Fachbeiträge & Kommentare zu Kommentar

I. Gesetzgeberische Intention Rz. 1 Das bis 2007 für viele bauliche Maßnahmen in Wohnungseigentümergemeinschaften geltende Einstimmigkeitsprinzip führte dazu, dass Gebäude in Wohnungseigentum deutlich seltener modernisiert wurde als anderer Baubestand. Selbst auch ohne Einstimmigkeit mögliche Maßnahmen unterblieben wegen der zu erwartenden Streitigkeiten darüber, ob und in we...mehr

I. Quotale Haftung der Eigentümer (S. 1) 1. Grundsätzliches Rz. 57 Für die Verbindlichkeiten der Gemeinschaft aus Rechtsverhältnissen mit Dritten haftet das Verwaltungsvermögen. Aufgrund der seit dem 1.7.2007 geltenden Bestimmung des heutigen Absatzes 4 haftet daneben jeder Wohnungseigentümer für die Verbindlichkeiten der Gemeinschaft nach dem Verhältnis seines Miteigentumsant...mehr

I. Einsicht in Unterlagen (§ 18 Abs. 4 WEG) 1. Systematische Einordnung Rz. 60 Zur Durchsetzung seines Anspruchs auf ordnungsmäßige Verwaltung benötigt der Wohnungseigentümer häufig genauere Kenntnis der Vorgänge in der Verwaltung. Die Informationsrechte des einzelnen Wohnungseigentümers waren bislang nur punktuell geregelt. So bestand schon nach altem Recht ein Anspruch auf E...mehr

I. Verlangen der Wohnungseigentümergemeinschaft 1. Geringe Regelungsdichte Rz. 4 Die Regelungen zum Entziehungsverfahren sind ganz im Gegensatz zu seiner Bedeutung für den betroffenen Wohnungseigentümer schon in der früheren Gesetzesfassung äußerst knapp ausgefallen und wurden durch das WEMoG nochmals komprimiert. So haben die internen Vorgänge bis zum Gerichtsverfahren nur in...mehr

1. Recht und Inhalt der Antragstellung Rz. 81 Ohne Antrag kann kein Beschluss gefasst werden.[191] Wenn Alternativen zu einem Beschlussantrag in Betracht kommen, muss der Antragsteller Hilfsanträge stellen.[192] Zu angekündigten Beschlussgegenständen darf jeder Wohnungseigentümer Anträge stellen. Seine Anwesenheit auf der Versammlung ist dabei nicht erforderlich; er darf sein...mehr

I. Begriff des Heimfallanspruchs Rz. 1 Der Heimfallanspruch ist das Recht des Eigentümers von dem Dauerwohnberechtigten beim Eintritt bestimmter Voraussetzungen die Übertragung des Dauerwohnrechts auf sich selbst oder auf einen von ihm benannten Dritten zu verlangen. Rz. 2 Der Eintritt der vereinbarten Voraussetzungen bewirkt kein Erlöschen des Dauerwohnrechts und keinen Recht...mehr

I. Einhalten von Gesetz, Vereinbarungen und Beschlüssen (Nr. 1) 1. Überblick Rz. 3 Absatz 1 Nummer 1 begründet die Pflicht jedes Wohnungseigentümers, das in der Gemeinschaft geltende Regelwerk einzuhalten. Dieses Regelwerk besteht aus den gesetzlichen Regelungen, den Vereinbarungen einschließlich der Zweckbestimmungen mit Vereinbarungscharakter in der Teilungserklärung[6] und ...mehr

1. Ausschluss von der Nutzung der baulichen Veränderung Rz. 34 Der Anspruch setzt eine bauliche Veränderung am gemeinschaftlichen Eigentum voraus, die nur die Wohnungseigentümer nutzen dürfen, die die Kosten für ihre Vornahme und Unterhaltung zu tragen haben. Der Grund, aus dem der nachträglich interessierte Wohnungseigentümer an der Nutzung gehindert ist, ist unerheblich. Es...mehr

