Fachbeiträge & Kommentare zu Grundstück

Rz. 50 Die Wohnungseigentümer sind verpflichtet, nach Maßgabe des gesetzlichen oder in der Teilungserklärung vereinbarten Umlageschlüssels die gemeinschaftsbezogenen öffentlich-rechtlichen Lasten der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zu tragen. Öffentliche Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums sind Leistungspflichten aller Wohnungseigentümer, die nach den öffentlich-rech...mehr

Rz. 56 Nach dem bis zum 1.12.2020 geltenden Recht bedurfte es einer Regelung darüber, was geschieht, wenn sich nachträglich sämtliche Wohnungseigentumseinheiten in einer Hand vereinigen. Denn es gab die Ein-Personen-GdWE nicht. In diesem Fall sollte das Gemeinschaftsvermögen nach dem früheren § 10 Abs. 7 S. 4 im Wege der Gesamtrechtsnachfolge auf den Alleineigentümer der Woh...mehr

Rz. 10 Sind die Voraussetzungen für das Bestehenbleiben des Dauerwohnrechts gegeben, so ist es im geringsten Gebot als bestehenbleibendes Recht aufzuführen. Ein Streit über das Bestehenbleiben ist im Verteilungstermin zu klären.[9] Rz. 11 Lässt sich im Versteigerungstermin nicht klären, ob alle Bedingungen für das Bestehenbleiben erfüllt sind, ist das Dauerwohnrecht als bedin...mehr

Rz. 4 Das Wohnungserbbaurecht ist vom Erbbaurecht abhängig, es erlischt daher zwangsläufig mit dem Erbbaurecht.[8] Ansonsten fällt es nach Zeitablauf heim, d.h. es geht zugunsten des Eigentums am Grundstück unter. Hierfür kann der Erbbauberechtigte nach § 27 Abs. 1, 2 ErbbauRG Entschädigung für das Bauwerk verlangen, der Wohnungserbbauberechtigte demgemäß anteilig. Über die ...mehr

Rz. 11 Eine bauliche Veränderung und kann und wird in vielen Fällen leicht auszumachen sein. Es gibt aber Fälle, in denen müssen Vorliegen und Ausmaß einer Veränderung erst festgestellt werden. Eine solche Feststellung erfordert einen Vorher-Nachher-Vergleich. Dabei ist in wertender Betrachtung der Zustand von gemeinschaftlichem Grundstück und Gebäude und ihr etwa veränderte...mehr

Rz. 23 Kfz-Stellplätze im Freien, auf nicht dem überdachten Oberdeck eines Parkhauses auf oder auf oder unter der Hebebühne eines Doppelstockgarage können nach § 3 Abs. 1 S. 2 Gegenstand von Sondereigentum sein. Dabei kommt es – anders als nach der früheren Rechtslage – nicht darauf an, ob sie Raumcharakter haben oder hinreichend dauerhaft markiert sind. Sie gelten nach § 3 ...mehr

Rz. 3 § 31 Abs. 1 WEG qualifiziert das Dauerwohnrecht als Belastung eines Grundstücks. Demnach handelt es sich beim Dauerwohnrecht nicht um ein grundstücksgleiches Recht, sondern um ein dienstbarkeitsartiges Recht.[2] Das Recht kann jeder natürlichen oder juristischen Person eingeräumt werden, auch dem Grundstückseigentümer selbst.mehr

Rz. 1 § 34 WEG will die Ansprüche wegen Veränderungen und Verschlechterungen des Grundstücks regeln. Die Vorschrift ist wenig gelungen. Abgesehen davon, dass die Ansprüche des Grundstückseigentümers vorausgesetzt und nicht geregelt werden, sind die dem Wortlaut nach für Verschlechterungen und Veränderungen gleichermaßen geltenden Verweisungen auf §§ 1049, 1057 BGB unglücklic...mehr

