Fachbeiträge & Kommentare zu Betriebskosten

Wie schon festgestellt, sind künftig durch die TKG-Novelle vielfach bisherige Gestaltungen von Vereinbarungen von Wohnungsunternehmen und Netzbetreibern unattraktiv oder unmöglich geworden. Als Zwischenfazit ergibt sich folgende Ausgangsposition: A. Die TKG-Novelle hat keine unmittelbaren Auswirkungen auf laufende und künftige Versorgungsvereinbarungen, also auf Verträge zwisc...mehr

Hinweis Beginn der Zahlungsverpflichtung Der Mieter schuldet den auf ihn entfallenden Teil der Umlage mit Beginn des auf die Erklärung folgenden übernächsten Monats.[1] Entscheidend ist der Zugang der Erklärung beim Mieter. Praxis-Beispiel Rechenbeispiel Geht dem Mieter die Erklärung am 26. Juni zu, ist die erhöhte Zahlung ab 1. August fällig. Ausnahme: rückwirkende Erhöhung Häu...mehr

Die Parteien können schuldrechtlich etwas Abweichendes vereinbaren. Häufig wird festgelegt, dass der Berechtigte ein bestimmtes monatliches Entgelt oder die auf die Wohnung entfallenden Betriebskosten zu tragen hat. Eine ausdrückliche Regelung im Vertrag ist empfehlenswert. Mit einer entsprechenden vertraglichen Vereinbarung gelten für die Abrechnung über die Betriebskosten d...mehr

Im Zusammenhang mit der Umsetzung des Europäischen Kodex für Elektronische Kommunikation wurde das Telekommunikationsmodernisierungsgesetz (TKMoG) trotz einer heftigen Kritik von Wohnungswirtschaft und weiten Teilen der Telekommunikationsbranche am 28.6.2021 im Bundesgesetzblatt veröffentlicht. Es ist damit – im Bereich der Betriebskostenverordnung allerdings schrittweise – ...mehr

Investoren ohne Kommunen 10 Jahre Die geförderten Wohnungen bzw. der geförderte Wohnraum ist 10 Jahre an Miet- und Belegungsbedingungen gebunden. Das Belegungsrecht für die Wohnungen wird auf die zuständige Gemeinde übertragen. Nach Ablauf der 10 Jahre fällt das Belegungsrecht in der Regel wieder an den Investor zurück. Für die geförderten Wohnungen gelten folgenden Mietobergre...mehr

Hinweis Einzelinkassovereinbarungen Die gute Nachricht: Alle Wohnungsunternehmen, die ihre Medienversorgung ausschließlich über Versorgungs- bzw. Einzelinkassovereinbarungen organisiert oder darauf umgestellt haben und bei denen Mieter die TV-Versorgung und weitere Telekommunikationsleistungen ausschließlich direkt mit dem Diensteanbieter abrechnen, sind nicht unmittelbar bet...mehr

Die komplexen gesetzlichen Änderungen, teilweise aber auch interessengeleitete Darstellungen der Vertriebsabteilungen einiger Anbieter, haben bei vielen Wohnungsunternehmen zu einigen wesentlichen Irrtümern über die Inhalte des TKG geführt, die vorab korrigiert werden sollen: Irrtum Nr. 1: Das neue TKG schreibt die Ausstattung von Wohngebäuden mit Glasfasernetzen vor. Dies ist...mehr

Erklärung in Textform Erforderlich ist eine Erklärung des Vermieters in Textform. Eine Zustimmung des Mieters ist wie auch bei § 559 BGB nicht erforderlich. Die Erklärung des Vermieters ist nur wirksam, wenn in ihr der Grund für die Umlage bezeichnet und erläutert wird sowie der Verteilerschlüssel und die Art der Berechnung mitgeteilt wird sowie auch der Betrag, um den sich d...mehr

