Fachbeiträge & Kommentare zu Grundsteuer

Rz. 13 Nach § 262 S. 2 BewG ist der i. S. d. § 262 S. 1 ermittelte Gesamtwert (Rz. 9 und 11) – und damit implizit auch das Grundstück (Steuergegenstand) – dem zivilrechtlichen Eigentümer des Grund und Bodens zuzurechnen. Folglich ergeht ihm gegenüber der Feststellungsbescheid über den Grundsteuerwert.[1] Abgesehen von dem Ausnahmefall, dass das Gebäude als Scheinbestandteil i...mehr

Rz. 14 § 243 BewG wurde mit dem Grundsteuer-Reformgesetz vom 26.11.2029[1] in das Bewertungsgesetz eingefügt und seither nicht geändert. Rz. 15 § 243 BewG ist gem. § 266 BewG erstmals für den Hauptfeststellungszeitpunkt 1.1.2022 anzuwenden. Rz. 16 einstweilen freimehr

Rz. 14 Nach § 261 S. 2 BewG ist der i. S. d. § 261 S. 1 BewG ermittelte Gesamtwert (Rz. 11) – und damit implizit auch das Grundstück (Steuergegenstand) – dem Erbbauberechtigten zuzurechnen. Folglich ergeht ihm gegenüber der Feststellungsbescheid über den Grundsteuerwert.[1] Der Gesamtwert von Grund und Boden sowie Gebäude wurde – abweichend von der bisherigen Bewertungssystem...mehr

Rz. 1 Die Vorschriften zum Grundvermögen (Abschnitt C) im Siebenten Abschnitt des Zweiten Teils des Bewertungsgesetzes werden im Unterabschnitt IV mit Regelungen zu den sog. Sonderfällen abgeschlossen. Zu den Sonderfällen gehören die Erbbaurechtsfälle (§ 261 BewG) und die Fälle mit Gebäuden auf fremdem Grund und Boden (§ 262 BewG). Eine Regelung zu Grundstücken im Zustand de...mehr

Rz. 9 Die Berücksichtigung der allgemeinen Wertverhältnisse auf dem Grundstücksmarkt (Marktanpassung) erfolgt im Sachwertverfahren nach der ImmoWertV insbesondere durch die Multiplikation des vorwiegend kostenorientiert ermittelten vorläufigen Sachwerts des Grundstücks mit einem objektspezifisch angepassten Sachwertfaktor.[1] Hierbei wird i. d. R. auf die von den Gutachterau...mehr

Rz. 1 Die Grundsteuer knüpft historisch sowie begrifflich an das Innehaben von inländischem Grundbesitz an und wird von demjenigen geschuldet, dem der Grundbesitz zuzurechnen ist.[1] Folgerichtig wird daher in § 2 GrStG der inländische Grundbesitz i. S. d. Bewertungsgesetzes zum Steuergegenstand der Grundsteuer bestimmt. Unter den Oberbegriff Grundbesitz subsumiert § 2 GrStG...mehr

Rz. 2 In § 247 BewG wird vornehmlich die Bewertung der unbebauten Grundstücke i. S. d. § 246 BewG geregelt (Rz. 1). Zu diesem Zweck wird in Abs. 1 der Vorschrift zunächst die Bewertungsmethode zur Bewertung der unbebauten Grundstücke bestimmt. Nach Abs. 1 S. 1 der Vorschrift ermittelt sich der Grundsteuerwert unbebauter Grundstücke regelmäßig durch Multiplikation der Grundstü...mehr

Rz. 15 Nach den allgemein anerkannten Vorschriften für die Verkehrswertermittlung von Immobilien auf der Grundlage des Baugesetzbuchs sind für die Wertermittlung von bebauten Grundstücken das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren, das Sachwertverfahren oder mehrere dieser Verfahren heranzuziehen. Die Wertermittlungsverfahren sind nach der Art des Wertermittlungso...mehr

Rz. 9 Im Rahmen der Reform des Grundsteuer- und Bewertungsrechts wurde das Sachwertverfahren der Einheitsbewertung nach §§ 83 – 90 BewG unter Berücksichtigung des aktuellen Stands des Wertermittlungsrechts und der aktuellen Datenlage fortentwickelt. Das Sachwertverfahren nach den §§ 258 – 260 BewG wurde in Anlehnung das Sachwertverfahren nach den §§ 21 – 23 ImmoWertV 2010 [1]...mehr

