Fachbeiträge & Kommentare zu Instandsetzung

Rz. 111 [Autor/Stand] Sind nach Bezugsfertigkeit des Gebäudes Veränderungen eingetreten, die die wirtschaftliche Gesamtnutzungsdauer des Gebäudes wesentlich verlängert haben, ist gemäß § 259 Abs. 4 Satz 3 BewG von einem der Verlängerung entsprechenden späteren Baujahr auszugehen. Die wirtschaftliche Nutzungsdauer beeinflussende Aspekte werden weder bei der Ermittlung des Geb...mehr

Rz. 63 [Autor/Stand] Das FG Berlin-Brandenburg hat mit Urteil vom 24.4.2024[2] entschieden, dass im typisierten Ertragswertverfahren nach dem Bewertungsgesetz nicht die vom Gutachterausschuss veröffentlichten "steuerlichen" Liegenschaftszinssätze, sondern die vom Gutachterausschuss veröffentlichten „allgemeinen” Liegenschaftszinssätze anzuwenden sind. Die steuerlichen Liegen...mehr

[4] I. Zur Begründung seiner Entscheidung hat das Berufungsgericht ausgeführt, die Klägerin müsse sich auf ihren Schadensersatzanspruch den Unternehmergewinn anspruchsmindernd anrechnen lassen. Sie sei insoweit gleich einem Fahrzeugeigentümer zu behandeln, der das verunfallte Fahrzeug in seiner eigenen Werkstatt repariere. Zu einer solchen Gleichstellung komme es zumindest i...mehr

II. Die zulässige Berufung hat zum Teil Erfolg. Der Kläger ist auch nach teilweiser Schadensregulierung durch seinen Vollkaskoversicherer weiterhin prozessführungsbefugt (zu 1). Zwar ist die erstinstanzlich angenommene Haftungsquote nicht zugunsten des Klägers abzuändern, so dass eine über 60 % hinausgehende Haftung der Beklagten nicht angenommen werden kann (zu 2). Allerdin...mehr

Einrichtungen für die Sicherheits- und Gesundheitsschutzkennzeichnung müssen wirksam sein, sie müssen daher regelmäßig kontrolliert und ggf. instand gehalten werden. Dies gilt v. a. für Leucht- und Schallzeichen, lang-nachleuchtende Materialien sowie Lautsprecher und Telefone. In welchen Intervallen die Kontrolle erfolgen soll, wird im Rahmen der Gefährdungsbeurteilung festgeleg...mehr

Abhängig von Gebäudestruktur und -nutzung kann auf raumlufttechnische Anlagen oft nicht verzichtet werden. Sie können einzelne oder alle klimatischen Parameter umfassen. Bei optimaler Auslegung, Ausführung, Steuerung und Wartung können damit zuträgliche Klimabedingungen erzielt werden, die (besonders bezogen auf mögliche Kühlung im Sommer) als sehr komfortabel empfunden werd...mehr

Die Substitutionsprüfung ist unternehmerische Pflicht: Ist eine Substitution möglich und verhältnismäßig, so muss sie durchgeführt werden. Arbeitgeber befürchten häufig, dass eine Substitution mit hohem Aufwand und Kosten verbunden ist. Sie muss jedoch im Verhältnis zum Schutz von Sicherheit und Gesundheit der Beschäftigten betrachtet werden. Arbeitgeber und Beschäftigte kön...mehr

Begriff Der Mieter hat Reparaturen an der Mietsache nur dann im Wege des Schadensersatzes auf seine Kosten vorzunehmen, wenn der Defekt auf einem ihm zurechenbaren Verschulden beruht, z. B. er die Mietsache durch Gewalteinwirkung oder unsachgemäße Handhabung beschädigt hat. Wird eine Reparatur dagegen infolge altersgemäßen Verschleißes notwendig, trifft die Pflicht zur Insta...mehr