Analog zum Modell eines zusätzlichen Vertrags könnte auch die Anwendung eines Inklusivmodells bereits heute eine eigenständige Zahlungspflicht des Wohnungsunternehmens begründen (siehe oben Kap. 3.2.3). Achtung Für Klarstellung sorgen Der GdW empfiehlt daher auch hier dringend, im Vertrag den Netzbetreiber zur Zahlung aller urheberrechtlichen Entgelte und einer vollständigen F...mehr

Umgestaltung der Wohnung Der Berechtigte darf die Wohnung nicht umgestalten.[1] Er muss die üblichen Wartungsarbeiten durchführen.[2] Schönheitsreparaturen und die Instandsetzungen obliegen dem Eigentümer[3]; der Berechtigte muss diese Maßnahmen dulden.[4] Modernisierungsmaßnahmen Zur Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen ist der Eigentümer nicht verpflichtet. Umgekehrt mus...mehr

Grundsätzlich stehen spätestens zum 1.7.2024 folgende alternative Versorgungsmodelle zur Verfügung: Beibehaltung bzw. Umstellung auf eine Versorgungsvereinbarung zwischen Netzbetreiber und Wohnungsunternehmen, d. h. es erfolgt über individuelle Verträge eine ausschließliche Bestellung und Abrechnung von Leistungen zwischen Netzbetreiber und Mietern. Für die Weiterversorgung de...mehr

Bereits die bisherige Betriebskostenregelung hat eine Refinanzierung der Kosten für ein gebäudeweites Glasfasernetz im Rahmen der Umlage der laufenden monatlichen Entgelte für den Breitbandanschluss ermöglicht – diese Kostenposition erlaubt als gesetzgeberisch vorgesehenes Contracting-Modell die Einbeziehung sowohl der Kosten für den TV-Dienst als auch der Investitionskosten...mehr

Im Mietrecht ist die Textform anstelle der bisherigen schriftlichen Form an zahlreichen Stellen eingeführt worden, so bei § 556a Abs. 2 BGB (Abrechnungsmaßstab für Betriebskosten), § 557b Abs. 3 BGB (Änderung der Indexmiete), § 558a Abs. 1 BGB (Form und Begründung der Mieterhöhung), § 559b Abs. 1 BGB (Geltendmachung der Mieterhöhung nach Modernisierung), § 560 Abs. 1 BGB (Verände...mehr

Beim Abrechnungsmaßstab ist die Neuregelung in § 556a Abs. 1 BGB zu beachten. Haben danach die Vertragsparteien nichts anderes vereinbart, so sind die Betriebskosten vorbehaltlich anderweitiger Vorschriften nach dem Anteil der Wohnfläche umzulegen. Betriebskosten, die von einem erfassten Verbrauch oder einer erfassten Verursachung durch die Mieter abhängen, sind nach einem M...mehr

Unter "alternative Mehrnutzerverträge" werden nachfolgend ausschließlich Sammelinkassomodelle verstanden, die nicht über eine Betriebskostenart abgerechnet werden. Das Glasfaserbereitstellungsentgelt wird daher an anderer Stelle dargestellt (siehe Finanzierungsoption Glasfaserbereitstellungsentgelt). Im Falle des individuellen Zusatzvertrags rechnen Wohnungsunternehmen und Ne...mehr

Einen Mehrnutzervertrag der besonderen Art stellt eine Betriebskostenumlage nach dem neu eingeführten Glasfaserbereitstellungsentgelt gem. § 2 Nr. 15c BetrKV dar. Dieses Instrument unterscheidet sich von den bisher dargestellten Modellen insbesondere dadurch, dass kein Telekommunikationsdienst für die Bewohner beinhaltet ist, ausschließlich eine zeitlich befristete Umlage für ...mehr

Für die Weiterversorgung der Mieter dürfte vielfach eine Umstellung auf eine einzelinkassierte Versorgung mit dem derzeitigen Netzbetreiber die unkomplizierteste Option sein, sofern der Netzbetreiber dem zustimmt. Wenn im bestehenden Versorgungsvertrag für den Fall des Wegfalls der Umlagefähigkeit keine andere vertragliche Vereinbarung getroffen wurde, hat das Wohnungsuntern...mehr

