Fachbeiträge & Kommentare zu Kommentar

a) Wohnungseigentümer und von ihnen ermächtigte Dritte Rz. 132 Nach § 24 Abs. 7 S. 8 WEG hat jeder Wohnungseigentümer einen Anspruch auf Einsicht in die Beschluss-Sammlung. Er kann aber auch Dritte zur Einsichtnahme ermächtigen. Auch wenn diese Ermächtigung keiner besonderen Form bedarf, empfiehlt es sich, sie schriftlich zu erteilen und bei der Einsichtnahme zu den Akten zu ...mehr

Rz. 42 Der Inhalt eines Sondernutzungsrechts ergibt sich aus der Teilungserklärung und den Vereinbarungen der Wohnungseigentümer sowie aus §§ 13, 14. Die Benutzung kann nach Maßgabe von § 19 Abs. 1 geregelt werden.[132] 1. Rechte Rz. 43 Das Sondernutzungsrecht berechtigt zum alleinigen Gebrauch und zum Ausschluss der übrigen Wohnungseigentümer vom Mitgebrauch. Es erlaubt dem B...mehr

I. Allgemeines Rz. 632 In den Fällen, in denen der Verwalter die Gemeinschaft vertritt, d.h. in denen Rechte der Gemeinschaft betroffen sind (§ 13 Abs. 1 S. 2 GBO),[515] bedarf es gegenüber dem Grundbuchamt eines Nachweises der Verwalterstellung. Dies betrifft sowohl Anträge nach § 13 GBO als auch die Abgabe der Bewilligungserklärung nach § 19 GBO. Rz. 633 Da ein amtliches Ver...mehr

a) Grundsatz Rz. 73 Bei der Beschlussfassung über Erhaltungsmaßnahmen haben die Wohnungseigentümer einen Gestaltungsspielraum.[352] Ordnungsmäßig ist eine Maßnahme, die sich bei objektiv vernünftiger Betrachtungsweise unter Berücksichtigung der besonderen Umstände des Einzelfalls als nützlich erweist. Dies ist der Fall, wenn sich die Maßnahme nach einer an den konkreten Bedür...mehr

I. Miteigentum am Grundstück Rz. 2 Die Begründung von Sondereigentum durch vertragliche Teilungserklärung setzt nach § 3 Abs. 1 voraus, dass das Grundstück im Miteigentum nach Bruchteilen (§ 1008 BGB) mehrerer (also mindestens zweier) Personen steht. Nicht erforderlich ist, dass die Beteiligten bereits im Zeitpunkt des Vertragsabschlusses Miteigentümer sind. Es genügt, dass s...mehr

I. Veräußerlichkeit Rz. 1 Der wesentliche Unterschied des Dauerwohnrechtes zum Wohnrecht nach § 1093 BGB besteht darin, dass es gemäß § 33 Abs. 1 WEG veräußert und vererbt werden kann. Deshalb gehört diese Vorschrift zum zwingenden dinglichen Inhalt des Dauerwohn- und Dauernutzungsrechtes. Diese Bestimmung kollidiert allerdings mit § 35 Abs. 1 WEG, wonach Veräußerungsbeschrän...mehr

Rz. 265 Wird nicht fristgerecht gezahlt, tritt beim Wohnungseigentümer nach den allgemeinen Regeln Verzug ein. 1. Verzugsvoraussetzungen Rz. 266 Der Verzug richtet sich in erster Linie nach dem BGB. Leistet der Schuldner auf eine Mahnung des Gläubigers nicht, die nach dem Eintritt der Fälligkeit erfolgt, so kommt er durch die Mahnung in Verzug (§ 286 Abs. 1 S. 1 BGB). Die Mahn...mehr

aa) räumlicher Umfang der Ausgleichspflicht Rz. 96 Ein Ersatzanspruch nach Absatz 3 besteht nicht nur für Nachteile an den innerhalb des Gebäudes liegenden Teilen des Sondereigentums, sondern auch an Stellplätze (§ 3 Abs. 1 S. 2) und an außerhalb des Gebäudes liegenden Teilen des Sondereigentums (§ 3 Abs. 2). Er besteht auch dann, wenn ein Eigentümer das Betreten oder die Ben...mehr