Rz. 25 Sachen, die mit dem Sondereigentum nach § 3 Abs. 1 S. 2, Abs. 2 verbunden werden, werden nach Maßgabe von Absatz 1 S. 2, § 94 BGB Bestandteile des Sondereigentums. Das gilt nach Absatz 1 S. 2, § 94 Abs. 2 BGB auch für Gebäude, die auf dem Sondereigentum errichtet werden, z.B. eine Garage auf einem Stellplatz.mehr

Rz. 1 § 13 konkretisiert das allgemeine Eigentumsrecht des § 903 BGB. Die Norm unterscheidet nach der Natur der Sache zwischen dem Recht aus dem Sondereigentum und dem Recht aus dem gemeinschaftlichen Eigentum. Beides ist echtes Eigentum und genießt den Eigentumsschutz. § 13 befasst sich jedoch nicht abschließend mit allen Rechten aus dem Wohnungseigentum, z.B. nicht mit den...mehr

Rz. 2 Im Rückblick haben sich diese Erwartungen nicht erfüllt. Dauerwohnrecht und Dauernutzungsrecht spielten selbst unmittelbar nach dem Kriege nicht die ihnen zugedachte Rolle und haben mit der Entspannung auf dem Wohnungsmarkt und der Weiterentwicklung des Mietrechts etwa durch die Einschränkung des Kündigungsrechtes gem. § 57c ZVG a.F. weiter an Bedeutung verloren. Die m...mehr

Rz. 1 Da sich die Belastbarkeit eines Erbbaurechts mit einem Dauerwohn- und Dauernutzungsrecht bereits aus § 11 Abs. 1 ErbbauRG ergibt, will § 42 Abs. 1 nur zweifelsfrei klarstellen, dass für das Dauerwohn- und Dauernutzungsrecht am Erbbaurecht die gleichen Vorschriften gelten wie für ein Dauerwohnrecht am Grundstück. Rz. 2 Belastungsgegenstand kann außer einem Erbbaurecht au...mehr

Rz. 40 Vor allem bei baulichen Veränderungen, die nicht von allen interessierten Wohnungseigentümern gleichzeitig benutzt werden können, kann sich die Notwendigkeit einer Verteilung der Nutzung ergeben. Beispiel ist ein Kinderspielplatz mit einer Rutsche auf einer Grünfläche desgemeinschaftlichen Grundstücks, auf dem nur eine begrenzte Anzahl von Kindern gleichzeitig spielen...mehr

Rz. 36 § 3 Abs. 1 geht davon aus, dass an dem Grundstück Miteigentum besteht. Die Größe der Miteigentumsanteile wird durch einen Bruchteil von 1 (z.B. 2/5 oder 250/1.000), wobei die Summe 1 ergeben muss, angegeben und ergibt sich aus Abteilung I Spalte 2 des Grundstücksgrundbuchs (§ 9 Buchst. a GBV, § 47 Abs. 1 GBO). Die Zahl der Miteigentumsanteile und/oder ihre Größe kann ...mehr

Rz. 40 Mängel betreffend den Abschluss des Verfügungsgeschäfts (z.B. Formmangel gemäß § 4 Abs. 2 S. 1, § 925 BGB,[98] Geschäftsunfähigkeit gemäß § 105 BGB, Nichtigkeit gemäß §§ 134, 138 BGB, erfolgreiche Anfechtung gemäß § 142 Abs. 1 BGB) führen zur Nichtigkeit der vertraglichen Teilungserklärung, so dass für keinen Beteiligten Wohnungseigentum begründet wird. Bis zur Gelten...mehr

Rz. 26 Neu als Grund für die Entziehung in das Gesetz eingefügt ist die Verletzung von Pflichten gegenüber der Wohnungseigentümergemeinschaft. Der Sache nach war dies schon nach altem Recht selbstverständlich. Denn die Nichterfüllung der Zahlungspflichten gemäß § 18 Abs. 2 Nr. 2 WEG a.F., die zur Entziehung führen konnte, war eine Verletzung von Pflichten gegenüber der Wohnu...mehr

