Fachbeiträge & Kommentare zu Kommentar

Rz. 118 Nach Absatz 2 S. 1 Nr. 4 kann ein Wohnungseigentümer bauliche Veränderungen verlangen, die dem Anschluss an ein Telekommunikationsnetz mit sehr hoher Kapazität dienen. Mit diesem Begriff knüpft der Gesetzgeber an den Begriff der "Netze mit sehr hoher Kapazität" in Art. 2 Nr. 2 der EU-Richtlinie 2018/1972 über den europäischen Kodex für die elektronische Kommunikation...mehr

Rz. 101 Die Vornahme von Erhaltungsmaßnahmen (das Ob und Wie ) sowie die Kostentragungspflicht (Erhaltungskosten) können verlagert werden. Verpflichtet die Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung Wohnungseigentümer, die Erhaltungsmaßnahmen aller zum Sondereigentum gehörenden Teile der Eigentumseinheit einschließlich des Zubehörs sowie der seinem Sondernutzungsrecht unterliegen...mehr

Rz. 85 Zwar sieht § 27 Abs. 1 WEG – anders als noch § 27 Abs. 1 WEG a.F. – keinen Katalog von Maßnahmen mehr vor. Nichtsdestotrotz bietet der Katalog des § 27 WEG a.F. weiterhin eine Orientierungshilfe über die typischen Aufgaben des Verwalters nach § 27 Abs. 1 WEG, da mit dem Verzicht auf eine Aufzählung keine wesentliche inhaltliche Änderung verbunden sein sollte.[75] Im F...mehr

Rz. 115 Ein geschädigter Miteigentümer ist aufgrund der Rücksichtnahmepflicht (§ 241 Abs. 2 BGB), die sich aus der zwischen den Mitgliedern einer Wohnungseigentümergemeinschaft bestehenden schuldrechtlichen Sonderverbindung ergibt, verpflichtet, nicht den schädigenden Miteigentümer auf Schadensausgleich in Anspruch zu nehmen, wenn der geltend gemachte Schaden Bestandteil des...mehr

Rz. 207 Ein Verwalter, der gewerbsmäßig WEG-Verwaltung betreibt, ist nach den Vorschriften des HGB zur Buchführung für seinen eigenen Geschäftsbetrieb verpflichtet (auch bezeichnet als Finanz- oder Geschäftsbuchführung oder financial accounting). Die betriebliche Buchführung dokumentiert durch die Aufzeichnung aller Geschäftsvorfälle die Tätigkeit eines Unternehmens und ermö...mehr

Rz. 45 Nach der Neufassung von § 23 Abs. 3 S. 1 WEG bedarf die Zustimmung zu einer Beschlussvorlage nur noch der Textform. Dies soll nach Bekunden der Gesetzesmaterialien die Möglichkeit eröffnen, Umlaufbeschlüssen im Wege elektronischer Kommunikation zuzustimmen.[104] Natürlich gilt diese Erleichterung auch für Stimmabgaben im konventionellen Verfahren, wenn etwa ein Wohnun...mehr

Rz. 75 Mit der Wiedergabe der Beschlüsse kann sich die Niederschrift im Gegensatz zur Beschluss-Sammlung häufig nicht begnügen. Die Regelung in § 24 Abs. 6 S. 1 WEG, wonach "über die gefassten Beschlüsse (...) eine Niederschrift aufzunehmen" ist, wird allgemein nur als ihr Mindestinhalt verstanden.[134] Werden in der Eigentümerversammlung rechtserhebliche Erklärungen, etwa d...mehr

Rz. 3 Der Wortlaut des § 16 Abs. 1 S. 1 spricht von Früchten statt Nutzungen. Diese sind, wie in § 16 Abs. 1 S. 1 beschrieben (vgl. § 13 WEG Rdn 22), nur die "Früchte" i.S.d. § 99 BGB, und zwar sowohl die natürlichen als auch die rechtlichen Früchte. Die Einzelheiten können in der Gemeinschaftsordnung, Hausordnung oder durch einfachen Mehrheitsbeschluss gem. § 19 Abs. 1 Alt....mehr

