Prütting/Wegen/Weinreich, BGB § 652 BGB – Entstehung des ... / a) Vertragsschluss durch schlüssiges Verhalten.

Rn 17

Wegen der grds Formfreiheit des Maklervertrags wird die Rechtspraxis häufig mit vermeintlich konkludent geschlossenen Verträgen beschäftigt. Dabei gilt: An den Vertragsschluss durch konkludentes Verhalten werden strenge Anforderungen gestellt; Unklarheiten gehen zu Lasten des Maklers (zB BGH NZM 02, 533, 534 [BGH 11.04.2002 - III ZR 37/01]). Das bloße Entgegennehmen von Maklerdiensten reicht für sich allein nicht aus (BGH WM 71, 904; MüKo/Roth § 652 Rz 46). Ferner führen die Vereinbarung von Besichtigungsterminen sowie werbende Inserate oder die Anpreisung eines Objekts im Geschäftslokal nicht zu rechtlichen Vertragsangeboten (BGHZ 95, 393, 395). Den Grundsatz, dass Zeitungsinserate rechtlich keinen Antrag auf Abschluss eines Maklervertrags darstellen, wendet die Rspr zutreffend auch auf Veröffentlichungen im Internet an (Ddorf NZM 15, 225 [OLG Düsseldorf 13.06.2014 - I-7 U 37/13]; MDR 11, 1462, 1463). Übermittelt der Immobilienmakler einem Kaufinteressenten per Mail ein Exposé, das ein eindeutiges Provisionsverlangen enthält, liegt darin aber ein Angebot auf Abschluss eines Maklervertrags (BGH NZM 17, 127 [BGH 07.07.2016 - I ZR 30/15]). Dieses Angebot nimmt der Kaufinteressent bereits an, wenn er den Makler um die Vereinbarung eines Besichtigungstermins bittet. Unverlangt an Personen übermittelte Informationen über ein Objekt lösen allerdings für den Empfänger keine Bindung oder Sperre aus, ohne den Makler(-lohn) den Vertrag über das Objekt mit dem Verkäufer zu schließen.

Rn 18

Entscheidendes Kriterium auf dem Weg zum Maklervertrag ist das ausdrückliche Vergütungsverlangen des Maklers an den potentiellen Vertragspartner (Hambg MDR 97, 819 [OLG Hamburg 26.03.1997 - 5 U 212/96]). Dadurch wird eindeutig zum Ausdruck gebracht, dass er Makler des Interessenten sein will (BGH MDR 19, 793 [BGH 13.12.2018 - I ZR 51/17] Rz 12). Wird ein zum Verkauf stehendes Objekt mittels einer Internetanzeige mit dem Hinweis auf einen bestimmten Provisionssatz angeboten, reicht dies für ein hinreichend deutliches Provisionsverlangen regelmäßig aus (BGH NJW 12, 2268, 2269). Der Hinweis muss aber jeweils objektbezogen erfolgen (Frankf NJW-RR 11, 1500). Soweit das Gegenteil aber nicht bekannt ist, darf der Interessent davon ausgehen, der Makler erbringe die Leistung für den Anbieter (hM BGHZ 95, 393, 395). Das gilt auch dann, wenn Jahre vorher einem Interessenten die Dienste als Makler provisionspflichtig angeboten wurden (Frankf NJW-RR 11, 1500 [OLG Oldenburg 23.08.2011 - 13 U 59/11]). Die Annahme von Leistungen eines gewerblichen Maklers führt daher auch unter Berücksichtigung des § 653 nicht zwingend zu einem Vertrag (BGHZ 163, 332). Es ist Sache des Maklers, das mehrdeutige Verhalten aufzuklären (BGH NJW 05, 3779, 3780). Die Umstände des Einzelfalls sind aber zu berücksichtigen (BGH NJW 00, 282, 283 [BGH 04.11.1999 - III ZR 223/98]; Celle OLGR 02, 117: Inanspruchnahme einer zweiten Besichtigung in Kenntnis der Vergütungsforderung; Wunsch nach einer Reservierungsbestätigung, Hamm ErbbauZ 21, 109). Selbst wenn sich der Interessent mit einem Suchauftrag an den Makler wendet, kann nicht ausgeschlossen werden, dass nur Objekte aus dem Bestand abgefragt werden und mehrdeutiges Verhalten vorliegt (BGH NJW 05, 3779 [BGH 22.09.2005 - III ZR 393/04]; anders noch München NZM 05, 71 [OLG Düsseldorf 24.09.2004 - I-3 Wx 233/04]). Bei einem eindeutigen Vergütungshinweis (auch in einem Inserat möglich vgl Fischer NJW 09, 3210; BGH NJW-RR 14, 1272) und dem anschließenden Verlangen nach weiteren Nachweisen ist allerdings von einem Vertragsschluss auszugehen (Ddorf NZM 15, 225; Jena MMR 15, 438; Brandenb BauR 10, 668; Karlsr NJW 05, 574). Das Ersetzen einer schriftlichen Vergütungsklausel durch den Ausdruck ›nach Vereinbarung‹ ändert am Zustandekommen eines Maklervertrags nichts (BGH NJW 02, 817 [BGH 06.12.2001 - III ZR 296/00]). Der Makler, der einem Interessenten lediglich das Exposé eines anderen Maklers übergibt, bringt damit grds nicht zum Ausdruck, dass er im Erfolgsfall selbst eine Provision beansprucht. Will der Makler auch für solche Objekte eine Provision beanspruchen, die ihm durch einen dritten Makler benannt worden sind, muss er dies gegenüber dem Interessenten unmissverständlich zum Ausdruck bringen (BGH NJW 16, 2317 [BGH 17.12.2015 - I ZR 172/14]).

Rn 19

Die Grundsätze zum Vertragsschluss durch konkludentes Verhalten gelten unabhängig davon, von welcher Seite der Anstoß zur Handlung ausgeht. Es ist Sache des Maklers, eindeutig zum Ausdruck zu bringen, dass er für den Interessenten Makler sein will (BGH NJW 02, 817). Das kann auch in wirksam einbezogenen AGB erfolgen (Ddorf NJW-RR 96, 1466) oder in einem übermittelten Exposé zum Ausdruck kommen (BGH WM 07, 662; Ddorf NJW-RR 97, 368). Der Empfängerhorizont des jeweiligen Kunden ist dabei zu berücksichtigen (BGH WM 71, 904; Karlsr NZM 99, 231 [OVG Nordrhein-Westfalen 25.03.1998 - 14 E 117/97]). Der bloße Hinweis auf das Anfallen ›einer‹ Vergütung genügt nicht (im Zusammenhang mit e...