Fachbeiträge & Kommentare zu Teileigentum

Rz. 112 Die Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht ist eine Schadensversicherung. Die Versicherungssumme muss der Höhe nach angemessen sein. Sie richtet sich nach den Umständen des Einzelfalles, insbesondere nach Lage, Zustand, Größe und Alter des Gebäudes. Abgedeckt werden nur Gefahren, die von dem gemeinschaftlichen Eigentum ausgehen.[503] Hierbei handelt es sich im Wesentlich...mehr

Rz. 8 Wie das Wohnungs- bzw. Teileigentum (s. § 3 Abs. 2 WEG) kann auch das Dauerwohn- und Dauernutzungsrecht nach § 31 Abs. 1 S. 2 auf einen "außerhalb des Gebäudes liegenden Teil des Grundstücks erstreckt werden, sofern die Wohnung wirtschaftlich die Hauptsache bleibt." Dem Dauerwohn- und Dauernutzungsrecht kann somit auch ein Teil des Gartens, eine Gartenhütte oder ähnlic...mehr

Rz. 3 Muster in Ihr Textverarbeitungsprogramm übernehmen Muster 4.3: Begründung durch vertragliche Teilungserklärung (§ 30 Abs. 1 WEG) Verhandelt zu Frankfurt am Main, am 1.8.2024 Vor mir, dem unterzeichneten Notar Franz Maier im Bezirk des Oberlandesgerichts Frankfurt mit dem Amtssitz in Frankfurt am Main, erschienen heute:mehr

Rz. 13 Die Definition des Dauernutzungsrechtes in § 31 Abs. 2 WEG entspricht mit Ausnahme des Nutzungszwecks wörtlich derjenigen des Dauerwohnrechtes. Der Unterschied zwischen beiden besteht darin, dass ersteres zu Wohnzwecken, letzteres zu allen anderen Zwecken genutzt werden darf. Insoweit ergeben sich keine Unterschiede zur Abgrenzung von Wohnungs- und Teileigentum gemäß ...mehr

(1) Steht ein Erbbaurecht mehreren gemeinschaftlich nach Bruchteilen zu, so können die Anteile in der Weise beschränkt werden, dass jedem der Mitberechtigten das Sondereigentum an einer bestimmten Wohnung oder an nicht zu Wohnzwecken dienenden bestimmten Räumen in einem auf Grund des Erbbaurechts errichteten oder zu errichtenden Gebäude eingeräumt wird (Wohnungserbbaurecht,...mehr

Rz. 24 Nicht im Gesetz geregelt ist die Frage, wie die Ausübung des Stimmrechts zu erfolgen hat, wenn ein Wohnungs- oder Teileigentum mehreren Eigentümern in Bruchteilsgemeinschaft zusteht.[65] § 25 Abs. 2 S. 2 WEG bestimmt nur, dass innerhalb der Gemeinschaft keine Aufspaltung des Stimmrechts stattfindet. Diese kann nur einheitlich abstimmen. Da auch innerhalb dieser Gemein...mehr

Rz. 23 Für die Voraussetzungen der Abgeschlossenheit nicht zu Wohnzwecken dienender Räume und deren Nachweis gelten nach § 5 Abs. 1 AVA 2021 die gleichen Erfordernisse wie bei Wohnungen. Das darin keine bestimmte Ausstattung mehr gefordert wird, stellt sich auch nicht mehr die Frage, inwieweit solche Maßgaben zur Ausstattung auch für Teileigentum gelten. Es ist deshalb nach ...mehr

Rz. 8 Im Gegensatz zum Wohnungs- und Teileigentum stehen Abwehransprüche aus § 1004 BGB aus dem Besitz als absolutem Recht jedem einzelnen Dauerwohn- und Dauernutzungsberechtigten kraft Gesetzes zu. Hierbei handelt es sich um Individualansprüche, die keine Ermächtigung o.Ä. voraussetzen. Denn irgendeine Form der Vergemeinschaftung oder gar die gesetzliche Ausübungsbefugnis e...mehr

