Fachbeiträge & Kommentare zu Kommentar

Rz. 62 Für die Abgrenzung der kritischen Fälle hat die von den Wohnungseigentümern gewählte Form eine erhebliche, wenn auch nicht alleine ausschlaggebende Bedeutung. Wollen sie einen Beschluss fassen und verkündet der Versammlungsleiter auch einen solchen, spricht auch bei Einstimmigkeit viel dafür, dass diese Form der Entscheidung tatsächlich gewollt war. Im Zweifel steht a...mehr

Rz. 93 Auch zur Löschung einer Eintragung sind dem Gesetzeswortlaut keine näheren Vorgaben zu entnehmen. Die Materialien schlagen vor, den Text der Eintragung durchzustreichen und mit einem Hinweis wie "Gelöscht am ..." zu versehen.[176] Bei elektronischen Dokumenten soll auch die vollständige Entfernung des Textes zulässig sein.[177] Dies wird auch bei einer Sammlung in Pap...mehr

Rz. 89 Hier ist zu trennen. Der Anspruch der GdWE gegen den Verwalter auf Erstellung der Abrechnung verjährt in der Regelverjährung von drei Jahren (§ 195 BGB).[241] Dies folgt daraus, dass es letztlich ein vertraglicher Anspruch gegen den Verwalter ist, welcher der normalen Verjährung unterliegt. Unverjährbar sind nur die Ansprüche der Eigentümer auf ordnungsmäßige Verwaltun...mehr

Rz. 8 Da eine Eigentümerversammlung grundsätzlich die gesamte Gemeinschaft erfasst, müssen an einer Eigentümerversammlung auch in Mehrhausanlagen grundsätzlich alle Wohnungseigentümer beteiligt werden. Die Zusammenkunft nur der Miteigentümer eines Hauses ist keine Eigentümerversammlung, die auch nur für diesen Teil der Gemeinschaft gültige Beschlüsse fassen könnte.[5] Zuläss...mehr

Rz. 1 Die Regelungen zum Dauerwohn- und Dauernutzungsrecht sind nur vor dem historischen Hintergrund der ­erheblichen Wohnraumverknappung durch Kriegszerstörungen und Flüchtlingsströme zu verstehen. Diese führte dazu, dass der Wohnraum Suchende zwar in erheblichem Umfang finanziell am Wiederaufbau zerstörter Wohnungen beteiligt wurde, hierfür aber nur eine ungesicherte Posit...mehr

Rz. 1 § 48 Abs. 1 WEG ordnet auch für vereinbarungsändernde Beschlüsse, die vor Inkrafttreten des neuen Rechts gefasst oder durch Gerichtsentscheidung ersetzt wurden, die Anwendbarkeit von §§ 5 Abs. 4, 7 Abs. 2 und 10 Abs. 3 WEG an. Für Beschlüsse, die kraft gesetzlicher Öffnungsklausel gefasst wurden, bleibt es somit bei der fortgeltenden Wirksamkeit gegen Sonderrechtsnachf...mehr

Rz. 10 Teilnahmeberechtigt sind grundsätzlich alle natürlichen Personen, die Wohnungseigentümer sind. Das gilt auch dann, wenn sie an der Stimmabgabe etwa nach § 25 Abs. 4 WEG gehindert oder in ihrer Geschäftsfähigkeit beschränkt sind. Denn Letzteres steht nur der Vornahme von Rechtsgeschäften, insbesondere der Stimmabgabe, entgegen, nicht aber der Teilnahme an der Versammlu...mehr

Rz. 43 Die Aufforderung nach § 24 Abs. 2 WEG muss zunächst das eindeutige Verlangen enthalten, eine Eigentümerversammlung einzuberufen. Bloße Beschwerden über Mängel der Verwaltung genügen nicht, auch wenn ihre Behebung eine Eigentümerversammlung erfordern würde. Ferner bedarf es der Angabe des Zwecks und der Gründe der Eigentümerversammlung. Die Angabe des Zwecks erfordert ...mehr