Der Arbeitgeber muss gewährleisten, dass gesetzliche Vorgaben eingehalten und festgelegte Maßnahmen umgesetzt werden. Dies sind u. a.: Tragen der persönlichen Schutzausrüstung, z. B. Arbeitsschuhe, die festen Halt geben, mit flachem Absatz und rutschfester, griffiger Sohle. Beim Gehen auf Treppen und Stufen sollte der Handlauf benutzt werden. Beläge auf Treppen und Stufen müss...mehr

Neben dieser gegenständlichen Begrenzung auf bestimmte Teile der Mietsache fordert der BGH eine betragsmäßige Begrenzung, d. h. die Festsetzung einer Höchstgrenze sowohl für die einzelne Reparatur als auch für die Gesamtbelastung des Mieters durch Kleinreparaturen in einem bestimmten Zeitraum. Für die einzelne Reparatur hat der BGH in der Entscheidung vom 7.6.1989 einen Betr...mehr

Die Zeilen der Kostenstatistik I weisen die Erlöse und Kosten sowie bestimmte Zwischenergebnisse wie Gesamtleistung, Rohertrag, betrieblicher Rohertrag, Gesamtkosten, Betriebsergebnis, Ergebnis vor Steuern und vorläufiges Ergebnis aus. Gesamtleistung Die Gesamtleistung stellt die Summe der ersten 3 Positionen der BWA dar. Sie setzt sich zusammen aus den Umsatzerlösen, den Best...mehr

Vorbemerkungen Nach Beendigung der Einkunftserzielung, z. B. nach Verkauf des Hauses oder bei begonnener Eigennutzung angefallene Aufwendungen, können nur unter ganz bestimmten Voraussetzungen als nachträgliche Werbungskosten abziehbar sein.[1] Lediglich bei noch auf die Vermietungszeit entfallenden Aufwendungen ist dabei typisierend anzunehmen, dass sie der Einkünfteerzielun...mehr

Rz. 90 Versorgungsleistungen sind regelmäßig alle Leistungen, die zur Existenzsicherung des Übergebers erbracht werden, also Leistungen für Wohnung, Ernährung und sonstigen Lebensbedarf. Sie können in Geld oder Geldeswert erbracht werden, also durch Geldleistungen, die Übernahme von Verbindlichkeiten und Sachleistungen. Rz. 90a Geldleistungen sind mit dem vom Verpflichteten t...mehr

Überblick Unter Instandhaltung versteht man Maßnahmen, die zur Aufrechterhaltung des vertragsgemäßen Zustands erforderlich sind (= Wartung). Instandsetzung ist die Beseitigung eines vertragswidrigen Zustands (= Reparatur). Der Vermieter hat die vermietete Sache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in di...mehr

Zusammenfassung Überblick Unter Instandhaltung versteht man Maßnahmen, die zur Aufrechterhaltung des vertragsgemäßen Zustands erforderlich sind (= Wartung). Instandsetzung ist die Beseitigung eines vertragswidrigen Zustands (= Reparatur). Der Vermieter hat die vermietete Sache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der...mehr

Hierzu gehören die Kosten der Beseitigung von Wasserablagerungen und Verbrennungsrückständen im Inneren der Geräte sowie die Kosten der regelmäßigen Prüfung der Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit und der damit zusammenhängenden Einstellung durch eine Fachkraft. Diese Kosten fallen an, wenn die Warmwasserversorgung der Wohnung nicht durch eine zentrale Warmwasserverso...mehr

Hierzu gehören die Kosten der Beseitigung von Wasserablagerungen und Verbrennungsrückständen in der Anlage, die Kosten der regelmäßigen Prüfung der Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit und der damit zusammenhängenden Einstellung durch eine Fachkraft sowie die Kosten der Messungen nach dem Bundesimmissionsschutzgesetz. Hinweis Wartung von Gaseinzelfeuerstätten Seit Inkra...mehr

