Entscheidungsstichwort (Thema)
Erwerb von Grundstück und Gebäude als selbständige Eigentumsobjekte nach dem Recht der früheren DDR
Leitsatz (NV)
1. Das GrEStG DDR unterliegt als revisibles Recht i. S. des § 118 Abs. 1 FGO der Überprüfung durch den BFH. Es ist wie partielles Bundesrecht zu behandeln (BFH- Urteil vom 19. Mai 1993 II R 29/92, BFHE 171, 351, BStBl II 1993, 630). Dies gilt auch für die Vorschrift des § 15 Abs. 7 DB/EigenheimVO (vgl. BFH in BFHE 176, 461, BStBl II 1995, 270).
2. Das dem Zivilgesetzbuch der früheren DDR eigene selbständige Gebäudeeigentum sowie solches Gebäudeeigentum, welches aufgrund anderer Rechtsvorschriften (z. B. § 27 LPG-Gesetz) bestand, ist auch für die grunderwerbsteuerrechtliche Beurteilung eines Erwerbsvorgangs, mit dem das Grundstück sowie das rechtlich selbständige Eigentum an den aufstehenden Gebäude erworben wurde, maßgebend. Für die Frage nach dem Gegenstand des Erwerbsvorgangs ist es dabei unerheblich, ob die beiden rechtlich selbständigen Vertragsgegenstände aus einer Hand oder von zwei verschiedenen Rechtsträgern erworben werden.
3. Die vom Senat in ständiger Rechtsprechung zum sog. einheitlichen Vertragsgegenstand entwickelten Grundsätze (vgl. z. B. Senatsurteil vom 19. Januar 1994 II R 52/90, BFHE 173, 442, BStBl II 1994, 409, m. w. N.) führen zu keiner anderen Beurteilung, weil ein rechtlich einheitlicher Vertragsgegenstand "bebautes Grundstück" nicht gegeben ist, sondern zwei rechtlich selbständige Vertragsgegenstände vorliegen.
Normenkette
BGB § 94; DB/EigenheimVO § 15 Abs. 7; EGBGB Art. 231 § 5 Abs. 1; EGBGB Art. 233 § 4 Abs. 1; EGBGB Art. 233 § 4 Abs. 3; EinigVertr Art. 8; EinigVertr Art. 8 Anlage 1 Kap. IV Sachgebiet B Abschn. II Nr. 14 Abs. 1; GrEStG (DDR) § 1 Abs. 1 Nr. 1; LPG-Gesetz § 27
Verfahrensgang
FG des Landes Brandenburg ()
Tatbestand
Die Kläger und Revisionsbeklagten (Kläger) erwarben durch notariell beurkundeten Kaufvertrag vom 8. Oktober 1990 zu hälftigem Miteigentum ein im Beitrittsgebiet gelegenes, mit einem Einfamilienhaus bebautes Grundstück zu einem Kaufpreis von 101 451,60 Mark der ehemaligen DDR (M). Als "Veräußerer" des Grundstücks ist in dem Vertrag die "Gemeindeverwaltung A" (Gemeinde) bezeichnet. Von dem Kaufpreis sollte -- den von der Kreisverwaltung erteilten Preisvorbescheiden entsprechend -- auf das Einfamilienhaus ein Betrag von 101 152 M und auf den Grund und Boden ein Betrag von 299,60 M entfallen.
Bei dem verkauften Grundstück handelt es sich um ein ehemals volkseigenes Grundstück, auf dem eine Landwirtschaftliche Produktionsgenossenschaft (LPG) als Rechtsträger ein Einfamilienhaus errichtet und an die Kläger vermietet hatte. Die Kläger hatten mit der LPG bereits am 12. Juni 1990 einen privatschriftlichen Vorvertrag über den beabsichtigten Erwerb des Einfamilienhauses geschlossen. Der Kaufpreis hierfür sollte 101 152 M betragen. Die LPG sollte die erforderlichen Maßnahmen einleiten, um den Klägern auch den käuflichen Erwerb des zum Haus gehörenden Grund und Bodens zu ermöglichen, die hierzu erforderlichen Unterlagen beibringen und einen Notariatstermin anmelden. Die Kläger sollten "auf der Grundlage des Vorvertrages die Einzahlung des Kaufpreises" bis zum 25. Juni 1990 vornehmen. Die LPG sollte zur Rückzahlung des Kaufpreises verpflichtet sein, wenn gesetzliche oder andere nicht vorhersehbare Gründe dem Abschluß eines Kaufvertrages entgegenstünden.