Rz. 4 Für die Eintragung von Altbeschlüssen kraft vereinbarter Öffnungsklausel gelten aufgrund der Verweisung des § 48 Abs. 1 S. 1 WEG auf §§ 5 Abs. 4, 7 Abs. 2 und 10 Abs. 3 WEG. Antragsbefugt sind sowohl die vom Verwalter vertretene Wohnungseigentümergemeinschaft gemäß § 7 Abs. 2 S. 2 WEG als auch die einzelnen Wohnungseigentümer gemäß § 13 Abs. 1 S. 2 GBO. Die eigene Antr...mehr

Rz. 7 Das Entziehungsverfahren beginnt mit einer internen Willensbildung, die in dem Verlangen zur Veräußerung gemäß § 17 Abs. 1 WEG endet. Dies setzt allerdings nach dem Wegfall von § 18 Abs. 3 S. 1 WEG a.F. keine vorgängige Beschlussfassung mehr voraus. Die Klage, mit der die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer die Veräußerung des Sondereigentums von einem Miteigentümer ve...mehr

Rz. 10 Der Beschluss kann auf zwei verschiedene Möglichkeiten das Verlangen nach § 17 Abs. 1 WEG zum Ausdruck bringen. Zum einen können die Miteigentümer von dem Störer unmittelbar durch Beschluss, ohne Einschaltung des Verwalters die Veräußerung seines Wohnungseigentums verlangen, Denn die Wohnungseigentümergemeinschaft kann ihren Willen durch Beschluss zum Ausdruck bringen...mehr

Rz. 11 Die Festsetzung von Vorschüssen nach § 28 Abs. 1 und damit auch das Aufstellen eines Wirtschaftsplans gehört gemäß § 19 Abs. 2 Nr. 5 zur ordnungsmäßigen Verwaltung und kann nur durch die Gemeinschaftsordnung oder eine sonstige Vereinbarung ausgeschlossen werden. An den Anforderungen zur Aufstellung des Wirtschaftsplans hat sich durch die WEG-Reform 2020 inhaltlich nic...mehr

(1) Für Dauerwohnrechte, die zeitlich unbegrenzt oder für einen Zeitraum von mehr als zehn Jahren eingeräumt sind, gelten die besonderen Vorschriften der Absätze 2 und 3. (2) Der Eigentümer ist, sofern nicht etwas anderes vereinbart ist, dem Dauerwohnberechtigten gegenüber verpflichtet, eine dem Dauerwohnrecht im Range vorgehende oder gleichstehende Hypothek löschen zu lasse...mehr

Rz. 33 Unter strengen Voraussetzungen besteht aus der aus dem Gemeinschaftsverhältnis folgenden Treuepflicht ein Anspruch auf Änderung des sachenrechtliche Grundverhältnisses gemäß § 242 BGB, d. h auf Änderung der Miteigentumsanteile oder auf Umwandlung von Sonder- in gemeinschaftliches Eigentum. Die Voraussetzungen dieses Anspruchs sind gesetzlich nicht geregelt worden, ins...mehr

Rz. 137 Eine Verpflichtung einzelner Wohnungseigentümer zur Zahlung bestimmter, nur sie betreffender Vergütungen war spätestens nach der Entscheidung des BGH zur Teilrechtsfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft als nichtig anzusehen, da der Mehrheit keine Kompetenz zukommt, einzelne Eigentümer durch Mehrheitsbeschluss zu bestimmten Leistungen zu verpflichten. Ob durch ...mehr

Rz. 139 Zu den Betriebskosten zählen gemäß § 2 Nr. 14 BetrKV die Kosten für den Hauswart. Gehört die Hausmeistervergütung nach der Teilungserklärung zu den Gemeinschaftskosten, so ist sie auch dann auf alle Wohnungseigentümer zu verteilen, wenn die im Leistungsverzeichnis des Hausmeistervertrages aufgeführten Leistungen einzelne Wohnungseigentümer nicht oder kaum betreffen. ...mehr