Rz. 3 Nach der Vorschrift bleiben die wegen der in § 1 ZSKG[1] bezeichneten Zwecke geschaffenen Gebäude, Gebäudeteile und Anlagen für den Zivilschutz bei der Ermittlung des Grundsteuerwerts außer Ansatz, wenn sie in Friedenszeiten nicht oder nur gelegentlich oder geringfügig für andere Zwecke genutzt werden. § 245 BewG greift somit weitgehend inhaltsgleich die Regelungsmater...mehr

Rz. 11 In § 250 Abs. 2 BewG wird bestimmt, dass im Ertragswertverfahren nach den §§ 252–257 BewG ausschließlich die Grundstücksarten Einfamilienhäuser (§ 249 Abs. 1 Nr. 1, Abs. 2 BewG, s. § 249 BewG Rz. 18ff.), Zweifamilienhäuser (§ 249 Abs. 1 Nr. 2, Abs. 3 BewG, s. § 249 BewG Rz. 23), Mietwohngrundstücke (§ 249 Abs. 1 Nr. 3, Abs. 4 BewG, s. § 249 BewG Rz. 25) und Wohnungseigent...mehr

Rz. 13 Die durchschnittlichen Nettokaltmieten in der Anlage 39 zum BewG in EUR/m² Wohnfläche wurden auf der Grundlage der Zusatzerhebung zum Mikrozensus des Statistischen Bundesamtes ermittelt. Im Rahmen des Grundsteuer-Reformgesetzes vom 26.11.2019[1] wurde auf die seinerzeit vorliegenden Daten des Mikrozensus 2014 [2] zurückgegriffen. Nach dem mit dem Mikrozensus 2018 [3] akt...mehr

Rz. 36 Das Ertragswertverfahren nach §§ 252ff. BewG wurde zwar in Anlehnung an das vereinfachte Ertragswertverfahren nach § 29 ImmoWertV [1] (Rz. 19ff.) geregelt, im Sinne einer praktikablen Anwendung in einem steuerlichen Massenverfahren kommt es ohne Typisierungen jedoch nicht aus. Gerade in Massenverfahren der vorliegenden Art verfügt der Gesetzgeber über einen – zugestand...mehr

Rz. 17 Nach § 2 GrStG ist der inländische Grundbesitz i. S. d. Bewertungsgesetzes Steuergegenstand der Grundsteuer. Unter den Oberbegriff Grundbesitz subsumiert § 2 GrStG die Betriebe der Land- und Forstwirtschaft als wirtschaftliche Einheiten des land- und forstwirtschaftlichen Vermögens ( §§ 232–234, 240 BewG ) sowie die Grundstücke als wirtschaftliche Einheiten des Grundver...mehr

Rz. 4 § 251 BewG wurde mit dem Grundsteuer-Reformgesetz v. 26.11.2019[1] in das Bewertungsgesetz eingefügt und seither nicht geändert. Der Bundesrat hatte sich in seiner Stellungnahme zum Entwurf eines Grundsteuer-Reformgesetzes vom 20.9.2019 zwar für den Verzicht der Umrechnungskoeffizienten in der Anlage 36 zum BewG und infolgedessen für eine Streichung des § 251 S. 2 BewG ...mehr

Rz. Rz. 1 Die Bewertung der bebauten Grundstücke i. S. d. § 248 BewG erfolgt nach Maßgabe des § 250 BewG in Abhängigkeit von der Grundstücksart entweder im Ertragswertverfahren (§§ 252–257 BewG) oder im Sachwertverfahren. In den §§ 258–260 BewG wird das Sachwertverfahren geregelt. Das Sachwertverfahren gehört neben dem Vergleichs- und Ertragswertverfahren zu den klassischen ...mehr

Rz. 35 Zu den wesentlichen Bestandteilen eines Grundstücks gehören i. S. d. § 94 Abs. 1 BGB auch die Außenanlagen (Rz. 35). Unter die Außenanlagen fallen sowohl die baulichen Außenanlagen, insbesondere Ver- und Entsorgungsanlagen, Platz- und Wegebefestigungen, Terrassen und Umzäunungen als auch die sonstigen Anlagen, wie z. B. Gartenanlagen und Anpflanzungen. Außenanlagen ge...mehr

