Fachbeiträge & Kommentare zu Sanierung

Die Möglichkeiten zur Änderung einer Versorgungsregelung sind im BetrAVG nicht geregelt und nur eingeschränkt möglich. Verschlechternde Eingriffe in kollektiv- oder individualarbeitsrechtliche Versorgungszusagen prüft das BAG im Wege der Inhaltskontrolle anhand eines 3-Stufen-Schemas: Eingriffe in die in der Vergangenheit entstandenen Anwartschaften sind nur aus "zwingenden"...mehr

Mehrere Jahre Eine wesentliche Verbesserung kann auch durch eine sogenannte Sanierung in Raten entstehen. Darunter versteht man eine planmäßig auf mehrere Jahre angelegte Gesamtmaßnahme, bei der die einzelnen Maßnahmen für sich betrachtet noch keine wesentliche Verbesserung darstellen, in ihrer Gesamtheit jedoch den Gebrauchswert deutlich erhöhen.[1] 3 Jahre In der Regel wird v...mehr

Einzelne Wohnungen Wird der Gebrauchswert nicht des gesamten Gebäudes, sondern nur einzelner Wohnungen oder Gebäudeteile deutlich erhöht, sind nur die darauf entfallenden Aufwendungen Herstellungskosten. Die Betrachtung erfolgt wirtschaftsgutbezogen.mehr

Einschränkungen Für die ersten 3 Jahre nach Anschaffung gilt eine wichtige Einschränkung: Eine Prüfung der Standardhebung unterbleibt, wenn die Aufwendungen für Instandsetzung und Modernisierung, ohne Umsatzsteuer, insgesamt 15 % der Gebäudeanschaffungskosten nicht übersteigen. In diesem Fall greift die Sonderregelung des § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG nicht, und eine isolierte Standar...mehr

Immer wieder treten folgende Probleme auf: pauschale Aktivierung größerer Rechnungen fehlende Dokumentation des ursprünglichen Zustands Vermischung von Erhaltungs- und Erweiterungsmaßnahmen unzutreffende Einordnung bei zeitnaher Sanierung nach Erwerb. Gerade bei zeitlichem Zusammenhang mit dem Erwerb ist zusätzlich § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG zu prüfen. Selbst wenn Maßnahmen für sich ...mehr

Nettobetrag Wie zuvor beschrieben, ist die 15 %-Grenze auf die reinen Gebäudeanschaffungskosten ohne Umsatzsteuer zu beziehen. Maßgeblich ist der Nettobetrag. In die Berechnung einzubeziehen sind sämtliche Aufwendungen für Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen innerhalb des Drei-Jahres-Zeitraums. Dabei ist eine Gesamtbetrachtung vorzunehmen.[1] Praxis-Beispiel Ermittlu...mehr

Optische Auffrischung Schönheitsreparaturen nehmen eine eigene Stellung ein. Es handelt sich dabei um Maßnahmen, die ausschließlich der optischen Auffrischung dienen und keine Substanzveränderung bewirken. Typische Beispiele sind: Streichen oder Tapezieren von Wänden Lackieren von Türen und Heizkörpern Erneuerung von Bodenbelägen ohne Eingriff in die Bausubstanz Solche Aufwendung...mehr

Regelmäßig ist von einem mittleren Standard auszugehen, sofern keine besonderen Umstände für einen sehr einfachen oder sehr anspruchsvollen Standard sprechen. Sehr einfacher Standard[1] Ein sehr einfacher Standard liegt vor, wenn zentrale Ausstattungsmerkmale nur im notwendigen Umfang oder technisch überholt vorhanden sind. Typische Beispiele: Konstanttemperaturkessel fehlende Du...mehr

Rz. 435 Gebäude i. S. d. § 7 Abs. 4 S. 1 EStG können nach § 7 Abs. 4 S. 2 EStG auch über die kürzere, tatsächliche Nutzungsdauer abgeschrieben werden. Beträgt die tatsächliche Nutzungsdauer eines Gebäudes in den Fällen des § 7 Abs. 4 S. 1 Nr. 1 und 2 Buchst. a EStG weniger als 33 Jahre, in den Fällen § 7 Abs. 4 S. 1 Nr. 2 Buchst. b EStG weniger als 50 Jahre und in den Fällen...mehr

