Instandhaltung und Instandsetzung der Mieträume – Verfah ... / 2 Instandhaltungs- und Instandsetzungsklauseln

Die Pflicht des Vermieters zur Instandhaltung und Instandsetzung der Mietsache ist häufig durch vertragliche Vereinbarungen abbedungen, insbesondere hinsichtlich der Schönheitsreparaturen und Kleinreparaturen.

Der Begriff "Renovierung" beschränkt sich nicht nur auf das Durchführen von Schönheitsreparaturen, sondern erfasst nach dem allgemeinen Sprachverständnis auch Maßnahmen zur Instandsetzung von Bauwerken. Hierunter versteht man das Beseitigen von Schäden aufgrund von Abnutzung, die auch durch den gewöhnlichen Gebrauch entstanden sein können, sowie Maßnahmen, die zur Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands oder einem besseren, dem aktuellen Stand der Technik entsprechenden Zustand führen können.^[1]

Jedoch sind solche von der gesetzlichen Vorschrift des § 535 BGB abweichenden Vereinbarungen nach den von der Rechtsprechung aufgestellten Kriterien nur in beschränktem Umfang möglich.

[1] OLG Koblenz, Beschluss v. 22.5.2014, 3 U 182/14, MDR 2014, 1136.

2.1 Allgemeine Grundsätze

Formularklauseln, die vom gesetzlichen Leitbild des Mietvertrags abweichen, sind nur wirksam, wenn hierfür sachliche Gründe sprechen und das mit der Übernahme der Pflichten verbundene Risiko für den Mieter überschaubar bleibt. Hieraus ist wiederum abzuleiten, dass die Instandhaltungs- und Instandsetzungspflichten nur in Grenzen auf den Mieter übertragbar sind.

Achtung

Volle Instandhaltungslast benachteiligt Mieter unangemessen

Eine Klausel, wonach der Mieter die gesamte Instandhaltungslast zu tragen hat, verstößt gegen § 307 BGB, weil dem Mieter bei einer solchen Vertragsgestaltung ein unkalkulierbares Risiko auferlegt würde. Vielmehr darf die Instandhaltungs- und Instandsetzungspflicht nur hinsichtlich solcher Abnutzungen auf den Mieter übertragen werden, die aus dem Mietgebrauch folgen und sich auf die Einflusssphäre des M...