Rz. 20 In § 244 Abs. 3 BewG wird für bestimmte Sonderfälle kraft Gesetzes ein Grundstück fingiert. Im Gegensatz zur Einheitsbewertung gelten insbesondere auch das Erbbaurecht zusammen mit dem Erbbaurechtsgrundstück, entsprechend jedes Wohnungserbbau- und Teilerbbaurecht zusammen mit dem anteiligen belasteten Grund und Boden sowie ein Gebäude auf fremdem Grund und Boden zusammen ...mehr

Rz. 16 Ein unbebautes Grundstück liegt entweder vor, wenn sich auf dem Grundstück i. S. d. § 246 Abs. 1 – mangels Bezugsfertigkeit – noch keine benutzbaren Gebäude befinden, oder, wenn sich auf dem Grundstück i. S. d. § 246 Abs. 2 BewG auf Dauer keine benutzbaren Gebäude mehr befinden. Im Zeitpunkt des Verlustes der Benutzbarkeit eines Gebäudes und damit der Gebäudeeigenscha...mehr

Rz. 4 § 262 BewG wurde mit dem Grundsteuer-Reformgesetz vom 26.11.2019[1] in das Bewertungsgesetz eingeführt und seither nicht geändert. Rz. 5 Nach seiner systematischen Stellung innerhalb des Abschnitts C des Siebenten Abschnitts des Zweiten Teil des Bewertungsgesetzes zum Grundvermögen erstreckt sich der sachliche Geltungsbereich des § 262 BewG ausschließlich auf das inländ...mehr

Rz. 1 § 247 BewG enthält vornehmlich die Vorschriften zur Bewertung der unbebauten Grundstücke i. S. d. § 246 BewG. Die Vorschrift erlangt darüber hinaus aber auch Bedeutung bei der Bewertung der bebauten Grundstücke und der sog. Sonderfälle.[1] So wird bei der Ermittlung des abgezinsten Bodenwerts im Ertragswertverfahren (§§ 252 S. 1, 257 Abs. 1 S. 1 BewG), Bodenwerts im Sach...mehr

Rz. 10 Für die Bewertung von Ein- und Zweifamilienhäusern gibt § 257 Abs. 1 S. 2 BewG explizit vor, dass der Bodenwert i. S. d. § 247 BewG zur Berücksichtigung abweichender Grundstücksgrößen anhand der Umrechnungskoeffizienten nach der Anlage 36 zum BewG anzupassen ist. Anlage 36 BewG: Umrechnungskoeffizienten zur Berücksichtigung abweichender Grundstücksgrößen beim Bodenwert...mehr

Rz. 10 In § 253 Abs. 1 S. 1 BewG wird zunächst der jährliche Reinertrag des Grundstücks zum Ausgangspunkt der Ermittlung des kapitalisierten Reinertrages des Grundstücks bestimmt. Der jährliche Reinertrag des Grundstücks ergibt sich i. S. d. § 253 Abs. 1 S. 2 BewG durch Abzug der jährlichen – nicht umlagefähigen – Bewirtschaftungskosten nach § 255 BewG i. V. m. der Anlage 40 ...mehr

Rz. 4 § 257 BewG wurde mit dem Grundsteuer-Reformgesetz vom 26.11.2019[1] in das Bewertungsgesetz eingeführt und seither nicht geändert. Rz. 5 Nach seiner systematischen Stellung innerhalb des Unterabschnitts C des Siebenten Abschnitts des Zweiten Teil des Bewertungsgesetzes zum Grundvermögen erstreckt sich der sachliche Geltungsbereich des § 257 BewG ausschließlich auf das i...mehr

Rz. 5 § 261 S. 1 und 2 BewG wurde mit dem Grundsteuer-Reformgesetz vom 26.11.2019[1] in das Bewertungsgesetz eingefügt. S. 3 der Vorschrift wurde mit dem Jahressteuergesetz 2020 vom 21.12.2020[2] angefügt. Der Gesetzgeber wollte hierdurch klarstellen, dass die in § 261 S. 1 und 2 BewG enthaltenen Sonderregelungen zur wirtschaftlichen Einheit, Bewertung und Zuordnung für das E...mehr

