Fachbeiträge & Kommentare zu Mieterhöhung

Ist ein Partner Mieter und will er den anderen Partner der nicht ehelichen Lebensgemeinschaft in seine Wohnung aufnehmen, muss der Vermieter hierzu seine Erlaubnis zu erteilen. Der Vermieter kann die Zustimmung zur Aufnahme eines Lebensgefährten nur aus wichtigem Grund verweigern. Es kommen dabei nur wichtige Gründe in Betracht, die in der Person des aufzunehmenden Partners ...mehr

Bei Kauf der Geräte sind die Kosten in einer Wohnungseigentümergemeinschaft so zu verteilen, wie die übrigen Kosten.[1] Hinsichtlich der Weiterbelastung an Mieter gilt, dass die Anschaffungskosten für die Geräte im Wege einer Mieterhöhung umlagefähig sind. Für frei finanzierten Wohnungsbau erfolgt die Weiterbelastung gem. § 559 BGB mit 8 % der für die Wohnung aufgewendeten K...mehr

Rz. 544 Der Vorstand hat im Rahmen seiner Leitungsverantwortung die Beschränkungen zu beachten, die durch die Satzung festgesetzt worden sind (§ 27 Abs. 1 Satz 2 GenG; vgl. auch § 22 Abs. 1 Satz 2 MS).[1] Dies darf allerdings nicht dazu führen, dass durch die Beschränkungen die Leitungsverantwortung des Vorstands ausgehöhlt wird.[2] Die Zuweisung der Leitungsverantwortung an...mehr

Rz. 794 Es ist dem Grunde nach nicht ausgeschlossen, der Generalversammlung noch weitere Befugnisse zu übertragen. Fraglich ist jedoch, welche dies sein könnten. Eine solche Übertragung hätte sicherlich ihre Grenzen zu finden. So ist das Machtgefüge, das zwischen den Organen einer eG in Form von Vorstand, Aufsichtsrat und Generalversammlung herrscht, nach dem Willen des Gese...mehr

Der VW-Diesel-Skandal war der Auslöser für die Einführung dieses neuen Verfahrens, das Parallelen mit der amerikanischen Sammelklage aufweist, aber dem deutschen Recht bisher unbekannt war. Diese Klageart wurde vom Gesetzgeber durch das "Gesetz zur Einführung einer zivilprozessualen Musterfeststellungsklage" v. 12.7.2018 eingeführt und hat v.a. zu Ergänzungen der Zivilprozes...mehr

Rz. 1 Die neu eingeführte Mietdatenbank bringt mit ihrer Auskunft ein neues Begründungsmittel für das Mieterhöhungsverlangen (§ 558a Abs. 2 Nr. 2). In § 558e befindet sich die Legaldefinition für eine Mietdatenbank. Die Sammlung muss sich auf die örtlich maßgeblichen Daten beziehen; sie kann auch nur für einen bestimmten Wohnungsteilmarkt erstellt werden. Anderen Datensammlun...mehr

Rz. 4 Für die Ermittlung der in dem anderen Begründungsmittel darzustellenden Vergleichsmiete sind die Wohnwertmerkmale Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage maßgebend (vgl. dazu § 558 Rz. 12 – 15). Über die Wohnwertmerkmale "Ausstattung" und "Beschaffenheit" können bei der Vergleichsmiete auch die Art der (umweltschonenden) Energieversorgung und die Qualität der W...mehr

Rz. 5 Die Veröffentlichung eines Mietspiegels ist seit 1.7.2022 zwingend vorgeschrieben. Zur Wirksamkeit des Zustimmungsverlangen zur Mieterhöhung unter Bezugnahme auf den örtlichen Mietspiegel ist die Beifügung des Mietspiegels erforderlich, sofern der Mietspiegel nicht öffentlich kostenlos zugänglich ist (LG Dresden, Urteil v. 23.2.2007, 4 S 0288/06, WuM 2007, 707). Aber a...mehr

1 Leitsatz Handelt es sich bei den zur Begründung eines Mieterhöhungsverlangens für eine Doppelhaushälfte genannten Vergleichsobjekten ebenfalls um Doppelhaushälften in unmittelbarer Nähe mit vergleichbarer Wohnfläche, kommt es nicht auf die Ausstattung und die Beschaffenheit der Vergleichsobjekte an. 2 Normenkette §§ 558, 558a Abs. 2 Nr. 4 BGB 3 Das Problem Gibt es in Städten/Ge...mehr

