Fachbeiträge & Kommentare zu Kommentar

Rz. 9 Nach § 5 Abs. 4 S. 3 WEG a.F. war die Zustimmung von Realgläubigern zur Begründung von Sondernutzungsrechten nicht erforderlich, wenn auch die zu ihren Gunsten belastete Einheit mit einem Sondernutzungsrecht verbunden wurde. Mit der Aufhebung dieser Vorschrift wird ihre Zustimmung hierzu wieder erforderlich. Deshalb bestimmt § 48 Abs. 2 WEG, dass § 5 Abs. 4 S. 3 WEG a....mehr

Rz. 18 Fraglich ist, ob neben den Eigentümern im Einzelfall noch weitere Personen zur Versammlung zugelassen werden können. Ohne Weiteres nur kraft Genehmigung des Verwalters soll die Anwesenheit seiner Mitarbeiter oder Hilfskräfte, etwa eines Protokollanten, zulässig sein. Dies dürfte aber wohl nur bei zumindest stillschweigender Zustimmung der Eigentümerversammlung der Fal...mehr

Rz. 10 Mit einem Dauerwohnrecht belastet werden ­können Grundstücke (§ 31 Abs. 1 S. 1 WEG), aber auch Wohnungs- bzw. Teileigentum[5] oder Erbbaurechte,[6] nicht aber Sondernutzungsrechte[7] oder ideelle Bruchteile eines Grundstücks.[8] Berechtigter kann jede natürliche oder ­juristische Person einschließlich des Grundstückseigentümers sein.[9]mehr

Rz. 50 Die Wohnungseigentümer können aber gemäß § 24 Abs. 5 WEG mit Mehrheitsbeschluss einen anderen Versammlungsleiter bestellen.[76] Dies empfiehlt sich insbesondere bei Beschlussfassungen, die den Verwalter selbst betreffen. Denn seine Verkündung des Beschlussergebnisses ist vorläufig wirksam, so dass etwa die Abberufung durch eine falsche Verkündung über Monate aufgescho...mehr

Rz. 11 Das Erfordernis einer ausdrücklichen Eintragung gemäß § 7 Abs. 3 S. 2 WEG gilt nach § 48 Abs. 3 S. 1 WEG auch für Beschlüsse, die vor Inkrafttreten des WEMoG gefasst wurden. Damit dürfte aber nur gemeint sein, dass solche Beschlüsse eingetragen werden sollen. Denn nach den Gesetzesmaterialien handelt es sich bei der ausdrücklichen Eintragung von Veräußerungsbeschränku...mehr

Rz. 14 Mit dem Verlangen nach § 17 Abs. 1 WEG wird der betroffene Wohnungseigentümer zur Veräußerung seines Wohnungs- oder Teileigentums aufgefordert. Dies hat keine unmittelbaren Folgen innerhalb des Entziehungsverfahrens. Der betroffene Wohnungseigentümer ist auch dann, wenn das Verlangen in Form eines Beschlusses erfolgt und dieser bestandskräftig wird, nicht hieran gebun...mehr

Rz. 17 Nach neuem Recht stellt sich die Frage nach dem Prüfungsumfang, namentlich danach, ob der Beschluss ähnlich wie jener nach § 18 Abs. 3 WEG a.F. nur in formeller Hinsicht, aber nicht auf seine inhaltliche Richtigkeit überprüft werden. kann.[19] Dann wäre der Prüfungsumfang darauf beschränkt, ob etwa die Ladungsvorschriften, die Bezeichnung in der versandten Tagesordnun...mehr

Rz. 149 Zunächst sind auch bei der Warmwasserversorgung die Kosten des Betriebs der Warmwasserversorgungsanlage. § 8 HeizkostenV differenziert zwischen den Kosten der Wasserversorgung und Wassererwärmung.[505] Zu den Kosten der Wasserversorgung gehören die Kosten des Wasserverbrauchs, die Grundgebühren und Zählermiete sowie die Kosten von Zwischenzählern. Schließlich gehören...mehr

