Zurückbehaltungsrecht (Miete) / 2.2 Ausschluss

Hubert Blank †, Serdar C. Karabulut

Damit die Einrede des nicht erfüllten Vertrags ihre Druckfunktion zur Durchsetzung einer Forderung erfüllen kann, ist es erforderlich, dass der Schuldner Kenntnis von dieser Verbindlichkeit hat. Daher muss der Mieter im Falle eines Mangels an der Mietsache diesen dem Vermieter anzeigen.

Wichtig

Welche Mieten können zurückgehalten werden?

Hieraus leitet die Rechtsprechung ab, dass das Zurückbehaltungsrecht nach § 320 BGB wegen eines Mangels der Mietsache durch den Mieter lediglich die Mieten betrifft, die fällig werden, nachdem der Mieter dem Vermieter den Mangel angezeigt hat.^{^[1]}

Die Geltendmachung der Einrede des nicht erfüllten Vertrags ist nach § 320 Abs. 1 Satz 1 Hs. 2 BGB grundsätzlich ausgeschlossen, wenn der Schuldner vorleistungspflichtig ist. Daher ist im Falle der Raummiete zu berücksichtigen, dass der Mieter nach § 556b BGB bzw. § 579 Abs. 2 BGB bis zum 3. Werktag eines jeden Monats zur Entrichtung der Miete verpflichtet ist. Teilweise wird hierin eine Regelung zur Vorleistungspflicht mit der Folge gesehen, dass sich

für die ersten 3 Tage eine Vorleistungspflicht des Vermieters hinsichtlich der Gebrauchsüberlassung und
für den Rest des Monats eine Vorleistungspflicht des Mieters hinsichtlich der Monatsmiete ergibt.^{^[2]} Zum Zwecke des Mieterschutzes wird mit Blick auf die Wertungen des § 556b Abs. 2 BGB dem Mieter dennoch ein Zurückbehaltungsrecht gewährt.^{^[3]}

Hat eine Vertragspartei ihre Leistungspflicht erfüllt, obwohl die Tatbestandsvoraussetzungen der Einrede aus § 320 Abs. 1 BGB vorlagen, so kann sie nachträglich zum Zwecke der Geltendmachung der Einrede nicht zurückgefordert werden. Dies folgt zumindest aus § 813 Abs. 1 Satz 1 BGB, der einen Rückersattungsanspruch lediglich im Falle von dauernden Einreden gewährt.

Das besondere Gewährleistungsrecht des Mietrech...

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