Rz. 189 Die Gemeinschaftsordnung kann einem Wohnungseigentümer konkrete bauliche Veränderungen gestatten. Erlaubt die Gemeinschaftsordnung einem Wohnungseigentümer die Errichtung eines Wintergartens, haben die übrigen Wohnungseigentümer die erforderlichen baulichen Maßnahmen zu dulden. Sie brauchen aber bei mehreren Gestaltungsmöglichkeiten keine Lösung hinzunehmen, die ihre...mehr

Rz. 4 Materiell-rechtlich können sich sämtliche Sondereigentümer darüber einigen, dass das Wohnungseigentum wieder aufgehoben werden soll. Die Aufhebung erfolgt nach § 4 Abs. 2 S. 1 WEG in der Form der Auflassung (§ 925 BGB); vorausgesetzt wird also – wie bereits für die Verpflichtung zu einer solchen Aufhebung – die notarielle Beurkundung (§ 4 Abs. 3 WEG, § 311b Abs. 1 S. 1...mehr

Rz. 14 Gilt keine von § 29 Abs. 1 S. 2 WEG abweichende Vereinbarung, endet die Mitgliedschaft im Verwaltungsbeirat mit dem Ausscheiden aus der Eigentümergemeinschaft.[60] Bei einem Wiedereintritt in die Gemeinschaft lebt das Amt nicht automatisch auf (s. Rdn 20).mehr

Rz. 18 Das Abstellen auf die Eigentümerstellung schließt bloß schuldrechtlich Berechtigte aus dem Kreise derjenigen, die zu laden sind, von vornherein aus. Aber auch Inhaber sonstiger dinglicher Rechte an einer Wohnung bzw. einem Teileigentum sind grundsätzlich nicht zu laden, selbst wenn sie, wie etwa der Nießbraucher, wirtschaftlich von den Entscheidungen der Eigentümerver...mehr

Rz. 63 Nach Absatz 2 Nr. 2 ist jeder Wohnungseigentümer gegenüber den anderen Wohnungseigentümern verpflichtet, Einwirkungen nach Maßgabe von Absatz 1 Nr. 2 zu dulden. Danach hat der Wohnungseigentümer das Betreten seines Sondereigentums und andere Eiwirkungen auf das Sondereigentum und das gemeinschaftliche Eigentum (im Bereich des Sondereigentums oder von Sondernutzungsrec...mehr

Rz. 45 Wird in der Klageschrift kein Streitwert angegeben und erfragt das Gericht diesen daraufhin (§ 61 GKG) zur Bestimmung des Kostenvorschusses, gehen Verzögerungen von mehr als einer Woche nach Erhalt der Anfrage zulasten des Klägers, wobei auch in diesem Fall die zusätzliche Zeitspanne ab Ablauf der Anfechtungsfrist hinzuzurechnen ist.[35]mehr

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Rz. 140 Im Schrifttum ist umstritten, ob die Regelungen zur Beschluss-Sammlung abbedungen werden können.[234] Die Befürworter einer solchen Möglichkeit verweisen darauf, dass § 24 Abs. 7, 8 WEG im Gegensatz zu anderen Neuerungen nicht ausdrücklich als zwingend bezeichnet wird. Dem dürfte zu folgen sein. Denn anders als etwa die Regelungen zur Vollmacht und Bestellung des Ver...mehr

(1) Hat ein Wohnungseigentümer sich einer so schweren Verletzung der ihm gegenüber anderen Wohnungseigentümern oder der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer obliegenden Verpflichtungen schuldig gemacht, dass diesen die Fortsetzung der Gemeinschaft mit ihm nicht mehr zugemutet werden kann, so kann die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer von ihm die Veräußerung seines Wohnungs...mehr

Rz. 49 Gemäß § 17 Abs. 1 S. 1 WEG folgt das weitere Verfahren nach der ersatzlosen Streichung der §§ 53–58 WEG a.F. den Vorschriften des ZVG. Dies erfordert im Gegensatz zur "freiwilligen Versteigerung" u.a. die Eintragung des Zwangsversteigerungsvermerks in das Grundbuch (§ 19 ZVG), die Einholung eines Verkehrswertgutachtens nach § 74a Abs. 5 S. 1 ZVG und die Veröffentlichu...mehr

