Fachbeiträge & Kommentare zu Mietrecht

Rauchen gefährdet bekanntlich die Gesundheit. Trotzdem gibt es seit Jahren einen kaum nachvollziehbaren Streit über den Schutz der Nichtraucher. Anders als andere Drogen wie Alkohohl oder harte Drogen belästigt und gefährdet der Raucher auch seine Umwelt; von den Kippen, die regelmäßig auf dem Boden entsorgt werden, sei hier gar nicht gesprochen. Seine ihm zugestandene Freih...mehr

Den Vermieter trifft gem. § 535 Abs. 1 S. 3 BGB die Erhaltungspflicht und den Mieter – als Kehrseite der Medaille – die Verpflichtung solche Arbeiten zu dulden, § 555a BGB. Strittig war, ob der Vermieter bei einer Weigerung des Mieters die erforderlichen Arbeiten zu dulden, kündigen konnte oder zunächst Duldungsklage erheben muss (dafür Eisenschmid in: Schmidt-Futterer, Miet...mehr

Durch die Mietrechtsreform 2001 ist die Kündigung aus wichtigem Grund in § 543 Abs. 1 BGB im Mietrecht kodifiziert worden. § 543 Abs. 1 S. 2 BGB verlangt dabei eine Abwägung der beiderseitigen Interessen der Mietvertragsparteien und eine Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls; hierzu gehören auch etwaige Härtegründe auf Seiten des Mieters. Bei drohenden schwerwiegen...mehr

Die Einhaltung der Schriftform ist bei langfristigen Mietverträgen, nicht nur bei Abschluss des Mietvertrags, sondern auch bei späteren Änderungen, von besonderer Bedeutung. Ihre Missachtung kann erhebliche wirtschaftliche Folgen haben. Gerade bei späteren Vertragsänderungen kommt es immer wieder vor, dass es zu Schriftformmängeln kommt. Strittig war in der Vergangenheit, ob...mehr

(BGH, Urt. v. 13.7.2016 – VIII ZR 296/15) • In Mietverhältnissen muss eine außerordentliche Kündigung aufgrund von Zahlungsverzug nicht in „angemessener Frist“ gem. § 314 Abs. 3 BGB erfolgen. Die Regelung tritt als lex generalis hinter die spezielleren Regelungen des Mietrechts zurück. Hinweis: Da § 314 Abs. 3 BGB nicht auf Mietverhältnisse anwendbar ist, wenn eine fristlose...mehr

In der Vergangenheit hat eine zunehmende Annäherung der Rechtsprechung des 12. Zivilsenats des BGH an die Rechtsprechung des 8. Zivilsenats bei der Kontrolle von Schönheitsreparaturklauseln stattgefunden (BGH, Urt. v. 6.4.2004 – XII ZR 308/02; BGH, Urt. v. 8.10.2008 – XII ZR 84/06). Hieran wird vereinzelt kritisiert, dass die Rechtsprechung quasi automatisch den strengen Prü...mehr

Leitsatz Für die objektive Eignung ist nicht allein das formelle Anforderungsprofil, welches der Arbeitgeber erstellt hat, maßgeblich, sondern es kommt auf die Anforderungen an, die der Arbeitgeber an einen Stellenbewerber zulässigerweise stellen durfte. Die Beweislast dafür, ob eine Bewerbung ernsthaft erfolgt ist, trägt der Arbeitgeber. Sachverhalt Der im Jahre 1953 geborene Kläger ist promovierter Einzelanwalt. Seine beiden Staatsprüfungen hat er jeweils mit der Note befriedigend (7 Punkte) abs...mehr

Dr. Ludwig Kroiß (Hrsg.) in Verbindung mit dem Deutschen Anwaltverein 3. Aufl. 2016, Nomos Verlag, 3.815 Seiten, 198 EUR ISBN 978-3-8487-1994-5 Das achtbändige, mittlerweile in der 3. Auflage erschienene Werk deckt die wesentlichen zivilrechtlichen Rechtsgebiete ab (Arbeitsrecht, Arzthaftungsrecht, Deliktsrecht, Erbrecht, Familienrecht, Gesellschaftsrecht, Mietrecht, Nachbarsch...mehr

