Fachbeiträge & Kommentare zu Kommentar

a) Grundsätze Rz. 10 Nach § 20 Absatz 1 (fortan: Absatz 1) sind bauliche Veränderungen Maßnahmen, die über die ordnungsgemäße Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums hinausgehen. Unter Erhaltung ist nach § 13 Abs. 2 die ordnungsgemäße Instandhaltung und Instandsetzung zu verstehen. Über die Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums geht eine Maßnahme nur hinaus, wenn sie ...mehr

a) Verfahren aa) Berichtigung von Beschluss-Sammlung und Niederschrift Rz. 111 Häufig wird die Unrichtigkeit der Beschluss-Sammlung mit entsprechenden Fehlern der Niederschrift einhergehen, insbesondere dann, wenn eine Person für beide Dokumentationsarten zuständig ist. In diesem Fall kann der für die Niederschrift Verantwortliche bereits im Verfahren der Protokollberichtigung...mehr

a) Zum Verständnis des Protokolls erforderliche Umstände Rz. 61 Nach allgemeiner Auffassung enthält § 24 Abs. 6 S. 1 WEG indessen nur die Mindestanforderungen an die Niederschrift.[99] Sie muss darüber hinaus auch weitere Umstände enthalten, die zum Verständnis der protokollierten Beschlüsse erforderlich sind. Dies gilt etwa dann, wenn der Beschluss auf Ereignisse in der Eige...mehr

1. Aufteilung nach § 3 WEG (Mehr-Personen-GdWE) Rz. 6 Die Eigentümergemeinschaft als Schuldverhältnis der Wohnungseigentümer entstand früher und entsteht nach wie vor im Fall der Begründung von Wohnungseigentum durch Teilungsvertrag nach § 3 unmittelbar mit Anlegung der Wohnungsgrundbücher und im Fall der Begründung der Wohneigentumsanlage durch einen aufteilenden Alleineigen...mehr

I. Zeitpunkt und Zeitraum der Bestellung Rz. 161 Die Bestellung eines Verwalters nach Entstehung der Gemeinschaft, d.h. nach Anlegung der Wohnungsgrundbücher (§ 9a Abs. 1 S. 2 WEG), ist jederzeit möglich. Sie kann nach der Entstehung der Gemeinschaft durch eine Vereinbarung, d.h. z.B. durch Änderungen in der Gemeinschaftsordnung oder dem Teilungsvertrag oder durch Beschluss er...mehr

1. Mögliche Fehler Rz. 33 Der Beschluss nach § 23 Abs. 1 S. 2 WEG kann wie jeder Beschluss formelle Mängel aufweisen. Diese führen regelmäßig nur zur Anfechtbarkeit. Inhaltliche Fehler sind insbesondere bei der Gleichbehandlung der Wohnungseigentümer denkbar. Zurückhaltung ist bei der Anfechtung des Beschlusses nach § 23 Abs. 1 S. 2 WEG durch den Begünstigten geboten, insbeso...mehr

a) Vorrang von Regelungen der Gemeinschaftsordnung Rz. 38 § 18 Abs. 2 Nr. 2 WEG kodifiziert nur die Regelung des Gebrauchs von Gemeinschafts- und Sondereigentum durch Beschluss. Vorrangig sind, wie § 19 Abs. 1 WEG klarstellt, Gebrauchsregelungen in der Gemeinschaftsordnung. Diese können nur bei Vorliegen eines Öffnungsklausel durch Beschluss geändert werden können. b) Regelung...mehr

a) Anspruchsgrundlagen Rz. 372 Der Verwalter, der rechtswidrig und schuldhaft das Gemeinschaftseigentum schädigt oder das Recht der GdWE auf deren Besitz verletzt, haftet dieser grundsätzlich nach § 823 Abs. 1 BGB . Eine Haftung wegen Verletzungen des Gemeinschaftsvermögens – z.B. infolge fehlerhafter Vermögensverwaltung – scheidet hiernach aber aus, da § 823 Abs. 1 BGB nicht ...mehr

a) Bedeutung Rz. 10 Die schuldrechtlichen Beziehungen zwischen der GdWE und Wohnungseigentümern sind im Gesetz nicht geregelt oder auch nur angesprochen. Sie sind zwar von geringerer Bedeutung als der Verwaltervertrag, weil die GdWE naturgemäß nicht selbst, sondern nur durch Dritte handeln kann. Deren Pflichtverletzungen werden der GdWE ohnehin, wie soeben ausgeführt, nach § ...mehr