Rz. 106 Der Anmeldung bedürfen aber gezahlte Vorschüsse des betreibenden Gläubigers, die in Rangklasse 1 berücksichtigt werden sollen. Hierunter fallen Ausgaben für die Erhaltung oder nötige Verbesserung des Wohnungseigentums. Aus dem Vorschuss erbrachte Wohngeldzahlungen werden nur insoweit berücksichtigt, als sie objekterhaltend oder -objektverbessernd verwandt worden sind...mehr

Rz. 66 Der Wohnungseigentümer ist verpflichtet, für die Einhaltung der Verpflichtung zum maßvollen Gebrauch durch die Personen zu sorgen, die zu seinem Hausstand oder Geschäftsbetrieb gehören (z.B. Ehegatte, Kinder, Gäste und Hausangestellte, Angestellte) oder denen er sonst die Nutzung des Sondereigentums oder der im gemeinschaftlichen Eigentum stehenden Grundstücks- oder G...mehr

Rz. 3 Muster in Ihr Textverarbeitungsprogramm übernehmen Muster 4.3: Begründung durch vertragliche Teilungserklärung (§ 30 Abs. 1 WEG) Verhandelt zu Frankfurt am Main, am 1.8.2024 Vor mir, dem unterzeichneten Notar Franz Maier im Bezirk des Oberlandesgerichts Frankfurt mit dem Amtssitz in Frankfurt am Main, erschienen heute:mehr

Rz. 1 Da das Dauerwohnrecht als Belastung des Grundstücks im Rangverhältnis des § 879 BGB zu anderen eingetragenen Rechten steht, fällt es nicht in das geringste Gebot, wenn ein im Rang vorgehender oder im Rang gleichstehender Gläubiger die Zwangsversteigerung betreibt (§ 44 Abs. 1 ZVG). Es erlischt dann durch Zuschlag (§ 91 ZVG). Der Dauerwohnberechtigte hat damit eine schl...mehr

Rz. 134 Die Gewährung von Einsicht in die Beschluss-Sammlung setzt nach § 24 Abs. 7 S. 8 WEG ein entsprechendes "Verlangen" voraus. Dies wird in der Praxis regelmäßig in Form einer Anfrage und einer Terminabsprache mit demjenigen, der die Beschluss-Sammlung führt, gegeben sein. Der Verwalter kann dabei auf seine allgemeinen Geschäftsstunden in seinem Büro verweisen.[227] Bei...mehr

Rz. 42 § 23 Abs. 3 WEG soll die Möglichkeit einer Beschlussfassung ohne den Aufwand einer Eigentümerversammlung eröffnen. Dabei sollen die Teilnahmerechte des einzelnen Wohnungseigentümers an der Willensbildung gewahrt bleiben. Deswegen hat der Gesetzgeber die schriftliche Beschlussfassung von der Zustimmung aller Wohnungseigentümer abhängig gemacht. Aufgrund dieser hohen Hü...mehr

Rz. 44 Der Geschäftswert für das Entziehungsverfahren wurde früher häufig nur auf einen Bruchteil des Verkehrswertes oder die durch den zwangsweisen Verkauf hervorgerufenen wirtschaftlichen Nachteile festgesetzt.[86] Nach Rechtsprechung des BGH entspricht der Streitwert aber dem Wert des Wohnungseigentums.[87] Wird nur der Beschluss über die Aufforderung zur Veräußerung ange...mehr

Rz. 101 Fehlt ein Verwalter, ist nach § 24 Abs. 8 S. 2 WEG der Vorsitzende der Eigentümerversammlung zur Führung der Beschluss-Sammlung verpflichtet. Das wird in den Gemeinschaften, die typischerweise auf einen Verwalter verzichten, also in kleineren Wohnanlagen, oftmals gar nicht bekannt sein. Anders als in professionell verwalteten Liegenschaften wird hier aber häufig auch...mehr

Rz. 55 Die Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums umfasst auch die erstmalige Herstellung des ordnungsmäßigen Zustands des gemeinschaftlichen Eigentums.[242] Deshalb kann jeder Wohnungseigentümer nach § 18 Abs. 2 Abs. Nr. 1 von der GdWE grundsätzlich verlangen, dass das gemeinschaftliche Eigentum plangerecht hergestellt wird.[243] Rz. 56 Der Vergleichsmaßstab für den plan...mehr