Rz. 123 Kernanliegen des Wohnungseigentumsgesetzes ist die Sicherstellung einer ordnungsmäßigen Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums (§ 19, § 16 Abs. 2, § 28 Abs. 2) und in der Absicherung eines geordneten Zusammenlebens der Wohnungseigentümer (§§ 14, 19). Nach dem Grundkonzept des Wohnungseigentumsgesetzes sind diese Ziele im Regelfall nur durch die Bestellung eines ...mehr

Rz. 37 Enthält die Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung eine Genehmigungsfiktion, wonach ein Wirtschaftsplan, der keine Erhöhung des Hausgeldes vorsieht, als genehmigt gilt, sofern ihm innerhalb von zwei Monaten nicht von wenigstens der Hälfte der Wohnungseigentümer widersprochen hat, dann steht diese Regelung einer Beschlussfassung in der Eigentümerversammlung nicht entge...mehr

Rz. 48 § 23 Abs. 3 S. 1 WEG ist kein zwingendes Recht. Die Gemeinschaftsordnung kann in weitem Umfang hiervon abweichen und Mehrheitsbeschlüsse auch ohne Zustimmung aller Wohnungseigentümer zu diesem Verfahren zulassen. Denkbar ist etwa eine Regelung, wonach der Beschlussantrag an alle Wohnungseigentümer zu versenden und bei Rücklauf einer Mehrheit von Zustimmungen innerhalb...mehr

Rz. 52 Die einzelnen Wohnungseigentümer haften dem Wohnungseigentümer daneben nicht gemäß § 9a Abs. 4 WEG (§ 10 Abs. 8 S. 1 WEG a.F.).[289] Dies gilt auch nach Ausscheiden des Anspruchsinhabers aus der Eigentümergemeinschaft; sein Anspruch bleibt auch dann gemeinschaftsbezogen.[290] Der Ersatzberechtigte muss daher – soweit ein ausreichendes Verwaltungsvermögen vorhanden ist...mehr

Rz. 18 Hierauf können die Wohnungseigentümer nicht so reagieren wie der Rechtsausschuss des Deutschen Bundestags für das Erreichen der doppelt qualifizierten Mehrheit empfohlen hat. Würden sie den Beschluss auch unter die Bedingung stellen, dass die Kosten nicht unverhältnismäßig sind, wüssten sie nach erfolgter Beschlussfassung nicht, ob der Beschluss wirksam ist. Teilweise...mehr

Rz. 326 Neu durch das WEMoG ist die Regelung des Vermögensberichts in § 28 Abs. 4 aufgenommen worden. Durch den Vermögensbericht sollen die Eigentümer eine möglichst genaue Information über die wirtschaftliche Lage der Gemeinschaft erhalten. Der Vermögensbericht übernimmt dabei Teile der Abrechnung im alten Recht, jedenfalls wenn man die Struktur des neuen Rechts ernst nimmt...mehr

Rz. 55 Unter § 18 Abs. 3 fällt auch die Abwendung rechtlicher Nachteile;[294] z.B. Einleitung eines Rechtsstreits zur Hemmung oder Unterbrechung drohender Verjährung,[295] Einziehung rückständiger Wohngelder zur Abwendung der Illiquidität der Gemeinschaft,[296] Tilgung von Schulden des Verbandes zur Abwendung einer Versorgungssperre[297] oder des Verlustes von Versicherungss...mehr

Rz. 330 Der Bericht über den Stand der Rücklagen erfordert eine Angabe der tatsächlich vorhandenen Ist-Rücklagen. Die bisher geforderte Darstellung der Soll-Rücklagen ist an dieser Stelle im neuen Recht nicht geschuldet, das Gesetz stellt ausdrücklich auf den aktuellen Stand der Rücklagen ab.[779] Als Soll-Rücklage wurde der Betrag bezeichnet, der vorhanden wäre, wenn alle W...mehr

Rz. 11 An den Zustand des gemeinschaftlichen Grundstücks vor allem nach teilweiser Zerstörung des gemeinschaftlichen Gebäudes ohne Schadensdeckung erinnert sein Zustand nicht selten nach der Insolvenz des Bauträgers: Auf dem Grundstück steht der Torso eines Gebäudes; eine Vollendung des Gebäudes durch den Bauträger ist nicht zu erwarten. Wurde für den Erwerber vor Eröffnung ...mehr