Drei-Jahres-Frist § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG bestimmt, dass Aufwendungen für Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen, die innerhalb von drei Jahren nach der Anschaffung eines Gebäudes durchgeführt werden, zu den Herstellungskosten gehören, wenn sie ohne Umsatzsteuer 15 % der Anschaffungskosten des Gebäudes übersteigen. Die Vorschrift ist zwingend anzuwenden. Ein Wahlrecht b...mehr

Der ursprüngliche Zustand ist der maßgebliche Vergleichsmaßstab. Als ursprünglicher Zustand gilt: bei entgeltlichem Erwerb: der Zustand im Zeitpunkt der Anschaffung, bei Herstellung: der Zustand im Zeitpunkt der Fertigstellung, bei unentgeltlichem Erwerb: der Zustand im Zeitpunkt der Herstellung oder des entgeltlichen Erwerbs durch den Rechtsvorgänger, bei Entnahme oder Einlage:...mehr

Wichtige Hinweise Zur Risikominimierung empfiehlt sich: Eine präzise Ermittlung der Gebäudeanschaffungskosten als Berechnungsgrundlage. Laufende Dokumentation aller Maßnahmen innerhalb des Drei-Jahres-Zeitraums. Frühzeitige Berechnung der 15 %-Grenze zur Prognose der steuerlichen Folgen. Klare Trennung zwischen Erweiterungen und Instandsetzungsmaßnahmen. Praxis-Tipp Planung ist wi...mehr

Eine deutliche Erhöhung des Gebrauchswerts kann auch durch eine Sanierung in Raten erfolgen. Eine solche liegt vor, wenn Baumaßnahmen, die innerhalb eines Veranlagungszeitraumes oder eines Wirtschaftsjahres durchgeführt werden, zwar für sich gesehen noch nicht zu einer über den ursprünglichen Zustand hinausgehenden wesentlichen Verbesserung führen, aber Teil einer Gesamtmaßn...mehr

Der letzte Abschnitt des BMF-Schreibens stellt nochmals die für die Feststellungslast geltenden Regularien heraus. Die Feststellungslast für Tatsachen, die eine Behandlung von Aufwendungen als AK/HK begründen, trägt das FA. Erhöhte Mitwirkungspflicht: Soweit das FA nicht dazu in der Lage ist, den Zustand eines Gebäudes im Zeitpunkt der Anschaffung oder den ursprünglichen Zusta...mehr

Angemessen ist eine wirtschaftliche Verwertung dann, wenn sie von vernünftigen, nachvollziehbaren Erwägungen getragen wird.[1] Bereits aufgrund der unbestimmten (Rechts-)Begriffe "vernünftig" und "nachvollziehbar" drängt sich auf, dass stets die nicht verallgemeinerungsfähigen Maßgaben des konkreten Einzelfalls entscheidend sind. Im Einzelfall kann es jedenfalls angemessen se...mehr

Unter einer wirtschaftlichen Verwertung des Mietobjekts ist jede Verwertung des Grundstücks oder der Wohnung zu einem auf Gewinnerzielung gerichteten Zweck zu verstehen. Hierunter fallen in erster Linie Verkauf[1]; Sanierung bzw. Modernisierung, wenn bei bestehendem Mietverhältnis nicht möglich[2]; Abriss mit anschließendem Neubau[3]; sowie Nutzung/Vermietung zu anderen als Wohn...mehr

Rz. 30 Bei der Aufhebung des Erbbaurechts erhält der Eigentümer des Grundstücks die volle Rechtsmacht über das Grundstück zurück. Dieser Rechtsvorgang ist mit einem Rückerwerb von Miteigentumsanteilen an einem Grundstück durch den früheren Alleineigentümer vergleichbar. Ein mangels Rechtsträgerwechsel nicht steuerbarer Vorgang liegt vor, wenn der Grundstückseigentümer ein ih...mehr