Der GdW hat mehrfach über Bestrebungen der Verwertungsgesellschaft Corint Media GmbH (früher: VG Media) informiert, Gebäudenetzbetreiber (Netzebene 4-Betreiber) bei bestimmten Sachverhalten zu separaten Entgeltzahlungen heranzuziehen. Dazu gehören Überlegungen, Signallieferanten die bisher übliche Mitabgeltung der nachgelagerten Netzebene 4 nur dann noch zu gestatten, wenn d...mehr

Demgegenüber fallen beim Wohnungsunternehmen neue Pflichten an. Wie beschrieben, ist die Anwendung des zum 1.12.2021 gesetzlich eingeführten Opt-out-Rechts der Mieter ausschließlich für Vereinbarungen, die aufgrund bestehender Anlagen über die Betriebskosten abgerechnet werden, bis zum 30.6.2024 ausgesetzt. Für die hier beschriebene Variante eines Zusatzvertrags gilt das Künd...mehr

Das Opt-out-Recht betrifft wie beschrieben generell alle Abrechnungsarten für Telekommunikationsdienste, die im Rahmen mit dem Miet-/Pachtvertrag erbracht oder abgerechnet werden und ist für bestehende Leistungen, die noch über die bisherige Betriebskostenumlage abgerechnet werden können, ausgesetzt. Es gilt damit auch für Inklusivmodell bzw -mieten, in denen ein TV- oder ei...mehr

Die neu eingeführte Opt-out-Regelung (siehe Opt-out-Regelung und Kündigung von Zusatzverträgen) gilt für alle seit dem 1.12.2021 errichten Anlagen unmittelbar. Da eine Betriebskostenumlage bei Neuanlagen keinen Telekommunikationsdienst und keine entsprechenden Entgelte enthalten darf, sind Wohnungsunternehmen organisatorisch und wirtschaftlich immer nur dann unmittelbar betr...mehr

Bis zum 30.6.2024 gelten alle unter Kap. 1.2 dargestellten Regelungen. Bis dahin können neue Mietverträge auf Basis zum 1.12.2021 bestehender Anlagen rechtlich auch auf Basis der bisher üblichen Betriebskostenregelung geschlossen werden. Denkbar ist also eine Vereinbarung im Mietvertrag, in der entweder die "Kosten des Betriebs der Gemeinschaftsantennenanlage (Nr. 15a)"" oder...mehr

Im Falle eines Zusatzvertrags über eine Telekommunikationsdienstleistung dürfte das Wohnungsunternehmen unstrittig gegenüber dem Mieter die Rolle eines (weiteren) Telekommunikationsanbieters übernehmen, auch wenn der Netzbetreiber primärer TK-Anbieter bleibt. Durch eine solche Feststellung könnten auf Wohnungsunternehmen neue Pflichten zukommen. So trifft einen Netzbetreiber ...mehr

3 Jahre Bindung Wer die Mittel dieser Förderung nutzt, darf innerhalb der nächsten 3 Jahre die Warmmieten nicht erhöhen. Als Warmmieten gelten die Summen aus Nettokaltmiete zuzüglich Betriebskosten. max. 9 % Nach Ablauf der 3 Jahre dürfen die Nettokaltmieten innerhalb der darauffolgenden 3 Jahre um nicht mehr als 9 % der für die energetischen Modernisierungsmaßnahmen angefallen...mehr

In das BGB ist mit der TKG-Novelle der erstmalige Anschluss der Mietsache mittels Glasfaser an ein öffentliches Netz mit sehr hoher Kapazität als weiteres Merkmal einer umlagefähigen Modernisierungsmaßnahme eingefügt. Der GdW hatte eine solche Klarstellung grundsätzlich stets gefordert, der Gesetzgeber hat jedoch weitere Schranken eingefügt. Damit gelten neben den üblichen g...mehr