Die Verbote der §§ 308 und 309 BGB erfassen Klauseln nicht, die die Übertragung bzw. Vererbbarkeit des Vertragsverhältnisses auf Dritte ausschließen. Zur Begründung der inhaltlichen Unwirksamkeit von Provider-AGB wird daher zumeist angeführt, dass die Klauseln zur Nichtübertragbarkeit eines Accounts oder von Nutzungsrechten gegen wesentliche Grundgedanken einer gesetzlichen ...mehr

Die Verfasser des Regierungsentwurfes stapeln tief, indem sie erklären, dass es sich im Wesentlichen um redaktionelle Änderungen von geringer Bedeutung handele.[1] Zwar wird in verschiedenen Bereichen (lediglich) eine gesetzgeberische Klarstellung erreicht. Teilweise werden aber nicht unerhebliche Rechtsänderungen vorgenommen. Dies gilt z.B. für den Fall des Einstellungsantr...mehr

Rz. 18 [Autor/Stand] Außer "Mietvorauszahlungen" und "Baukostenzuschüssen" werden Finanzierungsbeiträge auch unter der Bezeichnung "Mieterdarlehen" gegeben. Handelt es sich um ein Darlehen im Rechtssinne mit üblicher Verzinsung und Rückzahlung des Kapitals und Zahlung der Zinsen, so hat dieser Vorgang keinen Einfluss auf die Jahresrohmiete. Dieses echte Darlehen ist kein Ent...mehr

Rz. 19 [Autor/Stand] Der Baukostenzuschuss ist ein Finanzierungsbeitrag des Mieters zum Bau einer Wohnung oder anderer Räume, die dem Mieter überlassen werden sollen. Abstandszahlungen dagegen stellen keinen eigentlichen Finanzierungsbeitrag dar. Abstandszahlungen können an den Vormieter oder auch an den Vermieter geleistet werden. Bei der Entscheidung, ob eine Abstandszahlu...mehr

Die Rechte und Pflichten der Parteien hinsichtlich des Wohnraums beruhen auf der arbeitsvertraglichen Vereinbarung (dem gemischten Vertrag).[132b] Wenn im Arbeitsvertrag auf Regelungen des Mietrechts verwiesen wird, gelten diese aufgrund der vertraglichen Bezugnahme. Regelmäßig enthält der Arbeitsvertrag Regelungen hinsichtlich der Wohnraumnutzung (gemischter Vertrag), die de...mehr

Nach Beendigung des Arbeitsverhältnisses gibt § 576 BGB dem Vermieter das Recht zur ordentlichen Kündigung der Werkmietwohnung mit verkürzten Fristen. Der Umstand, dass der Vermieter den Arbeitsvertrag bereits gekündigt hat, reicht nicht aus.[1] Erst nach der Beendigung des Arbeitsverhältnisses darf die Kündigungserklärung dem Mieter zugehen. Nicht ausreichend ist die tatsäc...mehr

Wenn allerdings zunächst nur ein Mietverhältnis besteht und dann ein Arbeitsverhältnis vereinbart wird, kann das Arbeitsverhältnis nicht die Geschäftsgrundlage des Mietvertrags sein, so dass hierdurch kein Werkmietwohnungs- oder gar Werkdienstwohnungsverhältnis entstehen kann. Dies würde eine nachträgliche Verkürzung der Vorschriften der §§ 573c Abs. 4, 574 Abs. 4 und 574a A...mehr

Hinsichtlich der Beendigung der Überlassung einer Werkdienstwohnung ist zu unterscheiden, ob ein befristeter, ein auflösend bedingter oder ein unbefristeter Arbeitsvertrag vereinbart wurde: Im Falle eines befristeten Arbeitsverhältnisses gilt gemäß § 576b BGB der § 542 Abs. 2 BGB entsprechend. Damit endet die Wohnraumüberlassung mit der Beendigung des Arbeitsverhältnisses, oh...mehr