I. Eintragungsantrag Rz. 14 Die Eintragung der Begründung von Wohnungseigentum setzt den Eintragungsantrag eines durch die Eintragung in seinem Recht Betroffenen oder Begünstigten (im Falle des § 3 Abs. 1 WEG eines Miteigentümers) voraus (§ 13 GBO). Dieser ist formfrei, wenn er nur die Eintragungstätigkeit des Grundbuchamts veranlassen soll (vgl. § 30 GBO). Der beurkundende N...mehr

1. Allgemeines Rz. 235 Tritt ein Wohnungseigentümer einem Rechtsstreit bei, ist dieser (streitgenössische) Beitritt mit einem erheblichen Kostenrisiko verbunden. Zu den allgemeinen Risiken der Prozessführung tritt bei einem Beitritt auf Seiten der beklagten GdWE die Sonderregelung in § 44 Abs. 4 WEG. Rz. 236 § 44 Abs. 4 WEG betrifft lediglich die Frage der Erforderlichkeit der...mehr

a) Vermietung und Verpachtung Rz. 17 Vom Mitgebrauch gem. § 16 Abs. 1 S. 3 ist nach der h.M. auch die Vermietung und Verpachtung im gemeinschaftlichen Eigentum stehender Flächen oder Räume umfasst (Rdn 5 f.).[69] Die Vermietung und Verpachtung von gemeinschaftlichem Eigentum ist jedoch dadurch beschränkt, dass die Vermietung dazu führt, dass wesentliche Bestandteile des gemei...mehr

I. Nutzungsgestattungsanspruch Rz. 33 Nach Absatz 4 S. 1 kann jeder Wohnungseigentümer, der an der Nutzung einer baulichen Veränderung des gemeinschaftlichen Eigentums nicht beteiligt ist, ihm die Nutzung nach billigem Ermessen gegen einen angemessenen Ausgleich zu gestatten. Dieser Gestattungsanspruch ist dem Gestattungsanspruch nach § 20 Abs. 2 nachgebildet. Daraus folgt, d...mehr

1. Inhalt Rz. 65 Auch nach der Normierung des Rechtes auf Einsicht in Verwaltungsunterlagen gemäß § 18 Abs. 4 WEG bestehen darüber hinausgehende Auskunftsansprüche, die vom Verpflichteten ein aktives Tun, nämlich die Beschaffung und Herausgabe von Informationen abverlangt. 2. Anspruchsgrundlage Rz. 66 Nach teilweise vertretener Ansicht setzen Auskunftsansprüche anders als das n...mehr

1. Regelungsbereich des § 18 Abs. 2 Nr. 2 WEG a) Vorrang von Regelungen der Gemeinschaftsordnung Rz. 38 § 18 Abs. 2 Nr. 2 WEG kodifiziert nur die Regelung des Gebrauchs von Gemeinschafts- und Sondereigentum durch Beschluss. Vorrangig sind, wie § 19 Abs. 1 WEG klarstellt, Gebrauchsregelungen in der Gemeinschaftsordnung. Diese können nur bei Vorliegen eines Öffnungsklausel durch...mehr

a) Formelle Anforderungen Rz. 8 Das Verlangen der Wohnungseigentümergemeinschaft kann zwar ohne Beschluss durch den gemäß § 9b Abs. 1 WEG gesetzlich bevollmächtigten Verwalter zum Ausdruck gebracht werden.[7] Trotz Streichung des § 18 Abs. 3 WEG a.F. können bzw. sollten die Wohnungseigentümer ihren Willen wie in allen wichtigen Angelegenheiten durch einen Beschluss der Eigent...mehr