3.1 Räumlich und zeitlich Die Instandhaltungspflicht erstreckt sich nicht nur auf die Mieträume unmittelbar, sie umfasst auch den Zugang zu den Mieträumen und das Zubehör. Praxis-Beispiel Treppenhaus, Allgemeinflächen, Beleuchtung So hat der Vermieter für die gefahrlose Benutzbarkeit des Treppenhauses sowie für die ausreichende Beleuchtung und Instandhaltung der Stufen und Gelä...mehr

Entsteht dem Mieter infolge von Mängeln der Mietsache ein Schaden, kommt eine Haftung des Vermieters nur in Betracht, wenn der Mieter den Mangel angezeigt hat; so z. B., wenn der Mieter über Risse schadhafter Bodenplatten in den angemieteten Flächen stolpert und sich dabei verletzt.[1] Kommt der Vermieter mit der Behebung eines Mangels, zu dessen Beseitigung er verpflichtet i...mehr

Bei einer vermieteten Eigentumswohnung steht dem Verlangen einer Mängelbeseitigung durch den Mieter nicht entgegen, dass der Vermieter der Eigentumswohnung die Zustimmung der anderen Wohnungseigentümer herbeiführen muss.[1] Hinweis Eingriff in Gemeinschaftseigentum der WEG Dies gilt auch dann, wenn die zur Mängelbeseitigung erforderlichen Maßnahmen Eingriffe in das gemeinschaf...mehr

Zum Anspruch des Mieters, dass asbesthaltige Nachtspeicheröfen, die nachweisbar Asbest absondern, aus der Wohnung entfernt und gegen asbestfreie Öfen ausgetauscht werden, siehe LG Berlin, Urteil v. 6.7.1998, (67 S 131/97, WuM 1999, 35) sowie LG München, Urteil v. 29.10.1997 (31 S 19711/96, WuM 1998, 18). Asbestfasern in Trennwänden einer Mietwohnung stellen einen Mietmangel d...mehr

Die Überprüfungspflichten des Vermieters hinsichtlich des Zustands von mitvermieteten technischen Einrichtungen dürfen nicht überspannt werden.[1] Daher ist der Vermieter grundsätzlich nicht verpflichtet, die sich in den Mieträumen befindlichen Geräte laufenden Kontrollen zu unterziehen, wenn sich an ihnen keine Unregelmäßigkeiten zeigen.[2] Dementsprechend ist der Vermieter ...mehr

Hinweis Einbau von Rauchwarnmeldern Zu einer Nachrüstung der Wohnung mit Rauchwarnmeldern ist der Vermieter grundsätzlich nur verpflichtet, wenn die jeweilige Landesbauordnung dies vorschreibt. In diesem Fall hat der Mieter die Nachrüstung der Wohnung auch dann zu dulden und somit der vom Vermieter beauftragten Fachfirma Zutritt zur Wohnung zu gewähren, wenn er selbst die Woh...mehr

Der Vermieter ist nicht verpflichtet, die Elektroleitungen und die Elektrogeräte in den von ihm vermieteten Wohnungen ohne konkreten Anlass oder Hinweis auf Mängel einer regelmäßigen Überprüfung durch einen Elektrofachmann zu unterziehen. Zwar trifft den Vermieter die vertragliche Nebenpflicht, die Mietsache in einem verkehrssicheren Zustand zu erhalten. Diese Pflicht erstre...mehr

Keine Instandhaltungspflicht des Vermieters besteht für Gegenstände und Ausstattungen, die vom Mieter selbst in die Mieträume eingebracht wurden. Die Beweislast dafür, dass die Mieträume vom Vermieter mit einer bestimmten Ausstattung versehen wurden (z. B. Gasöfen), für die der Vermieter instandhaltungspflichtig ist, trägt der Mieter, d. h., im Zweifel muss der Mieter die In...mehr