AG München, Urteil v. 19.8.2022, 414 C 10005/21mehr

Handelt es sich bei den zur Begründung eines Mieterhöhungsverlangens für eine Doppelhaushälfte genannten Vergleichsobjekten ebenfalls um Doppelhaushälften in unmittelbarer Nähe mit vergleichbarer Wohnfläche, kommt es nicht auf die Ausstattung und die Beschaffenheit der Vergleichsobjekte an.mehr

Gibt es in Städten/Gemeinden keinen Mietspiegel oder gilt der Mietspiegel nicht für das streitgegenständliche Objekt (z. B. nur für Wohnungen, nicht für Häuser), kann der Vermieter sein Mieterhöhungsverlangen mit 3 Vergleichsmieten oder einem Sachverständigengutachten begründen.mehr

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In dem vom AG München entschiedenen Fall handelt es sich bei den 3 vom Vermieter im Mieterhöhungsverlangen benannten Vergleichsobjekten ebenfalls um Doppelhaushälften, die in unmittelbarer Nähe zu der streitgegenständlichen Doppelhaushälfte liegen. Diese 3 Vergleichsobjekte verfügen alle über ca. 150 m2 Wohnfläche; vergleichbar mit der von den Mietern bewohnten Doppelhaushäl...mehr

In dem vom AG Berlin entschiedenen Fall lag die Miete bei Neuabschluss des Mietvertrags im Rahmen der Mietpreisbremse. Erst nach einer Mieterhöhung gemäß der vereinbarten Indexklausel überstieg die Miete die ortsübliche Vergleichsmiete. Das AG Berlin wies die Klage des Mieters auf Rückzahlung der angeblich überhöhten Miete ab. Das Gericht wies daraufhin, dass die Vorgaben de...mehr

Aus den §§ 558 bis 558e BGB ergibt sich das Recht des Vermieters, im Zustimmungsverfahren bei Mietverhältnissen über preisfreien Wohnraum unter Einhaltung bestimmter Formalien vom Mieter innerhalb eines Zeitraums von 3 Jahren die Zustimmung zu einer Mieterhöhung bis zur Kappungsgrenze auf das Niveau der ortsüblichen Vergleichsmiete zu verlangen. Eine Kündigung zum Zweck der ...mehr

Der Anspruch des Vermieters, gerichtet auf die Zustimmung zu einer Mieterhöhung, ist allen Mietern gegenüber in Textform geltend zu machen und zu begründen. Textform bedeutet, dass die Erklärung nicht unterschrieben sein muss. Außerdem kann die Erklärung u. a. per Telefaxschreiben oder per E-Mail versandt werden. Allerdings trägt der Vermieter die Beweislast des Zugangs. Gemä...mehr

Ist eine Staffelmiete vereinbart, sind alle anderen Mieterhöhungen ausgeschlossen, außer die Anpassung bei gestiegenen Betriebskosten. Modernisiert der Vermieter dennoch, kann er die Mieterhöhung nach Ablauf der Staffelmiete nicht nachholen.[1] Auch eine Mieterhöhung im Rahmen der ortsüblichen Vergleichsmiete ist nicht möglich. Allerdings: Die Kappungsgrenze muss der Vermiet...mehr

Überblick Eine Mieterhöhung kann Auswirkungen auf das Kündigungsrecht des Mieters haben. Außerdem gilt es, bei der Mieterhöhung Einzelfragen zu beachten, wie z. B. Textform.mehr

Überblick Enthält der Mietvertrag einen Erhöhungsvorbehalt, ist der Vermieter berechtigt, die Betriebskostenpauschale zu erhöhen. Die Mieterhöhung mittels Staffel- und Indexmiete ist ebenfalls an bestimmte Voraussetzungen gebunden, die im Mietvertrag vereinbart werden müssen.mehr

5 Jahre Die zumutbare Miete (Bewilligungsmiete) ist grundsätzlich auch die zulässige Miete. Derzeit liegt die Bandbreite der zumutbaren Miete bei 3,50 EUR bis 6,00 EUR. Nach Ablauf von 5 Jahren nach Bezugsfertigkeit darf die Miete wie folgt erhöht werden: Nach Ablauf von w...mehr

