Prütting/Wegen/Weinreich, BGB § 705 BGB – Inhalt des Ges ... / V. Publikumsgesellschaften.

Rn 48

Publikumsgesellschaften setzen sich regelmäßig aus den Gründungsgesellschaftern sowie von diesen eingeladenen, nicht untereinander verbundenen und lediglich auf kapitalistischer Basis beteiligten Mitgesellschaftern zusammen. Letzteren stehen zumeist nur Kontrollrechte zu, während die Geschäftsführung und Vertretung der Gesellschaft bei den Initiatoren liegt. Zweck von Publikumsgesellschaften ist die Einwerbung von Kapital. IdR wird es sich bei diesen Modellen um Kapitalgesellschaften oder Personenhandelsgesellschaften, insb um GmbH & Co KGs, handeln. Sofern keine gewerbliche Tätigkeit vorliegt, sind Publikumsgesellschaften häufig als GbR organisiert, so zB bei Grundstückfonds (Dauner-Lieb/Heidel § 705 Rz 74; BRHP/Schöne § 705 Rz 192). Trotz der Rechtsform als Gesellschaft bürgerlichen Rechts weist die Publikums-GbR zahlreiche körperschaftliche Elemente auf, weshalb die Rspr hierzu von den allg Regeln abw Grundsätze aufgestellt hat. Diese gelten im Bereich der Auslegung (objektive Auslegung, BGH NZG 18, 1226 Rz 17; ZIP 05, 1455 f, auch von Gesellschafterbeschlüssen, BGH DB 18, 1078) und Änderung des Gesellschaftsvertrages, der Gesellschafterhaftung (§ 708 Rn 3), der Geschäftsführung (§ 709 Rn 3) sowie der Regelung des Stimmrechtes (§ 709 Rn 17).

Rn 49

Auch geschlossene Immobilienfonds können mangels Eintragung im Handelsregister nach § 105 II HGB GbR sein. Diese zeichnen sich durch einen festen Kreis von Anlegern aus und dienen der Errichtung und Verwaltung von Immobilienobjekten. Von besonderer praktischer Relevanz ist an dieser Stelle die Rspr des BGH, die abw von den allg Grundsätzen (BGH NJW 01, 1056 [BGH 29.01.2001 - II ZR 331/00]) für die Kapital gebenden Fondsgesellschafter den formularmäßigen Ausschluss ihrer persönlichen Haftung für rechtsgeschäftlich begründete Verbindlichkeiten der GbR weiterhin zulässt (BGH NJW 02, 1642, 1643 [BGH 21.01.2002 - II ZR 2/00]). Begründet wird dies mit den Besonderheiten von Immobilienfonds als reinen Kapitalanlagegesellschaften, von deren Gesellschaftern die Vertragspartner typischerweise eine unbeschränkte gesamtschuldnerische Haftung nicht erwarten würden. Der formularmäßige Haftungsausschluss sei daher keine unzulässige Benachteiligung des Vertragspartners iSd § 307. Verbreitetes praktisches Problem geschlossener Immobilienfonds ist, dass ihre Initiatoren den Beitritt der Anleger zur GbR häufig über einen Treuhänder gestalten, der zur Abgabe der erforderlichen Erklärungen bevollmächtigt wird. Der BGH hält solche Vollmachten der Anleger wegen Verstoßes gegen das RBerG für nichtig, erstreckt die Nichtigkeitsfolge auch auf alle Verträge, die der Treuhänder für die Anleger abgeschlossen hat (BGH WM 05, 1520 ff) und versagt dem an die GbR auszahlenden Kreditgeber die Haftung des Anlegers für den Bereicherungsanspruch gegen die GbR (BGH WM 08, 1356).