Fachbeiträge & Kommentare zu Teileigentum

In der juristischen Literatur wird kontrovers diskutiert, ob der Makler überhaupt eine provisionspflichtige Leistung erbringen kann, wenn er seinem Auftraggeber den Erwerb eines Objekts im Wege der Zwangsversteigerung ermöglicht. In der obergerichtlichen Rechtsprechung wurde eine Gleichstellung beider Erwerbsformen aufgrund der wirtschaftlichen Gleichwertigkeit zumindest erw...mehr

Die Grundakte ist eine Akte, die parallel zum Grundbuch geführt wird und die Dokumente enthält, die im Hinblick auf das Grundbuch für ein bestimmtes Grundstück erstellt worden sind. Für eine Eintragung im Grundbuch genügt nämlich im Fall von vom Notar beurkundeten Erklärungen die Bezugnahme auf die Eintragungsbewilligung, um eine Überfrachtung des Grundbuchs zu vermeiden. Ist...mehr

Grundsätzlich vollzieht sich der rechtsgeschäftliche Erwerb einer Sondereigentumseinheit aufgrund unterschiedlicher gesetzlicher Regelung in 2 Abschnitten: Der Kaufvertrag selbst regelt nur die schuldrechtlichen Pflichten der Vertragsparteien. Rechtsgrundlage ist § 433 BGB. Da der Erwerber aber die betreffende Sondereigentumseinheit nicht nur kaufen, sondern auch das Eigentu...mehr

Eine lukrative Alternative zum Erwerb einer Sondereigentumseinheit durch Kauf ist die Ersteigerung im Rahmen der Zwangsversteigerung. Dringend zu prüfen ist auch hier, ob das Objekt eigengenutzt werden oder als Kapitalanlage dienen soll. Zwar ermöglicht die Bestimmung des § 57a ZVG die Kündigung des Mietverhältnisses. Allerdings ist für die Kündigung eines Wohnraummietverhäl...mehr

Allgemein anerkannt ist, dass sich der Verwalter im Verwaltervertrag ein Sonderhonorar für den Fall einer Veräußerungszustimmung ausbedingen kann. Der Höhe nach dürfte ein solches bis zu 250 EUR je Zustimmung ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen. Zu beachten ist, dass niemals der Erwerber mit diesem Honorar belastet werden kann, sondern dass es sich stets zunächst um Koste...mehr

Die Gerichte machen Termine zur Zwangsversteigerung mindestens 6 Wochen vor dem Termin im amtlichen Bekanntmachungsblatt und regelmäßig auch in der Tagespresse bekannt. Zunehmend erfolgt die Bekanntmachung in einzelnen Bundesländern zusätzlich im Internet. Im Land Nordrhein-Westfalen erfolgt die Bekanntmachung ausschließlich im Internet, was zulässig ist.[1] Tipp: Internet-R...mehr

Bekanntmachung Im Termin macht der Rechtspfleger zunächst das zu versteigernde Objekt und die Versteigerungsbedingungen bekannt. Diese Bekanntmachung dient der Vorbereitung der Versteigerung, der Ablauf ist gesetzlich vorgeschrieben[1]: Aufruf der Sache, Feststellung der anwesenden Verfahrensbeteiligten gem. § 9 ZVG bzw. deren Vertreter – wozu die Bieter nicht gehören[2], Beschr...mehr

Ist etwa zugunsten der zu erwerbenden Sondereigentumseinheit ein Sondernutzungsrecht im Grundbuch eingetragen, liegt diesem aber keine wirksame Vereinbarung der Wohnungseigentümer zugrunde, kann es gutgläubig erworben werden.[1] Nach der insoweit maßgeblichen Bestimmung des § 892 BGB gilt nämlich zugunsten des gutgläubigen Erwerbers der Inhalt des Grundbuchs als richtig. Sel...mehr

Sind Sondernutzungsrechte begründet, ggf. auch zugunsten der Sondereigentumseinheit des potenziellen Erwerbers, ist die Gemeinschaftsordnung auch dahin gehend zu prüfen, ob den Sondernutzungsberechtigten bestimmte Pflichten treffen und/oder dieser besondere Kosten zu tragen hat. Dies kann erhebliche Auswirkungen auf die konkrete Nutzung der Sondereigentumseinheit haben. Was ...mehr

Soll das Kaufobjekt der Kapitalanlage dienen und kommt insoweit von vornherein auch der Erwerb einer vermieteten Wohnungs- bzw. Teileigentumseinheit in Betracht, sollte sich der potenzielle Erwerber unbedingt auch den Mietvertrag vorlegen lassen. Wie bereits ausgeführt, tritt der Erwerber in sämtliche Rechte, vor allem aber auch in sämtliche Pflichten als neuer Vermieter ein...mehr