I. Gesetzgeberische Intention Rz. 1 Die Regelungen zum Dauerwohn- und Dauernutzungsrecht sind nur vor dem historischen Hintergrund der ­erheblichen Wohnraumverknappung durch Kriegszerstörungen und Flüchtlingsströme zu verstehen. Diese führte dazu, dass der Wohnraum Suchende zwar in erheblichem Umfang finanziell am Wiederaufbau zerstörter Wohnungen beteiligt wurde, hierfür abe...mehr

I. Negativbeschlüsse Rz. 89 Beschlüsse der Eigentümerversammlung liegen nicht nur dann vor, wenn eine positive Regelung beschlossen wird. Auch mit der Ablehnung eines Beschlussantrags treffen die Wohnungseigentümer eine verbindliche Regelung, die sogar einer abweichenden Regelung in der Zukunft entgegenstehen kann.[225] Negativbeschlüsse sind zwar nicht isoliert anfechtbar, d...mehr

I. Bedeutung der Privilegierung 1. Anspruch auf bauliche Maßnahmen zu einem privilegierten Zweck Rz. 100 Nach Absatz 2 S. 1 kann ein Wohnungseigentümer angemessene bauliche Veränderungen verlangen, die einem der Privilegierungstatbestände dienen. Der Anspruch ist auf die Vornahme der baulichen Veränderung gerichtet. Die Wohnungseigentümer haben deshalb nach Absatz 1 die Wahl, ...mehr

1. Der Begriff der Verschlechterung Rz. 4 Den Veränderungen gleichgestellt sind Verschlechterungen. Sie sind von baulichen Veränderungen durch eine Wertminderung des ursprünglichen Zustandes abzugrenzen. Während auch eine unzulässige bauliche Veränderung den Wert der Liegenschaft durchaus erhöhen kann, wird er bei Verschlechterungen stets verringert. Abzustellen ist also auf ...mehr

I. Schuldner der Duldungsansprüche Rz. 2 Zur Duldung verpflichtet ist nach dem Einleitungssatz der Vorschrift, wer Wohnungseigentum gebraucht, ohne Wohnungseigentümer zu sein. Gedacht ist nach der Entwurfsbegründung vor allem an Mieter. Erfasst sein sollen aber auch dinglich Wohnungsberechtigte, Nießbraucher und alle anderen Personen, denen der Gebrauch überlassen wurde.[1] D...mehr

1. Die Beantragung von Prozesskostenhilfe a) Allgemeines Rz. 105 Geht der Klage ein isolierter Prozesskostenhilfeantrag voraus bzw. wird die Klage unter "der Bedingung" erhoben, dass zunächst Prozesskostenhilfe gewährt wird, kommt eine Wiedereinsetzung in den vorigen Stand nur dann in Betracht, wenn der Kläger darauf vertrauen darf, dass ihm Prozesskostenhilfe in dem von ihm b...mehr

I. Versammlungsleitung (§ 24 Abs. 5 WEG) 1. Verwalter als Versammlungsleiter Rz. 49 Eine Versammlungsleitung ist allenfalls in kleineren Gemeinschaften entbehrlich, in denen ein ordentlicher Versammlungsablauf auch ohne leitende Hand möglich ist. Ansonsten wird hierfür eine Versammlungsleitung erforderlich sein, die das Gesetz als "Vorsitz in der Wohnungseigentümerversammlung"...mehr

1. Sorge für den ordnungsmäßigen Ablauf der Versammlung Rz. 51 Der Versammlungsleiter hat zunächst die Eigentümerversammlung zu eröffnen und die Tagesordnungspunkte aufzurufen. In der Diskussion hat er das Wort zu erteilen und zu entziehen, bei einer Mehrzahl von Wortmeldungen eine Rednerliste zu führen. Bei ungebührlichem Verhalten kann er zur Ordnung rufen. Nach mindestens ...mehr

