Fachbeiträge & Kommentare zu Mieterhöhung

Rn 1 Die §§ 559–559b bestimmen, ob und in welchem Umfang wegen der bestimmter Modernisierungsmaßnahmen (s. §§ 555b ff) die Miete dauerhaft erhöhen darf (§§ 559, 559a), und was er dazu in welcher Weise wann erklären muss (§ 559b). Rn 2 § 559c regelt ein vereinfachtes Verfahren zur Mieterhöhung nach Modernisierungsmaßnahmen, § 559d bestimmt, wann zu vermuten ist, ob eine Pflich...mehr

Rn 14a Entspricht eine Mieterhöhungserklärung formal nicht den Anforderungen des § 559b I, ist sie nichtig (BGH NJW 06, 1126 Rz 8); eine ›Nachbesserung‹ im Prozess ist unmöglich (BGH NJW 06, 1126 Rz 11; LG Berlin ZMR 01, 188). Dies ist zB der Fall, wenn die Mieterhöhungserklärung unzureichend begründet und/oder erläutert ist. Der Mieter kann eine formal unwirksame Mieterhöhu...mehr

Rn 1 Der Gesetzgeber versucht seit dem Jahr 1916 auf die Möglichkeit des Vermieters, die Miethöhe zu bestimmen, begrenzend einzuwirken (s Herrlein NZM 16, 3 ff). Diese Versuche haben sich iE bislang als grds erfolglos erwiesen (Börstinghaus ZRP 21, 194). Aktuell versucht der Gesetzgeber den Mieter va dadurch zu schützen, dass Mieterhöhungen nach dem unabdingbaren § 557 III n...mehr

Rn 31 Für positive wie negative Feststellungsklagen gilt grds die allg Regelung (vgl § 3 Streitwert-Lexikon Feststellungsklage). Für die Feststellung der Mietzahlungspflicht sind §§ 8 f ZPO, 41 I GKG unanwendbar, wenn das Mietverhältnis selbst nicht im Streit ist. Besteht ein solcher Streit, ist abw vom Üblichen kein Abschlag zu machen, weil dies einen Regelfall von § 8 dars...mehr

Rn 1 § 559c ist durch das MietAnpG v 18.12.18 (BGBl I 2648) mWv 1.1.19 in das Gesetz eingefügt worden. Er erleichtert va mit Blick auf Kleinvermieter (§ 535 Rn 26) eine Mieterhöhung nach Modernisierungsmaßnahmen (Rn 3). Der Vermieter hat die Wahl, ob er von diesen Erleichterungen Gebrauch machen will (§ 559 Rn 1). Gem Art 229 § 49 I 3 EGBGB ist § 559c nur anzuwenden, wenn de...mehr

Rn 2 Die Erläuterungspflicht soll unzumutbare Nachteile verhindern (BGH NJW-RR 23, 371 Rz 12; NZM 22, 795 Rz 17; NJW 15, 934 [BGH 17.12.2014 - VIII ZR 88/13] Rz 27). Der Mieter soll anhand der Erklärung den Grund der Mieterhöhung als ›plausibel‹ nachvollziehen und prüfen können (BGH NZM 23, 33 [BGH 28.09.2022 - VIII ZR 336/21] Rz 20; 22, 795 Rz 17; WuM 18, 723 [BGH 12.06.201...mehr

Rn 4 Der Erklärende muss Vermieter oder die Erklärung muss dem Vermieter nach §§ 164 ff (Rn 5) zurechenbar sein (KG MDR 98, 529; LG Berlin GE 99, 777). Die Angabe weiterer Erklärender, die nicht Vermieter sind, soll ein Erhöhungsverlangen unwirksam machen (LG Berlin ZMR 99, 822; zw). Ist eine jur. Person Vermieter, muss die Erklärung von einem vertretungsberechtigten Organ a...mehr

Rn 18 Hat der Vermieter in der Modernisierungsankündigung unter Verstoß gegen § 555c II nicht auf die Form und die Frist des Härteeinwandes hingewiesen, kann der Mieter seine Interessen nach § 555d V 1 grds jederzeit formfrei und ohne eine Frist einhalten zu müssen, mitteilen und begründen. Umstände, die eine Härte im Hinblick auf eine Mieterhöhung begründen, sind allerdings...mehr

