3.1 Räumlich und zeitlich
Die Instandhaltungspflicht erstreckt sich nicht nur auf die Mieträume unmittelbar, sie umfasst auch den Zugang zu den Mieträumen und das Zubehör.
Treppenhaus, Allgemeinflächen, Beleuchtung
So hat der Vermieter für die gefahrlose Benutzbarkeit des Treppenhauses sowie für die ausreichende Beleuchtung und Instandhaltung der Stufen und Geländer zu sorgen, wie auch die vom Mieter benutzten Hausteile (z. B. Lift, Waschküche, Speicher, Hofraum) in ordnungsgemäßem und betriebssicherem Zustand zu erhalten.
Die Mietsache ist zwar schon dann mangelhaft, wenn der Mieter sie nur in "Befürchtung einer Gefahrenverwirklichung" gebrauchen kann. Dies setzt aber voraus, dass der Mieter von der Gefahr (hier: drohendes Herabstürzen der Decke wegen zu geringer Tragkraft) Kenntnis hat. Allein die Tatsache, dass die Benutzung der Mietsache bei Kenntnis aller Umstände hätte unterbleiben müssen, begründet noch keinen Mangel und damit kein Minderungsrecht des Mieters.
Die Instandhaltungspflicht des Vermieters erstreckt sich auch auf Einrichtungen, die von den Bewohnern des Hauses gemeinschaftlich genutzt werden. So gehört z. B. ein zum Zeitpunkt des Beginns eines Mietverhältnisses vorhandener Personenaufzug zum vertraglich vereinbaren Zustand der Mietsache. Daher muss der Vermieter einen wegen sicherheitstechnischer Mängel außer Betrieb gesetzten bzw. abgebauten Aufzug durch einen mangelfreien ersetzen.
Rein optische Mängel
Rein optische Mängel, z. B. durch schadhaften Putz oder verschmutzte Anstriche, können jedoch nur dann zu einer Renovierungspflicht des Vermieters führen, wenn diese so erheblich sind, dass es dem Mieter nicht mehr zumutbar ist, die Wohnung durch solche Zugänge zu betreten.
Wird eine Wohnung mit einem Telefonanschluss (z. B. mit einer sichtbaren Telef...