I. Haftung des Verwalters gegenüber der GdWE 1. Allgemeines Rz. 296 Verletzt der Verwalter eine seiner Pflichten, die seinerseits gegenüber der GdWE bestehen, kommt sowohl eine Haftung aufgrund von Vertragsverletzungen als auch eine solche wegen Verletzungen seiner organschaftlichen Pflichten in Betracht. Rz. 297 Mit Bestellung des Verwalters entsteht ein gesetzliches Schuldver...mehr

1. Fehlen gesetzlicher Regelungen Rz. 46 Weitere Regelungen zur schriftlichen Beschlussfassung trifft das Gesetz nicht. Es sind daher verschiedene Verfahrensweisen möglich. So kann der Verwalter oder ein Wohnungseigentümer von Tür zu Tür gehen und die Zustimmungen einholen. Denkbar ist auch ein Umlauf von Hand zu Hand, wonach jeder den schriftlichen Beschlussantrag nach seine...mehr

1. Beschlusskompetenz aus § 24 Abs. 5 WEG Rz. 54 Mit der wichtigsten Entscheidung über die Versammlungsleitung steht der Eigentümerversammlung auch die Kompetenz weiterer Regelungen zu.[84] Dies folgt daraus, dass sie sogar den Versammlungsleiter, der für die ordnungsgemäße Durchführung der Versammlung zu sorgen hat, abberufen kann. Erst recht kann sie dann einzelne seiner Ma...mehr

1. Nachtrag zum Wirtschaftsplan Rz. 58 Über die im Wirtschaftsplan für das laufende Jahr festgesetzten Vorschüsse hinaus, kann sich für die Wohnungseigentümer die Pflicht ergeben, wegen eines unvorhergesehenen Bedarfs der Gemeinschaft (Beitragsausfälle, unvorhergesehene Instandhaltungsmaßnahme) zusätzliche Vorschüsse (Sonderumlage) zu zahlen. Bei einer unvorhergesehenen größe...mehr

1. Wohnungseigentümer Rz. 224 Schuldner der Beitragsforderung ist grundsätzlich der jeweilige im Grundbuch eingetragene Eigentümer der Wohnung. Mehrere Personen, die als Mitglieder einer Bruchteilsgemeinschaft Eigentümer einer Wohnung sind, schulden die Beiträge als Gesamtschuldner. Mitglieder von Gesamthandsgemeinschaften schulden die Beiträge ebenfalls als Gesamtschuldner. ...mehr

I. Den alten Gesetzeswortlaut wiederholende Regelungen Rz. 2 Aus diesen Vorgaben ergibt sich mit Sicherheit, dass die häufig zu beobachtende wörtliche Wiederholung des Gesetzes in der Gemeinschaftsordnung der Anwendbarkeit des neuen Rechtes grundsätzlich nicht entgegensteht.[4] Ähnliches gilt für die bloß inhaltsgleiche Gestaltung der Gemeinschaftsordnung. Auch damit soll nur...mehr

I. Künftige Regelungen Rz. 4 Die vom Gesetzgeber betonte Privatautonomie der Wohnungseigentümer lässt für künftige Gemeinschaftsordnungen nur den Schluss zu, dass die Neuregelungen abbedungen werden können, wenn das Gesetz nicht ausdrücklich etwas anderes bestimmt. Dies gilt erst recht für Vorschriften etwa zur Beschluss-Sammlung, denen teilweise auch ohne ausdrückliche Anord...mehr

Anmerkungen zur Verordnung über die Heizungskostenabrechnungmehr

I. Fristdauer und -berechnung Rz. 12 Die Anfechtungsfrist beträgt einen Monat. Rz. 13 Sie beginnt mit der Beschlussfassung, d.h. der (zumindest konkludenten) Verkündung in der Versammlung bzw. bei schriftlicher Beschlussfassung mit der Beschlussfeststellung und Mitteilung des Beschlussergebnisses an alle Wohnungseigentümer. Der Beschluss ist zu dem Zeitpunkt existent geworden,...mehr

