Kinne/Schach/Bieber, BGB § 555c Ankündigung von Modernis ... / 2.1 Allgemeines

Rz. 29

An die Ankündigung dürfen keine übertriebenen Anforderungen gestellt werden (BVerfG, NJW 1989, 969; LG München I, Urteil v. 11.2.2009, 15 S 22980/07, ZMR 2009, 453; LG Berlin, Urteil v. 5.1.2018, 65 S 100/17, GE 2019, 322; LG Berlin, Urteil v. 12.5.2005, 67 S 19/05, GE 2005, 919; Staudinger/Emmerich, § 554 a. F. Rn. 40). Eine nach § 555c Abs. 1 erforderliche Modernisierungsankündigung muss nicht jede Einzelheit der beabsichtigten Modernisierungsmaßnahme beschreiben und nicht jede mögliche Auswirkung mitteilen (LG Berlin, Urteil v. 10.11.2017, 65 S 151/17, GE 2018, 55); eine stichwortartige Beschreibung der Maßnahmen reicht aus (AG München, Urteil v. 30.12.2016, 453 C 22061/15, juris; a.A. AG Berlin-Köpenick, Urteil v. 22.12.2009, 9 C 49/09, GE 2010, 415). Sie muss lediglich so konkret gefasst sein, dass sie den Informationsbedürfnissen des Mieters Rechnung trägt, das Ziel der beabsichtigten Modernisierung und die zu dessen Erreichung geplanten Maßnahmen zu erfahren, um ihm darüber eine zureichende Kenntnis zu vermitteln, in welcher Weise die Wohnung durch die geplanten Maßnahmen verändert wird und wie sich diese Maßnahmen künftig auf den Mietgebrauch einschließlich etwaiger Verwendungen des Mieters sowie die zu zahlende Miete auswirken (BGH, Urteil v. 28.9.2011, VIII ZR 242/10, ZMR 2012, 94; LG Berlin, Urteil v. 25.11.2011, 63 S 86/11, GE 2012, 205). Allgemeine und pauschale Hinweise reichen aber weiterhin nicht aus (LG Hamburg, Urteil v. 7.10.2004, 333 S 59/03, WuM 2005, 60).

Hinweis

Unwirksamkeit der Ankündigung

Die Aufnahme von (tatsächlich nicht bestehenden) Mitwirkungs- bzw. Leistungspflichten des Mieters in das Ankündigungsschreiben (hier: Schaffung von Baufreiheit in der Wohnung und im Keller, Beseitigung aller nicht bauseitigen Anbauten in und an der Wohnung sowie der Anpflanzungen in etwaigen Gärten in einer Breite von ca. 2 Meter ab Hauswand) führt zur Gesamtunwirksamkeit der Ankündigung; denn diese Pflichten betreffen unmittelbar die Beurteilungsgrundlage des Mieters im Rahmen seiner Entscheidung über die Duldung der Modernisierung (LG Berlin, Urteil v. 6.12.2018, 65 S 124/18, ZMR 2019, 275).

Andererseits ist unschädlich, dass die vom Mieter angebrachten Einrichtungen in der Modernisierungsankündigung keine Erwähnung finden (LG Berlin, Urteil v. 12.12.2018, 64 S 119/17, GE 2021, 1260). Das Benennen einer konkreten Ausweichwohnung ist nicht formelle Voraussetzung der Modernisierungsankündigung; das Angebot eines angemessenen Ausweichquartiers nach (angekündigter) Absprache zwecks Berücksichtigung der individuellen Bedürfnisse des Mieters ist ausreichend (LG Berlin, Urteil v. 6.8.2020, 67 S 46/20, GE 2020, 1497).

Rz. 30

Die Mitteilung muss auch individuell sein (Schmidt-Futterer/Eisenschmid, § 555c Rn. 27). Angaben, die sich allgemein auf das Gebäude richten, aber die konkrete Situation des betroffenen Mieters nicht berücksichtigen, sondern dafür Alternativen offen lassen, reichen auch unter Berücksichtigung der Neufassung nicht aus, dass das Art und Umfang nur "in wesentlichen Zügen" angekündigt zu werden brauchen. Denn der Mieter hat gerade ein Informationsbedürfnis, wie sich die Maßnahmen auf seine Wohnung auswirken. Die Mitteilung darf keine Vorbehalte enthalten, sonst ist sie unwirksam (Beuermann, GE 1986, 8 m. w. N.). Allgemein bekannte Umstände müssen nicht angekündigt werden (Beuermann, GE 1986, 8; LG Berlin, Urteil v. 9.8.1983, 29 S 53/83, GE 1983, 969), übliche Baumaßnahmen müssen nicht detailliert in der Ankündigung beschrieben werden (LG Berlin, Urteil v. 19.11.1984, 61 S 37/84, GE 1985, 141). Allerdings ist in einem solchen Fall der Vermieter an den aus dem Ankündigungsschreiben sich ergebenden Rahmen gebunden (LG Berlin, a. a. O.). Der Mieter darf dann darauf vertrauen, dass ein Regelfall vorliegt und eine Modernisierung im üblichen Rahmen geplant ist, eine Überschreitung des Rahmens (etwa: Übermaß an Beeinträchtigungen, "wesentliche" Überschreitung der angekündigten Mieterhöhung [LG Berlin, a. a. O.], wiewohl im letzteren Fall die Überschreitung so wesentlich sein müsste, dass sie auch angesichts der Sanktion des § 559b Abs. 2 Satz 2 nicht mehr hinnehmbar ist) braucht der Mieter nicht zu dulden (Beuermann, GE 1986, 8); falls kein Regelfall vorliegt, sind auf jeden Fall genauere Angaben erforderlich (Beuermann, GE 1986, 8). Der Vermieter seinerseits darf – etwa im Rahmen der Möblierung – "Üblichkeit" vermuten und muss nicht damit rechnen, dass der Mieter sämtliche Wände zumöbliert hat (LG Berlin, Urteil v. 19.11.1984, 61 S 37/84, GE 1985, 141).

Rz. 31

Kommt es bei umfangreichen Arbeiten zu erheblichen zeitlichen Verschiebungen oder zu gravierenden technischen Änderungen, ist die bisherige Mitteilung hinfällig und muss wiederholt werden (Beuermann, GE 1986, 8; LG Berlin, GE 1989, 415). Geringfügige Veränderungen gegenüber der Terminplanung gemäß dem Mitteilungsschreiben zur Modernisierungsduldung oder Überschreitungen der voraussichtlich angesetzten Dauer der Modernisierungsarbeiten k...