Verpflichtet sind nach § 87 Abs. 1 GEG der Verkäufer, Vermieter, Verpächter, Leasinggeber oder Immobilienmakler. Praxis-Beispiel Pflichtangaben für Wohnimmobilien Die Pflichtangaben können bei Wohnimmobilien wie folgt in der Annonce gemacht werden: Baujahr: 2003 Heizungsart: Zentralheizung Wesentlicher Energieträger: Gas Energieausweistyp: Verbrauchsausweis Energieeffizienzklasse: ...mehr

Hat der Mieter eine Mietsicherheit geleistet, tritt der Erwerber nach der Bestimmung des § 566a BGB "in die dadurch begründeten Rechte und Pflichten ein". Mit Blick auf die unterschiedlichen Sicherheitsarten ist Folgendes zu beachten:[1] Barkaution: Der Erwerber hat gegen den Veräußerer Anspruch auf Auszahlung der vom Mieter geleisteten Kaution. Der Mieter hat einen Anspruch g...mehr

Über die Höhe der Maklerprovision beim Erwerb von Grundstücksobjekten schweigt sich das Gesetz aus. Der Gesetzgeber ging grundsätzlich davon aus, dass die Maklervertragsparteien eine bestimmte Provisionshöhe vereinbart haben, was in § 652 Abs. 1 BGB zum Ausdruck kommt. Lediglich für den Fall, dass eine derartige Vereinbarung unterblieben und die Höhe der Vergütung des Makler...mehr

Das Eigentumsgrundrecht verleiht dem Wohnungseigentümer die Befugnis, die Nutzung seines Wohnungseigentums aufgrund eigenverantwortlicher Entscheidung selbst zu bestimmen. Das umfasst vor allem auch das Recht, darüber zu entscheiden, ob eine Überlassung der Nutzung an Dritte oder eine gemeinschaftliche Nutzung mit Dritten erfolgt.[1] Stets sind allerdings vereinbarte Vermiet...mehr

Nach dem Wortlaut des § 12 Abs. 1 WEG kommen als Zustimmungsberechtigte "andere Wohnungseigentümer" oder "ein Dritter" in Betracht. In der Praxis wird die Zustimmungsberechtigung in der Gemeinschaftsordnung in aller Regel auf den Verwalter übertragen. Zustimmung durch den Verwalter Die Zustimmung des Verwalters bedarf öffentlicher Beglaubigung. Im Fall einer Veräußerungszustim...mehr

Dieses Sonderkündigungsrecht gewinnt an Bedeutung, wenn es sich bei dem zu kündigenden Mietverhältnis um ein bereits seit mehreren Jahren bestehendes handelt. Bekanntlich regelt die Bestimmung des § 573c Abs. 1 Satz 2 BGB zugunsten des Mieters gestaffelte Kündigungsfristen nach der Dauer des Bestehens des Mietverhältnisses. So verlängert sich die knapp 3-monatige Grundkündig...mehr

Insbesondere für den Verwalter ist der Zeitpunkt des Eigentümerwechsels nicht nur hinsichtlich der Ladung des neuen Eigentümers zu Eigentümerversammlungen von erheblicher Bedeutung, sondern insbesondere auch im Hinblick auf die nach § 28 Abs. 1 Satz 1 WEG beschlossenen Zahlungspflichten auf Grundlage des Wirtschaftsplans. Stets ist derjenige zur Beitragszahlung nach dem jewe...mehr

Das am 23.12.2020 in Kraft getretene "Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser" hat einschneidende Änderungen bezüglich der Maklerprovision bei Kaufverträgen über Wohnimmobilien, insbesondere Eigentumswohnungen, gebracht. Zunächst muss der Maklervertrag nach § 656a BGB der Textform entsprechen. Han...mehr

Ermächtigungserklärung beifügen Will der Erwerber das Mietverhältnis kündigen, muss er als Eigentümer im Grundbuch eingetragen sein. Das Kündigungsrecht kann nämlich nicht abgetreten werden.[1] Allerdings kann sich der Erwerber vom Veräußerer vor Grundbucheintragung auch zur Kündigung ermächtigen lassen.[2] Lässt sich der Erwerber zur Kündigung des Mietverhältnisses vom Veräu...mehr

