Fachbeiträge & Kommentare zu Kommentar

1. Inhalt des Anspruchs Rz. 11 § 34 Abs. 1 WEG ist in doppelter Hinsicht unglücklich formuliert. So ist die Verweisung auf § 1049 Abs. 1 BGB schon deswegen sinnlos, weil der Dauerwohn- und Dauernutzungsberechtigte schwerlich die Erstattung von Aufwendungen für eine Verschlechterung verlangen kann. Aber auch hinsichtlich der Veränderungen schafft die Verweisung auf § 1049 Abs....mehr

Rz. 37 Über die Tätigkeit des Beirats enthält das Gesetz kaum Regelungen. § 29 Abs. 4 WEG enthält eine Regelung über die Einberufung von Beiratssitzungen. I. Einberufung (Abs. 1 S. 3) Rz. 38 Gemäß § 29 Abs. 1. S. 3 WEG werden die Sitzungen des Verwaltungsbeirates von dem Vorsitzenden nach Bedarf einberufen. Ein Bedarf besteht, wenn nach den Umständen des Einzelfalls eine Sitzu...mehr

Rz. 8 Ist die Wohnung untervermietet, so beschränkt sich die Duldungspflicht des Mieters folglich darauf, von dem Untermieter ebenfalls die Duldung der Erhaltungsmaßnahmen zu verlangen.[12]mehr

1. Anfechtungsklage und Beschlussersetzung a) Anfechtungsklage und Rechtsschutzbedürfnis Rz. 193 Wird der Beschluss zur Anpassung oder Änderung des Umlageschlüssels zu Lasten eines Wohnungseigentümers festgelegt oder eine bestimmte Beschlussfassung abgelehnt (Negativbeschluss), kann der Wohnungseigentümer binnen Monatsfrist Anfechtungsklage gem. §§ 44 Abs. 1 S. 1 und 45 S. 1 e...mehr

I. Rechtsnatur und Form Rz. 3 Die Teilungserklärung nach § 8 Abs. 1 WEG ist eine einseitige empfangsbedürftige Willenserklärung, die auf die Teilung des Vollrechts als dingliches Verfügungsgeschäft gerichtet ist.[2] Auf sie finden die allgemeinen Regelungen des BGB (z.B. die §§ 104 ff. BGB) Anwendung. Die Teilungserklärung ist nach den für eine Grundbucheintragung anzuwendend...mehr

aa) Pflichtverletzung des Verwalters Rz. 126 Dass die mangelhafte Führung der Beschluss-Sammlung eine Pflichtverletzung des Verwalters darstellt, ergibt sich aus dem Verwaltervertrag.[210] Jedenfalls eine Mehrzahl von Fehlern rechtfertigt die Abberufung aus wichtigem Grund.[211] Dass die Abberufung gegen den Willen der Mehrheit nach Auffassung des BGH gleichwohl nur dann durc...mehr

a) Fehler ohne Auswirkungen auf die Wiedergabe von Beschlusslage und Gerichtsentscheidungen aa) Schreibfehler, offenbare Unrichtigkeiten u.Ä. Rz. 106 Die Beschluss-Sammlung kann Fehler aufweisen, die sich nicht auf die Wiedergabe von Beschlüssen und Gerichtsentscheidungen auswirken. Dies ist insbesondere bei den auch mit höchster Sorgfalt nicht zu vermeidenden Schreib- und Rec...mehr

I. Vertragliche Teilungserklärung Rz. 2 Durch Vertrag (sog. vertragliche Teilungserklärung) können sich die Miteigentümer eines Grundstücks (§ 1008 BGB) gegenseitig Sondereigentum einräumen (§ 3) und damit Wohnungseigentum begründen. Dieser Weg wird beim sog. "Bauherrenmodell" beschritten, bei dem mehrere Wohnungsinteressenten ein Baugrundstück zu Miteigentum erwerben, um es ...mehr

a) Erstmalige Herstellung eines ordnungsmäßigen Zustands Rz. 55 Die Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums umfasst auch die erstmalige Herstellung des ordnungsmäßigen Zustands des gemeinschaftlichen Eigentums.[242] Deshalb kann jeder Wohnungseigentümer nach § 18 Abs. 2 Abs. Nr. 1 von der GdWE grundsätzlich verlangen, dass das gemeinschaftliche Eigentum plangerecht hergest...mehr

