Schönheitsreparaturen – Wohnraum- und Geschäftsraummiete

Schönheitsreparaturen sind Instandsetzungsarbeiten, die zur Beseitigung eines verschlechterten Aussehens der Mieträume erforderlich sind. Gesetzlich eigentlich Aufgabe des Vermieters, werden sie häufig vertraglich auf den Mieter übertragen. Diesbezügliche Formularklauseln müssen aber bestimmten Kriterien genügen, um wirksam zu sein.

Nach der Bestimmung des § 535 Satz 2 BGB ist der Vermieter verpflichtet, die Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu erhalten. Abnutzungen, die lediglich durch den vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache eingetreten sind, hat der Mieter nicht zu vertreten.^[1]

Von dieser gesetzlichen Regelung wird jedoch üblicherweise vertraglich abgewichen und der Mieter zur Durchführung von bestimmten Renovierungsmaßnahmen verpflichtet. Der Umfang sowie der Zeitpunkt der Fälligkeit dieser Verpflichtung (bei Einzug, während der Mietzeit, bei Auszug) bestimmen sich ausschließlich nach den vertraglichen Vereinbarungen, da entsprechende gesetzliche Vorschriften über eine Verpflichtung des Mieters nicht existieren. Eine Verkehrssitte, aus der sich die Verpflichtung des Mieters auch ohne Vereinbarung ergeben würde, ist von der Rechtsprechung nicht anerkannt.

• Der Fristenplan im Mietvertrag enthält eine zu kurze Frist.

  Eine vertragliche Verkürzung der üblichen Fristen (3, 5, 7 Jahre) verstößt gegen § 307 BGB. Eine solche Regelung hat nicht nur die Unwirksamkeit der Fristenvereinbarung zur Folge; vielmehr ist die gesamte Renovierungsvereinbarung unwirksam. Es ist unzulässig, die Klausel so auszulegen, dass angemessene Fristen gelten.^[2] Diese Rechtslage gilt auch für Mietverträge, die vor der Entscheidung des BGH aus dem Jahr 2004 abgeschlossen wurden.^[3] Der Vermieter h...