Fachbeiträge & Kommentare zu Kommentar

1. Keine Zwangsteilnahme an Online-Versammlungen Rz. 31 § 23 Abs. 1 S. 2 WEG stellt lediglich eine zusätzliche Möglichkeit für solche Wohnungseigentümer dar, die nicht persönlich an der Eigentümerversammlung teilnehmen wollen. Die Vorschrift ermächtigt die Eigentümermehrheit nicht, die zwangsweise Durchführung der Eigentümerversammlung als Online-Veranstaltung zu beschließen....mehr

I. Bedeutung Rz. 4 Da das Dauerwohn- und Dauernutzungsrecht nur dienstbarkeitsähnlicher Rechtsnatur ist, hat der Berechtigte aus dieser Rechtsstellung keine Berechtigung am Grundstück. Dem Dauerwohn- und Dauernutzungsrecht, das funktional dem Wohnungs- und Teileigentum angenähert ist, steht somit keine Entsprechung zum Gemeinschaftseigentum gegenüber. Ohne die Regelung des § ...mehr

1. Abwehransprüche des Eigentümers Rz. 7 Gegen Beeinträchtigungen der zum gemeinschaftlichen Gebrauch bestimmten Teile, Anlagen und Einrichtungen kann, sofern nichts anderes vereinbart ist, zunächst der Grundstückseigentümer aus § 1004 BGB vorgehen. Denn ihm stehen auch nach der Belastung seines Eigentums mit Dauerwohn- und Dauernutzungsrechten alle Befugnisse aus dem Eigentu...mehr

I. Anwendungsbereich und Abänderung 1. Allgemeines a) Regelfall und gesetzliche Öffnungsklausel Rz. 178 Der Umlageschlüssel für die Kosten i.S.d. § 16 Abs. 2 S. 1 folgt dem gesetzlichen Regelfall aus § 16 Abs. 1 S. 2. Die Kosten und Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums sind nach Maßgabe der Miteigentumsanteile (§ 47 GBO) umzulegen (zum Umlageschlüssel Rdn 22 ff.). Eine mit §...mehr

Rz. 357 In welchem Umfang die Haftung des Verwalters im Hinblick auf dessen Verschulden, die zeitliche Durchsetzbarkeit (Verjährung), Beweislastregeln oder eine Haftungssumme begrenzt werden kann, hängt auch davon ab, ob es sich um einen formularmäßigen Ausschluss handelt. Hierzu siehe die Kommentierung zu § 26 WEG Rdn 513 ff.mehr

I. Einberufung auf Verlangen eines Viertels der Eigentümer (§ 24 Abs. 2 WEG) 1. Voraussetzungen Rz. 40 In der Praxis kommt es immer wieder dazu, dass einzelne Wohnungseigentümer die Einberufung einer Eigentümerversammlung wünschen, der Verwalter und der Verwaltungsbeirat sie aber für entbehrlich halten. In diesem Fall können die betroffenen Wohnungseigentümer versuchen, die Ei...mehr

1. Mittelbare Begrenzung durch Kostenvereinbarungen nach § 10 Abs. 1 S. 2 Rz. 112 Der aus Absatz 3 folgende wohnungseigentumsrechtliche Ausgleichsanspruch kann durch Vereinbarung ausgeschlossen oder modifiziert werden.[326] Bestimmt die Gemeinschaftsordnung, dass ein Wohnungseigentümer bestimmte Bereiche des Gemeinschaftseigentums auf eigene Kosten instand zu setzen hat, so t...mehr

Rz. 33 § 11 Abs. 1 Nr. 1c HeizkostenV nimmt vor dem 1.7.1981 bezugsfertig gewordene Gebäude, in denen der Nutzer den Wärmeverbrauch nicht beeinflussen kann, von der Anwendung der HeizkostenV aus.mehr