Rz. 272 Hat der Eigentümer einem Dritten zur Sicherung einer Forderung eine Grundschuld bestellt und ist der Sicherungsgrund zwischenzeitlich ganz oder teilweise entfallen, hat der Sicherungsgeber/Eigentümer aus der Sicherungsabrede heraus einen schuldrechtlichen Anspruch gegen den Grundschuldinhaber, sich von dieser Grundschuld zu trennen (sog. Rückgewähranspruch). Die Pfän...mehr

Rz. 39 Der Kostenbegriff im Wohnungseigentumsgesetz ist differenziert zu betrachten. Kosten i.S.d. § 16 Abs. 2 S. 1 sind sämtliche Ausgaben, die der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer insbesondere bei der Verwaltung des gemeinschaftlichen Gebrauchs entstehen.[151] Das bedeutet, dass die Vorschrift sämtliche verteilungsrelevanten Kosten der Gemeinschaft erfasst.[152] Die Kos...mehr

Rz. 3 Nach § 3 Abs. 1 muss die vertragliche Teilungserklärung "jedem" Miteigentümer Sondereigentum einräumen (d.h. jeder Miteigentumsanteil muss mit Sondereigentum verbunden werden); rechtsgeschäftlich kann Wohnungseigentum nicht neben sondereigentumslosen (sog. isolierten) Miteigentumsanteilen begründet werden.[4] Die Einräumung von Sondereigentum scheitert daher, wenn der ...mehr

Rz. 85 Zur ggf. erstmaligen ordnungsmäßigen Instandsetzung zählen auch öffentlich-rechtlich vorgeschriebene bauliche Veränderungen, die das gemeinschaftliche Eigentum betreffen.[399] Insoweit entspricht die Einhaltung der öffentlich-rechtlichen Verpflichtungen immer ordnungsmäßiger Verwaltung. Der bei der Beschlussfassung über Maßnahmen der Instandhaltung und Instandsetzung ...mehr

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Rz. 147 In Zwangsversteigerungsverfahren nach der bis zum 30.6.2007 geltenden Fassung des ZVG blieb die Immobiliarvollstreckung wegen rückständiger Wohngeldbeiträge in das Wohnungseigentum des Schuldners häufig erfolglos, wenn das Wohnungseigentum des Schuldners bis zur Höhe des Verkehrswertes mit Grundpfandrechten belastet war. Da eine Zwangsversteigerung wegen Wohngeldansp...mehr

Rz. 54 Absatz 2 gibt dem einzelnen Eigentümer einen schuldrechtlichen Anspruch gegen die übrigen Wohnungseigentümer auf Abschluss einer Vereinbarung bzw. Zustimmung zu einer Vereinbarung, mit der eine bestehende Vereinbarung im Sinne des Absatzes 2 abgeändert oder eine vom Gesetz abweichende Regelung erstmals getroffen wird. Die (ergänzende) Auslegung der Gemeinschaftsordnun...mehr

Rz. 146 Ein Beschluss über bauliche Veränderungen ist nicht schon dann rechtmäßig, wenn er die Grenzen des Absatzes 4 einhält. Er muss vielmehr nach § 19 auch den Anforderungen einer ordnungsmäßigen Verwaltung des gemeinschaftlichen Grundstücks entsprechen. So dürfte eine bauliche Veränderung, die den inhaltlichen Anforderungen des § 20 entspricht, dennoch nicht beschlossen ...mehr

Rz. 77 Der Zwangsverwalter hat für seine Tätigkeit Anspruch auf eine angemessene Vergütung. Dabei ist die Höhe der Vergütung an der Art und dem Umfang der Aufgabe sowie an der Leistung des Zwangsverwalters auszurichten, wobei Mindest- und Höchstsätze vorgesehen sind (§ 152a ZVG). Die Zwangsverwalterverordnung unterscheidet zwischen der Regelvergütung auf Basis der Mieteinnah...mehr