Rz. 12 Die Vorschriften der §§ 555c und 555d BGB sind im Wohn- und Gewerberaummietrecht zwingend (§§ 555c Abs. 5, § 555d Abs. 7 BGB). Auf diese Vorschriften nimmt Nummer 2 Halbs. 2 nicht Bezug. Sie gelten deshalb für die wohnungseigentumsrechtlichen Duldungspflichten nicht. Daraus folgt aber nicht, dass die Wohnungseigentümer § 15 nach Belieben ändern könnten. Eine Veränderu...mehr

Rz. 70 Gem. § 26 Abs. 1 WEG beschließen die Wohnungseigentümer über die Bestellung des Verwalters. Ihnen ist insofern die Beschlusskompetenz zugewiesen, d.h. die Wohnungseigentümer müssen durch Beschluss darüber entscheiden, wen sie zum Verwalter, ab wann und wie lange sie ihn bestellen wollen. Rz. 71 Die Entscheidung über die Bestellung oder die Wiederwahl des Verwalters kan...mehr

Rz. 51 In Abteilung III jedes Wohnungsgrundbuchs werden Grundpfandrecht und Reallasten, die im Falle von § 3 WEG als Gesamtbelastungen alle Miteigentumsanteile oder im Falle von § 8 WEG das Grundstück als Ganzes haben oder bei Begründung des Wohnungseigentums als Gesamtbelastung bestellt wurden, mit einem Mithaftvermerk nach § 48 S. 1 GBO eingetragen. Ist nur ein Miteigentum...mehr

Rz. 1 In § 24 Abs. 1–4 WEG trifft das Gesetz ausführliche Regelungen zur Vorbereitung der Eigentümerversammlung. Diese sind kein lästiger Formalismus, sondern stellen gewissermaßen einen Ausgleich zur Mehrheitsherrschaft dar: Wenn die Miteigentümer schon über Gebrauch und Kosten des Eigentums anderer Eigentümer mit Mehrheit und somit gegen den Willen der Überstimmten entsche...mehr

Rz. 33 Nach Absatz 1 Nr. 2 Halbs. 1 hat der Wohnungseigentümer Maßnahmen zu dulden, die den Vereinbarungen oder Beschlüssen entsprechen. Er hat damit zunächst alle Maßnahmen zu dulden, deren Durchführung die Wohnungseigentümer vereinbart oder nach § 19 Abs. 1 beschlossen haben. Die Duldungspflicht betrifft die beschlossene Maßnahme selbst, aber auch die mit ihrer Durchführun...mehr

Rz. 123 Keinerlei Besonderheiten gegenüber sonstigen Beschlussfassungen ergeben sich dann, wenn der Verwalter oder ein sonstiger nach § 24 Abs. 8 S. 2 WEG Bestellter durch Eigentümerbeschluss zu einer Berichtigung der Beschluss-Sammlung angewiesen wird. Hält ein Wohnungseigentümer die beabsichtigte Berichtigung für unzutreffend, kann er den diesbezüglichen Beschluss anfechte...mehr

Rz. 25 Die Durchführung von Maßnahmen ordnungsmäßiger Verwaltung ist nunmehr ausschließlich Sache der GdWE. Ist beispielsweise ein Beschluss gefasst bzw. gerichtlich ersetzt, kann seine Durchsetzung nicht mehr vom Verwalter verlangt werden. Eine entsprechende Klage wäre mangels Passivlegitimation unbegründet. Vielmehr muss die Durchführung der Maßnahme von der hierfür gemäß ...mehr

Rz. 158 An die bereits erteilte Gestattung baulicher Veränderungen durch den Rechtsvorgänger ist der Sonderrechtsnachfolgers eines Wohnungseigentümers gebunden. Diese Gestattung muss jetzt durch Beschluss erfolgen. Dieser wirkt dieser nach § 10 Abs. 4 auch gegen einen Sondernachfolger.[528] Eine Eintragung des Beschlusses in das Grundbuch bedarf es zu einer solchen Bindung n...mehr