1. Beschlusskompetenz Rz. 50 Sowohl eine beschlossene als auch eine vereinbarte Verteilung der Kosten kann durch Mehrheitsbeschluss geändert werden.[95] § 16 Abs. 2 S. 2 WEG begründet die Beschlusskompetenz, den Verteilungsschlüssel durch Mehrheitsbeschluss abweichend von dem in § 16 Abs. 2 S. 1 WEG bestimmten Maßstab, aber auch abweichend von einem durch die Wohnungseigentüm...mehr

aa) Schreib- und Rechenfehler sowie offenbare Unrichtigkeiten Rz. 113 Schreibfehler, offenbare Unrichtigkeiten etc. sind nach dem Rechtsgedanken von § 319 ZPO jederzeit zu berichtigen. Dies sollte in Form eines Berichtigungsvermerks geschehen, der die korrekte Fassung des Eintrags enthält. bb) Unzulässige Einträge Rz. 114 Unzulässige Einträge sind analog § 53 Abs. 1 S. 2 GBO zu...mehr

1. Stellplätze Rz. 23 Kfz-Stellplätze im Freien, auf nicht dem überdachten Oberdeck eines Parkhauses auf oder auf oder unter der Hebebühne eines Doppelstockgarage können nach § 3 Abs. 1 S. 2 Gegenstand von Sondereigentum sein. Dabei kommt es – anders als nach der früheren Rechtslage – nicht darauf an, ob sie Raumcharakter haben oder hinreichend dauerhaft markiert sind. Sie ge...mehr

Rz. 81 Der Verwalter ist gemäß § 28 Abs. 2 S. 2 verpflichtet, nach Ablauf des Kalenderjahres eine Abrechnung aufzustellen. 1. Grundlagen Rz. 82 Im alten Recht war der Anspruch gegen den Verwalter auf Erstellung der Jahresabrechnung Teil des Individualanspruchs auf ordnungsmäßige Verwaltung (§ 21 Abs. 4 a.F.) und konnte daher von jedem einzelnen Wohnungseigentümer gerichtlich d...mehr

Rz. 65 Auch nach der Normierung des Rechtes auf Einsicht in Verwaltungsunterlagen gemäß § 18 Abs. 4 WEG bestehen darüber hinausgehende Auskunftsansprüche, die vom Verpflichteten ein aktives Tun, nämlich die Beschaffung und Herausgabe von Informationen abverlangt.mehr

a) Leistung des Angleichs Rz. 36 Ein Wohnungseigentümer kann nach Absatz 4 S. 1 die nachträgliche Gestattung der Nutzung der baulichen Veränderung gegen angemessenen Ausgleich verlangen. Das bedeutet aber nicht, dass die Wohnungseigentümer, die die bauliche Veränderung nach Absatz 1 oder Absatz 3 vorgenommen haben oder auf deren Verlangen nach § 20 Abs. 2 S. 2 sie durch die G...mehr

I. Anwendbarkeit neuen Rechtes auf Altbeschlüsse 1. Beschlüsse kraft gesetzlicher Öffnungsklausel Rz. 1 § 48 Abs. 1 WEG ordnet auch für vereinbarungsändernde Beschlüsse, die vor Inkrafttreten des neuen Rechts gefasst oder durch Gerichtsentscheidung ersetzt wurden, die Anwendbarkeit von §§ 5 Abs. 4, 7 Abs. 2 und 10 Abs. 3 WEG an. Für Beschlüsse, die kraft gesetzlicher Öffnungsk...mehr

Rz. 25 Wiederum abweichend von der Ankündigung einer Erhaltungsmaßnahme muss die Ankündigung bestimmten inhaltlichen Anforderungen genügen. Diese legt Nummer 2 Halbs. 2 mit einer Verweisung auf § 555c Abs. 1 Satz 2 Nr. 1 und 2 BGB fest. Danach muss die Modernisierungsankündigung Angaben enthalten über die Art und den voraussichtlichen Umfang der Modernisierungsmaßnahme in we...mehr

Rz. 6 Das Gesetz stellt auf Verfehlungen eines Wohnungseigentümers ab. Gleichwohl wird es als objektbezogen angesehen,[4] was bei Mehrfacheigentümern von Bedeutung ist. Ihnen kann nur die Einheit entzogen werden, für die ein entsprechender Grund vorliegt, was insbesondere bei Zahlungsrückständen der Fall sein kann. Aber auch bei sonstigen Verfehlungen, z.B. unzulässigen Nutz...mehr

