Fachbeiträge & Kommentare zu Mietrecht

Für gewerbliche Miet- und für Pachtverträge verbleibt es bei den bisherigen Bestimmungen. Für Wohnraummietverträge gilt ausschließlich § 557b BGB. Gleitklauseln gelten als genehmigt, wenn sie folgende Voraussetzungen einhalten: Der Vermieter muss für mindestens 10 Jahre auf das Recht zur ordentlichen Kündigung verzichten oder der Mieter muss das Recht haben, die Vertragsdauer ...mehr

Der Mieter muss alle Schlüssel zurückgeben, die er vom Vermieter erhalten hat. Gleiches gilt für diejenigen Schlüssel, die er sich hat anfertigen lassen. Hat der Mieter für die Anfertigung die Kosten übernommen, kann er hierfür vom Vermieter Ersatz verlangen. Ist der Vermieter hierzu nicht bereit, kann der Mieter die zusätzlich gefertigten Schlüssel gleichwohl nicht behalten...mehr

Der Mieter hat die ihm obliegende Rückgabepflicht dadurch zu erfüllen, dass er dem Vermieter den unmittelbaren Besitz einräumt.[1] Achtung Rückgabe der Schlüssel an Hauswart Werden die Räume durch eine juristische Person vermietet, müssen die Schlüssel dem für die Rücknahme der Wohnung zuständigen Sachbearbeiter ausgehändigt werden. Gleiches gilt, wenn der Vermieter ein Untern...mehr

Die Frage der Duldungspflicht ist nach § 554 Abs. 2 BGB zu beurteilen. Danach hat der Mieter den Anschluss zu dulden, wenn er zu einer Verbesserung der gemieteten Räume führt, für den Mieter keine Härte darstellt (z. B. wegen der vorzunehmenden Arbeiten oder der zu erwartenden Erhöhung der Miete bzw. der erhöhten monatlichen Betriebskosten) und der Vermieter die Maßnahme sow...mehr

Das nach früherem Recht vorgesehene Genehmigungsverfahren ist ersatzlos entfallen. Die Parteien können also keine Genehmigung mehr beim Bundesamt für Wirtschaft beantragen. Vielmehr gilt § 8 PrKG: "Die Unwirksamkeit der Preisklausel tritt zum Zeitpunkt des rechtskräftig festgestellten Verstoßes gegen dieses Gesetz ein, soweit nicht eine frühere Unwirksamkeit vereinbart ist. ...mehr

Seit 1.1.2003 werden vom Statistischen Bundesamt die bisherigen Preisindizes nicht weitergeführt. Seit diesem Datum ist nur noch der Preisindex für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte in Deutschland (Verbraucherpreisindex für Deutschland = VPI) verfügbar. In älteren bestehenden Geschäftsraummietverhältnissen ist auf andere, nicht mehr weitergeführte Indizes Bezug geno...mehr

Wie unter Abschnitt 2 ausgeführt, stellt der Anschluss der Wohnung an das Breitbandkabelnetz eine Maßnahme zur Verbesserung der gemieteten Räume dar. Diese Verbesserung der Räume führt regelmäßig zu einer Erhöhung des Gebrauchswerts der Mietsache, der in Anbetracht insbesondere der Programmvielfalt und der Empfangsqualität auch "nachhaltig" im Sinne von § 559 BGB ist. Praxis...mehr

Kann der Mieter in eigener Regie und auf eigene Kosten seine Mietwohnung an das Kabel anschließen? Muss der Vermieter die Herstellung des Anschlusses dulden und dem Mieter die Erlaubnis erteilen? Hinweis Anspruch aus Treu und Glauben Soweit nicht ausdrückliche vertragliche Vereinbarungen bestehen, kann der Mieter ein entsprechendes Verlangen nur auf den Grundsatz von Treu und ...mehr

Enthält der Mietvertrag sowohl eine Renovierungsklausel[1] als auch eine Rückgabeklausel[2], führt diese Kumulation nachteiliger Klauseln nach h. M. zur Unwirksamkeit beider Klauseln.[3]mehr