Rz. 6 Auch zum Abstimmungsverfahren enthält § 25 Abs. 1 WEG keine näheren Vorgaben. Es sind daher, sofern die Gemeinschaftsordnung keine abweichende Regelung trifft, grundsätzlich alle zur Mehrheitsermittlung geeigneten Methoden zulässig. Denkbar sind Abstimmungen durch Stimmzettel, namentliche Abstimmungen, Stimmabgaben durch einfaches Handzeichen und sogar die Subtraktions...mehr

Rz. 290 Kompetenzen, die dem Verwalter kraft Gesetzes, aufgrund von Vereinbarungen oder eines Beschlusses, zugewiesen sind, können nur – soweit zwingendes Recht dem nicht entgegensteht – durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer oder durch Beschluss abgeändert werden.[241] Rz. 291 Eine Modifikation von Aufgaben im Verwaltervertrag, die unter § 27 Abs. 1 WEG fallen sollen, ist...mehr

Rz. 55 Zum "bewährten Schutzsystem" des Zwangsversteigerungsrechtes gehört auch die einstweilige Einstellung nach § 30a ZVG.[108] Deren Voraussetzungen dürften aber nur selten vorliegen, da dies "nach den persönlichen und wirtschaftlichen Verhältnissen des Schuldners sowie nach der Art der Schuld der Billigkeit" entsprechen muss. Dies kann allenfalls beim Verzug mit Beitrags...mehr

Rz. 69 Die gesetzlich vorgesehenen Möglichkeiten der Mehrheitsherrschaft können durch Teilungserklärung oder Vereinbarung beschränkt werden. So kann etwa die Möglichkeit, die Modalitäten der Wohngeldzahlung nach § 28 Abs. 3 WEG durch Mehrheitsbeschluss zu verändern, abbedungen werden. Derartige Regelungen der Gemeinschaftsordnung gehen dem dispositiven Gesetzesrecht vor.mehr

Rz. 1 Die § 566 BGB nachgebildete Vorschrift regelt die schuldrechtlichen Beziehungen zwischen dem Erwerber eines Dauerwohnrechts und dem Grundstückseigentümer einerseits und zwischen dem Erwerber eines Grundstücks und dem Dauerwohnberechtigten andererseits bei Einzelrechtsnachfolge. Sie gilt entsprechend § 567b BGB auch bei Weiterveräußerung.[1] Da ein Universalrechtsnachfo...mehr

Rz. 98 Die Kosten der Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums (Instandhaltung und Instandsetzung) werden nach § 16 Abs. 2 S. 1 i.V.m. § 16 Abs. 1 S. 2 nach Miteigentumsanteilen (§ 47 GBO) auf die Miteigentümer verteilt (zum Umlageschlüssel im Allgemeinen auch Rdn 22 ff.).[313] Die Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung kann vorsehen, dass ein anderer Umlageschlüssel für d...mehr

Rz. 39 Bei der im Rahmen der Rechtfertigungsprüfung anzustellenden Abwägung ist zunächst das Interesse der GdWE bzw. des anderen Wohnungseigentümers an der baulichen Maßnahme zu berücksichtigen. Es wird in vielen Fällen ein Modernisierungs- oder jedenfalls ein Interesse an der Verbesserung des gemeinschaftlichen oder Sondereigentums sein. Geht es um eine Verbesserung des gem...mehr

Rz. 113 Auch der Abschluss einer Glasbruchversicherung bei großen und damit teuren Isolierscheiben sowie bei Glaseingangstüren (es sei denn, es besteht bereits eine Hausratsversicherung, die Glasbruch mit umfasst) oder der Abschluss einer Gewässerschadenhaftpflichtversicherung bei der Lagerung von Heizöl kann ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen. Auch der Abschluss einer V...mehr

Rz. 43 Zustimmen müssen alle Wohnungseigentümer. Dies schließt diejenigen mit ein, die anstelle des Wohnungseigentümers an der Eigentümerversammlung teilnehmen dürfen (s.o. Rdn 12 ff.). Kaum diskutiert ist die Frage, wie bei einem Eigentümerwechsel zu verfahren ist. Da grundsätzlich nur der im Grundbuch eingetragene Wohnungseigentümer stimmberechtigt ist, genügt es wohl nich...mehr

