Absetzungen für Abnutzung (... / 5.1 Vermietung nach Eigennutzung

Welche AfA?

Wird ein Gebäude/eine Wohnung im Anschluss an eine Nutzung zu eigenen Wohnzwecken vermietet, so kann ab diesem Zeitpunkt die Abschreibung vorgenommen werden, die möglich gewesen wäre, wenn das Gebäude/die Wohnung von Anfang an vermietet worden wäre. Bemessungsgrundlage für die AfA sind die Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten, die nicht um eine evtl. vorgenommene Grundförderung oder eine fiktive AfA bei Inanspruchnahme der Eigenheimzulage zu kürzen sind.

Abschreibungsvolumen

Das Abschreibungsvolumen, das ist die Summe der insgesamt möglichen Abschreibungen, verringert sich aber um die Beträge, die in der Zeit der Eigennutzung abzuschreiben gewesen wären. Bei der Ermittlung ist von der ab der Vermietung gewählten AfA-Methode auszugehen. Ob und in welcher Höhe während der Zeit der Eigennutzung eine Eigenheimzulage gewährt oder die frühere Grundförderung nach § 10e EStG in Anspruch genommen wurde, ist für die Berechnung des restlichen Abschreibungsvolumens ohne Bedeutung.

 

Praxis-Beispiel

Vermietung nach Eigennutzung

A hat mit notariellem Kaufvertrag vom 3.2.2005 eine Eigentumswohnung erworben, die er nach Fertigstellung am 1.12.2005 bezogen hat. Ab März 2012 vermietet A die Wohnung. Für 2012 erhält er noch wie bereits für die Jahre 2005 bis 2011 die volle Eigenheimzulage. Eine Kürzung erfolgt nicht, weil die Eigenheimzulage dem Steuerpflichtigen auch dann in vollem Umfang zusteht, wenn er die Wohnung nur während eines Teils des Jahres zu eigenen Wohnzwecken genutzt hat.[1]

 

Praxis-Beispiel

Wahl zwischen linearer und degressiver AfA

Ausübung des Wahlrechts

Da A im Jahr 2012 im Vermietungsfalle die Möglichkeit gehabt hätte, zwischen der linearen AfA nach § 7 Abs. 4 EStG und der degressiven AfA nach § 7 Abs. 5 Satz 1 Nr. 3c EStG zu wählen, besteht dieses Wahlrecht auch im Jahr des Wechsels von der Eigennutzung zur Vermietung. In der Anlage V zur Einkommensteuer-Erklärung für 2012 muss sich A entscheiden, welche Abschreibung er vornehmen will, die lineare AfA (Fall 1) oder die degressive AfA (Fall 2). Die nachstehende Berechnung soll die Entscheidung erleichtern.

 
  Fall 1   Fall 2
  EUR   EUR
Anschaffungskosten 2005 (Gebäudeanteil) 150.000   150.000
AfA-Verbrauch      
2005 ...... 1/12 von 2 % 250 4 % 6.000
2006–2011 jeweils 2 % 18.000 4 % 36.000
2012 ...... 2/12 von 2 % 500 2/12 von 4 % 1.000
insgesamt 18.750   43.000
verbleibendes AfA-Volumen 131.250   107.000
AfA ab Übergang zur Einkünfteerzielung
2012 .....10/12 von 2 % 2.500 10/12 von 4 % 5.000
2013–2014........ je 2 % 3.000 4 % 6.000
2015–2022 ........ je 2 % 3.000 2,5 % 3.750
2023 ff. ............. je 2 % 3.000 1,25 % 1.875

Sollte sich A für den Fall 1 entscheiden, hätte er zwar insgesamt betrachtet ein höheres AfA-Volumen, aber andererseits ist die degressive AfA im Fall 2 bis zum Jahr 2022 höher.

Welcher AfA-Satz?

Die Prozentsätze für die degressive AfA haben sich in der Vergangenheit wiederholt geändert. Welche AfA-Sätze im Fall eines Wechsels von der Eigennutzung zur Vemietung maßgebend sind, richtet sich nach der jeweiligen Fassung des § 7 Abs. 5 EStG im Jahr der Fertigstellung bzw. Anschaffung.

 

Hinweis

Lineare AfA kann empfehlenswerter sein

Ist der im Jahr des Nutzungswechsels in Betracht kommende degressive AfA-Satz 2 % oder niedriger, ist auf jeden Fall die lineare AfA mit 2 % günstiger, weil das nach Beendigung der Eigennutzung verbleibende AfA-Volumen höher ist als bei der degressiven AfA. Selbst bei einem degressiven AfA-Satz von 2,5 % ist die lineare AfA aufgrund des höheren AfA-Volumens und des ab dem 15. bzw. 19. Jahr höheren AfA-Satzes von 2 % gegenüber 1,25 % bei der linearen AfA empfehlenswerter.

AfA bei einem § 7b-Objekt

2,5 % vom Restwert

Wurde für das Gebäude oder die Eigentumswohnung die vor 1987 im Fall der Eigennutzung mögliche AfA nach § 7b EStG geltend gemacht, so ist ab Vermietung die AfA nach § 7b Abs. 1 Satz 2 EStG vorzunehmen. Diese beträgt 2,5 % von dem nach Ablauf des § 7b-Begünstigungszeitraums verbliebenen Restwerts. Das ist der Betrag, der nach Abzug aller im Begünstigungszeitraum bei dem Gebäude vorgenommenen Abschreibungen von den Anschaffungs- oder Herstellungskosten verblieben ist.

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