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Rz. 59 Nach § 536 Abs. 1a bleibt eine Minderung der Tauglichkeit für die Dauer von drei Monaten außer Betracht, soweit diese aufgrund einer Maßnahme eintritt, die einer energetischen Modernisierung nach § 555b Nr. 1 BGB dient. Der "zeitlich befristete" Ausschluss der Minderung nach Abs. 1a dient der Förderung und Erleichterung der energetischen Sanierung, ohne dass der Miete...mehr

Auch für Tarifverträge gilt der gesetzliche Mindestlohn. Aber auch die übrigen Regeln des Gesetzes, wie z. B. über Zeitkonten, sind bei Tarifverträgen zu beachten. Für sie gibt es keine Ausnahme. Der gesetzliche Mindestlohn gilt auch für Haustarifverträge und Sanierungstarifverträge, sodass insoweit unter Umständen die Sanierung von Unternehmen durch Tarifverträge, die mit L...mehr

Rz. 13 Hinweis Außenlärm Der Mieter einer Wohnung in einem Mehrfamilienhaus kann nicht erwarten, dass Geräusche von Außen überhaupt nicht mehr wahrgenommen werden; anders ist es nur bei Baumängeln (Trittschallschutz) oder vermeidbarem Lärm, für den der Mieter beweispflichtig ist (AG Berlin-Charlottenburg, Urteil v. 25.11.2004, 211 C 476/02, GE 2005, 1199). Hat der Mieter den E...mehr

Rz. 264 Wirtschaftsförderungsgesellschaften sind Gesellschaften, die der Verbesserung der Regionalstruktur oder der allgemeinen Wirtschaftsstruktur dienen. Die Steuerbefreiung solcher Gesellschaften als gemeinnützig[1] konnte zweifelhaft sein, weil es etwa an der Unmittelbarkeit fehlen konnte.[2] Durch das Gesetz v. 13.9.1993[3] wurde daher ab Vz 1993 eine eigenständige Steu...mehr

Die beabsichtigte Modernisierung bzw. Sanierung stellt grundsätzlich keinen Kündigungsgrund dar; selbst dann nicht, wenn die Wohnung kurzfristig unbewohnbar wird.[1] Ein Kündigungsgrund kann sich insofern nur bei Vorliegen der Voraussetzungen des § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB [2] ergeben.mehr

Verkehrswege und Arbeitsplätze auf Dächern müssen sicher begeh- bzw. benutzbar sein. Vor allem müssen Absturzgefahren vermieden werden. Dabei ist zu berücksichtigen, dass an Arbeitsplätzen in der Regel höhere Anforderungen an Einrichtungen zur Absturzsicherung zu stellen sind als an Verkehrswegen, weil der Aufenthalt länger ist und die durchzuführende Tätigkeit ggf. ein zusä...mehr

Stand: EL 145 – ET: 02/2026 > Bestattung. Für Grabpflegekosten gibt es keine Steuerermäßigung nach § 35a EStG für haushaltsnahe Dienstleistungen (EFG 2009, 761 = DStRE 2009, 1060; > Haushaltshilfe Rz 25/1). Aufwendungen für die Sanierung einer Grabstätte sind keine > Außergewöhnliche Belastungen (BFH/NV 2020, 190 = HFR 2020, 235). Ergänzend > Versorgungsrenten Rz 106.mehr

Rn. 61 Stand: EL 48 – ET: 02/2026 Unentgeltlichkeit ist gegeben, wenn eine AG/KGaA/SE für den Erwerb nicht zur Erbringung einer Gegenleistung verpflichtet ist. Beispiele für die Unentgeltlichkeit eines Erwerbs finden sich in den §§ 3, 7 Abs. 1 ErbStG; darunter fallen insbesondere die Schenkung unter Lebenden und der Erwerb von Todes wegen, wie etwa der Erwerb durch Vermächtni...mehr