Unwirksame Vereinbarungen zum Nachteil des Mieters Vor dem Inkrafttreten des Mietrechtsreformgesetzes vom 1.9.2001 galt für Mieterhöhungen bei Wohnraum das Gesetz zur Regelung zur Miethöhe. Dort war in § 10 bestimmt, dass Vereinbarungen, die zum Nachteil des Mieters von den Vorschriften der §§ 1 bis 9 abweichen, unwirksam sind. Hierbei ist es geblieben. Da die Vorschriften de...mehr

Der Vermieter kann gem. § 558 Abs. 1 Satz 1 BGB die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen, wenn die Miete in dem Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung eintreten soll, seit 15 Monaten unverändert ist. Hinweis Seit letzter Erhöhung muss 1 Jahr vergangen sein Das Mieterhöhungsverlangen kann frühestens 1 Jahr nach der letzten Mieterhöhung g...mehr

Hinweis Kappungsgrenze 20 % Die Miete darf sich innerhalb eines Zeitraums von 3 Jahren, von Erhöhungen wegen Modernisierung oder Betriebskostenerhöhung abgesehen, nicht um mehr als 20 % erhöhen.[1] Hinweis Ausnahme wegen auslaufender Preisbindung Eine Ausnahme von der Anwendung der Kappungsgrenze besteht gemäß § 558 Abs. 4 BGB: Eine 20 %-Begrenzung tritt nicht ein, soweit die M...mehr

Zusammenfassung Überblick Eine Mieterhöhung kann Auswirkungen auf das Kündigungsrecht des Mieters haben. Außerdem gilt es, bei der Mieterhöhung Einzelfragen zu beachten, wie z. B. Textform. 1 Auswirkungen auf das Kündigungsrecht (§ 561 BGB) 1.1 Sonderkündigungsrecht des Mieters (§ 561 Abs. 1 BGB) Macht der Vermieter eine Mieterhöhung nach den §§ 558 BGB (bis zur ortsüblichen Ver...mehr

Überblick Der Anspruch des Vermieters auf die Zustimmung zu einer Mieterhöhung ist gegenüber dem Mieter in Textform geltend zu machen und zu begründen. Gesetze, Vorschriften und Rechtsprechung Die relevanten Vorschriften finden sich in §§ 558a, 126b BGB.mehr

Überblick Bei der Mieterhöhung kommt dem Vermieter die aktive Rolle zu. Zahlreiche Mieterhöhungsverlangen scheitern bereits aus formellen Gründen. In solchen Fällen prüfen die Gerichte nicht, ob die neu verlangte Miete angemessen gewesen wäre. Gesetze, Vorschriften und Rechtsprechung Nach § 573 Abs. 1 Satz 2 BGB ist die Kündigung eines Mietverhältnisses über Wohnraum zum Zwec...mehr

Gemäß § 558 Abs. 5 BGB sind von dem Jahresbetrag, der sich bei einer Erhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete ergäbe, Drittmittel i. S. d. § 559a BGB abzuziehen, im Fall des § 559a Abs. 1 BGB mit 8 % des Zuschusses. Voraussetzung ist also, dass der Vermieter eine bauliche Maßnahme durchführt, die eine Modernisierung i. S. d. § 559 Abs. 1 BGB ist oder eine andere bauliche...mehr

Im Mietrecht ist die Textform anstelle der bisherigen schriftlichen Form an zahlreichen Stellen eingeführt worden, so bei § 556a Abs. 2 BGB (Abrechnungsmaßstab für Betriebskosten), § 557b Abs. 3 BGB (Änderung der Indexmiete), § 558a Abs. 1 BGB (Form und Begründung der Mieterhöhung), § 559b Abs. 1 BGB (Geltendmachung der Mieterhöhung nach Modernisierung), § 560 Abs. 1 BGB (Verände...mehr

Die Möglichkeiten einer Mieterhöhung bei Wohnraum sind in den §§ 557 bis 561 BGB geregelt. Wohnräume, für die diese Vorschriften nicht gelten Ausgenommen vom sachlichen Geltungsbereich dieser Vorschriften sind preisgebundener Wohnraum, Wohnraum, der nur zu vorübergehendem Gebrauch überlassen ist, Wohnraum, der Teil der vom Vermieter selbst bewohnten Wohnung ist und den der Vermie...mehr

Indexmietvereinbarungen bei Wohnraum sind seit 1993 durch das Vierte Mietrechtsänderungsgesetz zugelassen worden. Grund der Regelung war, das Verbot vertraglicher Mieterhöhungsvereinbarungen aufgrund der schwer handhabbaren gesetzlichen Mieterhöhungstatbestände für bestimmte Klauseln zu lockern. § 557b Abs. 1 BGB sieht vor, dass die Indexmiete durch schriftliche Vereinbarung...mehr