1. Normzweck Rz. 13 Die ursprünglich vorgesehene Frist von einer Woche zur Einberufung der Eigentümerversammlung nach § 24 Abs. 4 S. 2 WEG a.F. erschien bereits dem Gesetzgeber 2007 als zu kurz, nicht zuletzt deswegen, weil die Eigentümer nunmehr häufig zu einem erheblichen Teil Kapitalanleger sind, die nicht mehr am Ort wohnen. Deshalb verlängerte die Novelle die Einberufung...mehr

Rz. 11 Die Dauer der Mitgliedschaft im Verwaltungsbeirat kann durch Vereinbarung oder den Bestellungsbeschluss befristet werden. Eine Höchstdauer der Bestellungszeit sieht das Gesetz für den Verwaltungsbeirat nicht vor. Mit dem Ablauf des Bestellungszeitraums endet das Amt des Verwaltungsbeiratsmitglieds.mehr

1. Wohnungseigentümer Rz. 16 Zu laden sind grundsätzlich alle Wohnungseigentümer. Hierzu gehören nach § 8 Abs. 3 WEG auch die werdenden Eigentümer, also die Ersterwerber, die Besitz erlangt haben und durch eine Auflassungsvormerkung gesichert sind. Dies gilt auch dann, wenn ein Wohnungseigentümer von der Abstimmung etwa nach § 25 Abs. 4 WEG ausgeschlossen ist.[28] Denn auch i...mehr

a) Gerichtliche Durchsetzung der Einsichtnahme Rz. 138 Soweit der für die Beschluss-Sammlung Verantwortliche die Einsicht verweigert, ist die GdWE als alleinige Trägerin der Verwaltung für ein entsprechendes Verlangen eines Wohnungseigentümers aus § 24 Abs. 7 S. 8 WEG passivlegitimiert. Für eine entsprechende Klage ist stets das Amtsgericht nach § 43 Abs. 2 Nr. 2 WEG zuständi...mehr

1. Antrag und Aktivlegitimation Rz. 47 Die Einleitung eines Versteigerungsverfahrens setzt nach § 15 ZVG einen Antrag voraus. Die Ausübung dieses Rechts steht dem Verband zu (§ 17 Abs. 1, letzter Hs.). Dem Antrag müssen nach § 16 Abs. 2 ZVG die erforderlichen Urkunden beigefügt werden. Dazu gehört auch der Vollstreckungstitel,[93] der vom Verband erstritten wurde und folglich...mehr

1. Verwaltungskosten und Zuordnung (§ 16 Abs. 2) a) Begriff der Verwaltungskosten (§ 16 Abs. 2 Fall1) Rz. 55 Verwaltungskosten des gemeinschaftlichen Eigentums i.S.d. § 16 Abs. 2 sind, wie unter anderem aus § 1 Abs. 2 BetrKV folgt, solche, die zu einer ordnungsmäßigen Verwaltung anfallen.[195] Auf die Aufwendung der Kosten für die Ausführung der ordnungsmäßigen Verwaltung hat ...mehr

a) Allgemeines und Umlage der Kosten des Rechtsstreits Rz. 73 Bei den Kosten sämtlicher Rechtsstreitigkeiten der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und somit auch Rechtsverfolgungskosten wie beispielsweise für die notwendige Beauftragung eines Rechtsanwalts handelt es sich um Verwaltungskosten der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer.[232] Eine dem Wortlaut und Regelungszweck...mehr

I. Amtspflichten des Verwalters 1. Allgemeines Rz. 14 § 27 Abs. 1 WEG regelt Amtspflichten des Verwalters, die diesen aufgrund seiner Stellung als Organ der GdWE treffen. Rz. 15 Auf diese können die Wohnungseigentümer nur durch eine Vereinbarung oder einen Beschluss (Abs. 2) einwirken; nicht aber durch den Verwaltervertrag.[11] Rz. 16 Der Verwalter wird auch im Rahmen des § 27 A...mehr

a) Bestandsaufnahme Rz. 91 Es widerspricht ordnungsmäßiger Verwaltung, die Durchführung von Sanierungsmaßnahmen zu beschließen, ohne dass eine Bestandsaufnahme über den Umfang der Schäden und deren mögliche Ursachen erfolgt ist.[418] Die Wohnungseigentümer halten sich nämlich nur dann im Rahmen des ihnen in Bezug auf Maßnahmen ordnungsmäßiger Verwaltung zustehenden Beurteilun...mehr