Der Vermieter kann seiner Instandsetzungsverpflichtung auch durch Ersatz von Teilen der Mietsache genügen. Praxis-Beispiel Austausch von Badfliesen Sind nach einem vom Mieter nicht zu vertretenden Wasserrohrbruch im Bad einzelne Fliesen zu ersetzen, die farblich identisch nicht mehr erhältlich sind, kann sich der Vermieter darauf beschränken, nur die betroffene Wand neu zu ver...mehr

Auch aus dem gesetzlich festgeschriebenen Grundsatz der Wirtschaftlichkeit (§ 556 Abs. 3 Satz 1 2. Halbs. BGB) kann der Mieter keinen Anspruch gegen den Vermieter auf Modernisierung einer vorhandenen alten, die Wärmeversorgung der Wohnung jedoch sicherstellenden Heizungsanlage herleiten.[1] Dies gilt auch bei außergewöhnlich hohen Heizkosten. Eine Heizungsanlage, die zwar nic...mehr

Der Vermieter ist grundsätzlich nicht verpflichtet, den Sicherheitsstandard des Mietobjekts veränderten Sicherungserkenntnissen anzupassen, z. B. wegen einer Einbruchserie in ein Bürogebäude bessere Türelemente bzw. Schlösser einzubauen.[1] Er muss auch nicht bei Beschuss einer Loggia mittels eines Luftgewehrs durch eine unbekannte Person die Loggia durch eine kugelsichere V...mehr

Dagegen hat der Mieter bei Putzschäden an der Fassade des Wohngebäudes grundsätzlich keinen Instandsetzungsanspruch allein wegen des optischen Zustands der Fassade, sondern erst bei einer bevorstehenden Beeinträchtigung durch Feuchtigkeitsniederschlag an den Wänden der Wohnung. Gleiches gilt für einen verwitterten Zustand des Anstrichs von Außenfenstern. Ein solcher Zustand ...mehr

Die ordnungsgemäße Entwässerung des Daches eines Hauses gehört auch ohne ausdrückliche Vereinbarung zu der vom Vermieter geschuldeten "Soll-Beschaffenheit" der Mietsache.[1] Daher bedarf das Flachdach eines Mehrparteienhauses der regelmäßigen, jahreszeitangepassten Überwachung auf mangelfreie Funktion und Beschaffenheit, um Gefahren für die Mieter und ihre Sachen abzuwenden. ...mehr

Im Gebiet der ehemaligen DDR muss der Mieter Mängel aufgrund der dürftigen, aber zur Zeit der Herstellung des Gebäudes in der ehemaligen DDR üblichen Bauqualität als vertragsgemäß hinnehmen und kann daraus keine Rechte gegen den Vermieter herleiten. Insbesondere kann der Mieter an die Instandhaltungspflicht des Vermieters nicht die Anforderungen stellen, die nach westlicher ...mehr

Der Mieter eines Mehrfamilienhauses muss Beeinträchtigungen hinnehmen, die durch die vertragsgemäße Nutzung anderer Mieter entstehen.[1] Er kann nicht verlangen, dass keine Geräusche aus der Nachbarwohnung zu hören sind. Praxis-Beispiel Lautes Schnarchen in Nachbarwohnung Dies gilt selbst für laute Schnarchgeräusche, die den Mieter weder zur Mietminderung noch zur fristlosen K...mehr

Zur Verpflichtung des Vermieters, eine vermietete Souterrainwohnung durch geeignete Schutzvorrichtungen gegen Schäden infolge Hochwassers zu schützen, siehe LG Köln, Urteil vom 3.1.1996.[1] Mieträume im Bereich einer historisch gewachsenen Stadt, die wegen ihrer Lage grundsätzlich einer erhöhten Hochwassergefahr ausgesetzt ist (hier: Passau, Bayern), müssen, wenn sie bei Hoch...mehr

