Mietvorvertrag, gewerblich genutzte Räume

Kurzbeschreibung

Das Muster regelt folgenden Sachverhalt: Der Vermieter ist Eigentümer eines Bürogebäudes, der Mieter hat dort im ersten Obergeschoss Büroräume für seine Rechtsanwaltskanzlei gemietet. Der Rechtsanwalt möchte einen weiteren Rechtsanwalt in seine Kanzlei aufnehmen und benötigt daher größere Büroräume. Da er einen Umzug scheut, meldet er bei seinem Vermieter Interesse an den ebenfalls im ersten OG gelegenen benachbarten Büroräumen an.

1 Vertragszweck

Der Vorvertrag ist eine schuldrechtliche Vereinbarung, in der sich die Vertragsparteien oder auch nur eine von ihnen verpflichten, einen im Detail noch auszuhandelnden "Hauptvertrag" abzuschließen. Unmittelbare Leistungspflichten werden mit dem Vorvertrag hingegen nicht begründet. Der in Aussicht genommene Hauptvertrag wird nicht gleich abgeschlossen, sondern die Parteien verpflichten sich zunächst vertraglich dazu, unter gewissen Bedingungen einen solchen Hauptvertrag abzuschließen. Die aufgrund des Vorvertrags von den Parteien geschuldete Leistung ist also der Abschluss des Hauptvertrags, der Vorvertrag begründet einen Abschlusszwang auf vertraglicher Grundlage (vgl. MüKo/Kramer, vor § 145 Rdn. 35).

Kennzeichnend für die Situation der Erforderlichkeit eines Vorvertrags ist, dass der Hauptvertrag zwar gewollt ist, aus bestimmten Gründen aber noch nicht abgeschlossen werden kann. Dieser vorhandene Bindungswille grenzt den Vorvertrag von anderen Vorstufen des Vertrags ab, z. B. vom Rechtsverhältnis der Vertragsverhandlungen und dem "letter of intent". Letzterer signalisiert in einer Art Absichtserklärung lediglich die Bereitschaft einen – zumeist komplexen und wirtschaftlich bedeutenden – Vertrag abschließen zu wollen. Eine rechtliche Verbindlichkeit ist jedoch nicht gegeben. Besondere Bedeutung hat die Abgrenzung des Vorvertrags vom Hau...