Rz. 19 Eine Wäschespinne, die nicht fest und dauerhaft installiert ist, sondern nur bei Bedarf in ein im Boden eingelassenes Führungsrohr geschoben wird, ist keine bauliche Veränderung.[31] Auch das Aufstellen von Biertischen, Bänken und Schirmen, die im Boden nicht fest verankert sind, für jeweils sechs Monate im Jahr ist nicht mit einer auf Dauer angelegten baulichen Verän...mehr

Rz. 19 Der Heimfallanspruch verjährt abweichend von § 902 Abs. 1 S. 1 BGB. Die Verjährungsfrist beträgt sechs Monate und beginnt mit dem Zeitpunkt, in dem der Eigentümer vom Eintritt der Anspruchsvoraussetzung Kenntnis erlangt, und beträgt ohne Rücksicht auf die Kenntnis des Eigentümers zwei Jahre ab dem Eintritt dieser Voraussetzungen. Beruft sich der Dauerwohnberechtigte a...mehr

Rz. 23 Dem Verwalter kommt durch § 27 Abs. 1 WEG unzweifelhaft eine eigene Entscheidungskompetenz zu. Rz. 24 Ob hieraus unmittelbar auch eine Vollzugskompetenz folgt, wird unterschiedlich beurteilt.[19] Ungeachtet der Frage, ob man diese nun aus § 27 Abs. 1 WEG oder der Amtsstellung des Verwalters selbst herleitet, ist der Verwalter zur Organisation und Durchführung der jewei...mehr

Rz. 172 Ebenso wie bei § 28 Abs. 1 WEG beschließen die Eigentümer bei § 28 Abs. 2 WEG nicht die Jahresabrechnung als solche, sondern nur die Anpassung der Vorschüsse oder die Einforderung von Nachschüssen – also die bislang so bezeichneten Abrechnungsspitzen und zwar bezüglich der Vorschüsse und der Rücklagen. Damit ist die in der Vergangenheit lebhaft diskutierte Frage, was...mehr

Rz. 9 Das WEG lässt dingliche Regelungen zum Inhalt des Dauerwohn- und Nutzungsrechtes nicht unbeschränkt zu. Die werden durch die Vorgaben in § 33 Abs. 4 WEG und §§ 33–36 und 39–40 WEG beschränkt. Abreden mit anderem als dem in §§ 33–36 und 39–40 WEG bezeichneten Inhalt sind zwar zulässig.[2] Sie werden aber nicht "Inhalt des Dauerwohnrechts", sondern bleiben rein schuldrec...mehr

Rz. 28 Die Feststellung einer nicht zu rechtfertigenden Härte ist ein Abwägungsvorgang. Er erlischt nach Nummer 2 Halbs. 1 nicht schon, wenn die bauliche Maßnahme für den Drittnutzer, seine Familie oder einen Angehörigen seines Haushalts eine Härte bedeuten würde. Sie muss vielmehr ein Gewicht habe, das die Maßnahme auch unter Würdigung der berechtigten Interessen sowohl des...mehr

Rz. 227 Den Verwalter trifft qua seines Amtes die Pflicht, die von den Wohnungseigentümern gefassten Beschlüsse zu vollziehen (Vollzugspflicht), ohne dass es hierfür eine ausdrückliche gesetzliche Regelung gäbe.[190] Rz. 228 Zu den Aufgaben und Befugnissen des Verwalters betreffend die Vertretung der Gemeinschaft siehe die Kommentierung zu § 9b WEG. Rz. 229 Unabhängig von der ...mehr

Rz. 5 Die im Regierungsentwurf vorgesehenen Regelung erschien ihm zum unscharf, aber eben auch inhaltlich teilweise zu weitgehend, nämlich in dem Fall, dass sich das Wohnumfeld der Wohnanlage deutlich verbessert hat. Er ist in der Sache auf die Regelung zu Modernisierungsmaßnahmen im früheren § 22 Abs. 2 zurückgekommen, die er mit zwei Modifikationen als Kostentragungsregelu...mehr

