Entscheidungsstichwort (Thema)
Bewertung eines Einfamilienhauses im Ertragswertverfahren
Leitsatz (NV)
1. Zur Wahrunterstellung, ein Kellerraum sei nicht ausgebaut und werde nur unerheblich gewerblich mitgenutzt.
2. Abstellräume innerhalb der Wohnung gehören nach § 42 Abs. 2 Nr. 1 II. BVO zu der zu berücksichtigenden Wohnfläche.
3. Bei der zulässigen Schätzung der üblichen Miete anhand des Mietspiegels ist für die Einteilung in die einzelnen Ausstattungsklassen von den Verhältnissen am 1. Januar 1964 auszugehen.
Normenkette
BewG §§ 27, 79; II. BV § 42
Verfahrensgang
Tatbestand
Der Kl. ist Eigentümer eines Einfamilienhauses. Im Untergeschoß betreibt er ein Büro, darüber liegen Wohnräume.
Mit dem angefochtenen Wertfortschreibungsbescheid auf den 1. Januar 1978 vom 20. April 1978 hat das FA den Einheitswert für das Wohngrundstück auf 206 300 DM festgestellt. Nach vorheriger Mitteilung hat das FA den Einheitswert in der Einspruchsentscheidung vom 17. November 1978 auf 226 500 DM erhöht.
Mit der Klage hat der Kl. begehrt, den Einheitswert auf 206 300 DM herabzusetzen. Zur Begründung hat er im einzelnen vorgetragen:
1. Im Untergeschoß seien ein Kellerraum sowie ein Duschraum unberücksichtigt zu lassen. Der Kellerraum sei nicht ausgebaut und werde nur unbedeutend gewerblich mitgenutzt. Der Duschraum sei tatsächlich ein Abstellraum und werde mangels Anschlusses auch in Zukunft nicht als Dusche genutzt.
2. Aus der Wohnfläche des Erdgeschosses müsse ein neben der Küche liegender Raum aus der Bewertung ausscheiden, weil er tatsächlich nur als (hauswirtschaftlicher) Nebenraum genutzt werde.
3. Abgesehen davon, daß für die Wohnfläche im Dachgeschoß nur . . . DM/qm (anstatt . . . DM/qm) Jahresrohmiete anzusetzen seien, habe das FA auch zu Unrecht die Miete für die Nutzflächen im Unter-, Erd- und Obergeschoß unter Annahme guter Ausstattung von ursprünglich . . . DM/qm auf . . . DM/qm jährlich erhöht. Die Natursteinfassade bilde gegenüber herkömmlichem Verputz lediglich einen dauerhafteren Schutz; die Fußbodenheizung sei nicht nur raumsparender, sondern auch wirtschaftlicher, die verwendeten Steinzeugfliesen glichen preislich normalen Fliesen und Holzdecken befänden sich lediglich im Dachgeschoß und in 16 qm des sonstigen Wohnbereichs.
Für die Richtigkeit seines Vortrags hat der Kl. Beweis angeboten durch Einnahme eines Augenscheins sowie durch Sachverständigengutachten.
Das FG hat die Klage abgewiesen. Es hat ausgeführt, der Beweiserhebung bedürfe es nicht, denn der klägerische Sachvortrag sei als wahr zu unterstellen.
Mit der Revision verfolgt der Kl. sein Klagebegehren weiter. Zur Begründung trägt er u. a. vor, das FG habe die Wahrunterstellung nicht konsequent durchgeführt. Es habe unberücksichtigt gelassen, daß der Kellerraum nur unbedeutend gewerblich mitbenutzt werde. Auch habe das FG verkannt, daß der Raum im Erdgeschoß neben der Küche nach § 42 Abs. 4 Nr. 2 der Zweiten Berechnungsverordnung (II. BVO) nicht zur Wohnfläche gerechnet werden dürfe. Unzutreffend sei die Annahme des FG hinsichtlich der guten Ausstattung im Sinne des Mietspiegels. So sei beispielsweise Isolierverglasung im Jahr 1973 bereits notwendig und üblich gewesen und dürfe deshalb nicht als Merkmal für gute Ausstattung herangezogen werden.