Schon in seiner Arbeitshilfe 43 hatte der GdW verschiedene Optionen dargestellt.[1] Auch unter dem neuen TKG können bei eigenem Netzeigentum weiterhin grundsätzlich die dort dargestellten Netzmieten, Pacht- und Durchleitungsentgelte vereinbart werden. Generell sind aber folgende Aspekte zu beachten: Telekommunikations-/Mietrecht: Entgelte aus der physischen Verpachtung von Netz...mehr

4.2.1 Wem steht die Kaution zu? Auskehr an Mieter Nach allgemeiner Auffassung hat der Zwangsverwalter die Kaution in Besitz zu nehmen, über eine an ihn vom Vermieter ausgekehrte Kaution bei Beendigung des Mietverhältnisses abzurechnen und – soweit er sie nicht zur Verrechnung mit Ansprüchen benötigt – an den Mieter auszukehren. Streitig ist, ob den Zwangsverwalter hinsichtlich...mehr

Teilweise wird vertreten, dass der Vermieter eine den Vorgaben der EnEV entsprechende Heizungsanlage und Wärmedämmung schuldet, mit der weiteren Folge, dass der Mieter einen Erfüllungsanspruch aus § 535 Abs. 1 BGB auf Herstellung dieses Zustands hat.[1] Nach dieser Ansicht ist die Mietsache mangelhaft, wenn ihre Beschaffenheit von den Vorschriften der EnEV abweicht. Die ganz ...mehr

Gemäß § 557b Abs. 2 BGB muss die Miete jeweils mindestens 1 Jahr unverändert bleiben, bevor eine neue Anpassung aufgrund gestiegener Preise erfolgen darf. Die Jahresfrist bezieht sich nur auf die nächste Indexerhöhung. Sie bedeutet keine Sperrfrist für alle zulässigen Mieterhöhungen. Sie beginnt mit dem Mietbeginn oder dem Zeitpunkt, zu dem die letzte Mieterhöhung eingetrete...mehr

Gemäß § 558 Abs. 5 BGB sind von dem Jahresbetrag, der sich bei einer Erhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete ergäbe, Drittmittel i. S. d. § 559a BGB abzuziehen, im Fall des § 559a Abs. 1 BGB mit 8 % des Zuschusses. Voraussetzung ist also, dass der Vermieter eine bauliche Maßnahme durchführt, die eine Modernisierung i. S. d. § 559 Abs. 1 BGB ist oder eine andere bauliche...mehr

Bei Werkmietwohnungen führt die rechtliche Selbstständigkeit beider Verträge dazu, dass diese unabhängig voneinander kündbar sind. Wurde der Mietvertrag auf unbestimmte Zeit abgeschlossen oder gilt er als auf unbestimmte Zeit verlängert, hat der Vermieter ein Sonderkündigungsrecht. Ein solches Recht steht ihm nicht zu, wenn der Mietvertrag auf bestimmte Zeit geschlossen ist ...mehr

Untervermietung zulässig Im Einzelfall ist der in der Ehewohnung verbliebene Ehegatte berechtigt oder sogar verpflichtet, einzelne Räume unterzuvermieten, um die finanziellen Lasten zu minimieren. Dem anderen steht ein Anspruch auf Unterlassung der Vermietung eines Zimmers in der im gemeinsamen Eigentum stehenden Wohnung der Beteiligten nicht zu.[1]mehr

Gefahren durch funktionswidrige Nutzung? In Gemeinschaftsräume wie etwa einem Treppenhaus werden häufig personenbezogene Hilfsmittel wie Kinderwagen oder Rollatoren abgestellt. Dies ist sowohl nach Mietrecht wie auch nach WEG-Recht grundsätzlich zulässig, sofern nicht der Zugang gehindert wird oder Verkehrssicherungspflichten verletzt werden.[1]mehr