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a) Schneeräumpflicht und Verkehrssicherung Rz. 174 Der Beitrag des einzelnen Wohnungseigentümers zu den Kosten und Lasten besteht grundsätzlich in einer Geldzahlung (bezeichnet als Wohngeld oder Hausgeld), und zwar entweder durch Vorschüsse sowie die Nachschusszahlungen auf die zu erwartenden Unkosten oder durch Zahlung des sich aus der Abrechnung ergebenden Betrages (Nachsch...mehr

Ist das Gebäude zu mehr als der Hälfte seines Wertes zerstört und ist der Schaden nicht durch eine Versicherung oder in anderer Weise gedeckt, so kann der Wiederaufbau nicht beschlossen oder verlangt werden.mehr

1. Benutzungsregelung als Gegenstand einer Vereinbarung a) Grundsätze Rz. 44 Die Wohnungseigentümer können den Gebrauch des Sondereigentums und des Gemeinschaftseigentums durch Vereinbarung regeln (Abs. 1). Hierbei handelt es sich um Vereinbarungen i.S.d. Absatzes 1 S. 2. Diese wirken gegenüber Sondernachfolgern nur, wenn sie gemäß Abs. 3 in den Grundbüchern eingetragen sind (...mehr

a) Haftung gegenüber Wohnungseigentümern Rz. 5 Verletzt der Verwalter seine Pflichten aus dem Verwaltervertrag, kann der geschädigte Wohnungseigentümer Schadensersatzansprüche nur gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer geltend machen.[7] Eine unmittelbare Haftung des Verwalters den Wohnungseigentümern gegenüber besteht nur noch, sofern er deren Sondereigentum oder ...mehr

I. Allgemeines und Voraussetzungen Rz. 195 Die Vorschrift des § 44 Abs. 3 WEG dient der Rechtssicherheit und dem Rechtsfrieden innerhalb der Gemeinschaft.[149] Rz. 196 Die Norm betrifft die materielle Rechtskraft,[150] welche abweichende gerichtliche Entscheidungen in subjektiver, objektiver und zeitlicher Hinsicht begrenzt.[151] Rz. 197 Eine Regelung zur formellen Rechtskraft ...mehr

Rz. 9 Gegenstand des Sondereigentums können nur Räume, bestimmte zu ihnen gehörende Gebäudebestandteile, Stellplätze und Freiflächen und andere Teile des gemeinschaftlichen Grundstücks sein, auf die das Wohnungs- und Teileigentum so erstreckt werden kann, dass die Wohnung oder das Teileigentum wirtschaftlich die Hauptsache bleibt. I. Räume 1. Allgemeines Rz. 10 Sondereigentum s...mehr

Rz. 26 Die Kostenverteilung unter diesen Wohnungseigentümern erfolgt gemäß Absatz 3 S. 1 nach dem Verhältnis ihrer Miteigentumsanteile.mehr

1. Allgemeines Rz. 14 Ob an einem Gebäudebestandteil Sondereigentum besteht, hängt zunächst davon ab, ob an einem Raum Sondereigentum eingeräumt ist und ob der Bestandteil zu diesem Raum gehört (vgl. Rdn 16). Danach ist zu prüfen, ob es sich um einen wesentlichen Bestandteil handelt (vgl. Rdn 12) und die weiteren Voraussetzungen von § 5 Abs. 1 erfüllt sind (vgl. Rdn 17, 18), ...mehr