1. Seit dem 1.12.2020 begründete Stellplätze Rz. 24 Vor dem 1.12.2020 fingierte § 3 Abs. 2 Satz 2 a.F. für Garagenstellplätze die Abgeschlossenheit,[63] wenn ihre Flächen durch dauerhafte Markierungen ersichtlich waren, wobei die Art der Markierung nicht im Aufteilungsplan angegeben werden musste.[64] Nicht fingiert wurde die Raumeigenschaft,[65] weil der Stellplatz in einer ...mehr

a) Folge einer nicht zu rechtfertigenden Härte Rz. 27 Nach Nummer 2 Halbs. 2, § 555d Abs. 2 BGB besteht eine Duldungspflicht nach Nummer 2 Halbs. 1 nicht, wenn die Modernisierungsmaßnahme für den Drittnutzer, seine Familie oder einen Angehörigen seines Haushalts eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen sowohl der GdWE und anderer Wohnung...mehr

I. Ziel der Regelung 1. Kostenfreistellung nicht interessierter Wohnungseigentümer Rz. 3 Ziel der Regelung in Absatz 1 S. 1, Absatz 2 und 3 ist die Kostenfreistellung der Wohnungseigentümer, die nicht an der gestatteten oder beschlossenen baulichen Maßnahme interessiert sind. In Ansätzen gab es eine solche Regelung schon im früheren § 16 Abs. 6. Die geltende Regelung untersche...mehr

Vereinbarungen, die vor dem 1.12.2020 getroffen wurden und die von solchen Vorschriften dieses Gesetzes abweichen, die durch das Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz vom 16.10.2020 (BGBl I S. 2187) geändert wurden, stehen der Anwendung dieser Vorschriften in der vom 1.12.2020 an geltenden Fassung nicht entgegen, soweit sich aus der Vereinbarung nicht ein anderer Wille erg...mehr

1. Allgemeines a) Regelfall und gesetzliche Öffnungsklausel Rz. 178 Der Umlageschlüssel für die Kosten i.S.d. § 16 Abs. 2 S. 1 folgt dem gesetzlichen Regelfall aus § 16 Abs. 1 S. 2. Die Kosten und Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums sind nach Maßgabe der Miteigentumsanteile (§ 47 GBO) umzulegen (zum Umlageschlüssel Rdn 22 ff.). Eine mit § 16 Abs. 3 a.F. und § 16 Abs. 4 a.F...mehr

1. Voraussetzungen Rz. 40 In der Praxis kommt es immer wieder dazu, dass einzelne Wohnungseigentümer die Einberufung einer Eigentümerversammlung wünschen, der Verwalter und der Verwaltungsbeirat sie aber für entbehrlich halten. In diesem Fall können die betroffenen Wohnungseigentümer versuchen, die Einberufung einer Versammlung nach § 24 Abs. 2 WEG zu erzwingen. Das Verlangen...mehr

Rz. 113 Schreibfehler, offenbare Unrichtigkeiten etc. sind nach dem Rechtsgedanken von § 319 ZPO jederzeit zu berichtigen. Dies sollte in Form eines Berichtigungsvermerks geschehen, der die korrekte Fassung des Eintrags enthält.mehr

Rz. 237 Der Erbe als Gesamtrechtsnachfolger eines Wohnungseigentümers haftet grundsätzlich für alle Wohngeldschulden des Erblassers. Streitig ist, ob der Erbe die Haftung für Wohngelder, die nach dem Erbfall begründet worden sind, beschränken kann. a) Nachlassverbindlichkeiten Rz. 238 Nach dem Grundsatz der Universalsukzession (§ 1922 BGB) gehen auf den Erben auch die Nachlass...mehr