4.3.1 Grundsatz Pflicht des Verwalters Die Verpflichtung des Zwangsverwalters zur Erteilung einer Betriebskostenabrechnung ergibt sich aus § 152 Abs. 1 Halbs. 2 ZVG. Danach hat der Zwangsverwalter die Ansprüche geltend zu machen, auf welche sich die Beschlagnahme erstreckt. Hierzu gehören auch Nachforderungen von Betriebskosten, die der Mieter nach dem Mietvertrag zu tragen ha...mehr

Hat der Vermieter zentralbeheizte Räume vermietet, so muss er dafür sorgen, dass in den Räumen die sog. Behaglichkeitstemperatur erreicht werden kann. Ist dies der Fall, so spielt es keine Rolle, wenn nicht alle Rippen eines Heizkörpers warm werden.[1] Wichtig Heizungsregulierung Außerdem muss der Mieter die Möglichkeit besitzen, die Wärme zu regulieren; eine fehlende oder unz...mehr

Überblick Die Zwangsverwaltung kann bei parallel laufenden Zwangsversteigerungs- oder Insolvenzverfahren einige rechtliche Probleme aufwerfen. Auch besondere Fragen im Zusammenhang mit WEG- und Mietrecht sind für den Grundbesitzer von großer Bedeutung. Gesetze, Vorschriften und Rechtsprechung Das Zwangsverwaltungsverfahren ist im Gesetz über die Zwangsversteigerung und die Zw...mehr

Zeitpunkt maßgeblich Nach der Beschlagnahme des Mietobjekts im Rahmen einer Zwangsverwaltung hat die Mietzahlung des Mieters an den Vermieter grundsätzlich keine schuldbefreiende Wirkung. Diese Wirkung hängt davon ab, ob der Mieter die Mietzahlung vor oder nach dem Zeitpunkt seiner Kenntniserlangung von der Beschlagnahme erbracht hat. Es ist Sache des Mieters, Umstände darzut...mehr

Praxis-Beispiel Übernahmeklausel "Der Mieter verpflichtet sich, die Wohnung vor dem Einzug zu renovieren." Eine Vereinbarung, wonach der Mieter verpflichtet ist, die Wohnung bei Vertragsbeginn zu renovieren, verstößt gegen § 307 BGB.[1] Maßgeblich hierfür ist die Erwägung, dass die Pflicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen als entgeltähnliche, nachschüssige Verpflicht...mehr

Anspruch des Zwangsverwalters Zwar ist der Zwangsverwalter grundsätzlich befugt, von dem Schuldner (Vermieter und Wohnungseigentümer) die Überlassung einer vor der Beschlagnahme von einem Wohnungsmieter geleisteten Mietkaution zu verlangen. Doch wie ist es, wenn der Mieter die bei Abschluss des Mietvertrags vereinbarte Kaution dem Verwalter der Wohnungseigentumsanlage gezahlt...mehr

Pflicht des Verwalters Die Verpflichtung des Zwangsverwalters zur Erteilung einer Betriebskostenabrechnung ergibt sich aus § 152 Abs. 1 Halbs. 2 ZVG. Danach hat der Zwangsverwalter die Ansprüche geltend zu machen, auf welche sich die Beschlagnahme erstreckt. Hierzu gehören auch Nachforderungen von Betriebskosten, die der Mieter nach dem Mietvertrag zu tragen hat. Da die Höhe ...mehr

Abgrenzung zu Mietvorauszahlungen Mietvorauszahlungen sind, wie dargestellt, gegenüber Grundpfandrechtsgläubigern und dem Zwangsverwalter unwirksam. Doch wie steht es mit "Baukostenzuschüssen"? Praxis-Beispiel Sondervereinbarung Der Zwangsverwalter als Kläger begehrt von den Mietern nach fristloser Kündigung wegen Nichtzahlung der Miete Räumung und Herausgabe des angemieteten G...mehr