Rz. 134 Zu den Betriebskosten zählen gemäß § 2 Nr. 9 BetrKV die Kosten der Gebäudereinigung und Ungezieferbekämpfung. Obgleich Kosten für die Reinigung gemeinschaftlicher Gebäudeteile zugleich Maßnahmen der laufenden Instandhaltung und Instandsetzung sind, fallen die dadurch verursachten Kosten unter den Anwendungsbereich des § 16 Abs. 2 (vgl. Rdn 39 ff.). Da eine verbrauchs...mehr

Rz. 10 Mit einem Dauerwohnrecht belastet werden ­können Grundstücke (§ 31 Abs. 1 S. 1 WEG), aber auch Wohnungs- bzw. Teileigentum[5] oder Erbbaurechte,[6] nicht aber Sondernutzungsrechte[7] oder ideelle Bruchteile eines Grundstücks.[8] Berechtigter kann jede natürliche oder ­juristische Person einschließlich des Grundstückseigentümers sein.[9]mehr

Rz. 1 Muster in Ihr Textverarbeitungsprogramm übernehmen Muster 4.1: Begründung durch vertragliche Teilungserklärung (§ 3 WEG) Verhandelt zu Frankfurt am Main, am 1.8.2024 Vor mir, dem unterzeichneten Notar Franz Maier im Bezirk des Oberlandesgerichts Frankfurt mit dem Amtssitz in Frankfurt am Main, erschienen heute:mehr

Rz. 12 Ein gemeinschaftliches Grundbuchblatt (für alle Miteigentumsanteile einer Anlage) ist seit 2013 nicht mehr zulässig.[14] Soweit vor 2013 ein gemeinschaftliches Grundbuchblatt angelegt worden ist, sollen bei der nächsten Eintragung, die das Wohnungseigentum (bzw. Teileigentum) betrifft, spätestens jedoch bei der Anlegung des Datenbankgrundbuchs besondere Grundbuchblätt...mehr

Rz. 22 Das Sondernutzungsrecht ist entwickelt worden, weil außerhalb des Gebäudes liegende Teil des Grundstücks bis zum 30.11.2020 nicht Gegenstand des Sondereigentums sein konnte. Das hat sich mit der Einführung von § 3 Abs. 1 S. 2 und Abs. 2 geändert. Danach gelten Stellplätze als Räume des Gebäudes. Ferner kann das Sondereigentum auf solche Teile des gemeinschaftlichen Gr...mehr

Rz. 4 Veräußerung ist die vollständige oder teilweise rechtsgeschäftliche Übertragung des Wohnungseigentums unter Lebenden auf einen neuen Rechtsträger und umfasst sowohl das schuldrechtliche Verpflichtungsgeschäft (z.B. Bau-, Werk- oder Kaufvertrag) als auch das dingliche Verfügungsgeschäft (Eigentumsübertragung); unerheblich ist, ob die Veräußerung entgeltlich oder unentge...mehr

Rz. 103 Aufzug Ist nichts geregelt, sind die Kosten für die Erhaltungsmaßnahmen hinsichtlich eines Aufzugs durch die Miteigentümer zu tragen.[336] Steht die Regelung in der Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung hinsichtlich der Kosten des Aufzugs im unmittelbaren Zusammenhang mit den Betriebskosten, sind unter diesen Aufzugskosten die allgemeinen Betriebskosten zu verstehen....mehr

Rz. 5 Muster in Ihr Textverarbeitungsprogramm übernehmen Muster 4.5: Nachträgliche Änderung der Miteigentumsanteile Verhandelt zu Frankfurt am Main am 1.8.2024 Vor mir, dem unterzeichneten Notar Franz Maier im Bezirk des Oberlandesgerichts Frankfurt am Main mit dem Amtssitz in Frankfurt am Main, erschienen heute:mehr