Nach der am 1.5.2014 in Kraft getretenen Neufassung der Energieeinsparverordnung (EnEV 2014) dürfen Heizkessel, die vor dem 1.1.1985 eingebaut worden sind, ab 1.1.2015 nicht mehr betrieben werden. Heizkessel, die nach dem 1.1.1985 eingebaut wurden, dürfen maximal 30 Jahre betrieben werden (§ 10 Abs. 1 Sätze 2, 3 EnEV 2014). Das Einhalten dieser Verpflichtung wird von den bev...mehr

Dementsprechend hat der Mieter Anspruch auf Beseitigung von Graffiti (z. B. an der Hausfassade oder am Eingangsbereich) nur dann, wenn insbesondere nach Lage und Preis der Mieträume sowie nach dem Zustand bei Anmietung die besonderen Umstände des Einzelfalls (z. B. bei einem besonders gepflegten Anwesen) den Anspruch begründen.[1] So auch das AG Berlin, wonach es sich bei Gr...mehr

Der Vermieter ist nicht verpflichtet, die mit einem Glasausschnitt versehenen Zimmertüren der Wohnung, die insoweit den baulichen Vorschriften entsprechen, bei einer Vermietung an eine Familie mit Kleinkindern mit Sicherheitsglas nachzurüsten. Dementsprechend liegt in der unterlassenen Nachrüstung auch kein Verstoß gegen etwaige Verkehrssicherungspflichten.[1] Gleiches gilt f...mehr

Nicht alles, was bei Neubauten und im modernen Wohnungsbau zwischenzeitlich üblich geworden ist, kann bei Altbauten als üblich angesehen oder zum Maßstab gemacht werden. Nach der Verkehrsanschauung ist grundsätzlich der bei Errichtung des Gebäudes geltende Maßstab anzulegen.[1] Dies gilt grundsätzlich sowohl für Wohn- als auch für Geschäftsräume.[2] 7.1 Modernisierung Hinweis...mehr

Kontrollpflichten des Vermieters bestehen zwar auch hinsichtlich solcher Gegenstände und Gefahrenquellen, die sich außerhalb der Mieträume, aber im selben Gebäude befinden[1]; nicht jedoch hinsichtlich solcher Einrichtungen, die dem Einfluss des Vermieters entzogen sind, z. B. elektrische Anlagen und Einrichtungen, die im Eigentum des Versorgungsunternehmens stehen (hier: ve...mehr

Zur Frage, wer für Gebrauchsbeeinträchtigungen der Mieträume durch Tauben verantwortlich und damit für entsprechende Abwehrmaßnahmen zuständig ist, siehe den Beschluss des BayObLG v. 26.6.1998 (RE-Miet 2/98, WuM 1998, 552), wonach es u. a. auf die bauliche Gestaltung der Außenfassade ankommen kann. Bei Ungezieferbefall mit einem Vorratsschädling müssen die Mieter nachweisen, ...mehr

Der Vermieter ist ohne konkreten Anlass ebenso nicht verpflichtet, mittels Rohrfräse oder Videokamera Prüfungen vorzunehmen, ob in Abwasserleitungen Wurzeln eingedrungen sind, die möglicherweise zum Wassereintritt in den vermieteten Kellerräumen führen können. Insofern stellt es keinen Mangel der Mietsache dar, dass aufgrund von Bäumen auf dem Grundstück Wurzeln in Rohrleitu...mehr

Achtung Instandhaltung unabhängig von Höhe der Kosten Die Instandhaltungspflicht des Vermieters ist grundsätzlich unabhängig von der Höhe der notwendigen Aufwendungen. Eine Berufung des Vermieters auf die sog. "Opfergrenze" ist nur in Ausnahmefällen möglich, z. B. wenn das Mängelbeseitigungsverlangen des Mieters treuwidrig ist, weil ein krasses Missverhältnis zwischen Reparat...mehr

Für sog. Einzelraumfeuerstätten, z. B. Kachelöfen und offene Kamine, die laut Typenschild vor dem 31.12.1974 hergestellt wurden oder bei denen wegen eines fehlenden Typenschildes das Herstellungsdatum nicht mehr feststellbar ist, lief die Schonfrist am 31.12.2014 ab, wenn der Nachweis über die Einhaltung der Grenzwerte der Bundesimmissionsschutzverordnung (1. BImSchV v. 26.1...mehr