Renovierungszuschlag Ist vereinbart, dass der Vermieter die Schönheitsreparaturen auszuführen hat und dass der Mieter hierfür neben der Grundmiete und den Betriebskosten einen monatlich gleichbleibenden Zuschlag für die Schönheitsreparaturen schuldet, dann ist eine solche Abrede nicht anders zu bewerten, als wenn sogleich eine um diesen Zuschlag höhere Grundmiete ausgewiesen ...mehr

Gefördert werden Maßnahmen nach der Richtlinie über die Gewährung von Zuwendungen zur Förderung von Investitionen zur Sanierung und Modernisierung von Kindertageseinrichtungen und Schulen im ländlichen Raum (STARK III-ELER-Richtlinie, RdErl. des MF vom 25.9.2015, MBl LSA v. 6.10.2015, S. 520 ff., EU-Förderperiode 2014-2020). der Richtlinie zur Förderung von Investitionen zur e...mehr

Kaltmiete Die Kaltmieten sind ebenfalls begrenzt. Sie hängen aber wie auch die Darlehensgrundbeträge von der Fördermietenstufe der Gemeinde und den Einkommensgrenzen ab. Zudem wird zwischen Wohngruppen und Wohngemeinschaften (s. Abschn. 8.2) unterschieden.mehr

Mietpreisbindung Handelt es sich um eine Maßnahme an Miet- oder Genossenschaftswohnungen, wird vorausgesetzt, dass die Wohnungen nach Beendigung der Maßnahme einer Mietpreis- und Belegungsbindung unterliegen. Mieter benötigen hierzu einen Wohnberechtigungsschein nach § 27 WoFG. Ist nach Abschluss der Maßnahme eine Neuvermietung der geförderten Wohnungen vorgesehen, ist die Höh...mehr

Das zum 1.12.2021 in Kraft getretene Telekommunikationsmodernisierungsgesetz (TKMoG) hat das schrittweise Auslaufen der derzeitigen betriebskostenrechtlichen Umlagefähigkeit der Entgelte für den TV-/Breitbandanschluss gemäß § 2 Nr. 15 Betriebskostenverordnung (BetrKV) eingeläutet. Für seit dem 1.12.2021 neu errichtete Anlagen ist die Umlagefähigkeit bereits jetzt ausgeschlos...mehr

Beim Inklusivmodell bestreitet das Wohnungsunternehmen die im "Sammelinkassoverfahren" an den Netzbetreiber gezahlten Entgelte aus dem allgemeinen Mietaufkommen, die Leistung wird faktisch Bestandteil des Mietvertrags und ist in jeder Wohnung grundsätzlich verfügbar. Alternativ könnte das Wohnungsunternehmen den Kostenanteil der Telekommunikationsleistung im Mietvertrag sepa...mehr

Anders als beim dargestellten Sachverhalt eines Zusatzvertrags über eine Telekommunikationsdienstleistung, könnte unterschiedlich argumentiert werden, ob das Wohnungsunternehmen im Rahmen eines Inklusivmodells gegenüber dem Mieter die Rolle eines (weiteren) Telekommunikationsanbieters übernimmt. In analoger Anwendung der – im Falle der Betriebskostenumlage allerdings nicht s...mehr

Urheberrechtliche Verträge des GdW bei eigener Signaleinspeisung nutzen. Urheberrechtliche Pflichten für WU entfallen bei ausschließlichen direkten Vertragskonstellationen und Abrechnungen zwischen Netzbetreiber/Anbieter und Mietenden. Für alle anderen Konstellationen gilt: Vertragliche urheberrechtliche Freistellungen und Kostenübernahme einschließlich den Kosten der Rechtsve...mehr