Bezüglich des Kaufpreises enthält der Kaufvertrag vom 8. Oktober 1990 den Hinweis, dieser sei schon am 25. Juni 1990 bis auf einen Restbetrag von 49,60 DM gezahlt worden. Ferner trat der Veräußerer (Gemeinde) den Kaufpreis für das Einfamilienhaus an die LPG, die an der notariellen Verhandlung durch vertretungsberechtigte Vorstandsmitglieder beteiligt war, im Hinblick darauf ab, daß diese das Einfamilienhaus gebaut und finanziert hatte.
Die Genehmigung nach der Verordnung über den Verkehr mit Grundstücken (Grundstücksverkehrsverordnung) wurde am 7. November 1990 erteilt.
Durch zwei getrennte Bescheide vom 9. September 1992 setzte der Beklagte und Revisionskläger (das Finanzamt -- FA --) gegen die Kläger Grunderwerbsteuer in Höhe von jeweils 1 775 DM fest. Als Bemessungsgrundlage zog er den -- infolge der Währungsumstellung auf die Hälfte herabgesetzten -- Kaufpreis aus dem Kaufvertrag vom 8. Oktober 1990 heran und legte einen Steuersatz von 7 v. H. zugrunde.
Mit ihren Einsprüchen machten die Kläger geltend, der Erwerbsvorgang sei nach § 15 Abs. 7 der Durchführungsbestimmung zur Verordnung über den Neubau, die Modernisierung und Instandsetzung von Eigenheimen vom 18. August 1987 (Gesetzblatt -- GBl -- DDR 1987 Teil I S. 215) -- DB/EigenheimVO -- von der Grunderwerbsteuer befreit.
Die Einsprüche wurden am 21. Oktober 1992 als unbegründet zurückgewiesen. Das FA vertrat die Auffassung, die Zweite Verordnung über den Neubau, die Modernisierung und Instandsetzung von Eigenheimen vom 25. Februar 1987 (GBl DDR 1987 Teil I S. 64) -- EigenheimVO -- sowie die DB/EigenheimVO seien als Recht der ehemaligen DDR mit dem 3. Oktober 1990 außer Kraft getreten. Der Einigungsvertrag sehe keine Überleitung dieser Rechtsnormen als in der Bundesrepublik Deutschland (Bundesrepublik) fortgeltendes Recht vor.
Die anschließende Klage hatte Erfolg. Das Finanzgericht (FG) hat die Steuerfestsetzungen sowie die Einspruchsentscheidungen aufgehoben und die Auffassung vertreten, die Grundstückserwerbe der Kläger seien nach § 15 Abs. 7 DB/EigenheimVO von der Grunderwerbsteuer befreit. Die EigenheimVO sowie die DB/EigenheimVO seien bis zum 31. Dezember 1990 in Kraft geblieben. Da die Kläger zum begünstigten Personenkreis gehörten und ihnen auch ein Kredit nach § 12 EigenheimVO gewährt worden sei, seien die Voraussetzungen des § 15 Abs. 7 DB/EigenheimVO erfüllt.
Das Urteil des Bundesfinanzhofs (BFH) vom 11. Januar 1995 II R 78/93 (BFHE 176, 461, BStBl II 1995, 270) stehe diesem Ergebnis nicht entgegen. Denn anders als in dem dort entschiedenen Fall, in dem ein Grundstück mit einem Gebäude von einer einzigen Rechtsperson als Veräußerer erworben worden sei, lägen im Streitfall zwei getrennt zu beurteilende, in einer Urkunde formal zusammengefaßte Erwerbsvorgänge vor, nämlich bezüglich des Einfamilienhauses und des Grund und Bodens. Die Kläger hätten den Grund und Boden von der insoweit verfügungsberechtigten Gemeinde, das Einfamilienhaus hingegen von der LPG erworben, die Eigentümerin des Gebäudes gewesen sei. Beide Erwerbsvorgänge seien grunderwerbsteuerrechtlich getrennt zu beurteilen. Jedenfalls in den Fällen, in denen -- wie im Streitfall -- zwei verschiedene Erwerbsvorgänge vorlägen, gebe es keinen sachlichen Grund gegen die Anwendung von § 15 Abs. 7 DB/EigenheimVO, weil diese Vorschrift ausdrücklich den Erwerb eines Eigenheimes zu eigenen Wohnzwecken von der Grunderwerbsteuer freistelle.
