Sind beim Erwerber im Hinblick auf die unterschiedliche Nutzung mehrere selbstständige Gebäudeteile[1] anzunehmen, stellt sich die Frage, wie der auf das Gesamtgebäude entfallende Teil der Anschaffungskosten auf die einzelnen Gebäudeteile zu verteilen ist. Für die Aufteilung ist das Verhältnis der Nutzfläche eines Gebäudeteils zur Nutzfläche des ganzen Gebäudes maßgebend, es sei denn, die Aufteilung nach dem Verhältnis der Nutzflächen führt zu einem unangemessenen Ergebnis.[2] Die Nutzfläche ist in sinngemäßer Anwendung der Verordnung zur Berechnung der Wohnfläche (Wohnflächenverordnung – WoFlV) in der jeweils geltenden Fassung zu ermitteln.[3]
Kann der Erwerber glaubhaft machen, z. B. durch Vorlage eines Gutachtens, dass einzelnen Gebäudeteilen ein nicht dem Nutzflächenverhältnis entsprechender höherer bzw. geringerer Wert zukommt, ist diesem Aufteilungsmaßstab zu folgen.
Aufteilung der Gebäudeanschaffungskosten
A erwirbt ein bebautes Mietwohngrundstück. Das EG und 1. OG sind zu Wohnzwecken vermietet. Das 2. OG nutzt er selbst. Sämtliche Geschosse sind gleich groß. Von den Anschaffungskosten entfallen 500.000 EUR auf das Gebäude und 300.000 EUR auf den Grund und Boden. A legt ein Gutachten vor, nach dem aufgrund der besonderen baulichen Gestaltung 40 % des gesamten Gebäudewerts auf das Erdgeschoss entfallen. Die beiden übrigen Geschosse sind gleichwertig.
Auf den vermieteten Gebäudeteil (EG + 1. OG) entfallen Anschaffungskosten i. H. v. 350.000 EUR (200.000 EUR + 1/2 v. [500.000 EUR ./. 200.000 EUR]). Die Anschaffungskosten des selbst genutzten Gebäudeteils (2. OG) betragen 150.000 EUR.
Bei der Verteilung der Anschaffungskosten auf Grund und Boden ist auf den "Normalverteilungsmaßstab" (= das Verhältnis der Nutzflächen bzw. bei einem besonderen baulichen Zuschnitt das Verhältnis des umbauten Raums) abzustellen, sodass im vorliegenden Fall die Anschaffungskosten des Grund und Bodens für den vermieteten Teil 200.000 EUR (2/3) und für den selbstgenutzten Anteil 100.000 EUR (1/3) betragen.
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