Rz. 179 Über die Jahresabrechnung haben grundsätzlich alle Wohnungs- und Teileigentümer abzustimmen, auch wenn die Jahresabrechnung einzelne Positionen enthält, die nur eine abgeschlossene Gruppe betrifft, z.B. die Teileigentümer der Tiefgarage.[478] Rz. 180 Da Jahresabrechnung und die Entlastung des Verwalters zwei getrennte Beschlussgegenstände sind, die auch inhaltlich nic...mehr

Rz. 45 Gegenstände, die gemäß § 94 BGB wesentliche Bestandteile des gemeinschaftlichen Grundstücks sind, gehören nicht zum Gemeinschaftsvermögen.[155] Sie sind gemeinschaftliches Eigentum aller Eigentümer. Alle beweglichen Gegenstände, insbesondere Zubehör im Sinne des § 97 BGB, gehören zum Gemeinschaftsvermögen, soweit sie vom Verband rechtsgeschäftlich erworben wurden.[156...mehr

Rz. 115 Neben den bereits abgehandelten Kosten der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums fallen unter den Begriff der verteilungs- und umlagefähigen Kosten auch die Kosten des gemeinschaftlichen Gebrauchs im gemeinschaftlichen Eigentum. Kosten des gemeinschaftlichen Eigentums sind die Betriebskosten, die der Gemeinschaft der ­Wohnungseigentümer für den Betrieb des geme...mehr

Rz. 130 Bei den Kosten der Müllbeseitigung handelt es sich um Betriebskosten (§ 2 Nr. 8 BetrkV). Es kann sich um Betriebskosten des Sondereigentums handeln, dass auch im Bereich des gemeinschaftlichen Eigentums bei der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer anfällt. Die Kosten sind vorrangig nach § 16 Abs. 2 S. 1 zu verteilen, sofern nicht durch Vereinbarung oder Beschluss etwa...mehr

Rz. 22 Ist die Zustimmung des (amtierenden) Verwalters erforderlich, hat dieser seine Verwaltereigenschaft gegenüber dem Grundbuchamt in der Form des § 29 GBO nachzuweisen. Die Erteilung der Zustimmung in beglaubigter Form folgt als Nebenpflicht aus dem Gemeinschaftsverhältnis.[115] Dafür genügt nach § 26 Abs. 4 WEG die Vorlage einer Niederschrift über den Bestellungsbeschlu...mehr

Rz. 15 Die Voraussetzungen für die Abgeschlossenheit einer Wohnung sind in § 5 der Allgemeinen Verwaltungsvorschrift für die Ausstellung von Bescheinigungen gemäß § 7 Abs. 4 Nr. 2 und § 32 Abs. 2 Nr. 2 des Wohnungseigentumsgesetztes[47] (AVA; vgl. Teil 4 D) aufgeführt. Diese Verwaltungsvorschrift kann den gesetzlichen Begriff der Abgeschlossenheit, der vom sachenrechtlichen ...mehr

Rz. 43 Im Gegensatz zur praktisch unbegrenzten Regelungsmöglichkeit durch Teilungserklärung bzw. Vereinbarung schränkt § 19 Abs. 1 WEG die Befugnisse der Eigentümer, Entsprechendes durch Mehrheitsbeschluss zu regeln, deutlich ein. Zum einen dürfen Vereinbarungen (und somit auch die Gemeinschaftsordnung) nicht entgegenstehen. Ist beispielsweise die gewerbliche Nutzung in der ...mehr

Wohnungsgrundbuchverfügung WGV Vom 1. August 1951 (BAnz 152 09. August 1951) Amtl. Gliederungsnummer: 315–11–9 In der Fassung vom 24.1.1995 (BGBl I 1995, S. 134) Zuletzt geändert durch Artikel 8 des Gesetzes vom 16. Oktober 2020 (BGBl. I S. 2187) § 1 Für die gemäß § 7 Abs. 1, § 8 Abs. 2 des Wohnungseigentumsgesetzes vom 15. März 1951 (Bundesgesetzbl. I S. 175) für jeden Miteigentu...mehr