a) Pflichtverletzungen aa) Allgemeines Rz. 305 Bei den vertraglichen Pflichten des Verwalters ist für die Bestimmung der Anspruchsgrundlage und den daraus folgenden Voraussetzungen nach der Art der Pflichtverletzung zu differenzieren, wobei die Abgrenzung mitunter schwierig und die Einordnung der Pflichten im Einzelnen umstritten sein kann.[250] Rz. 306 In Betracht kommen Anspr...mehr

a) Normzweck Rz. 30 Bislang waren einzelne Wohnungseigentümer vorbehaltlich einer abweichenden Regelung in der Gemeinschaftsordnung nur zur Einberufung einer Eigentümerversammlung befugt, wenn sie hierzu vom Gericht ermächtigt waren.[53] Dies führte insbesondere in der Gründungsphase und in kleineren Wohnungseigentümergemeinschaften zu Unzuträglichkeiten. Wenn (noch) kein Ver...mehr

1. Einheitliche Stimmabgabe Rz. 13 Für die Fälle, in denen mehrere Einheiten denselben Eigentümern gehören, regelt § 25 Abs. 2 S. 2 WEG nur den Zwang zur einheitlichen Stimmabgabe. Eine Aufspaltung der Stimme der Art, dass jeweils eine halbe Stimme für und gegen den Beschlussantrag gezählt wird, kommt somit nicht in Betracht. Offen bleibt, ob und wie die Stimmabgabe zu zählen...mehr

a) Grundsatz Rz. 121 Absatz 2 sieht einen nach dem Wortlaut der Vorschrift abschließenden Katalog von Tatbeständen vor, in denen einem Wohnungseigentümer ein Anspruch auf bestimmte bauliche Veränderungen zustehen soll. Raum für die Annahme unbenannter Fälle bietet die Vorschrift nicht. Anhaltspunkte dafür, dass der Gesetzgeber den einen oder anderen Tatbestand übersehen haben...mehr

a) Übergang der Verwalterpflichten auf die Wohnungseigentümergemeinschaft Rz. 1 § 18 Abs. 1 WEG vollzieht einen radikalen Systemwechsel. Der Gesetzgeber verlagert sowohl die Rechte und Pflichten zur Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums als auch die Ausübung gemeinschaftsbezogener Rechte und Pflichten unter ausdrücklicher Ablehnung der höchstrichterlichen Rechtsprechung...mehr

I. Anwendungsbereich Rz. 167 Die Vorschrift des § 44 Abs. 2 S. 3 WEG geht als lex specialis dem § 147 ZPO vor, welcher die Prozessverbindung im Allgemeinen regelt (hierzu siehe die Kommentierung Vor §§ 43–45 Rdn 256 f.). Rz. 168 Der Sinn und Zweck der Vorschrift liegt darin, divergierende Sachentscheidungen zu vermeiden. § 44 Abs. 2 S. 3 WEG entspricht damit im Wesentlichen § ...mehr

a) Einzutragende Beschlüsse Rz. 77 § 24 Abs. 7 S. 2 Nr. 1 WEG unterwirft alle "in der Versammlung der Wohnungseigentümer verkündeten Beschlüsse" der Eintragungspflicht. Wie bisher genügt eine konkludente Verkündung, etwa durch Bekanntgabe eines eindeutigen Beschlussergebnisses.[136] Dies umfasst auch die Ablehnung einer Beschlussvorlage, so genannte Negativbeschlüsse[137] und...mehr

1. Angebot und Annahme a) Allgemeines Rz. 310 Das Zustandekommen des Verwaltervertrages richtet sich grundsätzlich nach den allgemeinen vertraglichen Regelungen, weshalb es eines Angebotes und einer Annahme nach den §§ 145 ff. BGB bedarf. Rz. 311 Kommt es zu keinem ausdrücklichen Vertragsschluss, kann im Einzelfall ein Verwaltervertrag auch konkludent zustande kommen, wenn der ...mehr

aa) Voraussetzungen Rz. 16 Eine Verteilung der Kosten einer beschlossenen baulichen Veränderung nach Absatz 2 S. 1 Nr. 1 auf alle Wohnungseigentümer nach Maßgabe ihrer Anteile am gemeinschaftlichen Eigentum findet nach Halbsatz 2 der genannten Vorschrift auch bei Erreichen der doppelt qualifizierten Mehrheit nicht statt, wenn die bauliche Veränderung mit unverhältnismäßigen K...mehr

Rz. 12 Gegner des Anspruchs ist auch bei der Gestattung einer Wegnahme der Grundstückseigentümer.mehr

aa) Sämtliche Entscheidungen im Verfahren nach § 43 WEG Rz. 79 Neben Beschlüssen sind auch die Urteilsformeln gerichtlicher Entscheidungen in die Beschluss-Sammlung aufzunehmen. Dabei ist darauf zu achten, dass sich § 24 Abs. 7 S. 2 Nr. 3 WEG nicht auf Beschlussanfechtungen beschränkt, sondern allgemein von "gerichtlichen Entscheidungen in einem Rechtsstreit gemäß § 43" redet...mehr