Der Kaufinteressent sollte sich stets einen aktuellen Auszug aus dem Wohnungsgrundbuch bzw. Teileigentumsgrundbuch vom Veräußerer vorlegen lassen. Die Grundbuchauszüge bestehen neben der sog. Aufschrift jeweils aus 4 Bestandteilen: Bestandsverzeichnis, Abteilung I, Abteilung II und Abteilung III. Aufschrift Bei der sog. Aufschrift handelt es sich um das Deckblatt des jeweiligen Gr...mehr

Im Termin der notariellen Beurkundung des Vertrags verliest der Notar das gesamte Vertragswerk und legt es anschließend den Kaufvertragsparteien zur Unterzeichnung vor. Er selbst zeichnet ebenfalls die Urkunde. Notarielle Beurkundung Nach der Bestimmung des § 311b Abs. 1 BGB bedarf der Kaufvertrag der notariellen Beurkundung – insoweit entwirft der Notar auch den jeweiligen Ka...mehr

Zunächst ist der Veräußerer der Sondereigentumseinheit verpflichtet, dem Zustimmungsberechtigten, also in aller Regel dem Verwalter, die erforderlichen Informationen zu übermitteln, um diesem die Grundlagen für seine Entscheidung zu schaffen. Der Veräußerer muss sich diese Informationen vom potenziellen Erwerber geben lassen. Insoweit hat er ein Recht, vom Erwerber eine Selbs...mehr

Insbesondere im Bereich der Geschäftsraummiete hat die Bestimmung des § 57a ZVG große Bedeutung. In aller Regel sind derartige Mietverhältnisse nämlich über mehrere Jahre befristet, weshalb das Recht zur ordentlichen Kündigung ausgeschlossen ist. Für den Ersteher in der Zwangsversteigerung besteht hier die Möglichkeit der außerordentlichen Kündigung mit gesetzlicher Frist. D...mehr

Die Bestimmung des § 577a BGB kann im Einzelfall eine sehr hohe Hürde für die Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses darstellen. Ist nämlich an vermieteten Wohnräumen nach der Überlassung an den Mieter Wohnungseigentum begründet und das Wohnungseigentum veräußert worden, so kann sich ein Erwerber auf berechtigte Interessen im Sinne des § 573 Abs. 2 Nr. 2 oder 3 BGB erst n...mehr

Da Sondernutzungsrechte nicht durch Beschluss begründet werden können, bedarf es einer entsprechenden Vereinbarung der Wohnungseigentümer.[2] Eine Vereinbarung der Wohnungseigentümer bedarf dabei der Zustimmung sämtlicher Wohnungseigentümer. Da Vereinbarungen keiner besonderen Form bedürfen, unterscheidet man das sog. schuldrechtliche und das sog. dingliche Sondernutzungsrech...mehr

Vielfach enthalten Gemeinschaftsordnungen Öffnungsklauseln, die den Wohnungseigentümern über die gesetzlichen Öffnungsklauseln hinaus die Möglichkeit verschaffen, Regelungen der Gemeinschaftsordnung durch Beschluss mit bestimmten Mehrheiten zu ändern. Unterschieden werden insoweit allgemeine Öffnungsklauseln und spezifizierte Öffnungsklauseln. Praxis-Beispiel Formulierungsbei...mehr

Praxisrelevante gesetzliche Öffnungsklauseln sind folgende Bestimmungen: § 12 Abs. 4 WEG § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG (§ 21 Abs. 5 WEG) § 28 Abs. 3 WEG § 12 Abs. 4 WEG: Aufhebung einer Veräußerungsbeschränkung Wie bereits ausgeführt, kann die Veräußerung von Sondereigentum von der Zustimmung eines Dritten abhängig gemacht werden. Hierzu bedarf es einer Vereinbarung der Wohnungseigentüm...mehr

Eine Abweichung hiervon kann durch eine Regelung in der Gemeinschaftsordnung oder eine anderweitige Vereinbarung der Wohnungseigentümer getroffen werden, was allerdings nur im theoretischen Ausnahmefall praktische Bedeutung haben kann. Befindet sich die Ursache für einen Wasserschaden (z. B. Rohrbruch) eindeutig im Sondereigentum, verlangen die Wohnungseigentümer häufig, dass...mehr

Rz. 140 Die Abgrenzung zwischen gewerblichem Grundstückshandel und dem Verkauf von Grundbesitz im Rahmen der privaten Vermögensverwaltung nimmt in Rspr. und Lit. einen breiten Raum ein.[1] Darin spiegelt sich nicht nur die Schwierigkeit einer eindeutigen Grenzziehung, sondern auch deren Gewichtigkeit, weil damit die ESt-Pflicht der erzielten Veräußerungsgewinne – ggf. auch d...mehr