I. Umlageschlüssel und Anwendungsbereich (§ 16 Abs. 2 S. 1) 1. Umlageschlüssel sowie Berechtigter und Verpflichteter a) Umlageschlüssel Rz. 22 Der gesetzliche Umlageschlüssel folgt aus §§ 16 Abs. 2 S. 1 i.V.m. 16 Abs. 1 S. 2 (Rdn 7 ff.).[83] Gem. § 16 Abs. 2 S. 1 i.V.m. § 16 Abs. 1 S. 2 richtet sich die Verteilung grundsätzlich nach Maßgabe der im Grundbuch eingetragenen Miteig...mehr

1. Beschlüsse kraft gesetzlicher Öffnungsklausel Rz. 1 § 48 Abs. 1 WEG ordnet auch für vereinbarungsändernde Beschlüsse, die vor Inkrafttreten des neuen Rechts gefasst oder durch Gerichtsentscheidung ersetzt wurden, die Anwendbarkeit von §§ 5 Abs. 4, 7 Abs. 2 und 10 Abs. 3 WEG an. Für Beschlüsse, die kraft gesetzlicher Öffnungsklausel gefasst wurden, bleibt es somit bei der f...mehr

1. Anwendbarkeit der Regeln für neu gefasste Beschlüsse Rz. 4 Für die Eintragung von Altbeschlüssen kraft vereinbarter Öffnungsklausel gelten aufgrund der Verweisung des § 48 Abs. 1 S. 1 WEG auf §§ 5 Abs. 4, 7 Abs. 2 und 10 Abs. 3 WEG. Antragsbefugt sind sowohl die vom Verwalter vertretene Wohnungseigentümergemeinschaft gemäß § 7 Abs. 2 S. 2 WEG als auch die einzelnen Wohnung...mehr

1. Zulässigkeit der Entziehungsklage ohne Beschlussfassung Rz. 7 Das Entziehungsverfahren beginnt mit einer internen Willensbildung, die in dem Verlangen zur Veräußerung gemäß § 17 Abs. 1 WEG endet. Dies setzt allerdings nach dem Wegfall von § 18 Abs. 3 S. 1 WEG a.F. keine vorgängige Beschlussfassung mehr voraus. Die Klage, mit der die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer die ...mehr

Rz. 136 Sofern in Teilungserklärung und Beschlüssen nichts anderes geregelt ist, können Gemeinschaft und Verwalter für die Einsichtnahme keine Vergütung verlangen. Schon nach altem Recht konnte der Verwaltervertrag aber für Zusatzaufwand wie die Anfertigung von Ablichtungen eine Sondervergütung vorsehen, die jedoch dem Vertragspartner, also dem Verband in Rechnung zu stellen...mehr

I. Vertragliche Aufhebung von Sondereigentumsrechten (Abs. 1 Nr. 1) Rz. 4 Materiell-rechtlich können sich sämtliche Sondereigentümer darüber einigen, dass das Wohnungseigentum wieder aufgehoben werden soll. Die Aufhebung erfolgt nach § 4 Abs. 2 S. 1 WEG in der Form der Auflassung (§ 925 BGB); vorausgesetzt wird also – wie bereits für die Verpflichtung zu einer solchen Aufhebu...mehr

1. Grundlagen Rz. 63 Nach Absatz 2 Nr. 2 ist jeder Wohnungseigentümer gegenüber den anderen Wohnungseigentümern verpflichtet, Einwirkungen nach Maßgabe von Absatz 1 Nr. 2 zu dulden. Danach hat der Wohnungseigentümer das Betreten seines Sondereigentums und andere Eiwirkungen auf das Sondereigentum und das gemeinschaftliche Eigentum (im Bereich des Sondereigentums oder von Sond...mehr

I. Grundgedanke der Regelung Rz. 46 Mit der Abkehr von der freiwilligen Versteigerung nach §§ 53–58 WEG a.F. und der in § 17 Abs. 4 S. 1 WEG angeordneten Vollstreckbarkeit eines Entziehungsurteils nach den Vorschriften des ZVG erstrebt die Novelle eine vereinfachte Durchsetzung des Anspruchs auf Veräußerung nach § 17 WEG. Zugleich bezweckt der Rückgriff auf die häufig angewan...mehr

