Kinne/Schach/Bieber, BGB § 548 Verjährung der Ersatzansp ... / 4 Verjährungseintritt

Rz. 15

Hinweis

Beginn Verjährungsfrist

Die Verjährungsfrist beginnt sowohl für mögliche Aufwendungsersatzansprüche des Mieters als auch für seine möglichen Ansprüche auf Gestattung der Wegnahme mit dem rechtlichen Ende des Mietverhältnisses – nicht erst mit der Rückgabe – zu laufen; das gilt unabhängig von der Anspruchsentstehung.

Die rechtliche Beendigung ist auch dann maßgebend, wenn die Parteien über das ob oder den Zeitpunkt der Vertragsbeendigung streiten und ein Rechtsstreit hierüber ggf. erst nach Ablauf der Verjährungsfrist entschieden wird. Auch die Gewährung einer Räumungsfrist oder von Vollstreckungsschutz lassen die Vertragsbeendigung und damit den Lauf der Verjährungsfrist unberührt; anders ist es allerdings, wenn es zu einer stillschweigenden Vertragsverlängerung oder zur Verlängerung gemäß § 574a kommt; in letzterem Fall beginnt die Verjährungsfrist mit Ablauf der Fortsetzungszeit (Schmidt-Futterer/Streyl § 548 Rn. 55).

Rz. 16

Hinweis

Bei Veräußerung sechsmonatige Verjährung

Bei Veräußerung des Grundstücks verjähren die Ansprüche des Mieters auf Aufwendungsersatz und Gestattung der Wegnahme innerhalb von 6 Monaten ab sicherer Kenntnis des Mieters von der Eintragung des Erwerbers in das Grundbuch.

Die Verjährung der Ersatzansprüche des ausgeschiedenen Vermieters (Veräußerers) beginnt mit dem Zeitpunkt des Vertragsübergangs (= Eintragung des Erwerbers im Grundbuch) zu laufen und nicht erst mit Kenntnis des Veräußerers vom Anspruch bzw. den anspruchsbegründenden Umständen (Schmidt-Futterer/Streyl § 548 Rn. 57).

Rz. 17

Für die Berechnung der Verjährungsfrist von 6 Monaten gelten die §§ 187, 188 i. V. m. § 193. Im Falle des § 548 ist also der einzelne Tag entscheidend, sodass verjährungsunterbrechende Handlungen darauf einzurichten sind. Hier ist im Wesentlichen auf die gerichtliche Geltendmachung nach § 204 hinzuweisen. Eine Klage wird im Rechtssinne nicht durch Einreichung der Klageschrift bei Gericht, sondern durch Zustellung der Klageschrift an den Schuldner erhoben (§ 253 Abs. 1 ZPO). Allerdings tritt die Hemmungswirkung bereits mit der Einreichung der Klage bei Gericht ein, sofern die Zustellung an den Schuldner demnächst erfolgt (§ 167 ZPO). Eine demnächstige Zustellung ist jedenfalls immer dann anzunehmen, wenn die Zustellung sich nicht aus Gründen verzögert, die in der Person des Klägers/Vermieters liegen. Dasselbe gilt für die Zustellung des Mahnbescheids. Hier ist allerdings Vorsicht insofern geboten, als der Antrag auf Erlass eines Mahnbescheids die Verjährung nur dann hemmt, wenn der geltend gemachte Anspruch in der Weise bezeichnet ist, dass er Grundlage eines Vollstreckungstitels sein kann und dass der Schuldner erkennen kann, welcher Anspruch gegen ihn geltend gemacht wird (BGH, Urteil v. 17.11.2010, VIII ZR 211/09, WuM 2011, 49; BGH, Urteil v. 23.1.2008, VIII ZR 46/07, WuM 2008, 238). Das bedeutet, dass der Gläubiger im Mahnantrag nach § 690 Abs. 1 Nr. 3 ZPO die geltend gemachte Forderung individualisiert, z. B. der Vermieter entsprechend angibt, dass es sich um einen Anspruch wegen unterlassener Schönheitsreparaturen handelt, wobei die schlagwortartige Bezeichnung "Schadensersatzanspruch Schönheitsreparaturen" ausreicht (vgl. auch LG Köln, Urteil v. 30.9.1997, 12 S 112/97, WuM 1997, 632). Verfolgt der Anspruchsteller eines Mahnverfahrens Ersatzansprüche wegen verschiedener Mängel, so liegen in aller Regel mehrere Einzelansprüche vor, sodass, um dem Erfordernis der Individualisierung gemäß § 690 Abs. 1 Nr. 3 ZPO zu genügen, die einzelnen Mängel, aus denen die Ansprüche resultieren, im Mahnantrag zu bezeichnen sind (OLG Stuttgart, Beschluss v. 30.4.2020, 5 U 540/19, ZMR 2020, 645). Das kann bei der sog. maschinellen Bearbeitung (Zentrale EDV-Mahngerichte – § 689 Abs. 3 ZPO) insofern zu Schwierigkeiten führen, als nicht ausreichend Platz für eine Individualisierung des Anspruchs auf den entsprechenden Vordrucken besteht. Ferner sind in den Vordrucken teilweise Individualisierungsvorgaben gemacht, die nur angekreuzt zu werden brauchen; daneben sehen die Vordrucke aber auch eine Spalte für ein individuelles Ausfüllen vor. Ist in diesen Fällen eine ausreichende Individualisierung des Anspruchs zwecks Verjährungsunterbrechung nicht möglich, sollte der Weg der Klageeinreichung beschritten werden.

Aus der neueren Rechtsprechung des BGH in diesem Zusammenhang:

BGH, Urteil v. 8. 1.2014, XII ZR 12/13, WuM 2014, 140

Eine wirksame Klageerhebung hemmt die Verjährung auch dann, wenn zum Zeitpunkt der Klageerhebung – von der Sachbefugnis abgesehen – noch nicht alle Anspruchsvoraussetzungen vorliegen, etwa eine für einen Schadensersatzanspruch nach § 281 Abs. 1 Satz 1 BGB erforderliche Fristsetzung noch fehlt (im Anschluss an BGHZ 172, 42; BGH Urteile v. 27.2.2003, VII ZR 48/01, NJW-RR 2003, 784 und v. 3.5.1999, II ZR 119/98, NJW 1999, 2115).

BGH, Urteil v. 23.1.2008, VIII ZR 46/07, NJW 2008, 1220

Zur Individualisierung eines Schadensersatzanspruchs des Wohnraumvermieters wegen Beschädigung sowie unzureichen...