1. Mitgebrauch des gemeinschaftlichen Eigentums und faktisches Sondernutzungsrechte a) Umfang des Mitgebrauchs Rz. 11 Jeder Wohnungseigentümer ist nach Maßgabe des § 14 zum Mitgebrauch (Nutzung) des gemeinschaftlichen Eigentums berechtigt. § 16 Abs. 1 S. 3 bestimmt den Umfang des Mitgebrauchs des gemeinschaftlichen Eigentums.[41] Der Mitgebrauch des gemeinschaftlichen Eigentum...mehr

a) Kosten von Maßnahmen zur Verhinderung weiterer Schäden Rz. 54 Unter § 18 Abs. 3 fällt die Behebung baulicher Schäden, die die Gefahr weiterer Schäden hervorrufen; z.B. Wassereinbruch durch bei Sturm abgedecktem Dach: Noteindeckung; Wasserrohrbruch am Wochenende: Beauftragung des Handwerkernotdienstes zur Abdichtung; Gasgeruch: Beauftragung des Gasnotdienstes; Aufbruch der ...mehr

1. Objektiv und subjektive Überschreitung der Notgeschäftsführung Rz. 57 Liegt keine Notgeschäftsführung vor, so bestehen keine Ausgleichsansprüche.[301] Meist scheitern solche Ansprüche schon daran, dass nach dem Ergebnis einer vorangegangenen Beschlussfassung die Maßnahme nicht dem Willen der Wohnungseigentümer entspricht.[302] Verwaltungsentscheidungen der Wohnungseigentüm...mehr

a) Abstimmung, Stimmenmehrheit und Stimmrecht Rz. 86 Für die Beschlussfassung erforderlich ist die Mehrheit der abgegebenen Stimmen nach § 25 Abs. 1 WEG. Die abgegebenen Stimmen sind solche der Anwesenden bzw. an der Abstimmung Beteiligten, die auf "Ja" oder "Nein" lauten; Enthaltungen werden nicht mitgezählt. Die fehlende "Ja"-Stimme bei einem Kandidaten bzw. die Ja-Stimme f...mehr

a) Umfang der Duldungspflicht Rz. 38 Bei baulichen Veränderungen kann nach Absatz 1 Nr. 2 eine Pflicht zur Duldung von Eingriffen ins Sondereigentum auch bestehen, um Instandhaltungsmaßnahmen an fremdem Sondereigentum zu ermöglichen. So kann ein Wohnungseigentümer zur teilweisen Entfernung seiner Zwischendecke verpflichtet sein, wenn dies zur Behebung einer Verstopfung des Ba...mehr

Rz. 30 Der Anspruch aus § 18 Abs. 2 Nr. 1 WEG ist auf eine Beschlussfassung gerichtet. Folglich muss der Anspruchsinhaber eine Beschlussersetzungsklage gemäß § 44 Abs. 1 S. 2 WEG anstrengen. Diese muss gemäß § 44 Abs. 2 WEG gegen die GdWE gerichtet werden.mehr

1. Rechtsmissbrauch Rz. 168 Ein Beseitigungsanspruch ist an den Maßstab der unzulässigen Rechtsausübung (§§ 226, 242, 275 Abs. 2 BGB) gebunden.[548] Das Verlangen nach Beseitigung einer baulichen Veränderung kann rechtsmissbräuchlich sein, wenn es nur unter unverhältnismäßigen, billigerweise nicht zumutbaren Aufwendungen erfüllt werden könnte. Bei der Prüfung der Zumutbarkeit...mehr

aa) Erforderlichkeit Rz. 32 § 17 Abs. 2 WEG setzt eine Abmahnung ausdrücklich voraus. Grundsätzlich ist sie aber nach allgemeiner Auffassung auch bei Verfehlungen, die der Generalklausel unterfallen, erforderlich.[45] Die Abmahnung ist nur dann entbehrlich, wenn sie erkennbar aussichtslos[46] oder angesichts der außerordentlichen Schwere der Pflichtverletzung nicht geboten is...mehr

(1) Bei der Beschlussfassung entscheidet die Mehrheit der abgegebenen Stimmen. (2) Jeder Wohnungseigentümer hat eine Stimme. Steht ein Wohnungseigentum mehreren gemeinschaftlich zu, so können sie das Stimmrecht nur einheitlich ausüben. (3) Vollmachten bedürfen zu ihrer Gültigkeit der Textform. (4) Ein Wohnungseigentümer ist nicht stimmberechtigt, wenn die Beschlussfassung die ...mehr