Ferner sind von den Dienstwohnungen die "normalen" Mietverhältnisse zu unterscheiden, die unabhängig vom Bestehen eines Arbeitsverhältnisses geschlossen werden, bei denen also nur zufälligerweise der Arbeitgeber zugleich Vermieter ist. In diesen Fällen besteht zwischen den Parteien Einigkeit, dass der Fortbestand des Arbeits- bzw. Mietvertrags nicht vom Bestehen des anderen ...mehr

Kündigt ein Vermieter eine Werkmietwohnung mit der Kündigungsfrist des § 573c BGB, so steht dem Mieter das Widerspruchsrecht (Sozialklausel) nach §§ 574 ff. BGB zu. Das Widerspruchsrecht besteht auch, wenn dem Mieter einer normalen (oder auch funktionsgebundenen) Werkmietwohnung mit der Frist nach § 576 Abs. 1 Nr. 1 BGB gekündigt wird. Gemäß § 576a Abs. 1 BGB sind in diesem F...mehr

Werkmietwohnungen werden "mit Rücksicht auf das Bestehen eines Dienstverhältnisses vermietet" also nicht überlassen wie Dienstwohnungen bzw. Werkdienstwohnungen oder Personalunterkünfte. Als Dienstverhältnis kommen insbesondere ein Arbeitsverhältnis mit Beschäftigten sowie ein Ausbildungsverhältnis in Betracht; Voraussetzung ist stets eine unselbstständige Tätigkeit. Dienstv...mehr

Für Streitigkeiten aus der Überlassung einer Werkdienstwohnung sind die Arbeitsgerichte zuständig (§ 2 Abs. 1 Nr. 3a ArbGG).[1] Dies gilt insbesondere, wenn die Kündigung einer Werkdienstwohnung in unmittelbaren rechtlichen Zusammenhang mit einer Kündigungsschutzklage steht.[2] Da sich nach Beendigung des Arbeitsverhältnisses das Werkdienstwohnungsverhältnis in ein gesetzlich...mehr

Aufgrund der mietrechtlichen Vorschriften erhält der Beschäftigte oftmals über den Zeitpunkt der Beendigung des Arbeitsverhältnisses hinaus ein Nutzungsrecht an der Werkdienstwohnung. Es liegt dann ein gesetzliches Schuldverhältnis vor; hierbei handelt es sich um ein Abwicklungsverhältnis. Das Nutzungsentgelt ist in der bisherigen Höhe weiterzuzahlen. Enthielt der Arbeitsver...mehr

Wird die Werkmietwohnung verkauft, wird das Mietverhältnis mit dem neuen Eigentümer gem. § 566 BGB fortgesetzt. Im Falle einer Kündigung kann sich dieser jedoch nicht auf die verkürzten Kündigungsfristen des § 576 BGB berufen.[1]mehr

Wenn im Bereich des öffentlichen Dienstes von einer Dienstwohnung gesprochen wird, so ist damit vielfach jede Form der Überlassung einer Wohnung an einen Beschäftigten gemeint. Wohnraum kann an einen Beschäftigten in folgenden Formen überlassen werden: Dienstwohnung (im engeren Sinne) Werkmietwohnung (z. T. auch Dienstmietwohnung genannt) "normale"/einfache Werkmietwohnung funkti...mehr

Zu den Werkwohnungen i. S. d. §§ 576 bis 576 b BGB gehört auch die Werkdienstwohnung. Diese setzt voraus, dass der Wohnraum im Rahmen eines Dienstverhältnisses überlassen worden ist. Als Dienstverhältnis kommen insbesondere ein Arbeitsverhältnis mit Beschäftigten sowie ein Ausbildungsverhältnis in Betracht. Dienstverträge mit Organen juristischer Personen, die auf eine Gesch...mehr

Wird die Werkdienstwohnung verkauft, wird das Mietverhältnis mit dem neuen Eigentümer gem. § 566 BGB fortgesetzt. Im Falle einer Kündigung kann sich dieser jedoch nicht auf die verkürzten Kündigungsfristen der §§ 576 ff. BGB berufen.[1]mehr