Aufgrund der bis zum 1.9.2001 geltenden Regelung in § 4 Abs. 2 MHG war der Vermieter berechtigt, Erhöhungen der Betriebskosten durch schriftliche Erklärung anteilig auf den Mieter umzulegen. Hinweis Änderung der Rechtslage Diese Erhöhungsmöglichkeit besteht für Mietverträge, die nach dem 1.9.2001 abgeschlossen werden, nicht mehr, auch wenn dies im Mietvertrag ausdrücklich vere...mehr

Macht der Vermieter eine Mieterhöhung nach den §§ 558 BGB (bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete) oder 559 BGB (nach Modernisierungsmaßnahmen) geltend, so kann der Mieter bis zum Ablauf des 2. Monats nach dem Zugang der Erklärung des Vermieters das Mietverhältnis außerordentlich zum Ablauf des übernächsten Monats kündigen. Praxis-Beispiel Kündigung nach Zustimmungsverlangen Das...mehr

1.1 Sonderkündigungsrecht des Mieters (§ 561 Abs. 1 BGB) Macht der Vermieter eine Mieterhöhung nach den §§ 558 BGB (bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete) oder 559 BGB (nach Modernisierungsmaßnahmen) geltend, so kann der Mieter bis zum Ablauf des 2. Monats nach dem Zugang der Erklärung des Vermieters das Mietverhältnis außerordentlich zum Ablauf des übernächsten Monats kündige...mehr

1.1 Betriebskosten Betriebskosten sind die Kosten, die dem Eigentümer oder dem Erbbauberechtigten durch das Eigentum oder Erbbaurecht am Grundstück oder durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen.[1] Die Betriebskosten sind in der Betriebskostenverordnung aufgezählt. Andere Kosten, z. B. V...mehr

Will der Vermieter sein Erhöhungsverlangen auf ein Sachverständigengutachten stützen, muss er mit der Erstellung einen öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen beauftragen. Das Mieterhöhungsverlangen kann aber auch wirksam auf das Gutachten eines Sachverständigen gestützt werden, welcher dem Vermieter durch die zuständige Handelskammer benannt worden ist, ohne ...mehr

Ist der Mieter rechtskräftig zur Zahlung einer erhöhten Miete nach den §§ 558 bis 560 BGB (auf die ortsübliche Vergleichsmiete, wegen Modernisierung oder Betriebskostenerhöhung) verurteilt worden, so kann der Vermieter das Mietverhältnis wegen des Zahlungsverzugs des Mieters nicht vor Ablauf von 2 Monaten nach der rechtskräftigen Verurteilung kündigen, wenn nicht das Recht z...mehr

Zusammenfassung Überblick Bei der Mieterhöhung kommt dem Vermieter die aktive Rolle zu. Zahlreiche Mieterhöhungsverlangen scheitern bereits aus formellen Gründen. In solchen Fällen prüfen die Gerichte nicht, ob die neu verlangte Miete angemessen gewesen wäre. Gesetze, Vorschriften und Rechtsprechung Nach § 573 Abs. 1 Satz 2 BGB ist die Kündigung eines Mietverhältnisses über Wo...mehr

Zusammenfassung Überblick Enthält der Mietvertrag einen Erhöhungsvorbehalt, ist der Vermieter berechtigt, die Betriebskostenpauschale zu erhöhen. Die Mieterhöhung mittels Staffel- und Indexmiete ist ebenfalls an bestimmte Voraussetzungen gebunden, die im Mietvertrag vereinbart werden müssen. 1 Betriebskostenerhöhung (§ 560 BGB) 1.1 Betriebskosten Betriebskosten sind die Kosten, d...mehr

Zusammenfassung Überblick Der Anspruch des Vermieters auf die Zustimmung zu einer Mieterhöhung ist gegenüber dem Mieter in Textform geltend zu machen und zu begründen. Gesetze, Vorschriften und Rechtsprechung Die relevanten Vorschriften finden sich in §§ 558a, 126b BGB. 1 Form und Begründung der Mieterhöhung (§ 558a BGB) Der Anspruch des Vermieters, gerichtet auf die Zustimmung ...mehr

