Rz. 42
Ferner ist der Vermieter zur Kostenvermeidung verpflichtet. Kosten für Betriebsleistungen, die nur deshalb notwendig werden, weil der Vermieter seine Verpflichtung zur ordnungsgemäßen Geschäftsführung nicht erfüllt hat, sind ebenfalls nicht umlagefähig. Betriebskosten, die ihre Ursachen in einem Mietmangel haben oder in einem Umstand, der nicht zur Risikosphäre des Mieters gehört, können daher nicht nach § 556 auf den Mieter umgelegt werden (LG Rostock, Urteil v. 19.5.2017, 1 S 198/16, GE 2017, 719).
Die Kosten für die Dichtigkeitsprüfung der Gasrohre sind nicht umlagefähig, wenn der vorgeschriebene Turnus von zwölf Jahren (vgl. dazu Pfeifer, GE 2011, 1118) unterschritten wird (AG Köln, Urteil v. 26.10.2010, 221 C 128/09, GE 2011, 1163, ZMR 2011, 222). Ist es wiederholt zur Überfüllung der Müllbehälter sowie zu Ablagerungen neben den Behältern gekommen, verstößt eine Erhöhung der Anzahl der wöchentlichen Leerungen nicht gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot (AG Berlin-Neukölln, Urteil v. 23.6.2011, 7 C 78/11, GE 2011, 1098).
Die Kosten der Sperrmüllabfuhr dürfen nur dann umgelegt werden, wenn der Vermieter im Einzelnen darlegt, welche Anstrengungen er unternommen hat, das Entstehen von Sperrmüll zu verhindern, und dass er ergebnislos gegen die den Sperrmüll verursachenden Mieter vorgegangen ist (LG Berlin, Urteil v. 17.3.1998, 64 S 405/97, GE 1998, 681; LG Berlin, Urteil v. 30.8.2001, 62 S 106/01, GE 2001, 1469; Schmidt-Futterer/Langenberg, § 560 Rn. 96; a. A. LG Itzehoe, Urteil v. 12.2.2010, 9 S 109/08, a. a. O.; AG Berlin-Neukölln, GE 2000, 415; AG Köln, Urteil v. 15.11.1994, 218 C 259/94, ZMR 1996, Heft 3 S. IV Nr. 21). Der Vermieter muss durch regelmäßig wiederkehrende Abmahnungen die Mieter darauf hinweisen, dass das Abstellen von Sperrmüll verboten ist und er gegen dieses Verbot verstoßende Mieter auf Erstattung der zusätzlichen Kosten für die Sperrmüllabfuhr in Anspruch nehmen wird; ferner muss er durch regelmäßige Kontrollgänge (z. B. durch den Hauswart) sicherstellen, dass kein Sperrmüll abgestellt wird. Der Vermieter braucht jedoch nicht zunächst die verursachenden Mieter festzustellen und in Anspruch zu nehmen. Sperrmüllabfuhrkosten dürfen jedenfalls dann auf alle Mieter gleichmäßig umgelegt werden, wenn der Vermieter allen Mietern unterschiedslos anbietet, Müll an bestimmten Tagen auf dem Hof abzustellen, wo er dann abgeholt wird (AG Köln, Urteil v. 18.8.2015, 211 C 32/15; AG Siegburg, Urteil v. 3.9.1993, 3 C 344/92, ZMR 1996, Heft 3 S. IV Nr. 19; AG Düsseldorf, Urteil v. 22.11.1990, 22 C 12.364/90, ZMR 1996, Heft 3 S. IV Nr. 20; a. A. LG Berlin, Urteil v. 14.9.1999, 64 S 127/99, GE 2000, 136).
Der Mieter muss zumindest aus den Erläuterungen zur Betriebskostenabrechnung erkennen können, ob sich der Vermieter hinsichtlich der entstandenen Sperrmüllabfuhrkosten an die Grundsätze einer sparsamen Wirtschaftsführung gehalten hat (AG Rathenow, Urteil v. 10.1.2006, 4 C 587/05, WuM 2006, 149 mit Anm. Wall, WuM 2006, 291).
Rz. 43
Erhöhte Wasserkosten sind dann nicht umlagefähig, wenn der Vermieter seiner Kontrollpflicht hinsichtlich der wasserführenden Rohre nicht regelmäßig nachgekommen ist oder einen Rohrbruch deswegen nicht verhindert hat, weil die Dichtung des WC-Beckens ohne Verschulden des Mieters undicht geworden ist (AG Bergisch-Gladbach, WuM 1984, 230). Erhöhte Wasserkosten, die ihre Ursachen in einem Mietmangel haben, sind nicht umlagefähig; vielmehr muss der betroffene Mieter, der den Mangel nicht angezeigt hat, den dadurch eingetretenen Mehrverbrauch selbst zu bezahlen (LG Hanau, Beschluss v. 30.12.2020, 2 S 123/19, GE 2021, 1065: erhöhten Wasserverbrauchs durch einen defekten Spülkasten).
Rz. 43a
Unverhältnismäßig hohe Kosten der Abrechnung und Verbrauchserfassung der Heizung sind nicht umlagefähig (AG Regensburg, Urteil v. 21.4.2004, 8 C 3280/03, WuM 2010, 426: 15 % der Brennstoffkosten; AG Regensburg, Urteil v. 6.6.2002, 10 C 831/02, WuM 2010, 427: Kosten für Abrechnung und Ausstattung mit Geräten zur Verbrauchserfassung).
Rz. 44
Der erhöhte Aufwand für die Gartenpflege ist dann nicht umlegbar, wenn die Mehrkosten dadurch entstanden sind, dass die Gartenpflege nicht ordnungsgemäß durchgeführt worden ist (z. B. falscher Baumschnitt: AG Berlin-Schöneberg, GE 1996, 477).
Rz. 45
Die Prämienerhöhung für die Leitungswasserversicherung wegen häufiger Rohrbrüche ist daher ebenfalls nicht umlegbar (AG Hamburg, WuM 1986, 346; AG Köln, WuM 2000, 37; Schmidt-Futterer/Lehmann-Richter, § 560 Rn. 106). Die Erhöhung der Versicherungsprämie wegen einer Risikoerhöhung ist dann nicht umlegbar, wenn der Vermieter es versäumt hat, den Versicherer auf eine gleichzeitige Risikominderung hinzuweisen, die eine Prämienherabsetzung zur Folge gehabt hätte.
Rz. 46
Die erhöhten Kosten für Schnee- und Eisbeseitigung sind dann nicht umlagefähig, wenn wegen einer defekten Dachrinne sich Eis auf dem Bürgersteig gebildet hat und dadurch die erhöhten Kosten entstanden sind.
Rz. 46a
Mit einer dauerhaften Treppenhausbeleuchtung ver...
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