Daß hier zwei selbständige Erwerbsvorgänge vorlägen, ergebe sich aus der Selbständigkeit der beiden Eigentumsrechte am Grund und Boden sowie am Haus und der Beteiligung zweier verschiedener Rechtspersonen (Gemeinde und LPG) an dem Grundstücksgeschäft. Maßgeblich sei, daß die Gemeinde nur den Grund und Boden und die LPG allein das in ihrem Eigentum stehende Gebäude habe verkaufen können. Da die Vertragspartner diese Rechtsübertragungen als wirksam behandelt hätten, seien sie auch nach § 41 der Abgabenordnung (AO 1977) grunderwerbsteuerrechtlich maßgebend.
Lediglich der Erwerb des Grund und Bodens sei grunderwerbsteuerpflichtig. Dieser sei aber von der Besteuerung gemäß § 3 Nr. 1 des Grunderwerbsteuergesetzes der DDR (GrEStG DDR) ausgenommen, weil er den für die Berechnung der Steuer maßgebenden Wert von 200 M nicht übersteige.
Hiergegen richtet sich die vom FG wegen grundsätzlicher Bedeutung der Rechtssache zugelassene Revision des FA. Es macht geltend, die Entscheidung des FG beruhe auf einer unzutreffenden Wertung des Erwerbs eines bebauten Grundstücks als zwei selbständige steuerbare Rechtsvorgänge (Erwerbsvorgänge) sowie auf einer unzutreffenden Auslegung der EigenheimVO und der dazu ergangenen DB/EigenheimVO als nach dem 3. Oktober 1990 bis zum 31. Dezember 1990 fortgeltendes Recht.
Das FA beantragt, das Urteil des FG des Landes Brandenburg vom 18. April 1995 3 K 139/92 GE aufzuheben und die Klage abzuweisen.
Die Kläger beantragen, die Revision zurückzuweisen.
Entscheidungsgründe
Die Revision ist unbegründet.
Das FG hat im Ergebnis zutreffend angenommen, daß die Kläger mit dem Kaufvertrag vom 8. Oktober 1990 zwei rechtlich getrennt zu beurteilende Gegenstände erworben haben, nämlich das Grundstücks- und das für sich rechtlich verselbständigte Gebäudeeigentum. Es hat ferner den Erwerb des Gebäudeeigentums durch die Kläger nach § 15 Abs. 7 DB/EigenheimVO zu Recht als von der Grunderwerbsteuer befreit angesehen.
1. Der Erwerb der Kläger ist nach dem GrEStG DDR vom 18. September 1970 (GBl DDR Sonderdruck Nr. 677) zu beurteilen. Dies ergibt sich aus Art. 8 i. V. m. Anlage 1 Kapitel IV Sachgebiet B Abschn. II Nr. 14 Abs. 1 des Vertrages zwischen der Bundesrepublik Deutschland und der Deutschen Demokratischen Republik über die Herstellung der Einheit Deutschlands vom 31. August 1990 (BGBl II, 889) -- EinigVtr --. Nach Satz 1 dieser Vorschrift trat das Recht der Bundesrepublik u. a. auf dem Gebiet des Rechts der Besitz- und Verkehrsteuern einschließlich der Einfuhrumsatzsteuer (erst) am 1. Januar 1991 in Kraft. Für Steuern, die vor dem 1. Januar 1991 entstanden, war nach Satz 2 dieser Regelung das bis zum 31. Dezember 1990 im Beitrittsgebiet geltende Recht weiter anzuwenden.
2. Das GrEStG DDR unterliegt als revisibles Recht i. S. des § 118 Abs. 1 der Finanzgerichtsordnung (FGO) der Überprüfung durch den Senat. Es ist wie partielles Bundesrecht zu behandeln (Senatsurteil vom 19. Mai 1993 II R 29/92, BFHE 171, 351, BStBl II 1993, 630). Dies gilt auch für die Vorschrift des § 15 Abs. 7 DB/EigenheimVO (vgl. Senatsurteil in BFHE 176, 461, BStBl II 1995, 270).