1. Zwingende Vorgaben und Wirksamkeitshindernisse Rz. 397 Ein Verwaltervertrag, der gegen gesetzliche Verbote i.S.d. § 134 BGB (z.B. § 1 PreisklauselG), § 138 BGB oder gegen den Grundsatz von Treu und Glauben (§ 242 BGB) verstößt, ist nichtig. Rz. 398 Auch ein Vertrag, der die Bestellung eines nicht bestellungsfähigen Verwalters vorsieht, ist insgesamt unwirksam (hierzu vgl. R...mehr

1. Systematische Einordnung Rz. 60 Zur Durchsetzung seines Anspruchs auf ordnungsmäßige Verwaltung benötigt der Wohnungseigentümer häufig genauere Kenntnis der Vorgänge in der Verwaltung. Die Informationsrechte des einzelnen Wohnungseigentümers waren bislang nur punktuell geregelt. So bestand schon nach altem Recht ein Anspruch auf Einsicht in die Niederschriften gemäß § 24 A...mehr

1. Bestehen einer GdWE als Voraussetzung a) Möglichkeit von Eigentümerversammlungen ab Anlegung der Wohnungsgrundbücher Rz. 1 Wortlaut und Systematik des Gesetzes gehen implizit davon aus, dass eine Eigentümerversammlung erst nach Entstehen einer Eigentümergemeinschaft durchgeführt werden kann. Diese entsteht nach § 9a Abs. 1 S. 2 WEG nunmehr bereits mit Anlegung der Wohnungsg...mehr

1. Entziehung als funktioneller Ersatz für die Auflösung der Gemeinschaft Rz. 2 Die Unauflöslichkeit der Gemeinschaft bedeutet jedoch nicht, dass die Wohnungseigentümer auf Gedeih und Verderb an einen unzumutbaren Miteigentümer gekettet sind. Als Ausgleich für die Unauflöslichkeit sieht§ 17 WEG die Möglichkeit vor, einen unzumutbaren Miteigentümer zur Veräußerung seines Wohnu...mehr

1. Geringe Regelungsdichte Rz. 4 Die Regelungen zum Entziehungsverfahren sind ganz im Gegensatz zu seiner Bedeutung für den betroffenen Wohnungseigentümer schon in der früheren Gesetzesfassung äußerst knapp ausgefallen und wurden durch das WEMoG nochmals komprimiert. So haben die internen Vorgänge bis zum Gerichtsverfahren nur in der Formulierung des § 17 Abs. 1 WEG ihren Nie...mehr

a) Verteidigung nur des Sondereigentums Rz. 45 Absatz 2 Nr. 1 entspricht inhaltlich dem früheren § 14 Nr. 1.[126] Die Vorschrift verpflichtet jeden Wohnungseigentümer gegenüber den anderen Wohnungseigentümern, deren Sondereigentum nicht über das in Absatz 1 Nr. 2 bestimmte Maß zu beeinträchtigen. Jeder Wohnungseigentümer darf von seinem Sondereigentum nur in Übereinstimmung m...mehr

aa) Kontroll- und Überwachungspflichten Rz. 154 Ungeachtet der Frage, welche Maßnahmen der Verwalter aufgrund von § 27 Abs. 1 WEG eigenständig treffen darf, ist es seine Pflicht den Zustand des Gemeinschaftseigentums in regelmäßigen Abständen zu kontrollieren, festzustellen, welche Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen erforderlich sind, die Wohnungseigentümer darüber...mehr

a) Grundlagen Rz. 48 Eine unzulässige Beeinträchtigung kann sich aus einem zweckbestimmungswidrigen Gebrauch des Sonder- oder Gemeinschaftseigentums durch einen Wohnungseigentümer ergeben. Während dieser als solcher "nur" einen Unterlassungsanspruch der GdWE aus Absatz 1 Nr. 1 auslöst, löst er einen Unterlassungsanspruch anderer Wohnungseigentümer nur aus, wenn es dadurch auc...mehr

a) Allgemeines Rz. 181 Die übliche Verwaltung der Finanzen der GdWE ist zwar gesetzlich nicht geregelt, in der Literatur wird aber davon ausgegangen, dass die Finanzverwaltung durch den Verwalter entsprechend "jahrzehntelanger Übung" regelmäßig unter § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG fällt.[149] Rz. 182 Zum gemeinschaftlichen Vermögen gehören u.a. Bargeldbestände, eingenommene Gelder, Zin...mehr