Erfolgt die Kündigung der Werkmietwohnung, ohne dass das Arbeitsverhältnis beendet ist, sind die allgemeinen Kündigungsfristen gemäß § 573c BGB einzuhalten; auf die Fristen des § 576 BGB darf der Vermieter sich nicht berufen. Dabei ist streitig, ob während des Bestehens eines Arbeitsverhältnisses das Recht zur ordentlichen Kündigung überhaupt besteht.[1] Für eine ordentliche...mehr

Die verkürzten Kündigungsfristen des § 576 BGB sind für einen Vermieter besonders dann wichtig, wenn er nach dem Ausspruch einer fristlosen Kündigung des Arbeitsverhältnisses, welches damit beendet ist, die Wohnung für einen neuen Beschäftigten benötigt und schnellstmöglich frei haben will. Im Falle einer ordentlichen Kündigung eines Arbeitsverhältnisses kann es aufgrund der ...mehr

Die Kündigungsfristen eines Werkmietwohnungsverhältnisses können sich nach § 573c sowie § 576 Abs. 1 Nr. 1 oder 2 BGB bemessen. Gemäß § 576 BGB kann der Vermieter nach der Beendigung des Arbeitsverhältnisses abweichend von § 573c Abs. 1 Satz 2 BGB mit verkürzten Fristen kündigen. Das Sonderkündigungsrecht des § 576 BGB gilt nur bei Werkmietwohnungen, die auf unbestimmte Zeit...mehr

Da ein Arbeitgeber in dem gemischten Vertrag auch vom Mietrecht abweichende Regelungen treffen kann, ist es auch möglich, in diesem Vertrag auf die Dienstwohnungsvorschriften ganz oder teilweise Bezug zu nehmen. Ein Verstoß gegen §§ 242, 315 BGB ist hierin nicht zu sehen, da die Dienstwohnungsvorschriften eine sachgerechte Abwägung der Interessen des Wohnungsüberlassers und ...mehr

§ 576 BGB dient lediglich der Verkürzung der Kündigungsfristen für Werkmietwohnungen, er enthält aber keine Kündigungsgründe, so dass diesbezüglich § 573 BGB zu beachten ist. Hinsichtlich des Kündigungsgrunds ist zu unterscheiden, ob die Kündigung während des Bestands des Arbeitsverhältnisses oder nach der Beendigung des Arbeitverhältnisses erfolgt. Als Kündigungsgrund während...mehr

Bei (ehemaligen) Dienstwohnungen stellt sich seit dem 1.10.2005 bzw. 1.11.2006 die Frage, in welcher Rechtsform diese fortgeführt werden können. Es ergeben sich hierfür folgende Alternativen: Es könnte daran gedacht werden, die Dienstwohnungsvorschriften weiterhin anzuwenden. Von dieser Möglichkeit ist oftmals unmittelbar nach Einführung des TVöD Gebrauch gemacht worden, alle...mehr

Kommt es nach der Beendigung des Arbeitsverhältnisses zu einer Kündigung des Werkmietwohnungsverhältnisses durch den Vermieter und macht dieser von seinem Sonderkündigungsrecht des § 576 BGB Gebrauch, muss unterschieden werden, ob es sich um eine normale/einfache Werkmietwohnung oder aber eine funktionsgebundene Werkmietwohnung handelt: Eine normale Werkmietwohnung hat ledigl...mehr

Im Falle der Kündigung einer Werkmietwohnung während des Bestands eines Arbeitsverhältnisses ist die Mitbestimmung des Betriebsrats eine Wirksamkeitsvoraussetzung, d. h. eine Kündigung ohne Mitbestimmung des Betriebsrats ist unwirksam. Ist ein Beschäftigter aufgrund einer Kündigung der Werkmietwohnung ohne Mitbestimmung des Betriebsrats aus der Wohnung ausgezogen, kommt ein ...mehr