3. Durch den notariell beurkundeten Vertrag vom 8. Oktober 1990 wurde zugunsten der Kläger ein Anspruch auf Übereignung eines Grundstücks begründet. Dieser Rechtsvorgang unterliegt deshalb nach § 1 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG DDR der Grunderwerbsteuer.
Gegenstand dieses Erwerbsvorgangs ist jedoch nicht das Grundstück mit dem aufstehenden Einfamilienhaus als rechtliche Einheit, sondern das Grundstück einerseits und das Gebäude andererseits jeweils als rechtlich selbständiges Eigentumsobjekt.
Das FG ist zutreffend davon ausgegangen, daß die LPG im hier maßgeblichen Zeitpunkt des Vertragsabschlusses Eigentümerin des aufstehenden Gebäudes war. Denn nach § 27 des Gesetzes über die landwirtschaftlichen Produktionsgenossenschaften vom 2. Juli 1982 (GBl I, 443) -- LPG-Gesetz -- waren die von LPGen auf den von ihnen genutzten volkseigenen Grundstücken errichteten Gebäude und Anlagen unabhängig von Grundstückseigentum Eigentum der LPG. An diesem Rechtszustand hat sich auch durch den Beitritt der DDR zur Bundesrepublik und dem Inkrafttreten von Bundesrecht mit dem Wirksamwerden des Beitritts in den neuen Bundesländern (vgl. Art. 8 EinigVertr) nichts geändert. Denn nach Art. 231 § 5 Abs. 1 des durch Kapitel III Sachgebiet B Abschn. II der Anlage I zum EinigVtr geänderten Einführungsgesetzes zum Bürgerlichen Gesetzbuch (EGBGB) sollten Gebäude, die gemäß dem am Tag vor dem Wirksamwerden des Beitritts (3. Oktober 1990) im Beitrittsgebiet geltenden Recht vom Grundstückseigentum unabhängiges Eigentum waren, nicht zu den Bestandteilen eines Grundstücks gehören. § 94 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) sollte für diese Gebäude nicht gelten; vielmehr sollte vorhandenes selbständiges Eigentum an Gebäuden bestehen bleiben. Für das dem Zivilgesetzbuch der früheren DDR eigene selbständige Gebäudeeigentum sowie für solches Gebäudeeigentum, welches -- wie im Streitfall -- aufgrund anderer Rechtsvorschriften (hier: § 27 LPG-Gesetz) bestand, sollten nach Art. 233 § 4 Abs. 1 und 3 EGBGB von dem Wirksamwerden des Beitritts an die sich auf Grundstücke beziehenden Vorschriften des BGB gelten.
Das selbständige Gebäudeeigentum ist auch nicht durch Verzicht oder einvernehmliche Aufhebung in der Weise untergegangen, daß die Gemeinde vor Übereignung des Grundstücks an die Kläger bzw. die Kläger selbst mit dem Eigentumserwerb Eigentümer eines Grundstücks mit dem Einfamilienhaus als dessen (wesentlichen) Bestandteil geworden sind. Insoweit kann offenbleiben, ob und in welcher Weise dies rechtlich seinerzeit überhaupt möglich gewesen wäre. Denn Feststellungen des FG, daß die LPG auf ihr Gebäudeeigentum vor Übergang desselben auf die Kläger verzichtet hat, liegen nicht vor, noch sind Anhaltspunkte dafür ersichtlich. Vielmehr spricht gerade der Inhalt des Vorvertrages zwischen den Klägern und der LPG dafür, daß die Kläger Gebäudeeigentum von der LPG erwerben sollten, soweit dort seitens der LPG erklärt wurde, den unwiderruflichen Willen zur Übereignung des Hauses an die Kläger zu haben.