1. Aufgabenzuweisung und Aufgabenverteilung Rz. 50 Die ordnungsmäßige Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums obliegt als Teil der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums nach § 18 Abs. 1 der GdWE. Die dafür notwendigen Maßnahmen sind nach Absatz 2 von den Wohnungseigentümern zu beschließen und von dem Verwalter als dem ausführenden Organ der GdWE (§ 9b Abs. 1 S. 1) au...mehr

I. Verfahrensrecht (§ 48 Abs. 5 WEG) Rz. 16 Für Rechtsstreitigkeiten, die vor dem Inkrafttreten des WEMoG anhängig wurden, galt nach § 48 Abs. 5 WEG der III. Teil des Gesetzes, mithin die alten Verfahrensvorschriften, fort. Es kam also alleine darauf an, wann die Klage bei Gericht einging. Dies gab dem Kläger tatsächlich ein Wahlrecht, was insbesondere in Beschlussklagen von ...mehr

1. Notwendigkeit der Beschlussfassung Rz. 26 Die Online-Beteiligung an Eigentümerversammlungen ist nicht kraft Gesetzes zulässig. Sie muss durch Beschluss genehmigt sein. Allerdings kann dieser im Verfahren nach § 44 Abs. 1 S. 2 WEG ersetzt werden, wenn nur die Gestattung der Online-Teilnahme ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht. Dies kann bei weit entfernt wohnenden oder in...mehr

1. Regelungssystematik Rz. 21 Fortgeführt wird die Systematik des bisherigen Rechtes insoweit, als die Generalklausel in § 17 Abs. 1 WEG durch ein Regelbeispiel in § 17 Abs. 2 WEG konkretisiert wird. Dieses bejaht die Voraussetzungen einer Entziehung dann, wenn ein Wohnungseigentümer trotz Abmahnung wiederholt gröblich gegen die ihm nach § 14 Abs. 1, 2 WEG obliegenden Pflicht...mehr

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I. Gesetzliches Kopfstimmprinzip Rz. 12 In der Frage, wie die Stimmen innerhalb der Eigentümerversammlung gewichtet werden, hat sich der Gesetzgeber für das Kopfstimmprinzip entschieden. Die Stimmkraft richtet sich gemäß § 25 Abs. 2 S. 1 WEG nach Köpfen. Damit hat jeder Eigentümer (nur) eine Stimme, unabhängig davon, wie viele Einheiten er hält und wie viele Miteigentumsantei...mehr

1. Willkürverbot und Abweichung vom bisherigen Umlageschlüssel Rz. 162 Eine Kostenverteilung muss für die Adressaten der Kostenschuld nachvollziehbar sein. Der Umlageschlüssel darf somit nicht einseitig ohne sachlichen Grund Wohnungseigentümer bevorzugen oder einen generellen Kostenverteilungsschlüssel vorsehen, mit dem einzelne Wohnungseigentümer im Einzelfall oder generell ...mehr

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I. Die Besonderheiten der Mehrheitsentscheidung in der GdWE 1. Mehrheitsentscheidungen nach §§ 741 ff. BGB Rz. 51 Das Beschlussrecht des Wohnungseigentumsrechtes weicht in § 23 Abs. 4 S. 2 WG erheblich von den Regeln zur Willensbildung in einer Eigentümergemeinschaft nach §§ 741 ff. BGB ab. In Letzterer bleibt ein fehlerhafter Willensbildungsakt stets angreifbar. Von einer Gem...mehr

I. Inhalt Rz. 56 Liegt kein wichtiger Grund zur Versagung vor, so besteht ein Anspruch auf Erteilung der Veräußerungszustimmung.[186] Die Zustimmung ist so zu erteilen, dass die Veräußerung im Grundbuch vollzogen werden kann;[187] daher ist der Anspruch nicht erfüllt, wenn sie bedingt oder nicht in der Form des § 29 GBO erteilt wurde. Gegenüber diesem Anspruch besteht kein Zu...mehr

(1) Das Sondereigentum kann ohne den Miteigentumsanteil, zu dem es gehört, nicht veräußert oder belastet werden. (2) Rechte an dem Miteigentumsanteil erstrecken sich auf das zu ihm gehörende Sondereigentum.mehr