Rz. 8 Das Verlangen der Wohnungseigentümergemeinschaft kann zwar ohne Beschluss durch den gemäß § 9b Abs. 1 WEG gesetzlich bevollmächtigten Verwalter zum Ausdruck gebracht werden.[7] Trotz Streichung des § 18 Abs. 3 WEG a.F. können bzw. sollten die Wohnungseigentümer ihren Willen wie in allen wichtigen Angelegenheiten durch einen Beschluss der Eigentümerversammlung bilden. F...mehr

Rz. 13 Die ursprünglich vorgesehene Frist von einer Woche zur Einberufung der Eigentümerversammlung nach § 24 Abs. 4 S. 2 WEG a.F. erschien bereits dem Gesetzgeber 2007 als zu kurz, nicht zuletzt deswegen, weil die Eigentümer nunmehr häufig zu einem erheblichen Teil Kapitalanleger sind, die nicht mehr am Ort wohnen. Deshalb verlängerte die Novelle die Einberufungsfrist 2007 ...mehr

Rz. 187 Die Teilungserklärung kann vorsehen, dass statt der im geltenden Recht vorgesehenen einfachen Mehrheit (Absatz 1) eine qualifizierte Mehrheit für eine bauliche Veränderungen erforderlich ist. Eine solche Vereinbarung führte unter früherem Recht – ähnlich wie die frühere Regelung in § 22 Abs. 2 a.F. – zu einer Erleichterung baulicher Veränderungen, weil dann nicht die...mehr

Rz. 16 Zu laden sind grundsätzlich alle Wohnungseigentümer. Hierzu gehören nach § 8 Abs. 3 WEG auch die werdenden Eigentümer, also die Ersterwerber, die Besitz erlangt haben und durch eine Auflassungsvormerkung gesichert sind. Dies gilt auch dann, wenn ein Wohnungseigentümer von der Abstimmung etwa nach § 25 Abs. 4 WEG ausgeschlossen ist.[28] Denn auch in diesem Fall hat er ...mehr

Rz. 35 Sofern zunächst nur ein Antrag auf Prozesskostenhilfe ohne zeitgleiche Klageerhebung gestellt wird (sog. isolierter Prozesskostenhilfeantrag), ist dies zur Wahrung der Frist nicht ausreichend.[19] Zu prüfen ist in diesem Fall, ob eine Wiedereinsetzung in den vorigen Stand in Betracht kommt (hierzu siehe Rdn 84 ff.). Für eine Anwendbarkeit von § 167 ZPO besteht dagegen...mehr

Rz. 138 Soweit der für die Beschluss-Sammlung Verantwortliche die Einsicht verweigert, ist die GdWE als alleinige Trägerin der Verwaltung für ein entsprechendes Verlangen eines Wohnungseigentümers aus § 24 Abs. 7 S. 8 WEG passivlegitimiert. Für eine entsprechende Klage ist stets das Amtsgericht nach § 43 Abs. 2 Nr. 2 WEG zuständig. Diese hat nach einer entsprechenden Verurte...mehr

Rz. 45 Wie das bisherige Recht (§ 18 Abs. 4 WEG a.F.) ordnet § 17 Abs. 3 WEG an, dass der Anspruch auf Veräußerung gemäß § 17 Abs. 1 WEG nicht eingeschränkt oder ausgeschlossen werden kann. Erschwerungen oder Einschränkungen der Entziehungen sind somit unwirksam. Hingegen kann die Möglichkeit der Entziehung wie nach bisherigem Recht erleichtert oder erweitert werden.[92]mehr

Rz. 47 Die Einleitung eines Versteigerungsverfahrens setzt nach § 15 ZVG einen Antrag voraus. Die Ausübung dieses Rechts steht dem Verband zu (§ 17 Abs. 1, letzter Hs.). Dem Antrag müssen nach § 16 Abs. 2 ZVG die erforderlichen Urkunden beigefügt werden. Dazu gehört auch der Vollstreckungstitel,[93] der vom Verband erstritten wurde und folglich in der Hand des Verwalters ist.mehr