Rz. 304 Die Zwangsvollstreckung ist im 8. Buch der ZPO geregelt. Das Gesetz unterscheidet bei Zahlungstiteln nach der Art des Zugriffsobjekts. Die Vollstreckung erfolgt auf Antrag, der an das zuständige Vollstreckungsorgan zu richten ist.mehr

Rz. 88 Beschlüsse sind wie alle rechtlich erheblichen Erklärungen der Auslegung zugänglich. Allerdings gelten hierfür nicht dieselben Maßstäbe wie für Willenserklärungen. Dies ergibt sich aus Erwägungen zum Schutze des Rechtsverkehrs. Nicht auf der Eigentümerversammlung anwesenden Wohnungseigentümern oder Sonderrechtsnachfolgern kann nicht zugemutet werden, einen möglicherwe...mehr

Rz. 13 Bis zur Abnahme gemäß § 640 BGB (vgl. dazu Rdn 68 ff.) hat der Erwerber Anspruch auf Erfüllung, d.h. auf Herstellung des versprochenen (§ 631 Abs. 1 BGB), also mangelfreien Werkes.[30] Ist das Werk mangelhaft, kann der Erwerber Nacherfüllung verlangen (§§ 634 Nr. 1, 635 BGB), es sei denn, diese ist unzumutbar oder unmöglich (§ 635 Abs. 3 BGB). Der Anspruch auf Nacherf...mehr

Rz. 22 Nach Absatz 2 übt die GdWE zunächst die sich aus dem gemeinschaftlichen Eigentum ergebenden Rechte der Wohnungseigentümer aus. Die Regelung knüpft an § 1011 BGB an und bezieht sich auf alle Rechte der Wohnungseigentümer, die aus dem Miteigentum am gemeinschaftlichen Eigentum fließen. Die Ausübungsbefugnis der GdWE setzt anders als bisher keinen Beschluss der Wohnungse...mehr

Rz. 56 (Gemeinschaftliche) Kosten der im gemeinschaftlichen Eigentum stehenden Anlagen wie beispielsweise Alarmanlagen, Anlagen im Wäscheraum, Brandmelder, Feuerlöscher Müllschlucker,[198] Blitzschutzanlagen und Schwimmbäder[199] sind umlagefähig nach § 16 Abs. 2 S. 1.[200] Rz. 57 Weiterhin zählen zu diesen Kosten der Ersatz der Aufwendungen für Notmaßnahmen i.S.d. § 18 Abs. ...mehr

Rz. 6 Der Inhalt von Vereinbarungen i.S.d. Absatz 1 S. 2 und Absatz 3 betrifft das Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander in Ergänzung oder Abweichung von Vorschriften des WEG oder des BGB. Vereinbarungen regeln auf abstrakt-genereller Ebene das Gemeinschaftsgrundverhältnis der Wohnungseigentümer im Sinne einer Satzung.[18] Die Gemeinschaftsordnung ist bei der Verwa...mehr

Rz. 431 Ob der Verwalter Dritten unmittelbar auf Schadenersatz infolge einer unerlaubten Handlung haftet, hängt davon ab, ob und inwieweit er für Verletzungen an deren Rechten und Rechtsgüter verantwortlich ist. Rz. 432 Verletzt eine konkrete Handlung, die im Zusammenhang mit seiner Tätigkeit steht, d.h. ein aktives Tun, des Verwalters die Rechte oder Rechtsgüter eines Dritte...mehr

Rz. 20 Ein Beschluss, der eine in der Teilungserklärung enthaltene Regelung lediglich wiederholt, widerspricht ordnungsmäßiger Verwaltung, weil er nur geeignet ist, Unsicherheit in die durch die Teilungserklärung getroffene Rechtslage zu tragen.[65] Ein Beschluss über die Einleitung eines selbstständigen Beweisverfahrens widerspricht ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn nicht er...mehr