Angesichts dieser Umstände bestehen keine Zweifel, daß die Kläger sowohl das Eigentum am Grundstück als auch das Eigentum am rechtlich selbständigen Gebäude erwerben sollten, auch wenn der hier maßgebliche Kaufvertrag vom 8. Oktober 1990 seinem Wortlaut nach nicht eindeutig ist. Gegenstand des Vertrages waren jedenfalls zwei rechtlich selbständige Rechtspositionen. Daran ändert auch nichts der Umstand, daß ausschließlich die Gemeinde, die lediglich hinsichtlich des Eigentums am Grundstück verfügungsbefugt war, gegenüber den Klägern Vertragserklärungen -- auch bezüglich des Gebäudes -- abgegeben hat. Denn am Gegenstand des Vertrages, nämlich dem Erwerb des jeweils rechtlich selbständigen Grundstücks- und Gebäudeeigentums, ändert dies nichts. Für die grunderwerbsteuerrechtlich maßgebliche Frage nach dem Gegenstand des Erwerbsvorgangs ist es unerheblich, ob die Kläger die beiden rechtlich selbständigen Vertragsgegenstände aus einer Hand (von der Gemeinde) oder von zwei verschiedenen Rechtsträgern erworben haben. Deshalb kann auch offenbleiben, ob die Gemeinde hinsichtlich des Gebäudes aufgrund einer Absprache mit der LPG im eigenen Namen verfügungsberechtigt gewesen oder in Vertretung der LPG aufgetreten ist. Auch dem Umstand, daß nach dem Kaufvertrag vom 8. Oktober 1990 nur die Gemeinde einen Anspruch auf dem (Gesamt-)Kaufpreis erhalten sollte, kommt keine entscheidungserhebliche Bedeutung zu.
Die vom Senat in ständiger Rechtsprechung zum sog. einheitlichen Vertragsgegenstand entwickelten Grundsätze (vgl. z. B. Senatsurteil vom 19. Januar 1994 II R 52/90, BFHE 173, 442, BStBl II 1994, 409, m. w. N.) können hier -- entgegen der Auffassung des FA -- zu keiner anderen Beurteilung führen. Eine Anwendung dieser Grundsätze auf den Streitfall kommt nämlich schon deshalb nicht in Betracht, weil ein rechtlich einheitlicher Vertragsgegenstand "bebautes Grundstück" nicht gegeben ist, sondern zwei rechtlich selbständige Vertragsgegenstände vorliegen.
4. Der Erwerb des Gebäudeeigentums durch die Kläger ist gemäß § 15 Abs. 7 DB/EigenheimVO von der Grunderwerbsteuer befreit. Nach dieser Vorschrift sind Bürger u. a. "beim Erwerb eines Eigenheims zu eigenen Wohnzwecken" von der Grunderwerbsteuer befreit.
§ 15 Abs. 7 DB/EigenheimVO war bis zum 31. Dezember 1990 im Beitrittsgebiet geltendes Recht. Der Senat hat bereits in seiner Entscheidung in BFHE 176, 461, BStBl II 1995, 270 darauf hingewiesen, daß diese Vorschrift eine ausschließlich grunderwerbsteuerrechtliche Regelung enthalte. Die Tatsache, daß die Vorschrift gesetzestechnisch nicht im GrEStG DDR selbst enthalten ist, sei in diesem Zusammenhang ohne Bedeutung. Auch für § 15 Abs. 7 DB/EigenheimVO ist somit die Übergangsregelung in Art. 8 i. V. m. Anlage I Kapitel IV Sachgebiet B Abschn. II Nr. 14 Abs. 1 EinigVtr maßgebend.
Die Voraussetzungen der Befreiungsvorschrift sind im Streitfall erfüllt, weil die Kläger aufgrund des Kaufvertrages vom 8. Oktober 1990 u. a. selbständiges Eigentum an einem Einfamilienhaus, welches von ihnen selbst bewohnt wurde und weiterhin eigenen Wohnzwecken dienen sollte (Eigenheim; vgl. § 1 Abs. 1 EigenheimVO), erworben haben und auch als Angehörige der LPG dem in § 12 Abs. 2 EigenheimVO genannten Personenkreis angehörten. Ob es zusätzlich zu den Voraussetzungen des § 15 Abs. 7 DB/EigenheimVO gehörte, daß den Klägern ein Kredit nach der EigenheimVO gewährt wurde, kann offenbleiben; denn nach den Feststellungen des FG wurde ein solcher den Klägern gewährt.
Unerheblich ist, daß die Kläger gleichzeitig mit dem Gebäudeeigentum auch das Grundstück gekauft haben. Denn dadurch haben die Kläger kein bebautes Grundstück (Grundstück mit einem Gebäude) als Rechtseinheit erworben, was die Steuerbefreiung nach § 15 Abs. 7 DB/EigenheimVO ausschlösse (vgl. Senatsurteil in BFHE 176, 461, BStBl II 1995, 270), sondern jeweils rechtlich selbständiges Grundstücks- und Gebäudeeigentum.
Fundstellen
- Haufe-Index 421343
- BFH/NV 1996, 639