Rn 17 § 557a ist gem 557a V nicht zum Nachteil des Mieters abdingbar. Dies ist nicht der Fall, wenn sich der Mieter auf eine niedrigere ortsübliche Miete berufen darf (BGH ZMR 09, 519, 520). Unwirksam sind Klauseln, die kürzere Staffeln als ein Jahr vorsehen, oder solche, die neben der Staffelmiete Mieterhöhungen nach §§ 558, 559 zulassen wollen. Rn 18 Vereinbaren die Parteie...mehr

Rn 25 Nach § 558a II Nr 3 genügt es, wenn ein öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger (BGH NJW 82, 1701, 1702 [BGH 21.04.1982 - VIII ARZ 2/82]) in einem mit Gründen versehenen Gutachten Angaben zur ortsüblichen Vergleichsmiete macht und die streitige Wohnung in das örtliche Preisgefüge einordnet (BGH NJW 16, 1385 [BGH 03.02.2016 - VIII ZR 69/15] Rz 15). Auf di...mehr

Rn 24 Weiteres Begründungsmittel ist die Auskunft aus einer Mietdatenbank iSv § 558e. Die bloße Mitteilung eines ihrer Werte genügt nicht. Es ist eine Auskunft über mehrere konkrete Mietdaten erforderlich. Aus der Begründung muss sich ergeben, inwiefern der Datenbank Aussagen über die Wohnung zu entnehmen sind und diese die Mieterhöhung begründen. Die Kosten für die Auskunft...mehr

Eine Teilkündigung ist grundsätzlich unzulässig. Dies gilt auch dann, wenn Wohn- und Geschäftsräume oder eine Wohnung zusammen mit einer Garage vermietet werden. Wurde die Garage zusammen mit der Wohnung mit einem gemeinsamen Mietvertrag vermietet, so handelt es sich um ein einheitliches Wohnraummietverhältnis. Das hat zur Folge, dass eine Teilkündigung der Garage unzulässig ...mehr

Rn 1 § 558b ist durch das MSRG v. 19.6.01 (BGBl I 1149) mWv 1.9.01 in das Gesetz eingefügt worden. Die Vorgängervorschrift ist § 2 III, IV MHG (s.a. vor § 557 Rn 1). Durch § 558b I soll dem Mieter zur Vermeidung überflüssiger Prozesse die Möglichkeit gegeben werden, die Berechtigung eines Mieterhöhungsverlangens in Ruhe angemessen zu überprüfen (BGH NJW-RR 21, 1379 Rz 21; ZM...mehr

Rn 28 Hat der Mieter die Wohnung vor Unterzeichnung des Mietvertrags besichtigt, bedarf der Mieter des Schutzes des IV 1 nicht (Beweislast für ordnungsgemäße Besichtigung trägt der Vermieter, vgl Hau NZM 15, 435, 439). Mit IV 2 reagiert der Gesetzgeber auf die Erkenntnis, dass Mietverträge häufig im unmittelbaren Anschluss an eine Besichtigung der zu vermietenden Wohnung ode...mehr

Rn 4 Die Zustimmung des Mieters zur Mieterhöhung ist eine einseitige und empfangsbedürftige Willenserklärung iSv § 130. Sie muss inhaltlich mit dem Änderungsangebot übereinstimmen. Eine Annahme des Änderungsangebots unter Erweiterungen, Einschränkungen oder sonstigen Änderungen gilt nach § 150 II grds als Ablehnung, verbunden mit einem neuen Angebot. Die Zustimmung kann auf ...mehr

Rn 4 Der Vermieter kann die Mieterhöhung erst nach Abschluss der Arbeiten (= Fertigstellung; s.a. § 13 I 1 WoBindG) verlangen (BGH NJW 15, 934 Rz 39). Die Miete muss aber nicht binnen einer bestimmten Frist nach Fertigstellung der Baumaßnahmen erhöht werden. Wartet der Vermieter mit der Erhöhungserklärung zu lange, kann der Modernisierungszuschlag in seltenen Fällen allerdin...mehr