Rz. 42 Neben diesen Regelungen zur Art der Nutzung kann die Gemeinschaftsordnung spezielle Regelungen zum Umfang der Nutzung von Sonder- und Gemeinschaftseigentum vorsehen. Dies ist immer dann sinnvoll, wenn die gleichzeitige Nutzung von Gemeinschaftseinrichtungen wie Waschkeller, Trockenraum oder Parkplätzen durch alle Wohnungseigentümer nicht möglich ist. Hier kommen Turnu...mehr

Rz. 297 Der Wohnungseigentümergemeinschaft kann theoretisch Prozesskostenhilfe bewilligt werden, weil sie im Hinblick auf die der Klage zugrunde liegenden Forderung ein rechtsfähiger Verband (vgl. 9a Abs. 1) und damit eine parteifähige Vereinigung (§ 50 Abs. 1 ZPO) i.S.v. § 116 S. 1 Nr. 2 ZPO ist.[725] Die Unterlassung der Rechtsverfolgung würde allgemeinen Interessen zuwide...mehr

(1) Kein Wohnungseigentümer kann die Aufhebung der Gemeinschaft verlangen. Dies gilt auch für eine Aufhebung aus wichtigem Grund. 3Eine abweichende Vereinbarung ist nur für den Fall zulässig, dass das Gebäude ganz oder teilweise zerstört wird und eine Verpflichtung zum Wiederaufbau nicht besteht. (2) Das Recht eines Pfändungsgläubigers (§ 751 des Bürgerlichen Gesetzbuchs) so...mehr

Rz. 28 Die Verpflichtung zu einem bestimmten Stimmverhalten im weiteren Sinne kann sich aus entsprechenden Verpflichtungen oder der allgemeinen Treuepflicht der Wohnungseigentümer ergeben. So handelt derjenige Wohnungseigentümer, der die Möglichkeit einer baulichen Veränderung für einen Miteigentümer erst herbeigeführt hat, treuwidrig, wenn er seine Zustimmung hierzu verweig...mehr

Rz. 184 Die Wohnungseigentümer haben einen weiten Gestaltungsspielraum. Auch die Beschlussfassung nach § 16 Abs. 2 S. 2 setzt jedoch eine pflichtgemäße Ermessensausübung im Rahmen der Abwägung und Beschlussfassung voraus. Daraus folgt jedoch nicht, dass sie die Entscheidung über eine weitreichende oder generelle Abweichung vom vereinbarten Umlageschlüssel ohne pflichtgemäßes...mehr

Rz. 384 Der Verwalter hat nach h.M. grundsätzlich keinen Anspruch auf Entlastung, es sei denn ein solcher ist in der Teilungserklärung, einer sonstigen Vereinbarung oder im Verwaltervertrag ausdrücklich vorsehen.[304] Zur Wirksamkeit einer Entlastungsklausel im Verwaltervertrag siehe § 26 WEG Rdn 543. Rz. 385 Berühmt sich die GdWE gegenüber dem Verwalter zu Unrecht eines konk...mehr

Rz. 120 Die Frage nach einem Ausgleich stellt sich auch bei baulichen Veränderungen am gemeinschaftlichen Eigentum. Beispiel: Ein Eigentümer hat im Bereich seines Balkons an der Außenfassade eine Markise angebracht. Diese Markise muss im Rahmen einer Fassadensanierung demontiert werden. Wer trägt die Kosten für die Entfernung und Wiederanbringung der Markise? In diesen Fällen ...mehr

Rz. 14 In diesem Zusammenhang fallen insbesondere auch Sekundäransprüche wegen unterlassener oder ungenügender Beschlussfassungen durch die Wohnungseigentümer. Das neue Haftungssystem gestaltet auch die erst 2014 vom BGH zum alten Recht entschiedene Frage,[13] wer bei der Unterlassung gebotener Beschlussfassungen für den daraus resultierenden Schaden haftet, vollständig um. ...mehr