1. Andere baulichen Veränderungen Rz. 23 Dies Kosten anderer als der in den Absätzen 1 und 2 bezeichneten baulichen Veränderungen haben nach Absatz 3 die Wohnungseigentümer zu tragen, die sie beschlossen haben. In Absatz 1 und 2 ist die Kostentragungspflicht für folgende baulichen Veränderungen geregelt:mehr

1. Schutzzweck Rz. 17 § 34 Abs. 2 WEG will die Schutzlücke schließen, die daraus resultiert, dass der Dauerwohn- und Dauernutzungsberechtigte trotz seiner dinglichen Berechtigung fremdes Eigentum nutzt. Dies betrifft neben Ansprüchen gegen den Grundstückseigentümer (s. gleich u. Rdn 19) insbesondere die gegenüber § 985 BGB schwächere Ausformung von Herausgabeansprüchen im Bes...mehr

I. Über Erhaltungsmaßnahmen hinausgehende Maßnahmen Rz. 21 Für Maßnahmen, die über Erhaltungsmaßnahmen hinausgehen, sieht Nummer 2 ebenfalls einen Duldungsanspruch der GdWE oder des anderen Wohnungseigentümers gegen den Drittnutzer vor, allerdings – wiederum in Anlehnung an das Wohn- und Gewerberaummietrecht – unter strengeren, an § 555d BGB angelehnten Voraussetzungen. Diese...mehr

1. Inhalt des Anspruchs Rz. 29 Nach § 18 Abs. 2 WEG hat jeder Wohnungseigentümer einen – gerichtlich durchsetzbaren – Individualanspruch auf eine Verwaltung des Gemeinschaftseigentums, die Gemeinschaftsordnung und Beschlüsse bzw. die Grundsätze ordnungsmäßiger Verwaltung respektiert. Der Anspruch aus § 18 Abs. 2 WEG beinhaltet auch die Fassung geeigneter Beschlüsse. Geschieht...mehr

1. Handlungs- und Zustandsstörereigenschaft Rz. 496 Bei der Frage, ob ein Verwalter öffentlich-rechtlich in Anspruch genommen werden kann, gilt es sowohl nach der Art der Inanspruchnahme als auch nach der jeweiligen Verantwortlichkeit des Verwalters zu differenzieren. Rz. 497 Grundsätzlich ist im gefahrenabwehrrechtlichen Bereich zwischen dem sog. Zustandsstörer und dem Handlu...mehr

I. Ansprüche Rz. 162 Ist eine bauliche Veränderung des gemeinschaftlichen Eigentums weder durch Beschluss noch durch Vereinbarung legitimiert, besteht ein verschuldensunabhängiger Anspruch wegen Verletzung des gemeinschaftlichen Eigentums auf Beseitigung gemäß § 1004 Abs. 1 S. 1 BGB, den aber nach § 9a Abs. 2 allein die GdWE geltend machen kann.[535] Die Auswahl unter den gee...mehr

1. Ort der Versammlung a) Bezeichnung Rz. 6 Der Inhalt der Einberufung ist gesetzlich nur rudimentär geregelt, namentlich in § 23 Abs. 2 WEG für die Ankündigung von Beschlüssen (s. § 23 WEG Rdn 36 ff.). Ihrem Zweck nach muss die Einberufung den Ort der Eigentümerversammlung genau bezeichnen, da nur so eine Teilnahmemöglichkeit gegeben ist. b) Auswahl des Ortes Rz. 7 Die Versamml...mehr

Rz. 44 Gläubigerin des Anspruchs aus Absatz 1 Nr. 2 ist die GdWE. Da der Anspruch von vorherein der GdWE zusteht, bedarf es auch weder einer Ausübungsbefugnis oder eines "Heranziehungsbeschlusses" der Wohnungseigentümer.mehr

a) Allgemeines Rz. 132 Nach dem Katalog des § 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG a.F. war der Verwalter ausdrücklich berechtigt und verpflichtet, die für die ordnungsmäßige Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums erforderlichen Maßnahmen zu treffen. Rz. 133 Hieran hat sich durch die Neufassung der Norm zum 1.12.2020 nichts geändert. Der Gesetzgeber ist davon ausgeg...mehr

1. Anspruch auf Übertragung gegen den teilenden Eigentümer Rz. 13 Abs. 3 setzt nach seinem klaren Wortlaut einen Anspruch gegen den teilenden Eigentümer voraus. Die Gesetzesbegründung bekräftigt, dass die Regelung nur beim erstmaligen Erwerb von Wohnungseigentum gilt; Grund hierfür soll sein, dass bei typisierter Betrachtungsweise hier der Zeitraum zwischen Besitz- und Eigent...mehr