Rz. 6 Der Umfang des Schadensersatzes richtet sich nach den allgemeinen Vorschriften (§§ 249 ff. BGB). Demnach kann der Grundstückseigentümer den Ersatz der Kosten verlangen, die zur Wiederherstellung des ursprünglichen Zustandes erforderlich sind. Dies umfasst in jedem Falle den Substanzschaden, also die Kosten für die Beseitigung der Veränderung bzw. der Verschlechterung. ...mehr

Rz. 46 Weitere Regelungen zur schriftlichen Beschlussfassung trifft das Gesetz nicht. Es sind daher verschiedene Verfahrensweisen möglich. So kann der Verwalter oder ein Wohnungseigentümer von Tür zu Tür gehen und die Zustimmungen einholen. Denkbar ist auch ein Umlauf von Hand zu Hand, wonach jeder den schriftlichen Beschlussantrag nach seiner Unterzeichnung an den nächsten ...mehr

Rz. 9 Da Veränderungen des Grundstücks und des Dauerwohn- und Dauernutzungsrechtes nach oben Gesagtem unzulässig sind, setzt eine Aufwendungsersatzanspruch aus § 34 Abs. 1 WEG implizit ihre Genehmigung durch den Eigentümer voraus. Diese kann vorab oder auch im Nachhinein, noch nach dem Heimfall des Dauerwohn- und Dauernutzungsrechtes erklärt werden. Sie bedarf keiner Form un...mehr

Rz. 35 Das Vermögen der GdWE wurde in § 10 Abs. 7 S. 1 aF als "Verwaltungsvermögen" bezeichnet. Absatz 3 bezeichnet es jetzt als "Gemeinschaftsvermögen". Die frühere Perspektive nahm den Zweck in den Blick, für den das Vermögen der GdWE bestimmt ist. Die geltende Bezeichnung weist stärker auf die GdWE als Trägerin dieses Vermögens hin. Inhaltliche Unterschiede ergeben sich n...mehr

Rz. 328 Über den Vermögensbericht wird kein Beschluss gefasst. Der Vermögensbericht ist den Eigentümern lediglich zur Verfügung zu stellen. Im Außenverhältnis richtet sich die Pflicht an die GdWE. Der im Gesetzestext genannte Verwalter ist lediglich im Innenverhältnis zuständig. In verwalterlosen Gemeinschaften wird die Pflichterfüllung weitgehend leerlaufen. Das Zurverfügun...mehr

Rz. 83 Beschlüsse der Wohnungseigentümer gemäß § 23 wirken grundsätzlich ohne Eintragung im Grundbuch für und gegen Sondernachfolger. Dies gilt auch für Beschlüsse, die vom Gesetz abweichen oder eine Vereinbarung ändern, wenn diese Beschlüsse aufgrund einer gesetzlichen Ermächtigung (z.B. § 16 Abs. 2 S. 2) oder aufgrund einer Öffnungsklausel in der Gemeinschaftsordnung (sieh...mehr

Rz. 192 Die Wohnungseigentümer haben einen Anpassungsanspruch, wenn der existente und vor allem im Einzelfall unbillige Umlageschlüssel sie einseitig belastet und dies eine Abweichung erfordert. Hier greift § 10 Abs. 3 S. 2. Beschlussfassungen zur Abweichung vom bisherigen Umlageschlüssels nach § 16 Abs. 2 S. 2 wirken gegenüber Sonderrechtsnachfolgern auch ohne Grundbucheint...mehr

Rz. 9 Nummern 1 und 2 begründen gesetzliche Verpflichtungen zur Duldung von Erhaltungs- bzw baulichen Maßnahmen. Die Pflicht entsteht mit dem Zugang der erforderlichen Ankündigung und einer angemessenen Frist zur Prüfung des in der Ankündigung der Maßnahme liegenden Duldungsverlangens.[13] Der Drittnutzer ist nicht verpflichtet, auf eine solche Ankündigung zu reagieren. Ents...mehr