Rz. 512 Wohnungs- und Teileigentum sind die grundstücksgleichen Rechte nach dem WEG. Wohnungseigentum ist das Sondereigentum an einer Wohnung i. V. m. dem Miteigentumsanteil an dem gemeinschaftlichen Eigentum, zu dem es gehört.[1] Gegenstand des Sondereigentums sind eine bestimmte Wohnung und die zu dieser Wohnung gehörenden Bestandteile des Gebäudes, die verändert, beseitigt...mehr

Rz. 523 Nach dem mit § 74 BewG übereinstimmenden § 180 Abs. 1 BewG sind bebaute Grundstücke solche, auf denen sich benutzbare Gebäude befinden. Wird ein Gebäude in Bauabschnitten errichtet, so ist der fertig gestellte und bezugsfertige Teil als benutzbares Gebäude anzusehen. Als bebautes Grundstück gilt nach § 180 Abs. 2 BewG auch ein Gebäude, das auf fremdem Grund und Boden ...mehr

Rz. 553 Der Bodenwert und der – ausgehend von den Regelherstellungskosten unter Abzug einer Alterswertminderung ermittelte – Gebäudesachwert ergeben nach § 189 Abs. 3 S. 1 BewG den vorläufigen Sachwert des Grundstücks. Dieser ist zur Anpassung an den gemeinen Wert mit einer Wertzahl nach § 191 BewG zu multiplizieren. Die Regelung trägt dem Umstand Rechnung, dass sich in dem v...mehr

Rz. 526 § 182 Abs. 1 S. 1 BewG schreibt vor, dass der Wert der bebauten Grundstücke in Abhängigkeit von der Grundstücksart nach dem Vergleichswertverfahren, dem Ertragswertverfahren oder dem Sachwertverfahren zu ermitteln ist. Für welche Grundstücksart welches Bewertungsverfahren zur Anwendung kommt, ergibt sich aus § 182 Abs. 2–4 BewG. Die unterschiedlichen Bewertungsverfah...mehr

Rz. 527 Nach dem Vergleichswertverfahren werden grundsätzlich Wohnungs- und Teileigentum sowie Ein- und Zweifamilienhäuser bewertet. Eine Anwendung auf andere Grundstücksarten ist ausgeschlossen. Beim Vergleichswertverfahren wird der Marktpreis i. d. R. aus tatsächlich realisierten Kaufpreisen anderer Grundstücke abgeleitet. Zur Ermittlung des gemeinen Werts kommt es daher nu...mehr

Rz. 563 Der Gebäudewertanteil ist nach § 193 Abs. 5 S. 1 BewG bei der Bewertung des bebauten Grundstücks im Ertragswertverfahren der Gebäudeertragswert nach § 185 BewG, bei der Bewertung im Sachwertverfahren der Gebäudesachwert nach § 190 BewG. Die Anwendung des Vergleichswertverfahrens[1] ist nicht vorgesehen, weil dieses keine getrennte Bewertung des Gebäudes und des Grund...mehr

Rz. 501 Der Begriff des Grundvermögens wird durch § 176 BewG inhaltlich übereinstimmend mit § 68 BewGgeregelt. Nach § 176 Abs. 1 S. 1 BewG gehören zum Grundvermögen der Grund und Boden, die Gebäude, die sonstigen Bestandteile und das Zubehör, das Erbbaurecht, das Wohnungs- und Teileigentum sowie das Wohnungs- und Teilerbbaurecht nach dem Wohnungseigentumsgesetz, soweit es sich ni...mehr

Rz. 545 Das Sachwertverfahren kommt nach § 182 Abs. 4 BewG immer dann zur Anwendung, wenn bei Wohnungs- und Teileigentum sowie Ein- und Zweifamilienhäusern geeignete Vergleichswerte fehlen (Nr. 1) und wenn sich bei Geschäftsgrundstücken und gemischt genutzten Grundstücken auf dem örtlichen Grundstücksmarkt keine übliche Miete ermitteln lässt (Nr. 2); darüber hinaus ist es al...mehr

Rz. 567b Nach § 193 Abs. 1 S. 1 BewG erfolgt die Bewertung des Erbbaurechts vorrangig in Anlehnung an § 49 Abs. 1 S. 1 Nr. 1 und Abs. 2 S. 1 Nr. 1 ImmoWertV durch Multiplikation des Werts des unbelasteten Grundstücks mit einem von den Gutachterausschüssen abgeleiteten Erbbaurechtskoeffizienten. Erbbaurechtskoeffizienten dienen nach § 23 Abs. 1 ImmoWertV im Wesentlichen der Be...mehr