1. Begriffsbestimmung a) Grundsätze Rz. 10 Nach § 20 Absatz 1 (fortan: Absatz 1) sind bauliche Veränderungen Maßnahmen, die über die ordnungsgemäße Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums hinausgehen. Unter Erhaltung ist nach § 13 Abs. 2 die ordnungsgemäße Instandhaltung und Instandsetzung zu verstehen. Über die Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums geht eine Maßnahme ...mehr

1. Allgemeines Rz. 51 Für die isolierte Begründung von (Natural-) Leistungspflichten besteht keine Beschlusskompetenz.[180] Leistungspflichten eines Wohnungseigentümers, die sich weder aus dem Gesetz noch aus einer Vereinbarung ergeben, können außerhalb der nach Maßgabe des Umlageschlüssels zu tragenden Verwaltungskosten und der Kosten des gemeinschaftlichen Gebrauchs nicht d...mehr

aa) Grundlagen Rz. 74 Ein besonders häufig auftretender Streitpunkt im Zusammenhang mit Maßnahmen zur Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums, aber auch mit der Nutzung des Sondereigentums ist die Frage des Trittschallschutzes. Eine Belästigung durch erhöhten Trittschall entsteht, wenn die gebotene Entkopplung des Oberbodens von den tragenden Wänden und Decken durchbrochen...mehr

1. Allgemeines Rz. 9 § 9a Abs. 1 ist nicht völlig neu. Er greift den zum 1.7.2007 in das Gesetz eingefügten § 10 Abs. 6 S. 1 a.F. auf. Dieser wiederum geht auf den Beschluss des BGH vom 2.6.2005[16] zurück, indem der BGH die Teilrechtsfähigkeit der GdWE entwickelt hat. Der BGH und auch § 10 Abs. 6 S. 1 a.F. erklärte die GdWE aber nur – ähnlich wie die GbR alten Rechts – für t...mehr

a) Ermächtigung durch das Gericht nach altem Recht Rz. 36 Außerhalb der Regelung des § 24 Abs. 3 WEG sind einzelne Wohnungseigentümer kraft Gesetzes nicht befugt, eine Eigentümerversammlung einzuberufen.[58] Die Beschlüsse einer gleichwohl auf eine solche Einberufung hin zusammengetretenen Eigentümerversammlung sind zumindest anfechtbar, sofern nicht alle Eigentümer teilnehme...mehr

a) Regelfall und gesetzliche Öffnungsklausel Rz. 178 Der Umlageschlüssel für die Kosten i.S.d. § 16 Abs. 2 S. 1 folgt dem gesetzlichen Regelfall aus § 16 Abs. 1 S. 2. Die Kosten und Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums sind nach Maßgabe der Miteigentumsanteile (§ 47 GBO) umzulegen (zum Umlageschlüssel Rdn 22 ff.). Eine mit § 16 Abs. 3 a.F. und § 16 Abs. 4 a.F. vergleichbar...mehr

1. Gestattungsanspruch Rz. 134 Nach Absatz 3 kann ein Wohnungseigentümer die Gestattung einer baulichen Veränderung verlangen, wenn ihr alle dadurch über das in § 14 Abs. 1 Nr. 2 bestimmte Maß hinaus beeinträchtigten Wohnungseigentümer einverstanden sind. Wie nach früherem Recht[384] besteht der Anspruch auch dann, wenn die bauliche Veränderung für keinen der anderen Wohnungs...mehr