Rz. 48 Der Antrag ist nach § 1 Abs. 1 ZVG an das Vollstreckungsgericht zu richten. Dabei ist darauf zu achten, dass Zwangsversteigerungssachen nach § 1 Abs. 2 ZVG einem anderen Gericht als dem der belegenen Sache zugewiesen sein können. Das Vollstreckungsverfahren kann also vor einem anderen Amtsgericht durchzuführen sein als das Erkenntnisverfahren.mehr

I. Gesetzessystematik Rz. 36 § 23 Abs. 2 WEG trifft eine Regelung zum Inhalt der Einberufung. Sie ist deshalb systematisch unzutreffend in § 23 WEG eingeordnet. Ihrem Inhalt nach gehört sie zu den Regelungen zur Einberufung der Eigentümerversammlung in § 24 WEG. II. Normzweck Rz. 37 Die Eigentümerversammlung entscheidet mit Mehrheit über Verwaltung des Gemeinschafts- und auch ü...mehr

I. Bedeutung Rz. 9 Das WEG lässt dingliche Regelungen zum Inhalt des Dauerwohn- und Nutzungsrechtes nicht unbeschränkt zu. Die werden durch die Vorgaben in § 33 Abs. 4 WEG und §§ 33–36 und 39–40 WEG beschränkt. Abreden mit anderem als dem in §§ 33–36 und 39–40 WEG bezeichneten Inhalt sind zwar zulässig.[2] Sie werden aber nicht "Inhalt des Dauerwohnrechts", sondern bleiben re...mehr

aa) Feststellung als Abwägungsvorgang Rz. 28 Die Feststellung einer nicht zu rechtfertigenden Härte ist ein Abwägungsvorgang. Er erlischt nach Nummer 2 Halbs. 1 nicht schon, wenn die bauliche Maßnahme für den Drittnutzer, seine Familie oder einen Angehörigen seines Haushalts eine Härte bedeuten würde. Sie muss vielmehr ein Gewicht habe, das die Maßnahme auch unter Würdigung d...mehr

1. Rechte und Pflichten des amtierenden Verwalters Rz. 227 Den Verwalter trifft qua seines Amtes die Pflicht, die von den Wohnungseigentümern gefassten Beschlüsse zu vollziehen (Vollzugspflicht), ohne dass es hierfür eine ausdrückliche gesetzliche Regelung gäbe.[190] Rz. 228 Zu den Aufgaben und Befugnissen des Verwalters betreffend die Vertretung der Gemeinschaft siehe die Kom...mehr

Rz. 41 Eine wirksame Aufforderung nach § 24 Abs. 2 WEG setzt voraus, dass mindestens ein Viertel der Miteigentümer dieses Verlangen unterstützt. Hierbei gilt das Kopfprinzip. Es kommt auf die Zahl der Eigentümer an, nicht auf die der Einheiten oder der Miteigentumsanteile. Ein Mehrfacheigentümer zählt also nur einfach.mehr

1. Allgemeiner und vereinbarter Kostenverteilungsschlüssel Rz. 115 Die im Rahmen des Absatz 3 von der GdWE aufgewandten Ausgaben für den Ausgleich sind in der Jahresabrechnung nach dem vereinbarten oder beschlossenen Verteilungsschlüssel oder, sofern die Wohnungseigentümer keine abweichende Regelung getroffen haben, nach dem Verhältnis der Miteigentumsanteile auf alle Sondere...mehr

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I. Organ der GdWE 1. Allgemeines Rz. 7 Der Verwalter ist das exekutive Organ der GdWE,[5] durch den die Verwaltung des gemeinschaftlichen Vermögens und Eigentums, die der Gemeinschaft obliegt (§§ 9a Abs. 3, 18 Abs. 1 WEG), erfolgt (§ 27 Abs. 1 WEG). Rz. 8 Das Verhalten des Verwalters ist daher der GdWE nach § 31 BGB analog zuzurechnen. Rz. 9 Seine Vertretungsmacht im Außenverhäl...mehr