Rz. 560 Der Bodenwertanteil des Erbbaurechts entspricht dem wirtschaftlichen Vorteil, der sich daraus ergibt, dass der Erbbauberechtigte über die Restlaufzeit des Erbbaurechts nicht den vollen Bodenwertverzinsungsbetrag leisten muss. Der Bodenwertanteil kann auch negativ sein, wenn der vereinbarte Erbbauzins (z. B. infolge stark gefallener Bodenpreise) höher ist als der bei ...mehr

Rz. 13 Gegenstand der Bewertung ist die wirtschaftliche Einheit. Daraus folgt zum einen, dass jede wirtschaftliche Einheit für sich zu bewerten ist[1], zum anderen, dass ihr Wert im Ganzen festzustellen ist.[2] Eine wirtschaftliche Einheit kann entweder aus einem einzelnen Wirtschaftsgut bestehen, das im Wirtschaftsleben ein Eigendasein führt, oder aus der Verbindung mehrere...mehr

Rz. 576 Im Vergleich zu der Bedarfsbewertung nach dem bis zum 31.12.2008 geltenden Recht führen die neuen Bewertungsverfahren im Durchschnitt zu deutlich höheren Werten. Eine unter Auswertung der Kaufpreissammlungen des Oberen Gutachterausschusses für Grundstückswerte Niedersachsen für die Jahre 1996–2006 durchgeführte Untersuchung, bei der der durch Mikrosimulation ermittel...mehr

1 Leitsatz In entsprechender Anwendung des § 577 Abs. 1 Satz 1 BGB kann auch dann ein Vorkaufsrecht des Mieters entstehen, wenn anstelle von Wohnungs- Teileigentum an zu Wohnzwecken vermieteten Räumlichkeiten begründet wird. 2 Normenkette § 577 Abs. 1 Satz 1 BGB 3 Das Problem K ist seit September 2006 Mieter von zu Wohnzwecken vermieteten Räumen, die sich in einem Mehrparteienhau...mehr

Problemüberblick Werden vermietete Wohnräume, an denen nach der Überlassung an den Mieter Wohnungseigentum begründet worden ist oder begründet werden soll, an einen Dritten verkauft, so ist der Mieter gem. § 577 Abs. 1 Satz 1 BGB zum Vorkauf berechtigt. Im Fall wird gefragt, ob dieses Recht auch dann besteht, wenn Teileigentum begründet worden ist oder begründet werden soll. B...mehr

In entsprechender Anwendung des § 577 Abs. 1 Satz 1 BGB kann auch dann ein Vorkaufsrecht des Mieters entstehen, wenn anstelle von Wohnungs- Teileigentum an zu Wohnzwecken vermieteten Räumlichkeiten begründet wird.mehr

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Die Revision hat keinen Erfolg! Ein Vorkaufsrecht analog § 577 Abs. 1 Satz 1 BGB könne allerdings mit der ganz h. M. auch entstehen, wenn an Räumen, die – wie hier – als Wohnraum vermietet worden seien, nach der Überlassung an den Mieter nicht Wohnungs-, sondern Teileigentum begründet worden sei bzw. werden solle. Die tatbestandlichen Voraussetzungen des § 577 Abs. 1 Satz 1 ...mehr

K ist seit September 2006 Mieter von zu Wohnzwecken vermieteten Räumen, die sich in einem Mehrparteienhaus mit insgesamt 12 Einheiten befinden. Mitte Dezember 2017 begründet B Teileigentum an diesen Räumen (Einheit 7). Nach der Gemeinschaftsordnung ist es dem jeweiligen Eigentümer der Einheit 7 gestattet, Teil- in Wohnungseigentum umzuwandeln und die Räume entsprechend den b...mehr

Problemüberblick Das Wohnungseigentumsgesetz kennt neben Wohnungs- und Teileigentum auch das Wohnungs- und Teilerbbaurecht. Gegenstand der Teilung sind in diesem Fall nicht ein Grundstück und ein Gebäude, sondern ist nur ein Gebäude, an dem ein Erbbaurecht besteht. Für eine solche Gemeinschaft gelten die Vorschriften über das Wohnungseigentum (Teileigentum) entsprechend. Im F...mehr

Rz. 486 Besonderes gilt, wenn zum Bestand des Nachlasses Wohnungs- oder Teileigentum gehören. Es verpflichtet sich der Minderjährige im Auseinandersetzungsvertrag solches Alleineigentum unentgeltlich zu erwerben. Durch das Genehmigungserfordernis soll verhindert werden, dass der Minderjährigen vor besonderen Haftungsfolgen aus solchem Eigentum auch bei unentgeltlichen Erwerb...mehr