Bedarfsbewertung von Banken und Lagerhäusern: Bewertungsverfahren

FinMin Bayern, Erlaß v. 2.3.1999, 34 - S 3014 - 25 - 9082

Auch Betriebsgrundstücke sind im Regelfall nach dem Ertragswertverfahren zu bewerten. Der Gesetzgeber hat Wünschen aus der Wirtschaft, wahlweise die Bewertung nach dem Ertragswertverfahren oder nach § 147 BewG zuzulassen, nicht stattgegeben.

Die Bewertung nach § 147 BewG setzt voraus, daß eine übliche Miete für das Grundstück wegen der Eigenart des Gebäudes nicht ermittelt werden kann. Es genügt nicht, daß die Ermittlung der üblichen Miete, wie das bei Gewerbeobjekten überwiegend der Fall ist, mangels örtlich verfügbarer Vergleichsobjekte mehr Schwierigkeiten bereitet als bei anderen Objekten. Nur wenn das Gebäude so sehr auf eine spezifische Nutzungsart zugeschnitten ist, daß sich vergleichbare Mietobjekte auch im großräumigen Bereich nicht ermitteln lassen, kommt § 147 BewG zur Anwendung. Selbst wenn diese Voraussetzung vorliegt, gilt das aber nicht, wenn tatsächlich eine Miete bezahlt wird.

Dienen Gebäude einer betrieblichen Tätigkeit, die in vergleichbarer Form häufiger anzutreffen ist und daher nach ähnlichen Gesichtspunkten errichtete Gebäude erfordert, spricht dies dafür, daß entsprechende Mietobjekte zumindest überregional vorhanden sind. Unter Berücksichtigung der regionalen Preisunterschiede dürfte sich daher jedenfalls mittelbar ein Vergleichspreis bestimmen lassen. Vor allem Bankfilialen, die in erster Linie für die Kundenbetreuung bestimmt sind, sind nach ähnlichen Gesichtspunkten konzipiert und daher weitgehend vergleichbar. Im Hinblick auf die Kundenberatung sind sie in ihrer baulichen Erscheinungsform mit anderen Betrieben vergleichbar, z.B. mit Postfilialen, Versicherungsbüros und dergleichen, so daß auch hier Vergleiche gezogen werden können.

Dasselbe gilt für Lagerhäuser, sofern sie nicht mit eine...