Die Übergangsfrist bis zum 30.6.2024 gilt für die Umlage von Betriebskosten ausschließlich für Anlagen, die vor dem 1.12.2021 errichtet wurden. Ist diese Voraussetzung erfüllt, kann die Umlage bis zum Abrechnungszeitpunkt 30.6.2024 unverändert weitergeführt werden. Eine Anlage gilt dabei als errichtet, wenn sie betriebsbereit und eine tatsächliche Funktionsfähigkeit zur Übert...mehr

Schon in seiner Arbeitshilfe 43 hatte der GdW verschiedene Optionen dargestellt.[1] Auch unter dem neuen TKG können bei eigenem Netzeigentum weiterhin grundsätzlich die dort dargestellten Netzmieten, Pacht- und Durchleitungsentgelte vereinbart werden. Generell sind aber folgende Aspekte zu beachten: Telekommunikations-/Mietrecht: Entgelte aus der physischen Verpachtung von Netz...mehr

Das zum 1.12.2021 in Kraft getretene Telekommunikationsmodernisierungsgesetz (TKMoG) markiert eine Zeitenwende für die Finanzierung der TV-Medienversorgung und der -infrastrukturen. Die Abschaffung der seit Jahrzehnten geltenden Umlagefähigkeit der laufenden Entgelte für die Multimedia- und Breitbandversorgung gemäß § 2 Nr. 15a und b Betriebskostenverordnung (BetrKV) – für B...mehr

Der Bundesgerichtshof hat in seinem Urteil v. 18.11.2021 (I ZR 106/20 – Kabel-TV-Anschluss) die noch für Bestandsanlagen bis zum 30.6.2024 geltende Betriebskostenumlage nicht in Frage gestellt. Somit gilt für bestehende Mehrnutzerverträge mit Abrechnung über die Betriebskosten die umsatzsteuerliche Beurteilung zunächst fort, dass es sich um eine Nebenleistung zur i. d. R. um...mehr

Mit den neuen mietrechtlichen Vorschriften hat der Gesetzgeber gleichsam zusätzliche Anforderungen eingeführt, die die Attraktivität der Modernisierungsumlage als Finanzierungsinstrument für Glasfaserinvestitionen beschränkt. Neben der Voraussetzung einer erstmaligen Glasfaserinstallation muss das dem Gebäude vorgelagerte Netz, an dem das Gebäudenetz anzuschließen ist, die B...mehr

Ist die Wesentlichkeitsgrenze von 20 % überschritten, liegt eine Mietpreiserhöhung gleichwohl nicht vor, wenn die Entgelte zur Deckung der laufenden Aufwendungen des Vermieters erforderlich sind. Der Begriff der laufenden Aufwendungen ist in § 5 WiStG nicht bestimmt. Heranzuziehen sind daher die für den sozialen Wohnungsbau entwickelten Vorschriften der II. Berechnungsverord...mehr

Indexmietvereinbarungen bei Wohnraum sind seit 1993 durch das Vierte Mietrechtsänderungsgesetz zugelassen worden. Grund der Regelung war, das Verbot vertraglicher Mieterhöhungsvereinbarungen aufgrund der schwer handhabbaren gesetzlichen Mieterhöhungstatbestände für bestimmte Klauseln zu lockern. § 557b Abs. 1 BGB sieht vor, dass die Indexmiete durch schriftliche Vereinbarung...mehr

Baumaßnahmen Gefördert werden der Umbau, der Ausbau, die Erweiterung und die Umwandlung von Gebäuden und Gebäudeflächen im Bestand. Dazu gehören auch die damit einhergehenden Modernisierungsmaßnahmen. Neben diesen Maßnahmen werden in diesem Zusammenhang auch folgende Baumaßnahmen gefördert: Bauprojekte sowie deren Ersterwerb, in innerörtlichen oder innerstädtischen Lagen, die e...mehr