Rz. 33 Nach Nummer 2 Halbs. 2, § 555d Abs. 2 BGB kann der Drittnutzer in inhaltlicher Hinsicht nur Härten im Hinblick auf die Duldungspflicht geltend machen. Härten im Hinblick auf eine mögliche Mieterhöhung kann er nach Nummer 2 Halbs. 2, § 555d Abs. 2 Satz 2 BGB nicht geltend machen. Sie könnten nur im Mieterhöhungsverfahren berücksichtigt werden und spielt im Rahmen von §...mehr

Rz. 1 Die auf der Grundlage des Energieeinsparungsgesetzes erlassene HeizkostenV findet auch auf das Wohnungseigentum Anwendung. Rz. 2 Die HeizkostenV will eine Verminderung des Energieverbrauchs im Bereich der Gebäudeheizung erreichen. Dieses Ziel soll dadurch verwirklicht werden, dass bei gemeinschaftlichen Heiz- und Warmwasseranlagen die entstehenden Kosten unter Berücksic...mehr

Rz. 91 Die Entziehungsklage war vor der WEG-Novelle 2007 vom Anwendungsbereich des § 43 a.F. ausgenommen. Sie fällt jetzt in der Regel unter § 43 Nr. Abs. 2 Nr. 2, da die Kompetenz zur Ausübung des Entziehungsrechts aus § 17 Abs. 1 originär der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zugewiesen ist.[280] Dasselbe gilt nach der Neuregelung des § 9a auch für Zweiergemeinschaften.[...mehr

Rz. 8 Die anteilige Zuteilung der Früchte des gemeinschaftlichen Eigentums richtet sich gem. § 16 Abs. 1 S. 2 anhand der im Grundbuch eingetragenen Miteigentumsanteile.[29] Die Vorschrift bildet den gesetzlichen Regelfall. Entsprechend dem Wortlaut ("hat zu tragen") bildet der Regelfall der Umlage nach Miteigentumsanteilen nach § 16 die gesetzliche Grundlage der Beitragspfli...mehr

Rz. 29 Zwei oder mehr Wohnungseigentumsrechte (auch Wohnungs- und Teileigentum; vgl. § 2 S. 2 WGV) können durch Vereinigung gemäß § 890 Abs. 1 BGB i.V.m. § 5 GBO oder durch Zuschreibung gemäß § 890 Abs. 2 BGB i.V.m. § 6 GBO rechtlich zusammengelegt werden, wenn die betroffenen Rechte demselben Eigentümer (bei einer Mehrheit im gleichen Beteiligungsverhältnis) zustehen und an...mehr

Rz. 166 Die Umlage von Betriebskosten beim vermieteten Wohnungseigentum erfolgt nach § 556a Abs. 3 BGB. Diese Vorschrift ist lex specialis zu § 556a Abs. 1 BGB.[549] Betriebskosten des Sondereigentums werden nur erfasst, soweit sie über die Gemeinschaft abgerechnet werden, nicht aber, soweit sie von Dritten gegenüber einem Wohnungseigentümer unmittelbar abgerechnet werden (s...mehr

Rz. 1 Das Besondere des Wohnungseigentums besteht darin, dass die in dem Gebäude aufgeteilten befindlichen Wohnungen und nicht zu Wohnzwecken genutzte Räume mit dem Sondereigentum rechtlich verselbstständigt werden. Die rechtliche Verselbstständigung kann ihren Zweck nur erreichen, wenn diesem Sondereigentum Teile des bebauten Grundstücks als dingliches Substrat zugewiesen w...mehr

Rz. 181 Der Regelfall für Umlageschlüssel folgt aus § 16 Abs. 2 S. 1. Umlageschlüssel, gleich ob gesetzlich oder vereinbart, genießen aufgrund der Beschlusskompetenz aus § 16 Abs. 2 S. 2 jedoch keinen dauerhaften Bestandsschutz, solange diese im rechtlich zulässigen Rahmen abgeändert werden. Umlageschlüssel als Grundlage der Kostenverteilung werden i.d.R. vereinbart[601] und...mehr