Rz. 4 § 249 BewG wurde mit dem Grundsteuer-Reformgesetz v. 26.11.2019[1] in das Bewertungsgesetz eingefügt und seither nicht geändert. Rz. 5 Nach seiner systematischen Stellung innerhalb des Unterabschnitts C des Siebenten Abschnitts des Zweiten Teil des Bewertungsgesetzes zum Grundvermögen erstreckt sich der sachliche Geltungsbereich des § 249 BewG ausschließlich auf das Gru...mehr

Rz. 4 § 258 BewG wurde mit dem Grundsteuer-Reformgesetz vom 26.11.2019[1] in das Bewertungsgesetz eingeführt und seither nicht geändert. Rz. 5 Nach seiner systematischen Stellung innerhalb des Unterabschnitts C des Siebenten Abschnitts des Zweiten Teil des Bewertungsgesetzes zum Grundvermögen erstreckt sich der sachliche Geltungsbereich des § 258 BewG ausschließlich auf das i...mehr

Rz. 24 Die Differenzierung der NHK in der Anlage 42, Teil II. zum BewG nach 3 baujahrbezogenen Gruppen erfolgte in Anlehnung an die Beschreibung der Gebäudestandards in der Anlage 2 der SW-RL[1] (Baujahre vor 1995 = Standardstufe 2 / Baujahre 1995 – 2004 = Standardstufe 3 / Baujahre ab 2005 = Standardstufe 4). Die Abgrenzung der Standardstufen 2 – 4 erfolgt in der Anlage 2 d...mehr

Rz. 4 § 252 BewG wurde mit dem Grundsteuer-Reformgesetz vom 26.11.2019[1] in das Bewertungsgesetz eingefügt und seither nicht geändert. Rz. 5 Nach seiner systematischen Stellung innerhalb des Unterabschnitts C des Siebenten Abschnitts des Zweiten Teil des Bewertungsgesetzes zum Grundvermögen erstreckt sich der sachliche Geltungsbereich des § 252 BewG ausschließlich auf das in...mehr

Rz. 4 § 250 BewG wurde mit dem Grundsteuer-Reformgesetz vom 26.11.2019[1] in das Bewertungsgesetz eingefügt und seither nicht geändert. Rz. 5 Nach seiner systematischen Stellung innerhalb des Unterabschnitts C des Siebenten Abschnitts des Zweiten Teil des Bewertungsgesetzes zum Grundvermögen erstreckt sich der sachliche Geltungsbereich des § 250 BewG ausschließlich auf das Gr...mehr

Rz. 1 Bei der Bewertung eines bebauten Grundstücks im Ertragswertverfahrens nach den §§ 252–257 BewG geht es im Kern darum, den auf den Bewertungsstichtag bezogenen Barwert (Gegenwartswert) aller zukünftigen Reinerträge aus dem Grundstück zu ermitteln (§ 252 BewG Rz. 25). Der jährliche Reinertrag des Grundstücks ergibt sich gem. § 253 Abs. 1 S. 2 BewG aus dem jährlichen Roher...mehr

Rz. 50 Eine gewisse Verlängerung der Restnutzungsdauer der Gebäude stellt auch die Regelung zum Mindest-Gebäudewertansatz in § 259 Abs. 4 S. 4 BewG dar. Hiernach ist der nach Abzug der Alterswertminderung verbleibende Gebäudewert grundsätzlich mit mindestens 30 % des Gebäudenormalherstellungswerts anzusetzen. Im Umkehrschluss bedeutet dies, dass die Alterswertminderung auf m...mehr

Rz. 9 Nach § 251 S. 1 BewG darf der für ein bebautes Grundstück anzusetzende Wert nicht geringer als 75 % des Werts sein, mit dem der Grund und Boden gem. § 247 BewG allein als unbebautes Grundstück zu bewerten wäre. Mit dieser Mindestwertregelung wollte der Gesetzgeber in Anlehnung an § 77 BewG zur Einheitsbewertung auch bei der Grundsteuerbewertung gewährleisten, dass der i...mehr