Rz. 15 Ebenfalls keine bauliche Veränderung ist die erstmalige Herstellung eines ordnungsmäßigen Zustands. Sie Teil der Erhaltungsmaßnahmen, für die die GdWE nach §§ 18, 19 zu sorgen hat (vgl. § 19 WEG Rdn 55 ff.). Deren Kosten sind Kosten der Verwaltung und nach § 16 Abs. 2 S. 1 von allen Wohnungseigentümern anteilig nach Miteigentumsanteilen zu tragen.mehr

Rz. 10 Bei Eintritt der vereinbarten Voraussetzungen kann der Grundstückseigentümer vom Dauerwohnberechtigten die Übertragung des Dauerwohnrechts durch Einigung und Eintragung (§ 873 BGB) an sich oder einen von ihm bezeichneten Dritten verlangen; das Verlangen wird durch formfreie empfangsbedürftige Willenserklärung gestellt. Der bezeichnete Dritte erlangt keinen eigenen Ans...mehr

Rz. 8 Bei der Anfechtungs- und der Beschlussersetzungsklage handelt es sich um Gestaltungsklagen, deren Erhebung nur in den vom Gesetz angeordneten Fällen überhaupt statthaft ist. Rz. 9 Die Nichtigkeitsklage stellt dagegen einen Spezialfall der Feststellungsklage i.S.d. § 256 Abs. 1 ZPO (hierzu Rdn 58) dar, wobei sie von den Regelungen in den §§ 256, 579 ZPO unabhängig ist. A...mehr

Rz. 14 Nach § 3 Abs. 3 Hs. 1 soll Sondereigentum nur eingeräumt werden, wenn die Wohnungen oder sonstigen (nicht zu Wohnzwecken dienenden) Räume in sich abgeschlossen sind. Dieses Erfordernis soll gewährleisten, dass jeder Sondereigentumsbereich von den anderen Sondereigentumsbereichen und vom gemeinschaftlichen Eigentum eindeutig abgegrenzt ist, damit der dingliche Herrscha...mehr

Fehlt eine nach § 12 erforderliche Zustimmung, so sind die Veräußerung und das zugrundeliegende Verpflichtungsgeschäft unbeschadet der sonstigen Voraussetzungen wirksam, wenn die Eintragung der Veräußerung oder einer Auflassungsvormerkung in das Grundbuch vor dem 15.1.1994 erfolgt ist und es sich um die erstmalige Veräußerung dieses Wohnungseigentums nach seiner Begründung ...mehr

Rz. 63 Gesetzlich ist die Frist, innerhalb derer die Niederschrift angefertigt werden muss, nicht geregelt. Sie ergibt sich jedoch aus dem Sinn, auch auf der Eigentümerversammlung nicht erschienene Wohnungseigentümer über die dort gefassten Beschlüsse zu informieren und ihnen die Gelegenheit zu geben, diese gegebenenfalls anzufechten. Diesen Zweck kann die Niederschrift nur ...mehr

Rz. 35 Fehler bei der Durchführung der Eigentümerversammlung ziehen die allgemeinen Folgen nach sich. Wird etwa gegen den Grundsatz der Nichtöffentlichkeit verstoßen, sind die auf der Versammlung gefassten Beschlüsse anfechtbar. Hierauf wird sich allerdings nach Treu und Glauben nicht derjenige berufen können, der den Fehler herbeigeführt hat, etwa durch die Möglichkeit der ...mehr

Rz. 8 Im Gegensatz zum Wohnungs- und Teileigentum stehen Abwehransprüche aus § 1004 BGB aus dem Besitz als absolutem Recht jedem einzelnen Dauerwohn- und Dauernutzungsberechtigten kraft Gesetzes zu. Hierbei handelt es sich um Individualansprüche, die keine Ermächtigung o.Ä. voraussetzen. Denn irgendeine Form der Vergemeinschaftung oder gar die gesetzliche Ausübungsbefugnis e...mehr