Die Vorteile Künstlicher Intelligenz für Steuerkanzleien sind vielfältig und betreffen unterschiedliche Tätigkeitsbereiche. Im steuerberatenden Bereich kann KI als Werkzeug bzw. Sparringspartner dienen, um Routineaufgaben zu automatisieren, große Datenmengen effizient auszuwerten, Inhalte zu recherchieren oder Entwürfe von Texten und Berechnungen zu erstellen. So werden etwa...mehr

Kommentar Einordnung des neuen BMF-Schreibens Die Finanzverwaltung hat zur Abgrenzung von Erhaltungsaufwendungen, Anschaffungskosten (AK), Herstellungskosten (HK) und anschaffungsnahen Herstellungskosten i. S. des § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG Stellung bezogen. Hier ein Überblick zu den wichtigsten Punkten des BMF-Schreibens. Kosten bei der Modernisierung von Wohngebäuden Wenn Vermieter ihr Mietobjekt modernisieren, sind sie steuerlich in der Regel sehr daran interessiert, die anfallenden Kosten sofort al...mehr

Die Grunderwerbsteuer Steuer bemisst sich regelmäßig nach dem Wert der Gegenleistung.[1] Von dieser Regel bestimmt § 8 Abs. 2 GrEStG 4 Ausnahmen. Hier ist die Grunderwerbsteuer nach den Grundbesitzwerten i. S. des § 151 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 i. V. m. § 157 Abs. 1 bis 3 BewG zu bemessen. Dies ist der Fall, wenn eine Gegenleistung nicht vorhanden oder nicht zu ermitteln ist; bei Um...mehr

Abhängig vom konkreten Einzelfall, entspricht eine langfristige Darlehensaufnahme durch die Gemeinschaft den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung.[1] Der Gesetzgeber erkennt die Möglichkeit der Kreditaufnahme seitens der GdWE in § 9b Abs. 1 WEG ausdrücklich an. Diese Bestimmung regelt die Vertretungsmacht des Verwalters und ordnet insoweit zwar eine für das Außenverhältnis...mehr

Nach dem dualen System des § 28 Abs. 1 WEG sind die Einzelwirtschaftspläne von erheblicher Bedeutung für die Finanzverfassung der Gemeinschaft. Letztlich nämlich ergeben sich die nach § 28 Abs. 1 Satz 1 WEG zu beschließenden Vorschüsse gerade aus den Einzelwirtschaftsplänen. Vermag man einen Verzicht auf die Erstellung von Einzelwirtschaftsplänen ausnahmsweise dann tolerieren...mehr

Von der Förderung nach § 35c EStG sind auch sog. notwendige Umfeldmaßnahmen umfasst (vgl. § 1 S. 2 ESanMV). Ausweitung der begünstigten Umfeldmaßnahmen: In Rz. 60 (neu) sind förderfähige Umfeldmaßnahmen beispielhaft aufgeführt, wobei der Kreis der begünstigten Umfeldmaßnahmen im Vergleich zu Rz. 54 (alt) ausgeweitet wurde (die Neuerungen sind im Folgenden fett hervorgehoben):...mehr

Bei einer vereinfachten Kapitalherabsetzung wird der Herabsetzungsbetrag nicht an die Anteilseigner ausgezahlt. Sie ist nach § 58a Abs. 1 GmbHG zulässig zum Ausgleich von Wertminderungen oder zur Abdeckung von Verlusten. Eine Ausschüttung des Herabsetzungsbetrags an die Gesellschafter ist nicht zulässig. Daher besteht hier auch keine Verpflichtung zur Sicherheitsleistung gegenü...mehr

Der Gewerbesteuer unterliegt jeder stehende Gewerbebetrieb, soweit er im Inland betrieben wird. Maßgebend für den Begriff der im Inland betriebenen Betriebsstätte (§ 2 Abs. 1 Satz 3 GewStG) ist das innerstaatliche Recht[1] und damit § 12 AO. Die Gewerbesteuer knüpft insoweit an die einkommensteuerliche Definition der gewerblichen Tätigkeit an, d. h. gewerbesteuerpflichtiger ...mehr