1. Grundsatz der reinen Dokumentation ohne konstitutive Wirkung Rz. 65 Die Niederschrift ist nur eine Dokumentation der Willensbildung, aber ohne entsprechende Regelung in der Gemeinschaftsordnung kein konstitutives Element der Beschlussfassung,[103] weshalb auch nicht protokollierte Beschlüsse wirksam sind.[104] Bei unterschiedlichen Nuancierungen im Einzelnen sind sich Rech...mehr

I. Personengebundenheit und Delegationsmöglichkeiten Rz. 196 Die Ausübung des Verwalteramtes wird in der Rechtsprechung immer wieder als personengebundene Angelegenheit bezeichnet.[163] Rz. 197 Die mit der Amtsstellung verbundenen Aufgaben sind im Wesentlichen vom bestellten Verwalter selbst auszuüben, sofern es sich bei diesem um eine natürliche Person handelt. Rz. 198 Die Bin...mehr

I. Bedeutung von Teilnahme- und Stimmrecht Rz. 23 Das Recht zur Teilnahme an Eigentümerversammlungen ist ein unverzichtbares Recht, das mit der Zugehörigkeit zur Eigentümergemeinschaft verbunden ist. Es kann auch durch die Gemeinschaftsordnung nicht auf Dauer Dritten übertragen werden. Selbst im Falle des Stimmrechtsausschlusses ist der betroffene Wohnungseigentümer jedenfall...mehr

I. Vertretung durch den Verwalter Rz. 3 Nach Absatz 1 Satz 1 vertritt der Verwalter die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer gerichtlich und außergerichtlich. Er hat damit eine organschaftliche Vertretungsmacht; eines Ermächtigungsbeschlusses der Wohnungseigentümer bedarf es von einer Ausnahme abgesehen nicht.[5] Die betrifft den Abschluss eines Grundstückskauf- oder Darlehens...mehr

1. Relevante Konstellationen Rz. 61 Viele Regelungen zu Verwaltung und Benutzung von Gemeinschafts- und Sondereigentum können sowohl durch Vereinbarungen als auch durch Beschluss getroffen werden. Der Beschluss ist das Regelungsinstrument, mit dem der Mehrheitswille ausgedrückt wird. Anders als Vereinbarungen bedarf er nur der Zustimmung einer Mehrheit der in der Eigentümerve...mehr

I. Abdingbarkeit Rz. 184 Die Bestimmungen des § 20 sind durch Vereinbarung abänderbar.[610] Ein das Gesetz ändernder Mehrheitsbeschluss ist jedoch nichtig,[611] wenn die Gemeinschaftsordnung nicht ausnahmsweise die Möglichkeit einer Mehrheitsentscheidung eröffnet.[612] In der Gemeinschaftsordnung könnten deshalb auch Gestaltungsvorgaben vorgesehen werden, die bauliche Verände...mehr

aa) Sondervergütung zu Lasten des Verbandes Rz. 136 Sofern in Teilungserklärung und Beschlüssen nichts anderes geregelt ist, können Gemeinschaft und Verwalter für die Einsichtnahme keine Vergütung verlangen. Schon nach altem Recht konnte der Verwaltervertrag aber für Zusatzaufwand wie die Anfertigung von Ablichtungen eine Sondervergütung vorsehen, die jedoch dem Vertragspartn...mehr

1. Rechtsstellung des Verwalters Rz. 19 Sieht die Vereinbarung über die Veräußerungsbeschränkung die "Zustimmung des Verwalters" vor, so war er bis 30.11.2020 in aller Regel nur Treuhänder oder mittelbarer Stellvertreter der Wohnungseigentümer.[106] Heute ist er insoweit als (Geschäftsführungs-)Organ[107] der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer anzusehen. Ab 1.12.2020 kann de...mehr

1. Einvernehmliche Berichtigung Rz. 68 Es ist in Rechtsprechung und Literatur unstreitig, dass ein unrichtiges Protokoll berichtigt werden kann. Deshalb widerspricht ein Beschluss, der die Niederschrift "genehmigt", ordnungsmäßiger Verwaltung, da er den Eindruck erweckt, ihre Unrichtigkeit könne nicht mehr berichtigt oder gerügt werden.[113] Ähnliches gilt für die Korrektur d...mehr