Rn 29 Nach § 558b II 1 wird mit dem Zugang der Nachholung oder Nachbesserung des Mieterhöhungsverlangens grds eine vollständig neue Zustimmungsfrist in Gang gesetzt (BGH NJW 09, 1737 [BGH 01.04.2009 - VIII ZR 179/08]). Wenn der Vermieter bei abweichender Mitspiegelstruktur (§ 558a Rn 18) die Höhe der Betriebskosten erst im Prozess benennt, gilt die Sperrfrist (§ 558 Rn 5) im...mehr

Rn 23 Es besteht kein Anspruch auf Vertragsanpassung (§ 313, Börstinghaus WuM 05, 675, Klimke/Lehmann-Richter WuM 06, 653 [BGH 18.10.2006 - VIII ZR 52/06], Klimke WuM 10, 8; aA nur Horst DWW 07, 48). Der Vermieter muss dem Mieter Verhandlungen über eine Vertragsänderung (Ziel: wirksame Schönheitsreparaturenklausel mit ex-nunc-Wirkung, LG München II NZM 08, 608) anbieten. Nac...mehr

Rn 4 Der Mieter kann bis zum Ablauf des zweiten Monats nach dem Zugang der Erklärung des Vermieters (also nur innerhalb der Zustimmungsfrist, § 558b Rn 2) außerordentlich zum Ablauf des übernächsten Monats kündigen. § 561 I 1 nennt damit zwei Fristen: eine Überlegungsfrist, bis wann die Kündigung nach einer Mieterhöhung gem §§ 558, 559 erklärt werden kann, und eine Wirkungsf...mehr

Rn 23 Die Mieterhöhung ist dem Mieter in Textform zu erklären (§ 559b I 1). Entsprechend § 559b I 2 muss der Vermieter angeben, welche Modernisierungsmaßnahmen er durchgeführt hat und wie hoch die Kosten für diese Maßnahmen insgesamt waren (BTDrs 19/4672, 33). Verteilen sich diese auf mehrere Wohnungen, so muss er nachvollziehbar berechnen, wie sich die Kosten auf die einzel...mehr

(1) Für Mietverhältnisse über Wohnraum gelten die §§ 535 bis 548, soweit sich nicht aus den §§ 549 bis 577a etwas anderes ergibt. (2) Die Vorschriften über die Mieterhöhung (§§ 557 bis 561) und über den Mieterschutz bei Beendigung des Mietverhältnisses sowie bei der Begründung von Wohnungseigentum (§ 568 Abs. 2, §§ 573, 573a, 573d Abs. 1, §§ 574 bis 575, 575a Abs. 1 und §§ 5...mehr

Rn 2 Das formwirksame Mieterhöhungsverlangen ist ein Angebot auf Abschluss eines Änderungsvertrags (§§ 145, 311; BGH ZMR 22, 626 Rz 25; NZM 20, 322 Rz 15; ZMR 19, 114 Rz 17; 18, 564 Rz 11). §§ 558ff sind als spezialgesetzliche Regelungen allerdings vorrangig vor §§ 145ff anzuwenden, soweit sie das Erhöhungsverfahren abweichend regeln (BGH ZMR 22, 626 Rz 26). 1. Stimmt der Mi...mehr

Rn 21 Für die nachträgliche Ersetzung einer unwirksamen Schönheitsreparaturklausel mit Hilfe einer Vereinbarung zwischen Mieter und Vermieter gelten – nach Klimke ZMR 05, 161 ff – folgende Regeln: a) Die formularmäßige Überwälzung der laufenden Schönheitsreparaturen ist nur wirksam, wenn der Vermieter den Mieter auf die Unwirksamkeit der bisherigen Regelung hinweist. Ohne ei...mehr

Rn 5 Die Vermutungen sind widerlegt, wenn der Vermieter den Beweis des Gegenteils führen kann. Rn 6 Überblick: Die Vermutung des § 559d 1 Nr 1 kann zB durch den Beweis widerlegt werden, dass die deutliche Verzögerung des Baubeginns nicht auf den Vermieter zurückzuführen bzw von ihm nicht zu verantworten ist (BTDrs 19/4672, 35). Dies ist etwa der Fall, wenn der Vermieter aus na...mehr