Rz. 60 Eine nach Absatz 2 Nr. 1, Absatz 1 Nr. 1 abwehrfähige Beeinträchtigung kann ebenso wie nach dem früheren § 14 Nr. 1 auch aus einer Verletzung seiner Verpflichtung zur Erhaltung seines Sondereigentums entstehen.[184] Voraussetzung ist auch hier nicht nur die Verletzung der Erhaltungspflicht als solche, sondern die konkrete Beeinträchtigung der anderen Wohnungseigentüme...mehr

Rz. 32 Die uneingeschränkte Nutzung der außerhalb des Gebäudes liegenden Teile des gemeinschaftlichen Eigentums durch alle Wohnungseigentümer nach § 16 Abs. 1 S. 3 entspricht nicht immer den Bedürfnissen der Wohnungseigentümer. So wäre es misslich, wenn jeder Wohnungseigentümer die Terrassen der Erdgeschoßwohnungen oder Gärten mitbenutzen könnte. Es nähme diesen die Privathe...mehr

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Rz. 60 Ein Änderungsanspruch besteht, wenn ein Festhalten an der geltenden Regelung aus schwerwiegenden Gründen unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere der Rechte und Interessen der anderen Wohnungseigentümer, unbillig erscheint. Nach Absatz 2 hängt der Anspruch des einzelnen Wohnungseigentümers auf Änderung der Vereinbarungen nicht davon ab, dass...mehr

Rz. 48 Nach diesen Maßstäben können folgende Gebrauchsregelungen weder beschlossen noch gar verlangt werden:mehr

Rz. 6 Der Inhalt von Vereinbarungen i.S.d. Absatz 1 S. 2 und Absatz 3 betrifft das Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander in Ergänzung oder Abweichung von Vorschriften des WEG oder des BGB. Vereinbarungen regeln auf abstrakt-genereller Ebene das Gemeinschaftsgrundverhältnis der Wohnungseigentümer im Sinne einer Satzung.[18] Die Gemeinschaftsordnung ist bei der Verwa...mehr

Rz. 77 Der Anspruch nach Absatz 1 Nr. 1 auf Einhaltung des gemeinschaftlichen Regelwerks und – daraus folgend – auf Unterlassung einer dem gemeinschaftlichen Regelwerk widersprechenden Nutzung ist im Ausgangspunkt ein schuldrechtlicher Anspruch, der an sich der Regelverjährung nach §§ 195, 199 BGB unterliegt.[231] Die Verjährungsfrist beginnt gemäß § 199 Abs. 1 BGB mit dem S...mehr

Rz. 56 (Gemeinschaftliche) Kosten der im gemeinschaftlichen Eigentum stehenden Anlagen wie beispielsweise Alarmanlagen, Anlagen im Wäscheraum, Brandmelder, Feuerlöscher Müllschlucker,[198] Blitzschutzanlagen und Schwimmbäder[199] sind umlagefähig nach § 16 Abs. 2 S. 1.[200] Rz. 57 Weiterhin zählen zu diesen Kosten der Ersatz der Aufwendungen für Notmaßnahmen i.S.d. § 18 Abs. ...mehr

Rz. 35 Über die Vorschusspflichten haben grundsätzlich alle Wohnungs- und Teileigentümer abzustimmen, auch wenn der Wirtschaftsplan einzelne Positionen enthält, die nur eine abgeschlossene Gruppe betrifft, z.B. die Teileigentümer der Tiefgarage.[84] Die Beschlussfassung über Wirtschaftspläne und Jahresabrechnung bei der Existenz von Untergemeinschaften im alten Recht war lang...mehr

Rz. 23 Im Regelfall liegen keine Stimmrechtsausschlüsse vor, so dass die Teilnahmeberechtigung auch die Mitwirkung an den Mehrheitsentscheidungen durch Stimmabgabe umfasst. Inhaber des Stimmrechtes ist der jeweilige Eigentümer einer Wohnung bzw. eines Teileigentums, wobei die Eintragung in das Grundbuch maßgeblich ist.[63] Insoweit kann auf die Ausführungen zur Ladung verwie...mehr