Rz. 2 Die Einberufung zur Eigentümerversammlung muss nach § 24 Abs. 4 S. 1 WEG "in Textform" erfolgen. Diese Formulierung stellt klar, dass keine Schriftform gemäß § 126 BGB einzuhalten ist. Insbesondere muss die Einladung von dem Einberufenden nicht unterzeichnet sein. Lädt ein Verwaltungsunternehmen, etwa eine juristische Person, genügt ein Schreiben eines Angestellten; di...mehr

Rz. 40 Soweit das Sondereigentum vermietet ist, kann die Gemeinschaft vom Sondereigentümer verlangen, dass dieser seinen Mieter auf Duldung des Betretens der Wohnung gerichtlich in Anspruch nimmt. Meist wird das aber nicht nötig sein. Denn der Mieter ist nach § 15 gesetzlich zur Duldung von Erhaltungsmaßnahmen verpflichtet (siehe dort).mehr

Rz. 37 Die in § 43 Abs. 2 WEG normierten ausschließlichen Gerichtsstände betreffen allesamt Binnenrechtsstreitigkeiten. Klagen Dritter werden nicht erfasst. Rz. 38 Anwendbar ist die Vorschrift erst dann, wenn die GdWE entstanden ist, was nach § 9a Abs. 1 S. 2 WEG die Anlegung der Wohnungsgrundbücher voraussetzt. Rz. 39 Zum ausschließlichen Gerichtsstand im Eilrechtsschutz und ...mehr

Rz. 28 Sofern keine Pflichtverletzung nach § 17 Abs. 2 WEG vorliegt, ist zu prüfen, ob die Generalklausel des § 17 Abs. 1 WEG erfüllt ist. Hierunter fallen vor allem persönliche Verfehlungen gegen alle oder einzelne Miteigentümer z.B. durch Tätlichkeiten,[32] schwere Beleidigungen,[33] unhaltbare Strafanzeigen, u.U. auch durch querulatorische, inhaltlich erkennbar unbegründe...mehr

Rz. 31 Ein solcher Vorrang des Verfahrens nach § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG zieht zwar die paradoxe Folge nach sich, dass bei fortdauernder Pflichtverletzung der Zahlungspflichten die ursprünglich begründete Entziehungsklage ausscheidet. Eine solche Abgrenzung der Folgen unzulänglicher Zahlungen erscheint jedoch systematisch gut vertretbar, Denn der Zahlungstitel ist nach § 10 Abs....mehr

(1) Hat der Dauerwohnberechtigte die dem Dauerwohnrecht unterliegenden Gebäude- oder Grundstücksteile vermietet oder verpachtet, so erlischt das Miet- oder Pachtverhältnis, wenn das Dauerwohnrecht ­erlischt. (2) Macht der Eigentümer von seinem Heimfallanspruch Gebrauch, so tritt er oder derjenige, auf den das Dauerwohnrecht zu übertragen ist, in das Miet- oder Pachtverhältni...mehr

Rz. 47 Der gesetzliche Inhalt des Sondereigentums, d.h. die Rechte und Pflichten der Wohnungseigentümer untereinander, bestimmt sich nach §§ 10 ff. und §§ 19 ff. WEG und subsidiär nach §§ 741 ff. und §§ 1009 ff. BGB (§ 10 Abs. 1). Die Wohnungseigentümer können durch Vereinbarung abweichende Bestimmungen treffen, soweit nicht etwas anderes ausdrücklich bestimmt ist (§ 10 Abs....mehr

Rz. 103 Mit dem Terminus der Bestellung knüpft § 24 Abs. 8 S. 2 WEG an die Stellung von Verwalter und Verwaltungsbeirat an. Dies erscheint auch sachgerecht, da mit dem für die Beschluss-Sammlung Verantwortlichen eine weitere, wenn auch ihren Aufgaben nach weit begrenztere, zumindest organähnliche Stellung in der Wohnungseigentümergemeinschaft geschaffen wird. Im Ergebnis kön...mehr