Rn 22 § 555c IV macht bereits seinem Wortlaut, jedenfalls aber seinem Sinn und Zweck und seiner Entstehungsgeschichte nach für sämtliche Modernisierungsmaßnahmen – auch wenn es bei § 555b Nr 2 und Nr 7 zu keiner Mieterhöhung nach § 559 kommen kann – eine Modernisierungsankündigung nach Ermessen des Vermieters entbehrlich, wenn die dort genannten Voraussetzungen kumulativ erf...mehr

(1) Das Mieterhöhungsverlangen nach § 558 ist dem Mieter in Textform zu erklären und zu begründen. (2) Zur Begründung kann insbesondere Bezug genommen werden aufmehr

Rn 145 Es ist möglich, die Schönheitsreparaturen einvernehmlich auf den Mieter – auch formularmäßig (BGH NJW 15, 1594 [BGH 18.03.2015 - VIII ZR 185/14] Rz 35) – zu übertragen (s dazu ausf § 538 Rn 3 ff). Gerät der Mieter mit der Erfüllung dieser Pflicht in Verzug, kann der Vermieter bei laufendem Vertrag neben Erfüllung Vorschuss in Höhe der voraussichtlichen Renovierungskos...mehr

Rn 11 Der Vermieter kann eine Feststellungsklage erheben, um vor Ausführung der Modernisierungsmaßnahme die Zulässigkeit der angekündigten Mieterhöhung gerichtlich klären zu lassen. Muss der Mieter nach § 555a I – oder nach § 555c I – dulden, duldet er aber nicht, ist er auf Duldung zu verklagen (s.a. BGH ZMR 21, 804 Rz 13). Für den Vermieter kann der ermächtigte künftige Ei...mehr

Rn 79 Willenserklärungen, zB Kündigungen (BGH NJW 10, 1965 [BGH 28.04.2010 - VIII ZR 263/09] Rz 7; LG Frankfurt/M IMR 18, 412) oder Mieterhöhungserklärungen (s § 558a Rn 4 ff), aber auch das Rückgabeverlangen nach § 546 I (BGH NJW 96, 515 [BGH 22.11.1995 - VIII ARZ 4/95]), müssen, wenn sich aus dem Mietvertrag nichts anderes ergibt, grds von allen Vermietern ggü allen Mitmie...mehr

Rn 21 Der Vermieter, der zB eine Mieterhöhung verlangt, trägt nach allgemeinen Grundsätzen die Darlegungs- und Beweislast für die in Ansatz zu bringende tatsächliche Wohnfläche (BGH ZMR 17, 721 Rz 13). Wenn er eine bestimmte Wohnfläche vorträgt, genügt dies den Anforderungen an eine substanziierte Darlegung. Der sodann erklärungsbelastete Mieter hat – soll sein Vortrag beach...mehr

Rn 3 Erfasst werden zunächst alle Miet- und Pachtverträge iSd §§ 535 ff, 581 ff BGB , mithin alle Verträge, welche die Gebrauchsüberlassung von beweglichen oder unbeweglichen Sachen gegen Entgelt zum Inhalt haben. Eine Differenzierung zwischen Miete und Pacht ist grds unbeachtlich (BGH WM 96, 1064 [BGH 20.12.1995 - XII ZR 244/94]). Es muss sich des Weiteren nicht um einen rei...mehr

Rn 2 Die in § 557b I legal definierte Index- ist neben der Staffelmiete die einzig zulässige vorweggenommene Mietänderungsklausel. Ob ihre formularvertragliche Vereinbarung als eine die Miethöhe unmittelbar regelnde Bestimmung und damit gem § 307 III 1 iÜ nicht kontrollfähige Preis(haupt)abrede oder als Preisnebenabrede anzusehen ist, ist str (s.a. BGH NJW-RR 21, 1096 [BGH 2...mehr

Rn 2 Eine bauliche Veränderung ist ein nicht nur unerheblicher Eingriff in die Mietsache, durch die ein neuer oder veränderter baulicher Zustand entsteht. Eine bauliche Veränderung iSd § 555b muss – anders als eine solche nach § 20 I WEG – nicht in die Substanz der Mietsache oder ihres Zubehörs (§ 97) eingreifen (BGH NJW 15, 2487 [BGH 17.06.2015 - VIII ZR 290/14] Rz 12). Nac...mehr