Rz. 15 Das Kopfprizip des § 25 Ab. 2 S. 1 WEG ist nicht unabdingbar. Die Gemeinschaftsordnung kann die Stimmkraft anders gewichten. In der Praxis ist dies häufig, da die von Wert und Anzahl der Einheiten (und somit von der Kostentragung) unabhängige Stimmkraft nicht selten als ungerecht empfunden wird. Häufig wird an Stelle des gesetzlichen Kopfprinzips daher das Wertprinzip...mehr

Rz. 53 Der Teileigentümer, der in der Wohneigentumsanlage ein nach der Gemeinschaftsordnung zulässiges Geschäft betreibt, darf ein ortsübliches und angemessenes Werbeschild an der Außenfront des Hauses anbringen.[169] Dies gilt auch für einen Wohnungseigentümer, der in seiner Wohnung einen nicht störenden Beruf ausübt.[170] Der Wohnungseigentümerversammlung steht hinsichtlic...mehr

Rz. 50 Im Gegensatz zur früheren "freiwilligen Versteigerung" wird nunmehr nach § 19 Abs. 1 ZVG die Anordnung der Zwangsversteigerung in das Grundbuch eingetragen, was nach § 20 Abs. 1 ZVG als Beschlagnahme gilt. In der Folge sind Verfügungen gegen den Willen des Verbandes, der das Entziehungsrecht ausübt, nach § 23 Abs. 1 ZVG relativ unwirksam.[95] Die früher bis zur Eigent...mehr

Rz. 114 Der dem einzelnen Wohnungseigentümer gemäß Absatz 3 gegen die GdWE oder den anderen Wohnungseigentümer zustehende Ausgleichsanspruch kann nicht durch Beschluss dauerhaft ausgeschlossen oder gekürzt werden. Ein solcher gesetzesändernder Beschluss wäre mangels Beschlusskompetenz nichtig.[328] Es bedarf einer Vereinbarung. Auch bei einer Öffnungsklausel gälte nichts and...mehr

Rz. 3 Bereits aus dem Fehlen eines Verweises auf § § 20, 21 WEG geht hervor, dass der Dauerwohn- und Dauernutzungsberechtigte anders als der Wohnungs- und Teileigentümer grundsätzlich nicht zu baulichen Veränderungen berechtigt ist. Die dort in § 20 Abs. 1 WEG vorgesehene Legalisierung durch Beschluss scheidet mangels korporativer Elemente des Dauerwohn- und Dauernutzungsrec...mehr

Rz. 14 Mit dem Verlangen nach § 17 Abs. 1 WEG wird der betroffene Wohnungseigentümer zur Veräußerung seines Wohnungs- oder Teileigentums aufgefordert. Dies hat keine unmittelbaren Folgen innerhalb des Entziehungsverfahrens. Der betroffene Wohnungseigentümer ist auch dann, wenn das Verlangen in Form eines Beschlusses erfolgt und dieser bestandskräftig wird, nicht hieran gebun...mehr

Rz. 36 Als Maßnahmen ordnungsmäßiger Verwaltung, die mit Mehrheit beschlossen und somit vorbehaltlich der Entscheidung für eine Alternative, die ebenfalls einer korrekten Ermessensausübung entspricht, auch verlangt werden können, wurden anerkannt:mehr

Rz. 46 Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn aufgrund konkreter Umstände zu erwarten ist, dass sich der Erwerber nicht an die gesetzlichen, vereinbarten und beschlossenen Regeln der Gemeinschaft halten wird. Ein wichtiger Grund liegt aber nur vor, wenn der Verstoß gegen die Regeln der Gemeinschaft von erheblicher Schwere ist (vgl. Rdn 40), sodass die Gemeinschaftsinteressen un...mehr