Barrierefreiheit in vermietetem Wohnraum

Der Mieter kann vom Vermieter die Zustimmung zu baulichen Veränderungen oder Einrichtungen verlangen, die für eine behindertengerechte Nutzung der Mietsache oder den Zugang zu ihr erforderlich sind.

Gesetze, Vorschriften und Rechtsprechung

Der Anspruch des Mieters auf Zustimmung ergibt sich aus § 554a BGB. Vorbild der Regelung ist die Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts vom 28.3.2000, BvR 360/99, zum Anspruch des Mieters auf Duldung des Einbaus eines Treppenliftes. Die Regelung besteht seit dem 1.9.2001 und gilt ausschließlich für die Wohnraummiete. Abweichende Vereinbarungen zum Nachteil des Mieters sind nicht möglich.

1 Voraussetzungen des Anspruchs

Der Mieter ist nicht kraft Gesetzes berechtigt, die Mietsache nach seinen Bedürfnissen umzugestalten. Vielmehr bedarf er hierzu einer Erlaubnis, die vor Durchführung der Maßnahmen einzuholen ist.

Der Anspruch setzt nicht voraus, dass die Notwendigkeit einer behindertengerechten Ausstattung nach dem Abschluss des Mietvertrags entsteht. Deshalb kann der Mieter den Anspruch auch dann geltend machen, wenn die Absicht zum behindertengerechten Umbau bereits bei Mietbeginn besteht. Allerdings ist der Mieter in einem solchen Fall gehalten, den Vermieter vor Vertragsschluss auf die Umbaupläne hinzuweisen. Wird diese Obliegenheit verletzt, so kann dies im Rahmen der Interessenabwägung berücksichtigt ­werden.

1.1 Herstellung eines behindertengerechten Zustands

Nach der gesetzlichen Regelung muss die bauliche Veränderung oder die Einrichtung für eine behindertengerechte Nutzung der Räume oder des Zugangs zu den Räumen erforderlich sein. Erforderlich ist eine Einrichtung, wenn sie eine nicht nur unerhebliche Erleichterung für den Behinderten mit sich bringt. Eine Unterscheidung zwischen notwendigen, nützlichen und solchen Maßnahmen, die nur der Bequemlichkeit dienen, ist nicht angebracht.

Praxis-Beispiel

Behindertengerechter Zugang

  • Schaffung eines ebenerdigen Hauseingangs oder einer Auffahrtrampe
  • die Beseitigung von Türschwellen bei Nutzung der Wohnung durch einen Rollstuhlfahrer
  • Verbreiterung der Türen auf Rollstuhlbreite
  • der Umbau eines Badezimmers
  • ein ruschtsicherer Bodenbelag
  • die Montage von Stützstangen oder Gehhilfen entlang der Wände
  • die Montage beiderseitiger Handläufe im Treppenhaus und der Einbau eines Treppenliftes im Treppenhaus oder innerhalb einer Maisonnettewohnung
  • die Sicherung von Fenstern zum Schutz geistig behinderter Mieter, etc.

Die Art der Behinderung ist gleichgültig. In der Regel wird es sich um Umbaumaßnahmen im Interesse körperlich behinderter, alter oder gebrechlicher Mieter handeln. Es kommen aber auch Maßnahmen zugunsten oder zum Schutz geistig Behinderter in Betracht. Das Ausmaß der Behinderung ist im Rahmen der nach § 554a BGB erforderlichen Interessenabwägung zu berücksichtigen. Es ist nicht erforderlich, dass der Mieter selbst zum Kreis der Behinderten gehört. Es genügt, wenn eine behinderte Person mit dem Mieter einen gemeinsamen Hausstand führt. Der gelegentliche Besuch durch Behinderte wird von § 554a BGB nicht erfasst, weil der Besucher die Mietsache nicht nutzt.

1.2 Interessenabwägung

Der Anspruch auf Erteilung der Erlaubnis setzt ein berechtigtes Interesse des Mieters voraus. Hierunter ist – wie allgemein – jedes vernünftige und nachvollziehbare Interesse zu verstehen. Es genügt, wenn die Wohnung infolge der baulichen Veränderung oder Einrichtung für den Mieter oder dessen Angehörigen bequemer zu nutzen ist, wenn die Funktionsabläufe verbessert werden oder wenn die Wohnung sicherer, gesünder oder pflegeleichter wird. Stets muss ein Bezug zwischen der Behinderung und der Verbesserung bestehen.

Die Voraussetzungen des Anspruchs auf Erteilung der Erlaubnis muss der Mieter gegenüber dem Vermieter darlegen. Hierzu ist eine Mitteilung über Art und Umfang der Maßnahmen erforderlich. Bei umfangreichen Arbeiten müssen detaillierte Pläne vorgelegt werden, damit der Vermieter das Ausmaß einer möglichen Beeinträchtigung anderer Mieter oder der Bausubstanz beurteilen kann.

Die Interessen des Mieters an der baulichen Veränderung und die Interessen des Vermieters an der Beibehaltung des gegenwärtigen Zustands sind gegeneinander abzuwägen. Die Interessen anderer Mieter in dem Gebäude sind dabei zu berücksichtigen. Diese Interessen können sich zugunsten des Vermieters (wenn die Beibehaltung des gegebenen Zustands im Interesse der Mieter liegt), aber auch zugunsten des Mieters auswirken (z. B. wenn ein Teil der übrigen Mieter ebenfalls zum Kreis der Behinderten zählt oder eine Behinderung etwa infolge eines fortgeschrittenen Alters unmittelbar bevorsteht).

Kommen mehrere gleich taugliche und gleich teure Maßnahmen in Betracht, so ist diejenige Maßnahme auszuwählen, die den Vermieter und die übrigen Hausbewohner am wenigsten stört. Bestehen zwischen mehreren gleich tauglichen Maßnahmen nicht nur unerhebliche Preisunterschiede, ist dies im Rahmen der Interessenabwägung angemessen zu berücksichtigen. Dabei kommt es auch auf die jeweiligen finanziellen Verhältnisse des...

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