Gemeinschaftsordnung

Alexander C. Blankenstein

Zusammenfassung

Überblick

Die Gemeinschaftsordnung stellt die Verfassung der Gemeinschaft dar und hat insoweit überragende Bedeutung in der Praxis des Wohnungseigentums. Sie ist allerdings gesetzlich nicht vorgeschrieben und zur Begründung von Wohnungseigentum nicht erforderlich, stets aber – insbesondere in größeren Gemeinschaften – sinnvoll. Sind nicht unabdingbare Bereiche des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) betroffen, können die Wohnungseigentümer in weiten Bereichen von den gesetzlichen Regelungen abweichen und ihr Innenverhältnis individuell regeln. Die entsprechende Ermächtigung verleiht die Bestimmung des § 10 Abs. 1 Satz 2 WEG. Zu beachten ist freilich stets, dass Regelungen, die in die Grundprinzipien des WEG selbst eingreifen und gegen zwingende Regelungen des WEG verstoßen, per se ungültig und unbeachtlich sind.

1 Grundsätze

Eine Gemeinschaftsordnung ist für das Entstehen bzw. die Begründung einer Wohnungseigentümergemeinschaft nicht erforderlich, insoweit bedarf es lediglich einer Teilungserklärung nach § 8 WEG oder eines Teilungsvertrags nach § 3 WEG. In der Praxis ist die Gemeinschaftsordnung meist Bestandteil der Teilungserklärung bzw. des Teilungsvertrags. Zu berücksichtigen ist dabei stets, dass die Regelungen in einer Gemeinschaftsordnung nicht von den Wohnungseigentümern selbst, sondern vom teilenden Eigentümer bzw. dessen Notar festgelegt werden. In der Praxis sind insoweit unglückliche bzw. unpraktikable Regelungen keine Seltenheit. Häufig werden Formularbestimmungen auf eine Vielzahl von Gemeinschaften übertragen, ohne die Besonderheiten des Einzelfalls zu berücksichtigen.

Sollte bereits vom Bauträger oder vom teilenden Eigentümer ein Verwalter mit der Abwicklung der Teilungserklärung betraut sein, sollte er in seinem eigenen Interesse als Erstverwalter der Gemeinschaft für sin...

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