Für den Bereich des Bundes ist neben der "Allgemeinen Verwaltungsvorschrift über die Bundesdienstwohnungen" vom 16.2.1970 in der Neufassung des Jahres 1989 (Dienstwohnungsvorschriften – DWV [1]) auch die "Allgemeine Verwaltungsvorschrift über die Bundesdienstwohnungen im Ausland" (Dienstwohnungsvorschriften Ausland – DWVA[2]) zu beachten. Als Anlage zu den DWV in der Neufassun...mehr

Eine Mietminderung ist auch bei Dienstwohnungen möglich, da die Dienstwohnungsvergütung in Höhe des ortsüblichen Mietwerts festzusetzen ist und durch den Mangel die übliche Miete geringer ist. Der Dienstwohnungsinhaber kann bei Mängeln der Dienstwohnung entsprechend den Vorschriften des BGB Minderung der Dienstwohnungsvergütung verlangen. Er ist insofern nicht schlechter gest...mehr

Das Werkmietwohnungsverhältnis endet nicht automatisch mit der Beendigung des Arbeitsverhältnisses. Es bedarf einer eigenständigen Kündigung, sofern es nicht befristet geschlossen wurde. Da im Fall der Vergabe einer Werkmietwohnung 2 eigenständige Verträge, nämlich Arbeits- und Mietvertrag, bestehen, kann das Werkmietwohnungsverhältnis grundsätzlich ohne Auswirkungen auf den...mehr

Dienstwohnungen im eigentlichen Sinne sind Wohnungen oder einzelne Wohnräume, die Beamten oder Beschäftigten als Inhaber bestimmter Dienstposten unter ausdrücklicher Bezeichnung als Dienstwohnung ohne Abschluss eines Mietvertrags aus dienstlichen Gründen ausdrücklich zugewiesen worden sind, vgl. die Definition in § 2 Abs. 1 der "Allgemeinen Verwaltungsvorschrift über die Bun...mehr

In Dortmund begann das Problem … Das Amtsgericht Dortmund hat entschieden, dass bei einem gewerblichen Großvermieter die vorgerichtliche Beauftragung eines Rechtsanwaltes grundsätzlich nicht notwendig sei und die damit verbundenen Kosten deshalb auch nicht als Rechtsverfolgungskosten erstattungsfähig sein könnten (AG Dortmund v. 6.1.2015 – 425 C 6720/14, zfm 2015, 39 = WuM 20...mehr

Die Rechtsbeschwerde ist aufgrund der Zulassung nach § 70 Abs. 1 FamFG statthaft und konnte von dem Beteiligten zu 5) nach § 10 Abs. 4 S. 2 FamFG ohne Vertretung durch einen beim BGH zugelassenen Rechtsanwalt eingelegt werden. Sie hat in der Sache keinen Erfolg. 1. Das LG hat zur Begründung seiner Entscheidung ausgeführt, grundsätzlich erhalte ein Verfahrenspfleger, der – wie...mehr

Klaus Schnitzler Familiengerichte sind diejenigen Gerichte der I. Instanz, die die überwiegende Zahl der Verfahren in Ehescheidungs- und Familiensachen durchführen. Sie müssen die Grundlagenarbeit machen und das Massengeschäft erledigen. In vielen Fällen sind sie auch die einzige Instanz, die urteilt. Entscheidungen in Beschwerdeverfahren beim Oberlandesgericht sind eher selt...mehr

Das Standardwerk zu den Mietnebenkosten ist in 7. Aufl. erschienen. Die aktualisierte Auflage berücksichtigt die weiter veröffentlichte Rechtsprechung des BGH und der Instanzgerichte sowie die umfangreiche Literatur. Zahlreiche Fallbeispiele wurden eingefügt. Eingehend bearbeitet und erweitert sind der Flächenschlüssel zum Umlageschlüssel und der Abschnitt zum Betriebskosten...mehr

Herbsttagung und Mitgliederversammlung der Arbeitsgemeinschaft Familienrecht in Marburg (20.–22.11.2014) Etwa 350 Teilnehmer waren nach Marburg gekommen, um mit Kolleginnen und Kollegen Erfahrungen auszutauschen und sich – vor allem – rundum über die verschiedensten Problembereiche zu informieren. Neben den großen Themen wie Kindesentführung und Abstammungsrecht standen die N...mehr