In der Regel liegen einem Mietspiegel diejenigen Mietpreise zugrunde, die für eine Wohnung in einem Mehrfamilienhaus ortsüblich sind. Dies führt zu der Frage, ob ein Mieterhöhungsverlangen für ein Einfamilienhaus mit einem Mietspiegel begründet werden kann, der keine Entgelte für vermietete Einfamilienhäuser ausweist. Nach der Rechtsprechung des BGH ist ein so begründetes Mie...mehr

Schutz des Vermieters Hat ein Ehegatte die Mietkaution für die Ehewohnung geleistet und wird nach der Scheidung das Mietverhältnis von dem anderen Ehegatten fortgeführt, kann ein Ausgleich für die Mietkaution erst dann verlangt werden, wenn das Mietverhältnis endet und der Rückzahlungsanspruch gegen den Vermieter fällig ist. Das Gesetz sieht keinen Ausgleichsanspruch wegen ge...mehr

Eine Warmwasserversorgung rund um die Uhr gehört im Regelfall zur Gebrauchstauglichkeit einer Mietwohnung.[1] Hat der Vermieter eine Wohnung mit Warmwasserversorgung vermietet, muss er die Anlage das ganze Jahr über rund um die Uhr in Betrieb halten.[2] Praxis-Beispiel Warmwassertemperaturen Das warme Wasser muss dabei eine Temperatur zwischen 40 und 50° C haben. Mangelt es hie...mehr

Welches Recht gilt? Überlässt eine Miteigentümergemeinschaft eine im gemeinschaftlichen Eigentum stehende Wohnung gegen Zahlung eines Entgelts einem Mitglied zur alleinigen Nutzung, stellt sich die Frage, wie die Rechtsbeziehungen zwischen den Mitgliedern der Gemeinschaft ausgestaltet sind: Richten sie sich nach Gemeinschaftsrecht oder nach Mietrecht? Praxis-Beispiel Wirksamer...mehr

Stromversorgung Der Vermieter ist regelmäßig nicht verpflichtet, die Stromversorgung des Mieters sicherzustellen, es sei denn, dies ist im Mietvertrag ausdrücklich vereinbart. Gleiches gilt für den Zwangsverwalter, denn er übernimmt den Mietertrag nach § 152 Abs. 2 ZVG "in seinem Bestand". Daher kann eine Grundversorgerin für Strom von dem bestellten Zwangsverwalter nicht die...mehr

Die Möglichkeiten einer Mieterhöhung bei Wohnraum sind in den §§ 557 bis 561 BGB geregelt. Wohnräume, für die diese Vorschriften nicht gelten Ausgenommen vom sachlichen Geltungsbereich dieser Vorschriften sind preisgebundener Wohnraum, Wohnraum, der nur zu vorübergehendem Gebrauch überlassen ist, Wohnraum, der Teil der vom Vermieter selbst bewohnten Wohnung ist und den der Vermie...mehr

Bei der Veräußerung eines Wohnhauses kann vereinbart werden, dass dem Veräußerer ein lebenslanges schuldrechtliches (obligatorisches) Wohnrecht an einer in dem Haus gelegenen Wohnung zustehen soll. Hinweis Dingliche Sicherung durch Reallast Dieses Recht kann durch eine Reallast dinglich gesichert werden. Wird ein lebenslanges Wohnrecht durch letztwillige Verfügung zugewendet, k...mehr

Auskehr an Mieter Nach allgemeiner Auffassung hat der Zwangsverwalter die Kaution in Besitz zu nehmen, über eine an ihn vom Vermieter ausgekehrte Kaution bei Beendigung des Mietverhältnisses abzurechnen und – soweit er sie nicht zur Verrechnung mit Ansprüchen benötigt – an den Mieter auszukehren. Streitig ist, ob den Zwangsverwalter hinsichtlich der Kaution auch dann entsprec...mehr