I. Allgemeines Rz. 1 § 7 WEG enthält – ergänzt durch die Verordnung über die Anlegung und Führung der Wohnungs- und Teileigentumsgrundbücher (Wohnungsgrundbuchverfügung – WGV – Abdruck Teil 4 C), die für das Wohnungs- und Teileigentum maßgeblichen besonderen Grundbuchvorschriften. Daneben bleiben die für Grundstücke geltende Grundbuchordnung (GBO – auszugsweiser Abdruck Teil ...mehr

I. Allgemeines Rz. 10 Sind die Voraussetzungen für das Bestehenbleiben des Dauerwohnrechts gegeben, so ist es im geringsten Gebot als bestehenbleibendes Recht aufzuführen. Ein Streit über das Bestehenbleiben ist im Verteilungstermin zu klären.[9] Rz. 11 Lässt sich im Versteigerungstermin nicht klären, ob alle Bedingungen für das Bestehenbleiben erfüllt sind, ist das Dauerwohnr...mehr

a) Verkündung als konstitutives Element Rz. 83 Nach Rechtsprechung des BGH kommt ein Beschluss nicht schon mit der Stimmabgabe als Akt kollektiver Willensbildung zustande. Es bedarf eines zusätzlichen Aktes der Verkündung durch den Versammlungsleiter. Dieser ist konstitutiv; ohne Verkündung ist der Beschluss also noch nicht zustande gekommen.[194] Allerdings wird man die Verk...mehr

a) Weitere Grenzen der Mehrheitsherrschaft Rz. 57 Die gesetzliche Regelung ist allerdings bei Weitem nicht vollständig. Der Verstoß gegen zwingendes Recht ist nicht der einzige Umstand, der zur Nichtigkeit eines Beschlusses führt. Weitere Grenze für die Mehrheitsherrschaft sind insbesondere das sachenrechtliche Grundverhältnis und der Kernbereich des Sondereigentums sowie sta...mehr

I. Schadensersatzanspruch des Veräußerers Rz. 67 Dem Veräußerer können gemäß § 280 BGB Schadensersatzansprüche wegen Pflichtverletzung gegen den Zustimmungsberechtigten zustehen, wenn dieser die Zustimmung ohne wichtigen Grund versagt hat.[215] Der zustimmungsberechtigte Externe, der die Zustimmung versagt hat, haftet nur für den Schaden, der bis zu dem Zeitpunkt eingetreten ...mehr

1. Vereinbarung und Abdingbarkeit Rz. 19 Die Vorschriften des § 16 stehen vollständig zur Disposition der Wohnungseigentümer.[74] Daraus folgt, dass davon auch der Gebrauchs- und Nutzungsumfang umfasst sind. Dies gilt auch für die anteiligen Gebrauchsvorteile am gemeinschaftlichen Eigentum, die aus § 16 Abs. 1 S. 3 folgt. Vorrangig hat m.E. zunächst die Auslegung der Bestands...mehr

a) Vergütungsanspruch und Höhe der Vergütung Rz. 421 Der Anspruch auf Vergütung folgt grundsätzlich aus den §§ 611 Abs. 1, 675 BGB aufgrund der vertraglichen Abrede zwischen dem Verwalter und der GdWE. Rz. 422 Wird ausnahmsweise ein bestimmter Erfolg geschuldet (hierzu auch Rdn 301), folgt der Anspruch aus den §§ 675, 631 Abs. 1 BGB. Rz. 423 Eine Vergütung schuldet die GdWE nur...mehr

Rz. 32 Die Ausführungen über die Nutzungen gelten auch für die Früchte der baulichen Veränderung.[62]mehr

Rz. 64 Der Anspruch aus§ 18 Abs. 4 WEG wird voraussetzungslos gewährt. Er ist mithin nicht abhängig von einem bestimmten rechtlichen oder wirtschaftlichen Interesse.[313] Eine Grenze ergibt sich nur aus den allgemeinen Schranken der Rechtsausübung wie Rechtsmissbrauch.mehr