Rz. 22 Zum anderen hat der BGH schon nach altem Recht bei ausschließlicher Ausübungsbefugnis des Verbandes eine "Rückermächtigung" des einzelnen Wohnungseigentümers für zulässig gehalten.[23] Dass nach neuem Recht anderes gelten soll, ist nicht erkennbar, so dass an dieser Praxis festgehalten werden kann.[24] Aufgrund einer entsprechenden Beschlussfassung kann der Wohnungsei...mehr

Rz. 457 Ferner kommt die Begehung von sog. Ehrverletzungsdelikten (Beleidigung, Verleumdung, üble Nachrede) nach den §§ 185 ff. StGB in Betracht, sofern ehrverletzende Äußerungen getätigt oder unwahre Tatsachen behauptet und die übrigen Voraussetzungen des jeweiligen Straftatbestandes erfüllt werden. Rz. 458 Die Wahrnehmung berechtigter Interessen (§ 193 StGB), die auf die Or...mehr

Rz. 152 Bauliche Veränderungen nach Absatz 1 oder nach § 13 Abs. 2 i.V.m. Absatz 1 können die Wohnungseigentümer beschließen, mangels Festlegung eines Quorums mit einfacher Mehrheit.[509] Sie haben die Wahl, ob sie dem interessierten Wohnungseigentümer die Maßnahmen gestatten, sich das Anliegen zu Eigen machen und es als gemeinschaftliche Maßnahme beschließen oder ob sie nac...mehr

Rz. 96 Beschlüsse zur Geschäftsordnung regeln nur den Ablauf der Eigentümerversammlung, etwa durch Festsetzung von Pausen, Begrenzung von Redezeiten etc. Deswegen ist bei ihnen eine Ausnahme von der Anfechtbarkeit anerkannt, da sie typischerweise mit Beendigung der Versammlung gegenstandslos werden. Deswegen fehlt ihrer Anfechtung grundsätzlich das Rechtsschutzbedürfnis.[248...mehr

Rz. 31 Über die Duldung des Betretens und der Benutzung des Sondereigentums hinaus ist der Wohnungseigentümer auch verpflichtet, Eingriffe in die Substanz des Sondereigentums bis hin zur teilweisen Zerstörung zu dulden, wenn dies zur Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums erforderlich ist,[103] z.B. das Aufbrechen einer im Sondereigentum stehenden Wand und Abschlagen der ...mehr

Rz. 122 Wie bei der Niederschrift kann jeder Wohnungseigentümer auch gegen unzutreffende "Berichtigungen" gerichtlichen Rechtsschutz in Anspruch nehmen. Denn er hat aus § 18 Abs. 2 WEG Anspruch auf eine Verwaltung, die den Vereinbarungen und Beschlüssen entsprechen. Dies betrifft naturgemäß zuallererst die ordnungsgemäße Aufnahme dieser Beschlüsse in die Beschluss-Sammlung.[...mehr

Rz. 156 Ein Gestattungs- oder Durchführungsbeschluss kann je nach Art der baulichen Veränderung Auswirkungen auf den Mitgebrauch des gemeinschaftlichen Grundstücks haben. Nach § 21 Abs. 1 S. 2 gebühren nämlich die Nutzungen der baulichen Veränderung dauerhaft dem interessierten Wohnungseigentümer, wenn er die Kosten der Maßnahme nach § 21 Abs. 1 S. 1 allein tragen muss. Die ...mehr

Rz. 125 An den Rechtsschutzmöglichkeiten ändert sich dadurch, dass eine Berichtigung bereits vorgenommen wurde, nichts. Da der Beschluss-Sammlung nicht der öffentlichen Glauben eines Registers zukommt, besteht nämlich keine Möglichkeit eines Gutglaubenserwerbs, so dass ein Eintrag korrigiert werden kann. Genau genommen handelt es sich beim Rechtsschutz gegen vorgenommene Ber...mehr