Nach den DDR-Gesetzen musste der Mieter die laufenden Schönheitsreparaturen auch ohne eine entsprechende Bestimmung im Mietvertrag durchführen. Diese Gesetze sind seit dem 3.10.1990 außer Kraft gesetzt. Nach dem heute geltenden Mietrecht des BGB sind die Malerarbeiten damit Aufgabe des Vermieters.[1]. Enthält ein vor dem 3.10.1990 abgeschlossener Mietvertrag eine ausdrücklich...mehr

Untervermietung zulässig Nach der Trennung steht dem in der angemieteten Ehewohnung verbliebenen Ehegatten eine Überlegungszeit von etwa 3 Monaten zu, ob er in der Wohnung bleibt oder ob sie gekündigt wird. In dieser Zeit bzw. bis zur Kündigung hat sich der ausgezogene Ehegatte an der Miete zur Hälfte zu beteiligen, allerdings nur soweit die Miete die angemessene Miete für ei...mehr

Probleme in der Trennungszeit Da das Familiengericht nach § 1361b BGB während des Getrenntlebens nur eine vorläufige Regelung treffen darf, wird hierdurch das Mietverhältnis nicht umgestaltet. Dies gilt selbst dann, wenn beide Eheleute damit einverstanden wären. Der aus einer gemeinsam angemieteten Ehewohnung ausgezogene Ehegatte kann den Mietvertrag nicht allein kündigen, de...mehr

Kaution einkalkulieren! Kraft Gesetzes geht mit dem Zuschlag die Kautionsrückzahlungspflicht zugunsten des Mieters auf den Ersteher über (§ 57 ZVG, § 566a BGB). Ob dieser beim Schuldner Rückgriff nehmen kann, ist für die Rechtsstellung des Mieters ohne Bedeutung. Das Risiko der Insolvenz des Voreigentümers hat nach der gesetzlichen Wertung der Immobilienerwerber zu tragen. De...mehr

Wirkung der Beschlagnahme Die Frage, ob und in welchem Umfang eine nach dem Mietvertrag vereinbarte und an den Vermieter bezahlte Einmalmiete gegen den Erwerber bzw. Zwangsverwalter wirkt, hat der BGH [1] in folgendem Fall entschieden: Praxis-Beispiel Der Trick mit der Einmalmiete Ein Ehemann, über dessen Vermögen 2004 das Insolvenzverfahren eröffnet wurde, war ursprünglich Eige...mehr

Abgrenzung Für das Jahr, in welchem der Zuschlag erteilt wird, obliegt die Abrechnung der Nebenkosten nicht dem Verwalter, da die Nebenkostenabrechnung noch nicht fällig ist. Praxis-Beispiel Fälligkeit Wird der Zuschlag im Laufe des Jahres 2019 erteilt, ist der Zwangsverwalter zur Erstellung der Betriebskostenabrechnung für das Kalenderjahr 2019 nicht verpflichtet, da diese ers...mehr

Pflicht zur Mietzahlung Tritt der Mieter in Ausübung seines Vorkaufsrechts (§ 577 Abs. 1 BGB) in den vom Vermieter geschlossenen Kaufvertrag über ein unter Zwangsverwaltung stehendes Mietobjekt ein, so richtet sich der Eigentumsverschaffungsanspruch des Mieters aus diesem Kaufvertrag gegen den Vermieter und nicht gegen den Zwangsverwalter. Dem Mieter steht in einem solchen Fa...mehr

Ausübung gegenüber Zwangsverwalter Bei einer Vielzahl von Geschäftsraummietverträgen wird die Vereinbarung über eine feste Laufzeit des Mietverhältnisses (z. B. 10Jahre) kombiniert mit dem einseitigen Optionsrecht des Mieters, diese Festlaufzeit einmal oder auch mehrfach um eine feste Zeitspanne (z. B. jeweils 5Jahre) zu verlängern. Insoweit ist allgemein anerkannt, dass die ...mehr

Kautionssparbuch Der Gerichtsvollzieher muss den Vollstreckungsauftrag des Zwangsverwalters auf Wegnahme des Kautionssparbuches ausführen. Der Beschluss über die Anordnung der Zwangsverwaltung stellt zusammen mit der Ermächtigung des Zwangsverwalters zur Besitzergreifung einen Vollstreckungstitel dar, aufgrund dessen wegen dieses Anspruchs nach § 883 ZPO vollstreckt werden ka...mehr