1. Willensbildungsorgan Rz. 5 § 23 Abs. 1 WEG fokussiert sich sehr auf die Funktion der Eigentümerversammlung als Ort der Mehrheitsentscheidung durch Beschluss. Um dieser Zielsetzung unter Wahrung der Eigentümerinteressen gerecht zu werden, hat jeder Wohnungseigentümer das unabdingbare Recht, in der Versammlung seine Auffassung zu einem Tagesordnungspunkt darzulegen und so au...mehr

a) Dreistufiges Verfahren Rz. 5 Das Entziehungsverfahren ist nach wie vor dreistufig konzipiert. Am Anfang steht gemäß § 17 Abs. 1 WEG ein Akt der internen Willensbildung, der in der Aufforderung zur Veräußerung mündet. Dieser hat freilich, wie gleich zu zeigen sein wird, gegenüber dem früher erforderlichen Beschluss nach § 18 Abs. 3 WEG a.F. erheblich an Bedeutung verloren. ...mehr

aa) Tierhaltung Rz. 51 Die Haltung ungefährlicher Kleintiere, wie Ziervögel, Schildkröten, Hamster, Kaninchen, Zierfische im Aquarium, gehört grundsätzlich zum sozial üblichen Wohngebrauch. Das gilt auch für die Haltung eines Blindenhundes.[156] Die Tierhaltung überschreitet allerdings dann die Grenze des Zulässigen, wenn von den Tieren störende Gerüche oder Geräusche oder ko...mehr

Rz. 188 Der Verwalter muss sowohl Bargeld in einer gesonderten Kasse aufbewahren als auch ein offenes Fremdkonto für die GdWE unterhalten. Rz. 189 Es gehört zur ordnungsmäßigen Verwaltung, mindestens ein Verwaltungskonto zu führen, weshalb die bloße Barverwaltung aller Gelder pflichtwidrig wäre.mehr

Rz. 10 Ein Mitglied des Verwaltungsbeirats kann sein Amt bei befristeter Bestellung durch Ablauf der Frist, ferner durch Abberufung, Amtsniederlegung und das Ausscheiden aus der Gemeinschaft verlieren. Zu den Auswirkungen des Ausscheidens einzelner Mitglieder auf das Gremium s. Rdn 21. I. Fristablauf Rz. 11 Die Dauer der Mitgliedschaft im Verwaltungsbeirat kann durch Vereinbar...mehr

aa) Berichtigung von Beschluss-Sammlung und Niederschrift Rz. 111 Häufig wird die Unrichtigkeit der Beschluss-Sammlung mit entsprechenden Fehlern der Niederschrift einhergehen, insbesondere dann, wenn eine Person für beide Dokumentationsarten zuständig ist. In diesem Fall kann der für die Niederschrift Verantwortliche bereits im Verfahren der Protokollberichtigung[198] darauf...mehr

1. Wohnungen und Räume Rz. 12 Nach § 3 Abs. 1 kann Sondereigentum nur an Wohnungen oder an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen eines Gebäudes (vgl. Rdn 8, 9) begründet werden. Es ist zulässig, Sondereigentum sowohl an einer Wohnung als auch an sonstigen Räumen mit einem Miteigentumsanteil zu einem gemischten Wohnungs- und Teileigentum zu verbinden (vgl. § 1 WEG Rdn 9, § 7 W...mehr

a) Keine zeitanteilige Abrechnung Rz. 159 Eine zeitanteilige Berechnung der auf den Voreigentümer einerseits und den Erwerber andererseits entfallenden Ausgaben ist nicht vorzunehmen.[419] Die Festlegung der Abrechnungsspitze ist daher bei einem Eigentümerwechsel in gleicher Weise vorzunehmen wie ohne Eigentümerwechsel. Eine Aufteilung der Abrechnungsspitze zwischen dem Erwer...mehr