Der CO2-Preis steigt im neuen Jahr von 55 EUR auf 55 bis 65 EUR pro ausgestoßener Tonne Kohlendioxid. Geschätzt wird ein Preisanstieg beim Heizöl um 3 Cent pro Liter und beim Erdgas von 0,3 Cent pro Kilowattstunde. Nach 55 EUR im vergangenen Jahr steigt der Preis für den Ausstoß klimaschädlichen Kohlendioxids (CO2) ab dem 1.1.2026 auf 55 bis 65 EUR pro Tonne auf einen neuen H...mehr

Der Vordruck SAN ist eine Anlage zur KSt-Erklärung KSt 1 sowie zum Steuerbescheid. In dem Vordruck wird der verbleibende Sanierungsertrag nach § 3a Abs. 3 Satz 4 EStG errechnet. Der verbleibende Sanierungsertrag wird nicht selbstständig gesondert festgestellt. Da die Verrechnung mit vortragsfähigen Verlusten der Vorjahre, des Sanierungsjahres und des Folgejahres sich verfahr...mehr

Vor Zeilen 11-18 In den Zeilen 11-18 wird der Anfangsbestand der Verluste ermittelt. Dieser ist Ausgangspunkt für die Ermittlung des verbleibenden Verlustvortrags. Vom Anfangsbestand ausgehend, sind in dem Vordruck die Geschäftsvorfälle des Wirtschaftsjahres zu erfassen, die Auswirkungen auf den verbleibenden Verlustvortrag am Ende des VZ haben. Zeile 11 In dieser Zeile ist der...mehr

Zeile 19 Dem um die Daten der Zeilen 13-18 geminderten Betrag in Zeile 11 (gesondert festgestellter verbleibender Verlustabzug zum 31.12.2024, abzüglich nicht abzugsfähiger Verlust) ist in Zeile 19 der Verlust des VZ 2025 hinzuzurechnen. Dieser Verlust ist der negative Gesamtbetrag der Einkünfte aus Zeile 53 der Anlage ZVE. Dieser Betrag ist um laufende Verluste, die nach § 8...mehr

Vor Zeilen 11a–11g In den Zeilen 11a–11g sind Angaben zu einem im VZ 2025 erfolgten schädlichen Beteiligungserwerb nach § 8c KStG zu machen, der zum Fortfall der Verlustvorträge und auch des laufenden Verlustes führt. In der Anlage Verluste sind hierzu keine Angaben zu machen. Zeile 11a In dieser Zeile ist durch Eintragung einer Schlüsselzahl anzugeben, ob im VZ 2025 ein nach §...mehr

Zeile 41 Die Zeilen 41, 42 nehmen die Werte zur Minderung des Verlustes bei Sanierung auf. Zur Sanierung vgl. Erl. zu Zeilen 29–31 sowie zur Anlage SAN. Nach § 3a Abs. 3 Satz 2 Nr. 8 EStG ist der Verlust des zu sanierenden Unternehmens des Sanierungsjahres nicht abzugsfähig, soweit er mit dem Sanierungsertrag verrechnet werden kann. Da nur der Verlust des zu sanierenden Untern...mehr

Zeile 1 In dieser Zeile ist der im Jahr 2025 entstandene Sanierungsertrag einzutragen. Der Sanierungsertrag besteht aus Vermögensmehrungen durch Erlass von Schulden oder entsprechende Betriebseinnahmen. Der Betrag ist aus Zeile 29 der Anlage ZVE zu entnehmen. Zeile 2 In Zeile 2 sind Betriebsvermögensminderungen und Betriebsausgaben einzutragen, die im Sanierungsjahr 2025 entstan...mehr

Zeile 6 In dieser Zeile ist eine Zwischensumme zu bilden. Es handelt sich um den insgesamt vorhandenen Sanierungsertrag, der in den Zeilen 7 ff. mit Verlusten und ähnlichen Faktoren zu verrechnen ist. Vor Zeilen 7–43 In diesen Zeilen wird der in Zeile 6 ausgewiesene Sanierungsertrag entsprechend der in § 3a Abs. 3 Satz 2 EStG aufgeführten Reihenfolge vermindert. Zweck der Regel...mehr