Wesentliches Kriterium der Werkmietwohnung Ist das Bestehen eines Dienstverhältnisses Voraussetzung für die Überlassung des Wohnraums und wird hierfür ein gesonderter Mietvertrag geschlossen, handelt es sich um eine sog. Werkmietwohnung.[1] Der Umfang der Tätigkeit spielt keine Rolle, es kann sich auch – wie bei Hausmeisterverträgen häufig – um geringfügige Beschäftigungen ha...mehr

Überblick Gleichgeschlechtliche Lebenspartner haben als Eingetragene Lebenspartner die Möglichkeit, eine weitgehende Angleichung an die Rechtsverhältnisse der Eheleute zu erreichen. Im Jahr 2017 lebten in Deutschland rund 44.000gleichgeschlechtliche Paare als eingetragene Lebenspartnerschaft in einem Haushalt zusammen. Auch hier kann sich eine vertragliche Vereinbarung empfe...mehr

Die Widerspruchsfrist beträgt 2 Wochen. Sie beginnt für den Mieter mit der Fortsetzung des Gebrauchs. Dies ist in der Regel die rechtliche Beendigung des Mietverhältnisses. Hinweis Frist beginnt mit Kenntnis Für den Vermieter beginnt die Frist zu dem Zeitpunkt, in welchem er von der Gebrauchsfortsetzung Kenntnis erlangt. Maßgeblich ist positive Kenntnis. Fahrlässige Unkenntnis ...mehr

Die verlangte Miete darf die üblichen Entgelte, die in der Gemeinde oder in vergleichbaren Gemeinden für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage in den letzten 4 Jahren vereinbart oder – von Betriebskostenerhöhungen abgesehen – geändert worden sind, nicht übersteigen. Hinweis Wohnraum, der nicht einfließt Ausgenommen ist Wohnraum, bei dem die M...mehr

Wichtig Wohnrecht ist kein Mietvertrag Die schuldrechtlichen Vereinbarungen der Parteien über die Entstehung und den Inhalt des Wohnrechts sind nicht als Mietvertrag zu bewerten. Durch einen auf die einmalige Bestellung des Wohnrechts gerichteten Vertrag wird kein Dauerschuldverhältnis begründet; das gilt auch dann, wenn als Entgelt für das Wohnrecht periodisch wiederkehrende...mehr

Ein öffentlich-rechtliches Rauchverbot kann sich auf den Umsatz einer Gaststätte auswirken. Öffentlich-rechtliche Gebrauchsbeschränkungen Nach der Rechtsprechung des BGH gelten öffentlich-rechtliche Gebrauchsbeschränkungen aber nur dann als Mangel, wenn sie auf der konkreten Beschaffenheit, dem Zustand oder der Lage der Miet- oder Pachträume beruhen.[1] Allgemein gilt der Grun...mehr

Der Vermieter muss darlegen und beweisen, dass der Schaden im Obhuts- und Gefahrenbereich des Mieters entstanden ist. Kann nicht ausgeschlossen werden, dass der Schaden von einem Dritten verursacht worden ist, so muss der Vermieter beweisen, dass die Schadensursache nicht aus dem Verhalten eines Dritten herrührt, für den der Mieter nicht einzustehen hat.[1] Achtung Pflicht de...mehr

Lärm aus den Nachbarwohnungen ist hinzunehmen, soweit er auf eine übliche Wohnnutzung zurückzuführen ist. Hierzu gehört z. B. der mit den üblichen Hausarbeiten verbundene Lärm[1], aber auch gelegentliche Hausmusik zu bestimmten Zeiten. Maßstab ist weder der überempfindliche noch der lärmunempfindliche, sondern der durchschnittliche Mieter.[2] Vermeidbarer Lärm ist dagegen al...mehr