Nach dem neuen Recht sind nach § 2 Nr.15 BetrKV die Kosten des Betriebs der Gemeinschaftsantennenanlage (Nr.15a) oder des Betriebs der mit einem Breitbandnetz verbundenen privaten Verteilanlage (Nr.15b) weiterhin umlagefähig. Die Umlagefähigkeit ist jedoch bis zum 30.6.2024 befristet. Vielfach werden in bestehenden Mietverträgen die einzelnen Positionen ausgewiesen und als um...mehr

Belegungs- und Mietpreisbindung Wer diese Förderungen erhalten möchte, muss sich einer Mietpreisbindung unterwerfen. Grundlage hierfür sind sog. Bewilligungsmieten pro m2-Wohnfläche. Die Höhen der Bewilligungsmieten sind abhängig von der Regionalstufe der Stadt oder Gemeinde.mehr

Insgesamt handelt es sich bei dem Glasfaserbereitstellungsentgelt (GBE) um ein komplexes Instrument mit finanziellen und zeitlichen Restriktionen. Die Umlage eröffnet dem Gebäudeeigentümer für einen befristeten Zeitraum eine Netzbetrieb-Full-Service-Option durch einen Dritten, jedoch mit rechtlichen Unsicherheiten über die Voraussetzungen der Betriebskostenumlagen, wie die f...mehr

Das gem. § 230 Abs. 5 TKG neu eingeführte Sonderkündigungsrecht gilt für alle Bezugsverträge über die Belieferung von Gebäuden oder die Wohnungen in den Gebäuden mit Telekommunikationsdiensten. Es gilt grundsätzlich für alle Verträge, die der jeweilige Bestandshalter selbst mit einem Netzbetreiber über die sammelinkassierte Bereitstellung von TV-Signalen für das Gebäude oder...mehr

Haftungsdauer: 1 Jahr Der Versicherer haftet grundsätzlich nur für eine Dauer von 12 Monaten (Haftzeit). Die Versicherungssumme hat dem Versicherungswert zu entsprechen. Versicherungswert für die im Versicherungsvertrag bezeichneten Räume/Gebäude ist der Wert einer Jahresmiete für vermietete Räume, der ortsübliche Jahresmietwert für selbst genutzte oder unentgeltlich Dritten übe...mehr

Üblicher Mietzins Die Höhe der Vergütung orientiert sich (als Obergrenze) an dem ortsüblichen Mietzins, zu dem eine vergleichbare Wohnung auf dem freien Wohnungsmarkt vermietet werden kann.[1] Die Höhe bemisst sich grundsätzlich im ersten Jahr nach der Trennung am angemessenen und sodann am objektiven Mietwert.[2] Damit entspricht sie dem unterhaltsrechtlich relevanten Wohnwe...mehr

Miet-/Nutzungsausfall einschl. Nebenkosten Der Versicherer entschädigt den versicherten Mietverlust. Versicherter Mietverlust ist der Mietausfall, der dadurch entsteht, dass der Mieter infolge eines Sachschadens nach diesem Vertrag kraft Gesetzes oder nach dem Mietvertrag berechtigt ist, die Zahlung der Miete ganz oder teilweise zu verweigern; der Nutzungsausfall in Höhe des or...mehr

Schadensbedingte Nebenkosten Die Wohngebäudeversicherung bietet Versicherungsschutz nicht nur für die versicherten Sachen, sondern deckt darüber hinaus auch verschiedene, infolge eines Versicherungsfalls notwendig werdende Kosten ab. 4.1 Aufräum- oder Abbruchkosten Kosten für das Aufräumen und den Abbruch versicherter Sachen sowie Kosten für das Abfahren von Schutt und sonstig...mehr

Ausgleich des Wohnvorteils Unterhaltsregelung Ein Anspruch auf Nutzungsentschädigung kann grundsätzlich nur dann für angemessen angesehen werden, wenn die mit der Benutzung der gemeinschaftlichen Wohnung verbundenen Vorteile nicht schon auf andere Weise zwischen den Ehegatten berücksichtigt worden sind. Anderenfalls käme es zu einer doppelten Berücksichtigung des Wohnwerts, un...mehr