 - IX ZR 62/12] Rz 28). Pfä...mehr

Rn 208 Der Vermieter genügt seiner Pflicht zur Zugänglichmachung zB durch Aushang des Energieausweises während der Besichtigung, durch Vorlage bei den Verhandlungen oder durch Aushändigung einer Kopie (Brückner GE 07, 1533, 1535). Legt der Verkäufer trotz Verlangens eines potenziellen Käufers keinen oder keinen genügenden Energieausweis vor oder legt er den Ausweis vor, aber...mehr