Zeile 2 In dieser Zeile ist die Tätigkeit der Wirtschaftsförderungsgesellschaft anzugeben. Die Tätigkeit muss der Verbesserung der sozialen und wirtschaftlichen Struktur in dem in Zeile 1 genannten räumlichen Wirkungskreis dienen. Die Anlage sieht nur eine Zeile für ein Ziel vor (z. B. Industrieansiedlung, Beschaffung neuer Arbeitsplätze, Sanierung von Altlasten). Verfolgt di...mehr

Zeile 5b In den Zeilen 5b-5d wird der Fall berücksichtigt, dass die Körperschaft an einer Mitunternehmerschaft mit Einkünften aus Land- und Forstwirtschaft, Gewerbebetrieb oder selbstständiger Arbeit beteiligt ist, die saniert wurde und auf deren Ebene daher ein Sanierungsertrag entstanden ist. Bei Beteiligung einer Kapitalgesellschaft an der Mitunternehmerschaft werden Einkü...mehr

Zeile 9 In dieser Zeile sind die negativen Einkünfte des Jahres 2025 aus Drittstaaten aus jeweils dem gleichen Staat und jeweils der gleichen Art einzutragen, sofern sie von dem Steuerpflichtigen direkt erzielt worden sind. Sind die Einkünfte über eine Personengesellschaft erzielt worden, sind die Beträge nicht in Zeile 9, sondern in Zeile 10 einzutragen. Der Betrag ist nach Z...mehr

Bestehender Wohnraum Gefördert werden ausschließlich bestehende Wohnimmobilien. Maßgeblich ist der energetische Zustand zum Zeitpunkt der Antragstellung. Dieser muss durch einen gültigen Energiebedarfs- oder Energieverbrauchsausweis nachgewiesen werden, aus dem sich eine Einstufung in die Energieeffizienzklassen F, G oder H ergibt. Effizienzklassen Diese Effizienzklassen kennze...mehr

Keine Überförderung Grundsätzlich kann Programm 308 mit anderen Fördermitteln kombiniert werden, sofern die Summe aller Förderungen die förderfähigen Kosten nicht übersteigt. Für die energetische Sanierung bietet sich insbesondere eine zusätzliche Förderung über die Bundesförderung für effiziente Gebäude an, etwa in Form eines Kredits oder Zuschusses. Nicht möglich ist eine er...mehr

Vor Zeilen 29–31 Die Zeilen 29–31 nehmen die Daten zur steuerlichen Behandlung der Sanierungserträge nach §§ 3a, 3c Abs. 4 EStG auf. Diese Daten werden in die Anlage SAN übertragen. Einzelheiten werden in den Erläuterungen zu der Anlage SAN dargestellt. Ist das zu sanierende Unternehmen eine Organgesellschaft, treten die Wirkungen des § 3a EStG nach § 15 Satz 1 Nr. 1a KStG au...mehr

Zeile 69 Vgl. die Ausführungen zu Zeile 61. Zeile 70 Vgl. die Ausführungen zu Zeilen 52 und 62. Zeile 71 Vgl. die Ausführungen zu Zeile 53. Zeile 72 Vgl. die Ausführungen zu Zeile 54. Zeile 73 In diese Zeile ist der Verbrauch des EBITDA-Vortrags des laufenden Wirtschaftsjahres einzutragen. Dieser Betrag ergibt sich aus Zeile 56 abzüglich des Verbrauchs, der dem vorangegangenen Wirtsc...mehr

Zeile 101 In dieser Zeile ist das verbleibende EBITDA des laufenden Wirtschaftsjahres einzutragen. DerBetrag ist aus Zeile 55 (EBITDA des laufenden Wirtschaftsjahrs) zu übernehmen. . Zeile 102 In dieser Zeile ist der Betrag vom EBITDA-Vortrag abzuziehen, der im Rahmen einer Sanierung genutzt wird. Dieser Betrag ergibt sich ggf. als anteiliger Betrag aus Zeile 40 der Anlage SAN a...mehr