1. Grundsatz der Anfechtbarkeit Rz. 40 Der Gesetzeswortlaut ist insoweit missverständlich, als er die korrekte Bezeichnung der Beschlussgegenstände als Gültigkeitsvoraussetzung bezeichnet. Tatsächlich handelt es sich um einen formellen Fehler, der nur zur Anfechtbarkeit, nicht aber zur Nichtigkeit der trotz diesbezüglicher Mängel gefassten Beschlüsse. Deshalb muss der Anfecht...mehr

1. Inhaltsgleiche Zweitbeschlüsse Rz. 91 Der Eigentümergemeinschaft ist es nicht verwehrt, über eine bereits behandelte Angelegenheit nochmals Beschlüsse zu fassen.[227] Auch inhaltsgleiche Zweitbeschlüsse sind nicht ausgeschlossen. Sie entsprechen immer dann ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn der erste Beschluss (nur) an einem formellen Fehler litt. In diesen Fällen ist die Fa...mehr

I. Zerstörung des Gebäudes Rz. 4 Unter Zerstörung versteht nicht jede Einschränkung der Nutzbarkeit von Gebäuden, sondern nur den Fall, dass die Nutzbarkeit des Gebäudes Nutzbarkeit durch punktuelle Ereignisse (wie Brand, Überflutung, Explosion, Erdbeben) wesentlich beeinträchtigt oder aufgehoben ist. Die Sanierungspflichten der Wohnungseigentümer, die aus der Überalterung bz...mehr

1. Schutz gegen Verschleuderung von Wohnungseigentum a) Anwendbarkeit von § 85a Abs. 1 ZVG Rz. 53 Die Anwendbarkeit des ZVG bringt auch dem verurteilten Wohnungseigentümer Vorteile. Dies betrifft zum einen die Publizität des Verfahrens, da Zwangsversteigerungen über die zwingend vorgesehenen Publikationen hinaus auch in Zwangsversteigerungskalendern und im Internet veröffentli...mehr

1. Anspruch auf bauliche Maßnahmen zu einem privilegierten Zweck Rz. 100 Nach Absatz 2 S. 1 kann ein Wohnungseigentümer angemessene bauliche Veränderungen verlangen, die einem der Privilegierungstatbestände dienen. Der Anspruch ist auf die Vornahme der baulichen Veränderung gerichtet. Die Wohnungseigentümer haben deshalb nach Absatz 1 die Wahl, ob sie dem interessierten Wohnu...mehr

1. Gebrauch durch Menschen mit Behinderungen (Abs. 2 Satz 1 Nr. 1) Rz. 105 Ein Individualanspruch auf Gestattung von Baumaßnahmen für einen barrierefreien Zugang, etwa durch den Bau einer Rollstuhlrampe im Eingangsbereich,[313] durch den Umbau eines Fensters in eine Tür[314] oder durch den Einbau eines Treppenlifts war schon vor dem Inkrafttreten von Absatz 2 S. 1 Nr. 2 anerk...mehr

1. Gestattung und Durchführung der Maßnahme Rz. 155 Ein Gestattungsbeschluss begründet für den interessierten Wohnungseigentümer das Recht, das gemeinschaftliche Eigentum zu verändern. Diese Befugnis gilt nur für die konkret vorgestellte und gestattete bauliche Veränderung. Sie deckt weder eine abweichende Ausführung, noch spätere Änderungen.[521] Sie gilt auch nur unter den ...mehr

1. Pflichten bei Selbstnutzung Rz. 5 Der Drittnutzer hat nach dem Einleitungssatz von § 15 die Erhaltungs- oder baulichen Maßnahmen zu "dulden". Dulden verlangt dem Wortsinn nach ein im Kern passives Verhalten im Sinne einer Hinnahme der zu duldenden Maßnahme.[4] Dazu gehören neben den zur Durchführung der Maßnahmen erforderlichen Maßnahmen, einschließlich des Aufstemmen von ...mehr