Rz. 15 Die Erhebung einer erforderlichen Sonderumlage etwa bei Liquiditätsengpässen[33] ebenso wie eine Finanzierungsregelung bei kostenverursachenden Maßnahmen,[34] der Abschluss von Verträgen, etwa des Verwaltervertrages – auch die Erweiterung der Aufgaben des Verwalters und die entsprechende Sondervergütung[35] –, des Hausmeistervertrages,[36] von Werkverträgen mit Handwe...mehr

Rz. 39 Der frühere § 10 Abs. 6 und 7 enthielt keine Regelung darüber, von wem und nach welchen Regeln das Gemeinschaftsvermögen verwaltet werden soll. Diese Lücke schließt jetzt Absatz 3. Er verweist – inhaltlich sachgerecht, aber auch nicht überraschend – auf die Vorschriften in § 18, § 19 Abs. 1 und § 27. Mit dem Verweis auf § 18 Abs. 1 legt er fest, dass das Gemeinschafts...mehr

Rz. 1 Die Wohnungseigentümergemeinschaft ist auf Dauer angelegt. Kein Wohnungseigentümer kann die Aufhebung der Gemeinschaft verlangen, auch nicht aus wichtigem Grund; dies gilt schon für die werdende Wohnungseigentümergemeinschaft. Damit unterscheidet sich die Wohnungseigentümergemeinschaft in einem wesentlichen Aspekt von der Bruchteilsgemeinschaft gemäß §§ 741 ff. BGB, be...mehr

Rz. 19 Nach Absatz 2 S. 1 Nr. 2 tragen alle Wohnungseigentümer nach Maßgabe ihre Anteile am gemeinschaftlichen Eigentum die Kosten baulicher Veränderungen, die sich innerhalb eines angemessenen Zeitraums amortisieren. Diesen Begriff hat der Gesetzgeber aus der Rechtsprechung des BGH zur modernisierenden Erhaltung übernommen, die nach dem früheren § 22 Abs. 3 als Teil der ord...mehr

Rz. 3 § 5 Abs. 1 und 2 regelt im Zusammenwirken mit § 1 Abs. 5 die Abgrenzung zwischen Sondereigentum und gemeinschaftlichem Eigentum. Diese Bestimmungen sind sachenrechtlicher Natur und damit – nicht anders als gemäß § 946 BGB die §§ 94 bis 98 BGB [8] – zwingendes Recht,[9] soweit § 5 Abs. 3 nicht die Umwandlung von Sondereigentum in gemeinschaftliches Eigentum zulässt. Eine...mehr

Rz. 62 Die Haftung bezieht sich auf sämtliche Verbindlichkeiten der Gemeinschaft, gleich aus welchem Verpflichtungsgrund (z.B. gesetzlich, vertraglich, hoheitlich). Die quotale akzessorische Haftung der Wohnungseigentümer gilt jedoch nur für Verbindlichkeiten der GdWE. Aus Verträgen, die die Wohnungseigentümer persönlich – einzeln oder gemeinsam – eingegangen sind, haften di...mehr

Abgeschlossenheitsbescheinigung vom 19. März 1974, BAnz. Nr. 58 vom 23. März 1974 Aufgrund des Artikels 84 Abs. 2 des Grundgesetzes werden mit Zustimmung des Bundesrates folgende Richtlinien für die Baubehörden über die Bescheinigung gemäß § 7 Abs. 4 Nr. 2 bzw. § 32 Abs. 2 Nr. 2 des Wohnungseigentumsgesetzes vom 15. März 1951 (Bundesgesetzbl. I S. 175, 209), zuletzt geändert d...mehr

Rz. 14 Ob an einem Gebäudebestandteil Sondereigentum besteht, hängt zunächst davon ab, ob an einem Raum Sondereigentum eingeräumt ist und ob der Bestandteil zu diesem Raum gehört (vgl. Rdn 16). Danach ist zu prüfen, ob es sich um einen wesentlichen Bestandteil handelt (vgl. Rdn 12) und die weiteren Voraussetzungen von § 5 Abs. 1 erfüllt sind (vgl. Rdn 17, 18), ohne dass Sond...mehr