Rz. 35 Nach h.M. ist es zulässig, dass der Umlageschlüssel und somit die Verteilung der Kostenpositionen Regelungsinhalt einer Öffnungsklausel in einer Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung sein können.[142] Daraufhin stand den Wohnungseigentümern ein weiter Gestaltungsspielraum zu. Es stellt sich die praktische Frage, wie mit einer bereits existenten Öffnungsklausel in ein...mehr

Rz. 582 Da der Verwaltervertrag in der Regel im Schwerpunkt ein Dienstvertrag ist, der eine Geschäftsbesorgung zum Gegenstand hat, finden grundsätzlich die Vorschriften des BGB über die Kündigung von Dienstverträgen Anwendung. Rz. 583 Ob zusätzliche Nebenabreden – z.B. über die Vermietung von Räumlichkeiten –, die anderen Regelungen folgen, separat kündbar sind oder nicht, hä...mehr

Rz. 123 Wird ein Wohnungseigentümer als Mitglied der Gemeinschaft für diese entgeltlich tätig, kann die Abrechnung der erbrachten Dienstleistungen in der Weise geregelt werden, dass der von diesem Wohnungseigentümer nach dem allgemeinen Verteilungsmaßstab zu tragende Kostenanteil vorab von den Gesamtkosten abgezogen wird und nur der restliche Betrag von den übrigen Wohnungse...mehr

Rz. 40 Absatz 2 zählt nur beispielhaft ("insbesondere") eine Reihe von Maßnahmen auf, die zur ordnungsmäßigen Verwaltung gehören. Diese Aufzählung ist nicht abschließend; daher kann es z.B. ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen, für andere als den in Absatz 2 Nr. 4 genannten Zweck eine Rücklage (Sonderrücklage) zu bilden.[162] Sie ist andererseits auch nicht zwingend. Desha...mehr

Rz. 22 Mit dem Recht zur Teilnahme an Eigentümerversammlungen ist als Mindestinhalt die Möglichkeit zur Einwirkung an der Willensbildung verbunden. Selbst im Falle des Stimmrechtsausschlusses (s. hierzu im Einzelnen die Kommentierung zu § 25 Abs. 4, § 25 WEG Rdn 1 ff.) ist der betroffene Wohnungseigentümer jedenfalls zur Teilnahme berechtigt und kann durch Redebeiträge, Frag...mehr

Rz. 53 Im Rahmen der Willensbildung hat der Versammlungsleiter Beschlussanträge entgegenzunehmen, u.U. nach dem von der Versammlung Gewollten auch selbst zu formulieren. Auf Bedenken wegen der Anfechtbarkeit oder Nichtigkeit einer Beschlussfassung muss er vorab hinweisen. Nach der Abstimmung hat er die Stimmen unter Berücksichtigung von Stimmrechtsausschlüssen etc. auszuzähl...mehr

Rz. 14 § 48 Abs. 4 S. 1 WEG enthält eine bedeutsame Übergangsvorschrift. Danach war § 19 Abs. 2 Nr. 6 WEG erst ab 1.12.2022 anwendbar. Dies dient der Umsetzung der Ermächtigung für die Vorschriften zur Zertifizierung durch das Justizministerium. Bis dahin konnten auch Berufseinsteiger nach altem Recht tätig werden.mehr

Rz. 3 Zur Eintragung im Grundbuch ist neben dem Antrag des Eigentümers oder Berechtigten (§ 13 Abs. 1 GBO) und der Voreintragung des Eigentümers (§ 39 GBO) die Eintragungsbewilligung des Betroffenen (§ 19 GBO) – d.h. des Eigentümers und im Falle des § 42 WEG des Erbbauberechtigten – erforderlich, die in der Form des § 29 GBO nachzuweisen ist. Sie muss den Gegenstand des Daue...mehr

Rz. 19 Das neue Recht ordnet nunmehr nicht nur die Befugnis zur Ausübung des Entziehungsanspruchs, sondern diesen selbst der Wohnungseigentümergemeinschaft zu. Damit wird zugleich der unauflösliche Widerspruch zwischen § 19 Abs. 1 S. 1 WEG a.F. und § 19 Abs. 1 S. 2 WEG a.F. mit einander widersprechenden Normbefehlen aufgehoben. Eine Klage hat nunmehr die Wohnungseigentümerge...mehr