Rz. 27 § 17 Abs. 2 WEG ist keine abschließende Regelung. Weder sind die Entziehungsgründe in dieser Vorschrift abschließend geregelt[27] noch sind andere Maßnahmen, wie die Ausübung eines Zurückbehaltungsrechts bei der Belieferung mit Energie, Wasser etc., unzulässig.[28] Die Gemeinschaftsordnung kann die Entziehungsgründe definieren oder erweitern, aber nicht einschränken, ...mehr

Rz. 112 Durch die WEG-Reform 2020 hat sich die Problematik der Verteilung von Prozesskosten deutlich vereinfacht.[324] Denn nun ist auch die GdWE selbst Partei im Verfahren über Beschlussklagen (§ 43 Abs. 2), so dass sich die Fragen, wie Prozesskosten, die vom Verwalter ausgelöst werden, aber eigentlich nur die Eigentümer betreffen, abzurechnen sind, nicht mehr stellt. Auch ...mehr

Rz. 45 Gebäudebestandteile, die kraft Gesetzes Sondereigentum sind, können bei der Begründung von Wohnungseigentum durch Einigung und Eintragung im Grundbuch nach § 4 Abs. 1, 2 S. 1 zu gemeinschaftlichem Eigentum erklärt werden. Eine nachträgliche Zuordnung zum gemeinschaftlichen Eigentum ist Umwandlung von Sondereigentum in gemeinschaftliches Eigentum. Sie erfolgt durch Auf...mehr

Rz. 22 Das Sondernutzungsrecht ist entwickelt worden, weil außerhalb des Gebäudes liegende Teil des Grundstücks bis zum 30.11.2020 nicht Gegenstand des Sondereigentums sein konnte. Das hat sich mit der Einführung von § 3 Abs. 1 S. 2 und Abs. 2 geändert. Danach gelten Stellplätze als Räume des Gebäudes. Ferner kann das Sondereigentum auf solche Teile des gemeinschaftlichen Gr...mehr

Rz. 14 Teileigentum ist das Sondereigentum an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen eines Gebäudes in Verbindung mit dem Miteigentumsanteil an dem gemeinschaftlichen Eigentum, zu dem es gehört (§ 1 Abs. 3). Aus dieser negativen Umschreibung folgt zunächst, dass Teileigentum an allen Räumen begründet werden kann, die nicht zu Wohnzwecken, sondern zu einem beliebigen sonstigen...mehr

Rz. 17 Personen, die im Gegensatz zu Bevollmächtigten nicht anstelle eines Wohnungseigentümers, sondern zusätzlich zu ihm an der Versammlung teilnehmen wollen (Beistände), sind nach den gesetzlichen Regelungen nicht zugelassen.[49] Ihre Anwesenheit verstößt gegen den Grundsatz der Nichtöffentlichkeit von Eigentümerversammlungen. Auch von Berufs wegen zur Verschwiegenheit ver...mehr

Rz. 10 Zu den grundbuchrechtlichen Neuerungen gehört die Regelung des § 7 Abs. 3 S. 2 WEG, wonach bei Veräußerungsbeschränkungen gemäß § 12 WEG und bei Bestimmungen zur Erwerberhaftung die Bezugnahme auf die Eintragungsbewilligung nicht mehr genügt. Sie müssen künftig ausdrücklich eingetragen werden, gleichgültig ob sie vereinbart oder aufgrund einer Öffnungsklausel beschlos...mehr

Rz. 12 Vom dinglichen Rechtsgeschäft ist das schuldrechtliche Kausalgeschäft zu unterscheiden, das üblicherweise die Gegenleistung für die Einräumung des Dauerwohnrechtes darstellt. Hierbei handelt es sich üblicherweise um einen (Rechts)kauf, bei unentgeltlicher Rechtseinräumung um eine Schenkung. Sofern eine Gegenleistung vereinbart wird, geschieht dies häufig nicht in Form...mehr