Rn 34 Enthält ein qualifizierter Mietspiegel (§ 558d I), bei dem die Vorschrift des § 558d II eingehalten ist, Angaben für die Wohnung, so hat der Vermieter nach § 558a III in seinem Mieterhöhungsverlangen diese Angaben auch dann mitzuteilen, wenn er die Mieterhöhung auf ein anderes Begründungsmittel stützt. Dies dient dazu, das Mieterhöhungsverlangen transparenter zu machen...mehr

Rn 14 Im öffentlich geförderten Wohnungsbau alten Rechts (zu den zeitlich und regional unterschiedlichen Rechtslagen s Schmidt-Futterer/Börstinghaus Vor § 557 BGB Rz 24 ff) kann der Vermieter die Kostenmiete einseitig gem § 10 WoBindG erhöhen. Insofern entspricht die Rechtslage der nach einer strittigen Erhöhung gem § 559 BGB. Mieterhöhungen nach dem WoFG oder entsprechenden...mehr

Rn 15 Nach Zugang (§ 130) einer Modernisierungsankündigung hat der Mieter für sämtliche Betroffene iSv Rn 4 als Obliegenheit (s § 241 Rn 28) dem Vermieter solche Mieterinteressen (Rn 4 ff) mitzuteilen, die einer Duldung (§ 555d I) oder einer Mieterhöhung (§ 559 I) entgegenstehen können. Die Mitteilung soll es dem Vermieter erleichtern, vor Baubeginn zu beurteilen, ob die Mie...mehr

Rn 8 Stimmt der Mieter innerhalb der Zustimmungsfrist bedingungslos der erhöhten Miete zu (KG NZM 98, 68 [KG Berlin 05.08.1997 - 8 RE-Miet 8850/96]: die Zustimmung zum Erhöhungsbetrag ist nicht ausreichend), schuldet er diese mit Beginn des dritten Kalendermonats nach dem Zugang des Erhöhungsverlangens. Bei der Berechnung der Frist gilt § 193. Beim Zugang des Mieterhöhungsve...mehr

Rn 17 Dies gilt wegen § 559c II auch für eine Mieterhöhungserklärung im vereinfachten Verfahren (s.a. BTDrs 19/4672, 33). Rn 18 Wird allerdings der Höchstbetrag durch die erste Modernisierungsmaßnahme nicht ausgeschöpft, so können während des 5-jährigen Zeitraums weitere Modernisierungsmieterhöhungen im vereinfachten Verfahren bis zur Grenze des Höchstbetrags von 10.000 Euro ...mehr

Rn 200 Für Gewerberaummietverhältnisse (zur Unterscheidung, ob Wohn- oder Gewerberaummiete anzunehmen ist, s Rn 13) gelten ggü der Wohnraummiete eine Reihe von Besonderheiten. §§ 535–548 sind anwendbar. Von den §§ 549 ff sind nur §§ 550, 552 I, 555a I–III, 555b, 555c I–IV, 555d I–VI, 555e I, II, 555f, 562–562d, 566–567b, 569 II, 570 anwendbar – und nur entspr. Ferner sind §§...mehr

Rn 27 Das Gutachten muss Angaben über die Tatsachen enthalten, aus denen die geforderte Mieterhöhung hergeleitet wird, und zwar in einem Umfang, der es dem Mieter gestattet, der Berechtigung des Erhöhungsverlangens nachzugehen und diese zumindest ansatzweise selbst zu überprüfen (BGH WuM 18, 509 17 Rz 18; NJW 16, 1385 Rz 10). Der Sachverständige muss daher eine Aussage über ...mehr

Rn 19 Der Vermieter hat eine bauliche Veränderung (Rn 2) der Mietsache (§ 555a Rn 2) nicht zu vertreten, wenn sie auf Umständen beruht, die außerhalb seines Einflussbereichs liegen. Es sind Maßnahmen, die auf nachträglichen gesetzlichen Geboten (BGH NJW 20, 835 [BGH 09.10.2019 - VIII ZR 21/19] Rz 42), technischen Änderungen (LG Berlin IMR 17, 264) oder Verboten oder behördli...mehr