Rz. 27 Nach Nummer 2 Halbs. 2, § 555d Abs. 2 BGB besteht eine Duldungspflicht nach Nummer 2 Halbs. 1 nicht, wenn die Modernisierungsmaßnahme für den Drittnutzer, seine Familie oder einen Angehörigen seines Haushalts eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen sowohl der GdWE und anderer Wohnungseigentümer in dem Gebäude sowie von Belangen ...mehr

Rz. 13 Die GdWE führt seit der Einführung des früheren § 10 Abs. 3 S. 4 aF die Bezeichnung die Bezeichnung "Wohnungseigentümergemeinschaft". Diese Bezeichnung hatte sich jedenfalls in der Rechtsprechung nicht durchgesetzt, weil sie mit der Gesamtheit der Wohnungseigentümer verwechselt werden konnte. Diese Schwierigkeit besteht bei der mit Absatz 1 Satz 3 neben der alten Beze...mehr

Rz. 40 Zum anderen kann die Teilungserklärung für einzelne Räume weitere Bestimmungen vorsehen, etwa die Nutzung als Waschküche, Trockenraum, Fahrradkeller oder Hobbyraum. Sofern diese Bezeichnungen in der Teilungserklärung selbst genannt sind, stellen sie verbindliche Regelungen mit Vereinbarungscharakter dar.[159] Sie nehmen am öffentlichen Glauben des Grundbuchs gemäß § 8...mehr

Rz. 40 In der Praxis kommt es immer wieder dazu, dass einzelne Wohnungseigentümer die Einberufung einer Eigentümerversammlung wünschen, der Verwalter und der Verwaltungsbeirat sie aber für entbehrlich halten. In diesem Fall können die betroffenen Wohnungseigentümer versuchen, die Einberufung einer Versammlung nach § 24 Abs. 2 WEG zu erzwingen. Das Verlangen setzt anders als ...mehr

Rz. 114 Der dem einzelnen Wohnungseigentümer gemäß Absatz 3 gegen die GdWE oder den anderen Wohnungseigentümer zustehende Ausgleichsanspruch kann nicht durch Beschluss dauerhaft ausgeschlossen oder gekürzt werden. Ein solcher gesetzesändernder Beschluss wäre mangels Beschlusskompetenz nichtig.[328] Es bedarf einer Vereinbarung. Auch bei einer Öffnungsklausel gälte nichts and...mehr

Rz. 1 § 26 Abs. 1–3 WEG regelt die Bestellung und Abberufung des Verwalters, dessen zulässige Bestellungsdauer und Wiederwahl. Abs. 2 dient dem Schutz vor überlangen Bestellungszeiten und der damit verbundenen zwischenzeitlichen Überprüfungsmöglichkeiten (z.B. der Einholung neuer Angebote) und entspricht dem § 26 Abs. 1 S. 2 und Abs. 2 WEG a.F. [1] So ist eine wiederholte Bes...mehr

Rz. 12 Die Pflichten aus dem Auftragsverhältnis werden häufig durch Spezialregelungen des WEG verdrängt. So sind etwa für Herausgabe und Aufwendungsersatz gemäß §§ 667, 670 BGB die Bestimmungen des WEG zum Finanz- und Rechnungswesen leges speciales. Auch ein Widerruf des Auftrags nach § 671 BGB wird durch die Regelungen in § 9a WEG ausgeschlossen sein. Nicht selten wird man ...mehr

Rz. 51 Gemäß § 6 Abs. 4 S. 2 Nr. 3 HeizkostenV ist Voraussetzung für eine Änderung das Vorliegen sachgerechter Gründe. Das Kriterium des sachgerechten Grundes ist ebenso wie bei § 16 Abs. 3 WEG (siehe § 16 WEG Rdn 65) lediglich eine Ausprägung des Willkürverbots, wobei aufgrund eines Verstoßes gegen das Willkürverbot eine ordnungsmäßige Verwaltung zu verneinen ist.[97] Die A...mehr

Rz. 144 Eine Beeinträchtigung ist auch immer dann gegeben, wenn die bauliche Veränderung eine der Zweckbestimmung des Sondereigentums widersprechende Nutzung ermöglicht.[460] Ist ein Spitzboden, der gemeinschaftliches Eigentum ist, nur von einer einzigen Wohnung aus erreichbar, so hat der Eigentümer dieser Wohnung ohne eine Regelung in der Teilungserklärung nicht "aus der Na...mehr