Rz. 4 § 254 BewG wurde mit dem Grundsteuer-Reformgesetz vom 26.11.2019[1] in das Bewertungsgesetz eingeführt und seither nicht geändert. Rz. 5 Nach seiner systematischen Stellung innerhalb des Unterabschnitts C des Siebenten Abschnitts des Zweiten Teil des Bewertungsgesetzes zum Grundvermögen erstreckt sich der sachliche Geltungsbereich des § 255 BewG ausschließlich auf das i...mehr

Rz. 5 § 245 BewG wurde mit dem Grundsteuer-Reformgesetz vom 26.11.2019 in das Bewertungsgesetz eingefügt und seither nicht geändert. Die Vorschrift entspricht weitgehend der Regelung in § 71 BewG zur Einheitsbewertung.[1] Rz. 6 Nach seiner systematischen Stellung innerhalb der allgemeinen Vorschriften zum Grundvermögen erstreckt sich der sachliche Geltungsbereich des § 245 Be...mehr

Rz. 4 § 246 BewG wurde mit dem Grundsteuer-Reformgesetz vom 26.11.2019[1] in das Bewertungsgesetz eingefügt und seither nicht geändert. Rz. 5 § 246 BewG ist gem. § 266 BewG erstmals für den Hauptfeststellungszeitpunkt 1.1.2022 anzuwenden. Rz. 6 einstweilen freimehr

Rz. 2 S. 1 der Vorschrift bestimmt den Mindestwert eines bebauten Grundstücks, in dem er anordnet, dass der für ein bebautes Grundstück anzusetzende Wert nicht geringer als 75 % des Werts sein darf, mit dem der Grund und Boden i. S. d. § 247 BewG allein als unbebautes Grundstück zu bewerten wäre. Mit dem Abschlag von 25 % vom Wert des – fiktiv – unbebauten Grundstücks sollen...mehr

Rz. 34 Das Sachwertverfahren nach den §§ 258–260 BewG wurde zwar in Anlehnung an das Sachwertverfahren nach den §§ 21–23 ImmoWertV 2010[1] (Rz. 10ff.) geregelt, im Sinne einer praktikablen Anwendung in einem steuerlichen Massenverfahren wie der Feststellung der Grundsteuerwerte kommt es ohne Typisierungen jedoch nicht aus. Im Vergleich zum Sachwertverfahren nach den §§ 21–23 ...mehr

Rz. 4 § 255 BewG und die Anlage 40 zum BewG wurden mit dem Grundsteuer-Reformgesetz vom 26.11.2019[1] in das Bewertungsgesetz eingeführt. Im Wege des Jahressteuergesetzes 2020 vom 21.12.2020[2] wurde die Anlage 40 zum BewG durch Streichung der infolge eines redaktionellen Versehens genannten Grundstücksart "Teileigentum" geändert.[3] Für die Grundstücksart "Teileigentum" komm...mehr

Rz. 1 Vor jeder Bewertung ist zunächst zu klären, was zu bewerten ist. "Erste Vorbedingung" jeder Bewertung ist somit die Bestimmung und Abgrenzung des Bewertungsgegenstandes.[1] Für die Grundsteuerbewertung des Grundvermögens ist entscheidungserheblich, welche Vermögensgegenstände des Grundvermögens (§ 243 BewG Rz. 23ff.) bewertungsrechtlich zu einer wirtschaftlichen Einhei...mehr

Rz. 9 Im Rahmen der Reform des Grundsteuer- und Bewertungsrechts wurde das Ertragswertverfahren der Einheitsbewertung auf der Grundlage der jährlichen Reinerträge nach den §§ 78–82 BewG (Reinertragsverfahren)[1] unter Berücksichtigung des aktuellen Stands des Wertermittlungsrechts und der aktuellen Datenlage fortentwickelt.[2] Als Eingangsnorm zum Ertragswertverfahren nach d...mehr

Rz. 4 § 260 BewG wurde mit dem Grundsteuer-Reformgesetz vom 26.11.2019[1] in das Bewertungsgesetz eingefügt und seither nicht geändert. Rz. 5 Nach seiner systematischen Stellung innerhalb des Unterabschnitts C des Siebenten Abschnitts des Zweiten Teil des Bewertungsgesetzes zum Grundvermögen erstreckt sich der sachliche Geltungsbereich des § 260 BewG ausschließlich auf das in...mehr