Rz. 51 Der Versammlungsleiter hat zunächst die Eigentümerversammlung zu eröffnen und die Tagesordnungspunkte aufzurufen. In der Diskussion hat er das Wort zu erteilen und zu entziehen, bei einer Mehrzahl von Wortmeldungen eine Rednerliste zu führen. Bei ungebührlichem Verhalten kann er zur Ordnung rufen. Nach mindestens einmaliger Abmahnung kann er einen störenden Versammlun...mehr

Rz. 13 § 48 Abs. 3 S. 3 WEG beschränkt die Fortgeltung nicht ausdrücklich eingetragener Veräußerungsbeschränkungen und Regelungen zur Erwerberhaftung gegenüber Sondernachfolgern allerdings für den Fall, dass der Erwerb nach dem 31.12.2025 eintritt. Maßgeblicher Zeitpunkt ist nach allgemeinen Grundsätzen die Eigentumsumschreibung im Grundbuch. Die Unwirksamkeit der Vereinbaru...mehr

(1) Im Fall des § 3 Absatz 1 wird für jeden Miteigentumsanteil von Amts wegen ein besonderes Grundbuchblatt (Wohnungsgrundbuch, Teileigentumsgrundbuch) angelegt. Auf diesem ist das zu dem Miteigentumsanteil gehörende Sondereigentum und als Beschränkung des Miteigentums die Einräumung der zu den anderen Miteigentumsanteilen gehörenden Sondereigentumsrechte einzutragen. Das G...mehr

Rz. 9 Wenn ein Wiederaufbau des Gebäudes nach § 22 weder verlangt noch beschlossen werden kann, bedeutet das nicht ohne Weiteres, dass die GdWE erlischt. Sie bleibt im Gegenteil unverändert bestehen. Allerdings müssen die Wohnungseigentümer nun überlegen, wie sie mit dem Umstand umgehen, dass, je nach dem Umfang der Zerstörung, kein verwaltungsfähiges Gebäude mehr vorhanden ...mehr

Rz. 10 Die aus Absatz 1 S. 2 folgende Freiheit der Wohnungseigentümer, ihr Verhältnis untereinander durch Vereinbarung zu regeln, besteht allerdings nicht schrankenlos; sie unterliegt folgenden Grenzen:mehr

Rz. 26 Kraft Gesetzes haben sich die Zuständigkeiten von Verwalter und Eigentümerversammlung nicht geändert. Auch wenn dem Verwalter nunmehr in § 9b Abs. 1 WEG unbeschränkbare Vollmacht im Außenverhältnis zukommt, hat er gleichwohl im Innenverhältnis regelmäßig das Votum der Eigentümer zu sämtlichen Entscheidungen einzuholen, für die er bis dahin keine Beschlussfassung einge...mehr

Rz. 8 Die Regelungen des § 25 Abs. 1 WEG sind nicht zwingend. Die Gemeinschaftsordnung kann sogar Einstimmigkeit vorsehen,[17] erst recht qualifizierte Mehrheiten (zur Zählung siehe unten Rdn 15 ff.). Auch ein Vetorecht für einzelne Wohnungseigentümer ist zulässig.[18] Dies kann auch bei Anlagen mit zwei Einheiten vereinbart werden, wenn einem Eigentümer somit automatisch di...mehr

Rz. 29 Der Verwaltungsbeirat ist unter normalen Umständen nicht zur Einberufung einer Eigentümerversammlung befugt. Ihm kommt nach § 24 Abs. 3 WEG lediglich eine Reservekompetenz hierzu in den Fällen zu, in denen der Verwalter fehlt oder die Einberufung der Eigentümerversammlung pflichtwidrig verweigert. Dies kann auch dann anzunehmen sein, wenn er unangemessen lange untätig...mehr

Rz. 5 Um eine verbrauchsabhängige Verteilung zu ermöglichen, sind die Räume mit Ausstattungen zur Verbrauchserfassung zu versehen (§§ 4, 5 HeizkostenV). Solange Messgeräte noch nicht vorhanden sind, ist eine verbrauchsabhängige Abrechnung zwangsläufig nicht möglich. Es gilt dann der gesetzliche Verteilungsschlüssel des § 16 Abs. 2 S. 1 WEG. Es muss zunächst der Anspruch auf ...mehr