Die Instandhaltungspflicht erstreckt sich nicht nur auf die Mieträume unmittelbar, sie umfasst auch den Zugang zu den Mieträumen und das Zubehör. Praxis-Beispiel Treppenhaus, Allgemeinflächen, Beleuchtung So hat der Vermieter für die gefahrlose Benutzbarkeit des Treppenhauses sowie für die ausreichende Beleuchtung und Instandhaltung der Stufen und Geländer zu sorgen, wie auch ...mehr

Mietvertragliche Abreden zur Beschaffenheit der Mietsache können von den Parteien auch konkludent, d. h. durch schlüssiges Verhalten getroffen werden, z. B. dadurch, dass der Mieter dem Vermieter bestimmte Anforderungen an die Mietsache zur Kenntnis bringt und dieser zustimmt. Hinweis Einseitige Vorstellung des Mieters Eine einseitig gebliebene Vorstellung des Mieters genügt d...mehr

Gleiches gilt für Kellerräume bzw. Abstellräume im Keller eines Altbaus. Feuchtigkeit im Keller eines alten Hauses (hier: Baujahr 1896) ist i. d. R. kein wichtiger Grund, der für sich allein eine fristlose Kündigung des Mietvertrags durch den Mieter gemäß § 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 1 BGB rechtfertigt.[1] Der Mieter einer Altbauwohnung kann nämlich nicht ohne Weiteres erwarten, da...mehr

Achtung Keine Anpassung an gegenwärtigen Stand der Technik Den Vermieter trifft grundsätzlich keine Pflicht zur Modernisierung, um ein Anwesen mit veralteter Ausstattung dem gegenwärtigen Stand der Technik anzupassen. Für die Beurteilung der Frage, ob eine Mietwohnung Mängel aufweist, sind mangels gegenteiliger Vereinbarungen grundsätzlich nicht die aktuellen technischen Norm...mehr

Praxis-Beispiel Überschreiten der Opfergrenze: Wassereintritt Ferner ist die "Opfergrenze" überschritten, wenn zur Verhinderung des Eindringens von Wasser in den Durchgangsbereich vom Haus zum Keller und zur Tiefgarage die Erneuerung der Betonwanne unter dem Haus und damit der Abriss und der Neuaufbau des Hauses erforderlich wäre.[1] Grundsätzlich verliert der Vermieter auch b...mehr

Achtung Mindeststandards für Haushaltsgeräte herstellen Insofern ist der Vermieter verpflichtet, einen Mindeststandard zu schaffen, der eine Haushaltsführung auch unter Einsatz von gewöhnlichen technischen Hilfsmitteln erlaubt. Daher kann der Mieter einen Stromanschluss verlangen, der den Betrieb eines Großverbrauchers, z. B. einer Wasch- oder Geschirrspülmaschine, bei gleich...mehr

Nach ständiger Rechtsprechung ist der Vermieter nicht zur andauernden Modernisierung der Wohnung und zur ständigen Anpassung an neue Normen und steigende Bedürfnisse verpflichtet. Daher kann der Mieter keine Schallschutzmaßnahmen verlangen, die es zur Zeit der Errichtung des Gebäudes (hier: 1924) noch gar nicht gab. Ein älteres Anwesen muss somit nicht die heute geltenden We...mehr

Hinweis Unzureichende Dämmung kein Mangel Dementsprechend stellt auch eine aus heutiger Sicht unzureichende Wärmedämmung keinen Mangel dar, da der Vermieter insofern nicht verpflichtet ist, die Wohnung an die jeweils gültigen Normen für die Wärmedämmung anzupassen. Praxis-Beispiel Höherer Heizaufwand bei Altbauten Ein Mieter, der eine Wohnung in einem 1956 errichteten Haus bezi...mehr