1. Primäransprüche a) Maßnahmen der Verwaltung Rz. 25 Die Durchführung von Maßnahmen ordnungsmäßiger Verwaltung ist nunmehr ausschließlich Sache der GdWE. Ist beispielsweise ein Beschluss gefasst bzw. gerichtlich ersetzt, kann seine Durchsetzung nicht mehr vom Verwalter verlangt werden. Eine entsprechende Klage wäre mangels Passivlegitimation unbegründet. Vielmehr muss die Dur...mehr

I. Gesetzesentwicklung Rz. 1 Die jüngste Vorgängerregelung des § 61 a.F. wurde durch das Gesetz zur Heilung des Erwerbs von Wohnungseigentum vom 3.1.1994 (BGBl I, 66) eingefügt und inhaltlich unverändert als § 46 ins WEMoG übernommen.[1] II. Normzweck Rz. 2 § 46 ist eine verfassungskonforme Heilungsnorm (Reparaturvorschrift[2]) mit echter Rückwirkung.[3] Auslöser war der Beschl...mehr

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Abramenko/Riecke/Schneider, Wohnungseigentumsgesetz: WEG, 6. Aufl. 2024 Bamberger/Roth, WEG Kommentar, 5. Aufl. 2023 Bärmann/Bearbeiter, Wohnungseigentumsgesetz, 16. Aufl. 2025 Bärmann/Pick, Wohnungseigentumsgesetz, 21. Aufl. 2025 Beck‘sches Formularbuch Wohnungseigentumsrecht, 5. Aufl. 2022 Demharter, Grundbuchordnung, 33. Aufl. 2023 Greiner, Wohnungseigentumsrecht, 5. Aufl. 2022...mehr

I. Einigung und Eintragung (Abs. 1) Rz. 2 Die Einräumung von Sondereigentum ist eine Inhaltsänderung des Miteigentums (§ 3 WEG Rdn 34). In Anlehnung an §§ 873, 877 BGB schreibt § 4 Abs. 1 daher vor, dass für die vertragliche Einräumung die Einigung aller Miteigentümer über den Eintritt der Rechtsänderung und die Eintragung im Wohnungsgrundbuch (vgl. hierzu § 7) erforderlich i...mehr

I. Beschränkung auf Veränderungen Rz. 8 Der Verweis des § 34 Abs. 1 WEG auf den Ersatz von Aufwendungen ist sinnvollerweise nur auf Veränderungen ohne Wertminderung zu beziehen. Denn für Verschlechterungen kann sinnvollerweise kein Aufwendungsersatz geschuldet sein. II. Genehmigung der Veränderung Rz. 9 Da Veränderungen des Grundstücks und des Dauerwohn- und Dauernutzungsrechte...mehr

I. Vertragsart und -partner Rz. 298 Beim Verwaltervertrag handelt es sich im Regelfall um einen Geschäftsbesorgungsvertrag (§§ 675 ff. BGB). Rz. 299 Wird ein Verwalter unentgeltlich tätig, handelt es sich dagegen um einen Auftrag i.S.d. § 662 BGB. Rz. 300 Die entgeltliche Geschäftsbesorgung ist ihrem Schwerpunkt nach dienstvertraglich ausgestaltet, d.h. der Verwalter schuldet g...mehr

a) Qualifizierte Mehrheit Rz. 14 Eine bauliche Veränderung liegt nach Absatz 12 S. 1 Nr. 1 im vermuteten Allgemeininteresse aller Wohnungseigentümer, wenn sie mit einer doppelt qualifizierten Mehrheit von zwei Dritteln der abgegebenen Stimmen und mehr als der Hälfte der aller Miteigentumsanteile beschlossen wurde. Erforderlich ist zunächst die qualifizierte Kopfmehrheit (§ 25...mehr