Rz. 17 Durch den im Zuge des WEMoG neu eingefügten Abs. 2 ist für die Eintragung von Beschlüssen nach § 5 Abs. 4 S. 1 WEG eine Verfahrenserleichterung eingefügt worden. Aus § 5 Abs. 4 S. 1 WEG ergibt sich, dass auch Beschlüsse, die auf Grundlage einer Vereinbarung getroffen wurden (d.h. einer vereinbarten Öffnungsklausel) zum Inhalt des Sondereigentums gemacht werden können;...mehr

Rz. 86 Da die Beschlussverkündung konstitutiv ist, kommt ohne sie kein Beschluss zustande. Nach Rechtsprechung des BGH zum altem Recht konnte die unterlassene Beschlussverkündung im Wege der Beschlussklage durch das Gericht nachgeholt werden.[206] Dass das WEMoG hieran etwas ändern wollte, ist nicht ersichtlich. Da die Ersetzung der Beschlussverkündung nur ein Minus zur Erse...mehr

Rz. 114 Unzulässige Einträge sind analog § 53 Abs. 1 S. 2 GBO zu löschen. Dabei kann sich der für die Beschluss-Sammlung Verantwortliche an den in den Materialien vorgeschlagenen Möglichkeiten orientieren, also etwa die Eintragung durchkreuzen und mit dem Vermerk "Gelöscht am …" versehen. Bei elektronisch gespeicherten Beschluss-Sammlungen soll auch eine vollständige Entnahm...mehr

Rz. 16 Die gesamtschuldnerische Haftung der Wohnungseigentümer gegenüber der GdWE ist indessen nicht auf Fehlverhalten bei Beschlussfassungen beschränkt. Dieses Haftungssystem ist auf alle gleichartigen Pflichtverletzungen gegenüber der GdWE anzuwenden, aus denen jener ein Schaden erwächst. Das erfasst insbesondere auch die Nichterfüllung von Beitragspflichten. Erleidet die ...mehr

Rz. 11 Der Löschungsanspruch des Berechtigten gegen den Eigentümer erstreckt als dinglicher Inhalt des langfristigen Dauerwohnrechts seine Wirkungen nur auf die beiderseitigen Rechtsnachfolger. Er entfaltet keine Wirkung gegenüber Erwerbern der auf den Eigentümer als Eigentümergrundschulden übergegangenen Grundpfandrechte z.B. bei Neuvalutierung. Um auch gegenüber diesen Dri...mehr

Rz. 24 Anders als bisher kann Sondereigentum nach § 3 Abs. 2, § 5 Abs. 1 s. 2 auf außerhalb liegende Teile des gemeinschaftlichen Grundstücks erstreckt werden, wenn die Wohnung oder die nicht zu Wohnzwecken dienenden Räume wirtschaftlich die Hauptsache bleiben. Die einer Erdgeschosswohnung vorgelagerten Terrassenfläche oder Gartenfläche können deshalb nicht nur Gegenstand vo...mehr

Rz. 77 Der Gesetzgeber hat sich mit der seit dem 1.7.2007 geltenden Bestimmung des § 11 Abs. 3 ausdrücklich gegen eine Insolvenzfähigkeit der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer i.S.d. § 9a Abs. 1 entschieden. Benötigt die GdWE Finanzmittel, haben die Wohnungseigentümer gemäß § 16 Abs. 2 entsprechende Sonderumlagen zu beschließen. Die Binnenhaftung der Wohnungseigentümer geg...mehr

Rz. 34 Der Anspruch setzt eine bauliche Veränderung am gemeinschaftlichen Eigentum voraus, die nur die Wohnungseigentümer nutzen dürfen, die die Kosten für ihre Vornahme und Unterhaltung zu tragen haben. Der Grund, aus dem der nachträglich interessierte Wohnungseigentümer an der Nutzung gehindert ist, ist unerheblich. Es kann sich um die gesetzliche Folge nach Absatz 1 S. 1 ...mehr