Rn 33 Vermieter und Mieter können beim Vertragsschluss vertreten sein (ua Rn 80). Zulässig ist auch die verdeckte Stellvertretung (BGH NJW 14, 1803 Rz 12 ff zur Mieterhöhung; s.a. zu Eheleuten Ddorf ZMR 00, 210; Schlesw ZMR 93, 69; LG Gießen ZMR 07, 863, 864; Rn 92). Wird nicht deutlich, für wen der Vertreter handeln wollte, kommt gem § 164 II der Vertrag allerdings mit dem ...mehr

(1) 1Der Vermieter kann nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. 2Die Kündigung zum Zwecke der Mieterhöhung ist ausgeschlossen. (2) Ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses liegt insbesondere vor, wennmehr

Rn 11 Die jeweilige Mieterhöhung tritt mit Ablauf einer Staffel (Rn 5) kraft Gesetzes und automatisch ein. Es bedarf keiner Erhöhungserklärung. Der Mieter gerät bei Nichtzahlung gem § 286 II in Verzug. Die Parteien können allerdings ohne Verstoß gegen § 557a IV vereinbaren, dass zusätzlich zur Staffelvereinbarung die jeweilige Staffelerhöhung auch noch durch den Vermieter in...mehr

Rn 178 Der Wegfall einer Preisbindung führt nicht zu einer Änderung der Miethöhe. Der Mieter ist also verpflichtet, die zuletzt gezahlte Kostenmiete – die bisherige Grundmiete nebst Betriebskostenvorauszahlungen und Zuschlägen nach § 26 NMV 1970 – als Marktmiete zu entrichten (BGH ZMR 10, 847). Eine Änderung tritt durch den Wegfall der Bindung nur insoweit ein, als der Vermi...mehr

Rn 4 Darüber hinaus darf der Beklagte für die Klageerhebung keine Veranlassung gegeben haben. Eine solche Veranlassung ist idR dann gegeben, wenn der Beklagte außergerichtlich zu erkennen gegeben hat, dass er ohne gerichtliche Hilfe nicht bereit sein wird, die Klageforderung zu erfüllen. Insbesondere, wenn der Beklagte auf eine Mahnung nicht reagiert hat oder wenn er eine ka...mehr

Rn 8 Das Schriftformerfordernis gilt grds auch für Änderungsverträge (KG ZMR 18, 582; BGH MDR 16, 146, NJW 99, 2517; Jacoby NZM 11, 1 [2]; zur Vertragserweiterung: Dresden ZMR 16, 27, Frankfurt MietRB 16, 282). Die Wirksamkeit der Änderung als solche wird zwar von der fehlenden Schriftform nicht berührt (anderes gilt für Ankaufsrechte des Mieters wg § 311b I 1, Schütz ZMR 21...mehr

Rn 8 Konkrete Ausnahmen der Verlegungspflicht sind in S 2 Nr 1–8 für bestimmte, allgemein als eilbedürftig eingestufte Verfahren vorgesehen (inhaltlich weitgehend entsprechend der früheren Ferienregelung in § 200 II GVG aF); umgekehrt enthält S 3 eine Ausnahme für den Fall, dass in einem nicht unter S 2 fallenden Verfahren ein konkreter Beschleunigungsbedarf vorliegt, was in...mehr

Rn 2 Der frühere gesetzliche Zinssatz von 4 % führte zu missbräuchlichem Verhalten seitens der Schuldner, die hiermit besser standen als bei Inanspruchnahme eines tatsächlichen Kredits (Grüneberg/Grüneberg § 288 Rz 2); I wirkt dem entgegen. Der Anspruch aus Abs I erfordert nicht, dass er zusammen mit der Hauptforderung erhoben wird, sondern er kann selbständig mit einer nach...mehr

Rn 3 Der Begriff der Willenserklärung umfasst zum einen alle rechtsgeschäftlichen Erklärungen. Unerheblich ist, ob es sich beim Adressaten der Erklärung um den Gläubiger, einen Dritten (Brandbg NJW-RR 01, 1185, 1186) oder eine deutsche Behörde (BGHZ 120, 239, 248) handelt. Die rechtsgeschäftlichen Erklärungen können auf Abschluss eines Vertrages gerichtet sein, wie zB Angebo...mehr