(1) Nach Maßgabe dieses Gesetzes kann an Wohnungen das Wohnungseigentum, an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen eines Gebäudes das Teileigentum begründet werden. (2) Wohnungseigentum ist das Sondereigentum an einer Wohnung in Verbindung mit dem Miteigentumsanteil an dem gemeinschaftlichen Eigentum, zu dem es gehört. (3) Teileigentum ist das Sondereigentum an nicht zu Wohnzw...mehr

Rz. 13 Die Wohneigentumsanlage ist dauerhaft in ihrem Bestand zu erhalten. Ohne diesen Grundsatz könnte das Wohnungseigentum seine wirtschafts- und sozialpolitische Aufgabe (Schaffung privaten, bewohnbaren Immobilieneigentums für Personen mit mittlerem Einkommen; Alterssicherung; Kapitalanlage) nicht erfüllen. Nichtig wäre deshalb eine Vereinbarung, wonach das Gemeinschaftse...mehr

Rz. 27 Einberufen können nur wirksam bestellte Mitglieder des Verwaltungsbeirates, Nichteigentümer scheiden daher aus, da ihre Bestellung unwirksam ist. Die Anfechtung ihrer Bestellung bleibt ohne Einfluss auf ihre Mitgliedschaft im Verwaltungsbeirat und somit ihre Befugnis zur Einberufung. Zuständig ist in diesen Fällen nach § 24 Abs. 3 WEG der Vorsitzende des Verwaltungsbe...mehr

Rz. 87 Der Durchsetzung eines Abwehranspruchs nach § 1004 Abs. 1 BGB kann auch das Schikaneverbot aus § 226 BGB entgegenstehen. § 226 BGB setzt voraus, dass nach Lage der gesamten Umstände ein anderer Zweck als Schadenszufügung objektiv ausgeschlossen ist. Es genügt nicht, dass jemand subjektiv aus verwerflichen Gründen von seinem Recht Gebrauch macht; es muss feststehen, da...mehr

Rz. 10 Erhebliche Schwierigkeiten für die Ermittlung der abgegebenen Stimmen kann die Unterteilung einer Einheit mit sich bringen. Unproblematisch ist die Unterteilung unter diesem Aspekt nur beim Wertprinzip. Denn die Miteigentumsanteile verändern sich durch die Aufteilung nicht, so dass sich die Stimmen nunmehr auf die Eigentümer der beiden neu gebildeten Einheiten aufteil...mehr

Rz. 160 Auch die CO 2 -Kostenanteile müssen zumindest mittelbar berücksichtigt werden. Das CO2-Aufteilungsgesetz gilt für Wohn- und Nichtwohngebäude mit Heizungen, die fossile Brennstoffe (also insbesondere Kohle, Öl und Gas) verfeuern oder über Fernwärmenetze versorgt werden, die solche Brennstoffe (aber auch z.B. Abfälle) zur Wärmeerzeugung nutzen.[531] Dies betrifft die Anb...mehr

Rz. 18 Da jeder Wohnungseigentümer zwingend Mitglied in der Wohnungseigentümergemeinschaft ist, gehört zu den Grundprinzipien des Wohnungseigentums die Existenz unverzichtbarer Mitgliedschaftsrechte. Die Gestaltungsfreiheit für Gemeinschaftsordnungen dort endet, wo die personenrechtliche Gemeinschaftsstellung der Wohnungseigentümer ausgehöhlt wird.[44] Die unverzichtbaren Mi...mehr

Rz. 58 Der Schuldtitel nach § 794 ZPO führt dazu, dass sich die Einleitung des Klageverfahrens erübrigt. Denn der Wohnungseigentümergemeinschaft steht nun ein einfacherer Weg zur Durchsetzung eines Entziehungsanspruches zu. Eine gleichwohl erhobene Klage ist daher mangels Rechtsschutzbedürfnisses unzulässig. Eine bereits erhobene wird es nachträglich. Sie ist daher für erled...mehr