Leitsatz Einem Wohnungseigentümer steht gegenüber einem anderen Wohnungseigentümer oder einem Mieter eines Wohnungseigentümers, der ihn durch Lärm, Gerüche, Ruß oder Tabakrauch wesentlich stört, grundsätzlich ein Unterlassungsanspruch zu. Normenkette §§ 14 Nr. 1, 15 Abs. 2 WEG Das Problem Mieter K wohnt im 1. Stock eines Premnitzer Mehrfamilienhauses, Mieter B1 und B2 im Erdge...mehr

Entgegen der Auffassung des LG erhöht sich der Gegenstandswert der Räumungsklage um die für die Beseitigung erforderlichen Kosten, wenn – wie hier – neben der Herausgabe und Räumung eines Grundstücks ausdrücklich und zusätzlich auch die Beseitigung der auf dem Grundstück befindlichen Baulichkeiten oder ähnliches verlangt wird. Dies entspricht der Rspr. des KG (Beschl. v. 19....mehr

Leitsatz Die Betriebskostenabrechnung für ein vermietetes Sondereigentum ist nicht ordnungsgemäß, wenn lediglich die WEG-Abrechnung "durchgereicht" wird. Normenkette § 556 Abs. 3 BGB Das Problem Wohnungseigentümerin K vermietet ihr Sondereigentum. Sie legt sämtliche ihr in der Hausgeldabrechnung gestellten Nebenkosten nach Miteigentumsanteilen auf Mieter B um, indem sie M ihre...mehr

Rn 33 Art. 13 GG unterstellt Wohnungen einem besonderen verfassungsrechtlichen Schutz; Zutritt darf nur durch den Richter, bei Gefahr im Verzug auch durch andere, gesetzlich dazu bestimmte Personen angeordnet werden. Mit § 148 Abs. 2 Satz 1 wird insoweit klargestellt, dass der Gerichtsvollzieher die Wohnung betreten darf, um dort befindliche Massegegenstände in Besitz zu neh...mehr

Rz. 1 [Autor/Stand] § 130 ist durch den Einigungsvertrag sind in das Bewertungsgesetz eingeführt worden und seitdem unverändert.[2] Rz. 2 [Autor/Stand] Nachkriegsbauten unterliegen im System der Einheitsbewertung im Gebiet der ehemaligen DDR nach § 130 BewG einer speziellen Regelung. Ursache hierfür ist, dass grundsätzlich für die Bewertung der Grundstücke im Gebiet der ehema...mehr

[12] "… Zu Unrecht hat das BG einen Anspruch des Kl. auf Rückgewähr des Kaufpreises nach § 437 Nr. 2, §§ 440, 323 Abs. 1, § 346 Abs. 1, § 348 BGB verneint, weil es rechtsfehlerhaft die in den festgestellten Mängeln der Einparkhilfe zum Ausdruck kommende Pflichtverletzung der Bekl. für unerheblich und den Rücktritt deshalb gem. § 323 Abs. 5 S. 2 BGB für ausgeschlossen erachte...mehr

Leitsatz Es handelt sich bei den Heizkosten um eine von vielen Kostenpositionen innerhalb einer Abrechnung, für welche stets ein bestimmter Umlageschlüssel gilt. Auch wenn dieser Umlageschlüssel unbillig sein sollte, ist er in dem dafür vorgesehenen Verfahren zu ändern und bis dahin anzuwenden. Normenkette § 16 Abs. 3 WEG; §§ 7, 11 HeizkostenV Das Problem In einer Wohnungseige...mehr

Leitsatz Grundsätzlich ist es zulässig, in der eigenen Wohnung zu rauchen. Es handelt sich um eine erlaubte und grundsätzlich im privaten Bereich hinzunehmende Ausprägung der Handlungsfreiheit. Ein grundsätzliches Verbot des Rauchens auf dem Balkon oder in einer Wohnung würde die Handlungsfreiheit des rauchenden Miteigentümers unzulässig einschränken. Normenkette § 14 Nr. 1 W...mehr