Kinne/Schach/Bieber, BGB § 573 Ordentliche Kündigung des ... / 3.5 Abmahnerfordernis

Rz. 26

Nach dem Wortlaut des § 573 Abs. 1, 2 Nr. 1 ist eine vorherige Abmahnung keine Wirksamkeitsvoraussetzung einer ordentlichen Kündigung. Dementsprechend ist für die ordentliche Kündigung wegen nicht unerheblicher Vertragsverletzung auch grundsätzlich keine Abmahnung erforderlich. Allerdings kann der Abmahnung für die Kündigung ausnahmsweise insofern Bedeutung zukommen, als erst ihre Missachtung durch den Mieter dessen Vertragsverletzung das für die Kündigung erforderliche Gewicht verleiht (BGH, Urteil v. 28.11.2007, VIII ZR 145/07, GE 2008, 114; LG Itzehoe, Urteil v. 15.3.2024, 9 S 28/23, IMR 2025, 13; LG Berlin, Beschluss v. 23.2.2018, 66 S 243/17, WuM 2018, 371). Die Frage, welche Bedeutung eine Abmahnung, die vor einer fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses erklärt wurde, für die hilfsweise erklärte ordentliche Kündigung hat, entzieht sich weitgehend generalisierender Betrachtung (BGH, Beschluss v. 25.8.2020, VIII ZR 59/20, ZMR 2021, 29).

Rz. 27

Die Abmahnung muss den beanstandeten vertragswidrigen Gebrauch so genau bezeichnen, dass sich der Mieter danach richten und sein Verhalten darauf einstellen kann (AG München, Urteil v. 7.2.2013, 411 C 25348/12, ZMR 2013, 450). Wenn es sich um einen konkret vertragswidrigen Gebrauch handelt, ist die Abmahnung unproblematisch. Bei wiederkehrenden Verhaltensweisen des Mieters, wie z. B. ruhestörender Lärm, Verschmutzungen, Beschädigungen, reicht es nicht aus, den Mieter allgemein aufzufordern, sich der Hausordnung gemäß zu verhalten. Die Abmahnung muss so konkret sein, dass der Mieter sich entsprechend einstellen und sein Verhalten ändern kann. Dabei muss die Abmahnung nicht datumsmäßig und stundenweise einzelne Vorfälle aufzeichnen, sondern nur die Grundbeanstandung nennen (die genaue Konkretisierung muss dann allerdings...