Rz. 10 Aus Vereinfachungs- und Praktikabilitätsgründen wird der jährliche Rohertrag nicht aus den tatsächlich vereinbarten Mieten oder üblichen Mieten, sondern auf der Grundlage von aus dem Mikrozensus des Statistischen Bundesamtes abgeleiteten durchschnittlichen Nettokaltmieten je m² Wohnfläche ermittelt. Zu den Beweggründen des Gesetzgebers s. Rz. 1. Nach § 254 BewG ergibt ...mehr

Rz. 4 § 248 BewG wurde mit dem Grundsteuer-Reformgesetz vom 26.11.2019[1] in das Bewertungsgesetz eingefügt und seither nicht geändert. Rz. 5 Nach seiner systematischen Stellung innerhalb des Unterabschnitts C des Siebenten Abschnitts des Zweiten Teil des Bewertungsgesetzes zum Grundvermögen erstreckt sich der sachliche Geltungsbereich des § 248 BewG ausschließlich auf das Gr...mehr

Rz. 20 Die Gesamtnutzungsdauer wird im BewG nicht explizit definiert. Nach § 4 Abs. 2 ImmoWertV bezeichnet die Gesamtnutzungsdauer die Anzahl der Jahre, in denen eine bauliche Anlage bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung vom Baujahr an gerechnet üblicherweise wirtschaftlich genutzt werden kann. Für das Ertragswertverfahren nach den §§ 252ff. BewG richtet sich die typisierte (wi...mehr

Rz. 24 In § 253 Abs. 2 S. 4 BewG werden Fälle behandelt, in denen es ausnahmsweise zu einer Verlängerung der (wirtschaftlichen) Restnutzungsdauer kommen kann (Rz. 16). Sind nach der Bezugsfertigkeit des Gebäudes Veränderungen eingetreten, die die wirtschaftliche Gesamtnutzungsdauer des Gebäudes wesentlich verlängert haben, ist gem. § 253 Abs. 2 S. 4 BewG von einer entsprechen...mehr

Rz. 26 Das Ertragswertverfahren nach den §§ 252ff. BewG wurde in Anlehnung an das vereinfachte Ertragswertverfahren nach § 29 ImmoWertV [1] (Rz. 19ff.) geregelt.[2] Das vereinfachte Ertragswertverfahren gehört zu den Standardverfahren zur Ermittlung des Verkehrswerts (Ertragswerts) von bebauten Grundstücken im Ertragswertverfahren (Rz. 16). Infolgedessen wird in § 252 S. 1 Bew...mehr

Rz. 47 Sind nach der Bezugsfertigkeit des Gebäudes Veränderungen eingetreten, die die wirtschaftliche Gesamtnutzungsdauer des Gebäudes wesentlich verlängert haben, ist gem. § 259 Abs. 4 S. 3 BewG von einem der Verlängerung entsprechenden späteren Baujahr auszugehen. Diese tradierte Formulierung[1] ist unglücklich, da nicht die in der Anlage 38 zum BewG angegebene Gesamtnutzu...mehr

Rz. 14 Eine Besonderheit gilt es im Rahmen der Ermittlung des Mindestwerts bei der Bewertung von Ein- und Zweifamilienhäusern zu beachten. Nach § 251 S. 2 BewG wird – unter Hinweis auf die Anwendung des § 257 Abs. 1 S. 2 BewG – ergänzend vorgegeben, dass bei der Bewertung von Ein- und Zweifamilienhäusern i. S. d. § 249 Abs. 2 und 3 BewG die Umrechnungskoeffizienten aus der An...mehr

Rz. 4 § 259 BewG wurde mit dem Grundsteuer-Reformgesetz vom 26.11.2019[1] in das Bewertungsgesetz eingefügt. Im Rahmen des Fondsstandortgesetzes vom 3.6.2021 [2] wurden in § 259 Abs. 4 S. 2 und 5 BewG jeweils die Wörter "am Bewertungsstichtag" durch die Wörter "im Hauptfeststellungszeitpunkt" ersetzt. Mit dieser Änderung soll klargestellt werden, dass im Rahmen der Ermittlung ...mehr