Vermietung einer aufwändig ausgestatteten oder gestalteten Wohnung: Einkunftserzielungsabsicht

OFD Frankfurt, Verfügung v. 17.11.2005, S 2253 A - 90 - St II 2.04

Bezug: BFH vom 6.10.2004, BStBl 2005 II S. 386

Mit Schreiben vom 6.10.2004 (ESt-Kartei § 21 Fach 1 Karte 1) hat das BMF zur Einkunftserzielung bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung umfassend Stellung genommen. Dabei wurde das Bezugsurteil noch nicht berücksichtigt. Für die Vermietung von aufwändig gestalteten oder ausgestatteten Wohnungen ergibt sich danach Folgendes:

Ist die verbilligte Vermietung nach dem vorstehenden BMF-Schreiben in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Teil aufzuteilen (weil die vereinbarte Miete unter 56 % der ortsüblichen Miete liegt oder weil bei einer Miete zwischen 56 % und 75 % der ortsüblichen Miete, die Überschussprognose negativ ist), so ist die Einkunftserzielungsabsicht für den entgeltlichen Teil grundsätzlich zu unterstellen, es sei denn, dass ein Ausnahmefall vorliegt, der für eine private Veranlassung der Anschaffung oder Herstellung der Wohnung und gegen das Vorliegen einer Einkünfteerzielungsabsicht spricht.

Einen solchen Ausnahmefall, der eine Überschussprognose erforderlich macht, bildet die Wohnung in einem aufwändig gestalteten oder ausgestatteten Wohnhaus, deren besonderen Wohnwert die Marktmiete nicht angemessen berücksichtigt. Hier ist mit der vereinbarten Miete und den auf den entgeltlichen Teil der Wohnungsüberlassung entfallenden Grundstücksaufwendungen eine zweite Überschussprognose zu erstellen.

Ist die zweite Prognose negativ, sind die gesamten Grundstücksaufwendungen nicht abzugsfähig; ist sie dagegen positiv, sind (nur) die auf den entgeltlichen Teil der Nutzungsüberlassung entfallenden Grundstücksaufwendungen als Werbungskosten abzuziehen.

Ob eine aufwändig ausgestattete oder gestaltete Wohnung vorliegt, richtet sich nach den Kriterien,...