Die verlangte Miete darf die üblichen Entgelte, die in der Gemeinde oder in vergleichbaren Gemeinden für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage in den letzten 4 Jahren vereinbart oder – von Betriebskostenerhöhungen abgesehen – geändert worden sind, nicht übersteigen. Hinweis Wohnraum, der nicht einfließt Ausgenommen ist Wohnraum, bei dem die M...mehr

Es wird zwischen einem einfachen Mietspiegel [1] und einem qualifizierten Mietspiegel unterschieden.[2] Hinweis Definition Mietspiegel Ein Mietspiegel ist eine Übersicht über die ortsübliche Vergleichsmiete, soweit die Übersicht von der Gemeinde oder von Interessenvertretern der Vermieter und der Mieter gemeinsam erstellt oder anerkannt worden ist.[3] Mietspiegel auch für Gemein...mehr

Unter Schriftzeichen werden dabei im weiteren Sinne alle die Erklärung umfassenden grafischen Zeichen verstanden, insbesondere Buchstaben und Ziffern. Nicht formwahrend sind hingegen alle die Übermittlungsmedien, bei denen die Erklärung als gesprochene Mitteilung – u. U. auch digitalisiert – beim Empfänger ankommt und erst bei ihm aus der Hörbarkeit in Sichtbarkeit umgesetzt...mehr

Zur Vermeidung von Zugangsproblemen kann jederzeit auf die Schriftform als höherwertige Form zurückgegriffen werden. Die Schriftform erfüllt die Tatbestandsmerkmale der Textform. Bei der Schriftform ist die Erklärung eigenhändig zu unterschreiben. Praxis-Tipp Durch Gerichtsvollzieher oder Boten zustellen Die Zustellung kann in problematischen Fällen durch den Gerichtsvollziehe...mehr

Welche Vertragspartei die Betriebskosten zu tragen hat, ergibt sich aus dem Mietvertrag. Üblicherweise wird eine Nettomiete mit einer Vorauszahlung auf die Betriebskosten vereinbart. Über die Betriebskosten wird dann jährlich abgerechnet.[1] Wenn keine Pauschale ausgewiesen ist Ist über die Betriebskosten keine vertragliche Vereinbarung getroffen worden, sind sie in der Miete ...mehr

Staffelmietvereinbarungen können seit dem 1.1.1981 getroffen werden. Sie können sowohl bereits bei Abschluss des Wohnraummietvertrags als auch zu einem späteren Zeitpunkt mit einem entsprechend späteren Laufzeitbeginn vereinbart werden. Die Staffelmiete soll gegenüber dem formalen Mieterhöhungsverfahren nach §§ 558 ff. BGB eine erleichterte Form der Mietanpassung vorsehen. F...mehr

Begründet der Vermieter seinen Anspruch durch Benennung von Vergleichsobjekten, so sind 3 Vergleichsmieten anzuführen. Die Vergleichsobjekte können anderen Vermietern oder dem Vermieter selbst gehören.[1] Hinweis Vergleichswohnungen aus eigenem Wohnungsbestand Der Vermieter darf alle 3 zu benennenden Vergleichswohnungen oder einen Teil davon seinem eigenen Wohnungsbestand entn...mehr

Betriebskosten sind die Kosten, die dem Eigentümer oder dem Erbbauberechtigten durch das Eigentum oder Erbbaurecht am Grundstück oder durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen.[1] Die Betriebskosten sind in der Betriebskostenverordnung aufgezählt. Andere Kosten, z. B. Verwaltungskosten, ...mehr

Beim Abrechnungsmaßstab ist die Neuregelung in § 556a Abs. 1 BGB zu beachten. Haben danach die Vertragsparteien nichts anderes vereinbart, so sind die Betriebskosten vorbehaltlich anderweitiger Vorschriften nach dem Anteil der Wohnfläche umzulegen. Betriebskosten, die von einem erfassten Verbrauch oder einer erfassten Verursachung durch die Mieter abhängen, sind nach einem M...mehr

Bis zum Inkrafttreten der Mietrechtsreform am 1.9.2001 konnte der Vermieter Erhöhungen von Kapitalkosten, die infolge einer Erhöhung des Zinssatzes aus einem dinglich gesicherten Darlehen fällig werden, gemäß § 5 MHG auf den Mieter umlegen. Durch das Mietrechtsreformgesetz ist das Miethöhegesetz (MHG) aufgehoben worden und diese Erhöhungsmöglichkeit ab 1.9.2001 ersatzlos ent...mehr