Rz. 53 Ein Anspruch auf Änderung des Verteilungsmaßstabs besteht, wenn die Voraussetzungen des § 10 Abs. 2 WEG vorliegen.[101] Führt die Abrechnung nach der HeizkostenV wegen der besonderen Umstände des Einzelfalles zu einer Mehrbelastung, die nach Treu und Glauben nicht zumutbar ist, so besteht ein Anspruch auf Änderung nach den gleichen Grundsätzen unter denen ein Anspruch...mehr

Rz. 397 Von der Entlastung erfasst werden nur Ansprüche der GdWE, die auf solchen Umständen beruhen, die im Zeitpunkt der Beschlussfassung bekannt oder bei hinreichend sorgfältiger Prüfung erkennbar waren.[325] Rz. 398 Dabei ist grundsätzlich auf den Kenntnisstand aller an der Beschlussfassung mitwirkender Wohnungseigentümer abzustellen; die Kenntnis einzelner Wohnungseigentü...mehr

Rz. 10 Ein Missbrauch ist auch bei der gesetzlichen Vertretungsmacht nach § 9b möglich. Voraussetzungen und Folgen bestimmen sich nach den allgemeinen Regeln. Dann hat das Risiko des Missbrauchs der Vertretungsmacht grundsätzlich der Vertretene zu tragen, im Zusammenhang mit § 9b also die GdWE. Die Missachtung von Regeln und Weisungen, die sich aus dem Innenverhältnis des Ve...mehr

Rz. 60 Da die Gemeinschaft bei einem durch Eigentümerwechsel veranlassten Nutzerwechsel die Zwischenablesung veranlassen muss, hat sie auch die Kosten für eine Zwischenablesung und Zwischenabrechnung zu tragen. Für das Wohnungseigentumsrecht wird ganz überwiegend angenommen, es handele sich um allgemeine Verwaltungskosten, die nicht nach dem Verteilungsschlüssel der Heizkost...mehr

Rz. 118 Der Berichtigungsanspruch muss nicht innerhalb einer bestimmten Frist geltend gemacht werden. Denn der Beschluss-Sammlung kommt keine konstitutive Wirkung zu. Maßgeblich für den Inhalt eines Beschlusses ist seine Verkündung, nicht die Eintragung in der Beschluss-Sammlung. Diese stellt nur eine Dokumentation von Beschlusslage und gerichtlichen Entscheidungen dar. Ist ...mehr

Rz. 15 Ob jemand als zertifizierter Verwalter oder eine ihm gleichgestellte Person tätig wird, lässt die im Falle des § 34 Abs. 1 S. 1 Nr. 4 GewO erforderliche gewerberechtliche Zulässigkeit unberührt. Diese wird dann erforderlich, wenn jemand gewerbsmäßig das gemeinschaftliche Eigentum von Wohnungseigentümern im Sinne des § 1 Abs. 2, 3, 5 und 6 WEG verwalten will. Für Näher...mehr

(1) Zur Einräumung und zur Aufhebung des Sondereigentums ist die Einigung der Beteiligten über den Eintritt der Rechtsänderung und die Eintragung in das Grundbuch erforderlich. (2) Die Einigung bedarf der für die Auflassung vorgeschriebenen Form. Sondereigentum kann nicht unter einer Bedingung oder Zeitbestimmung eingeräumt oder aufgehoben werden. (3) Für einen Vertrag, durch...mehr

Rz. 22 Der gesetzliche Umlageschlüssel folgt aus §§ 16 Abs. 2 S. 1 i.V.m. 16 Abs. 1 S. 2 (Rdn 7 ff.).[83] Gem. § 16 Abs. 2 S. 1 i.V.m. § 16 Abs. 1 S. 2 richtet sich die Verteilung grundsätzlich nach Maßgabe der im Grundbuch eingetragenen Miteigentumsanteile.[84] Die Miteigentumsanteile (§ 47 GBO) können durch den Aufteiler z.B. den Bauträger oder den aufteilenden Alleineigen...mehr