Entscheidungsgründe
Die Revision des Kl. ist teilweise begründet.
1. Das FG hat die vom Kl. beanstandete Beweiserhebung abgelehnt und den Vortrag des Kl. als wahr unterstellt. Die Wahrunterstellung hat das FG aber in bezug auf die Nutzung des Kellerraumes nicht durchgeführt oder es hat verkannt, daß eine nur unbedeutende gewerbliche Mitbenutzung eines Zubehörraums zur Wohnung diesen Raum nicht zu einem bei der Wohnfläche im Ertragswertverfahren zu berücksichtigenden Raum qualifiziert. Ein in überwiegender Weise als Nebenraum zur Wohnung genutzter Kellerraum muß vielmehr als Abstellraum außerhalb der Wohnung unberücksichtigt bleiben, weil die gemäß § 79 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2, Satz 2 BewG anzusetzende geschätzte übliche Miete (zur Schätzung anhand eines Mietspiegels vgl. BFH-Urteil vom 10. August 1984 III R 41/75, BFHE 142, 289, BStBl II 1985, 36) der Wohnräume diesen Raum wertmäßig umfaßt.
2. Im übrigen ist die Revision unbegründet.
a) Zutreffend hat das FG den neben der Küche innerhalb des Wohnbereichs des Erdgeschosses liegenden Raum nicht als Zubehörraum angesehen. Abstellräume innerhalb der Wohnung gehören nach § 42 Abs. 4 Nr. 1 II. BVO zu der zu berücksichtigenden Wohnfläche. Der Raum kann auch nicht etwa als Wirtschaftsraum im Sinne des § 42 Abs. 4 Nr. 2 II. BVO bei der Wohnflächenberechnung unberücksichtigt bleiben; denn die dort genannten Räume müssen sich ebenfalls außerhalb der Wohnung befinden. Entscheidend ist insoweit - entgegen der Ansicht des Kl. - nicht die Nutzung des Raumes, sondern seine Lage.
b) Bei der zulässigen Schätzung der üblichen Miete anhand des Mietspiegels ist für die Einteilung in die einzelnen Ausstattungsklassen von den Verhältnissen am 1. Januar 1964 auszugehen (vgl. §§ 27, 79 Abs. 5 BewG). Deshalb hat das FG zutreffend darauf abgestellt, welche Ausstattungsmerkmale damals als bereits allgemein üblich angesehen werden konnten, und nicht, wie der Kl. meint, auf die im Zeitpunkt der bezugsfertigen Erstellung des Bewertungsgrundstückes im Jahr 1973 gängigen Merkmale. Die Ausführungen des FG lassen insoweit keinen Rechtsfehler erkennen.
c) Dasselbe gilt für die Schätzung der üblichen Miete für die im Dachgeschoß belegenen Räume. Eine weitere Abweichung von der Spiegelmiete nach unten (insoweit ist die Miete anhand des Mietspiegels für normal ausgestattete Räume angesetzt) hätte vorausgesetzt, daß Raumhöhe und Ausstattung in außergewöhnlicher Weise von üblichen Wohnräumen abweichen. Dazu aber hat der Kl. weder etwas vorgetragen noch hat das FG Besonderheiten solchen Ausmaßes festgestellt.
d) Auch in bezug auf die Einbeziehung der als Abstellraum genutzten Dusche läßt die angefochtene Entscheidung keinen Rechtsfehler erkennen; sie basiert insoweit auf dem Vortrag des Kl.
3. Der Senat entscheidet in der Sache selbst (§ 126 Abs. 3 Nr. 1 FGO).
Fundstellen
Haufe-Index 414968 |
BFH/NV 1988, 351 |