Dipl.-Finw. (FH) Wilfried Mannek
Rz. 43
Für Bewertungsstichtage nach dem 31.12.2022 hat der Gesetzgeber die bisherige Verortung der in § 183 Abs. 2, § 187 Abs. 2., § 188 Abs. 2 und § 191 Abs. 1 BewG enthaltenen Regelungen neu strukturiert. Mit dem Jahressteuergesetz 2022 wurden die Einzelregelungen durch entsprechende Verweise auf § 177 BewG ersetzt. Somit wird die bisherige Verortung der Regelungen in Einzelvorschriften im Interesse einer redaktionellen Straffung vor die Klammer gezogen und in § 177 BewG zusammengefasst.
Rz. 44
Abweichend von der bisherigen gesetzlichen Regelung, nach der das Bewertungsgesetz davon ausging, dass die Gutachterausschüsse Auswertungszeiträume zugrunde legen, wurde zudem eine inhaltliche Aktualisierung berücksichtigt. Danach ist vorrangig darauf abzustellen, ob der Gutachterausschuss die Daten auf einen Stichtag bezogen hat. Hat der Gutachterausschuss die Daten dagegen nicht auf einen Stichtag bezogen, ist der Auswertungszeitraum maßgeblich.
Rz. 45
Somit schafft § 177 Absatz 2 und 3 BewG die Voraussetzungen für die Anwendung der von den Gutachterausschüssen i.S.d. §§ 192 bis 199 BauGB ermittelten sonstigen für die Wertermittlung erforderlichen Daten bei den Bewertungen nach den §§ 182 bis 196 BewG. Unter der Prämisse des Grundsatzes der Modellkonformität im Sinne des Absatz 3 wird durch die Änderung in Absatz 2 Satz 1 berücksichtigt, dass die sonstigen für die Wertermittlung erforderlichen Daten durch die Gutachterausschüsse gem. § 12 Absatz 1 Satz 3 ImmoWertV auf einen Stichtag zu beziehen sind. Dabei ist die gesetzliche Vorgabe grundsätzlich nachvollziehbar, dass bei einem Zeitraum von mehr als drei Jahren zwischen dem Bezugsstichtag der Daten und dem Bewertungsstichtag die Geeignetheit der Daten grundsätzlich nicht mehr unterstellt werden kann.
Rz. 46
Jedoch gilt der vorgegebene Zeitraum von drei Jahren nicht uneingeschränkt. Denn die Neuregelung beschränkt die Verwendbarkeit der Daten der Gutachterausschüsse lediglich im Grundsatz auf einen Zeitraum von drei Jahren. Ausnahmsweise dürfen in den Fällen, in denen sich die maßgeblichen Wertverhältnisse nicht wesentlich geändert haben, die Daten auch über einen längeren Zeitraum als drei Jahre hinaus angewendet werden. Davon ist auszugehen, wenn in den zurückliegenden Jahren die Wertentwicklung auf dem regionalen Grundstücksmarkt nur marginal ist. Allgemein geltenden Grenzen dürften hier kam möglich sein. Zudem können auch die Gründe, die den Gutachterausschuss dazu bewogen haben, keine aktualisierten Daten zu veröffentlichen, einen Anhaltspunkt auf stabile Wertverhältnisse liefern.
Rz. 47
Dies Regelungen gelten auch, wenn der Gutachterausschuss die Daten nicht auf einen Stichtag bezogen hat. In diesen Fällen sind die sonstigen für die Wertermittlung erforderlichen Daten anzuwenden, die von den Gutachterausschüssen für den letzten Auswertungszeitraum abgeleitet werden, der vor dem Kalenderjahr endet, in dem der Bewertungsstichtag liegt. Der Auswertungszeitraum ist auch dann maßgebend, wenn der Stichtagsbezug des Gutachterausschusses mehr als drei Jahre vor dem Bewertungsstichtag liegt und sich die maßgeblichen Wertverhältnisse wesentlich geändert haben.
Rz. 48
Der AEBew JStG 2022 der Finanzverwaltung enthält in Rz. 5 zur Frage der Anwendung der Daten der Gutachterausschüsse das folgende Beispiel:
Beispiel:
Ein Gutachterausschuss hat mit dem Grundstücksmarktbericht 2023 Liegenschaftszinssätze veröffentlicht, die sich auf den 1.1.2023 beziehen. Der Gutachterausschuss hat hierfür Daten aus Kauffällen in den Jahren 2020 bis 2022 ausgewertet. Der Marktbericht wurde in einer Sitzung des Gutachterausschusses am 15.2.2023 beschlossen und am 1.4.2023 veröffentlicht. Der Bewertungsstichtag ist der 14.1.2023.
Für den Bewertungsstichtag 14.1.2023 ist der vom Gutachterausschuss auf den 1.1.2023 bezogene Liegenschaftszinssatz anzuwenden. Soweit nachfolgend keine weiteren Liegenschaftszinssätze vom Gutachterausschuss zur Verfügung stehen, können die auf den 1.1.2023 bezogenen Liegenschaftszinssätze für Bewertungsstichtage bis zum 1.1.2026 angewandt werden. Soweit sich die maßgeblichen Wertverhältnisse nicht wesentlich verändert haben, können diese Liegenschaftszinssätze auch noch über den 1.1.2026 hinaus angewendet werden.
Rz. 49– 51
Einstweilen frei.