Herausgabe: Kellerabteil

Leitsatz

Dass Kellerabteile nicht wie vorgesehen geschaffen wurden, steht der Entstehung von Sondereigentum nicht entgegen, wenn Bauausführung und Aufteilungsplan nicht in einer Weise voneinander abweichen, die es unmöglich machen, die errichteten Räume einer in dem Aufteilungsplan ausgewiesenen Raumeinheit zuzuordnen.

Normenkette

§ 985 BGB

Das Problem

1. Wohnungseigentümerin K, seit dem Jahr 2012 Eigentümerin des Wohnungseigentums Nr. 3, verlangt von Wohnungseigentümer B die Herausgabe eines Kellerabteils.
2. Nach der Teilungserklärung besteht das Wohnungseigentum Nr. 3 aus einem Miteigentumsanteil von 248,415/1.000 verbunden mit dem Sondereigentum an der im Aufteilungsplan mit Nr. 3 bezeichneten Wohnung im Obergeschoss links, bestehend aus einer Wohnung sowie einem Abstell- und einem Nebenraum im Untergeschoss. Der Aufteilungsplan weist im Untergeschoss einen großen Raum auf, der in 4 Kellerabteile aufgeteilt ist, wobei die beiden äußeren Kellerabteile der Wohneinheit Nr. 3, die beiden mittleren Abteile hingegen der Wohneinheit Nr. 2 zugewiesen sind. Das Untergeschoss wurde hiervon abweichend errichtet: Es finden sich nur 3, mit Holzverschlägen voneinander getrennte Abteile.
3. Die Wohnungseigentümer gebrauchen diese Abteile von Anfang an in der Weise, dass je ein Abteil einem der 3 Wohnungseigentümer zugewiesen ist. Wohnungseigentümer B gebraucht das an der westlichen Außenwand gelegene Abteil, das flächenmäßig größer ist, als die nach dem Aufteilungsplan als "ABSTR 3" vorgesehene Fläche, die der Wohneinheit 3 zugewiesen ist.
4. Wohnungseigentümer B wendet ein, das herauszugebende Kellerabteil müsse erst geschaffen werden. Der Erstherstellungsanspruch sei jedoch gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zu richten. Der Herausgabeanspruch sei aufgrund der Tatsache, dass der Keller bereits seit 40 Jahren in der derzeitigen Form genutzt werde, außerdem verjährt und verwirkt. Das Herausgabeverlangen sei ferner rechtsmissbräuchlich, da K vor dem Erwerb ihres Wohnungseigentums die Kellerräumlichkeiten besichtigt habe, sodass ihr die abweichende Bauausführung bekannt gewesen sei. Außerdem habe K bei einer Versammlung einer Anpassung der Teilungserklärung an die tatsächliche Nutzung der Keller zugestimmt.

Die Entscheidung

1. Die Klage hat Erfolg! Die Klage sei gemäß § 43 Nr. 1 WEG zulässig, da die sachenrechtliche Zuordnung der herauszugebenden Fläche nicht alleiniger Streitpunkt sei, sondern die Frage, welche Rechte und Pflichten sich aus dem Gemeinschaftsverhältnis der Wohnungseigentümer in Verbindung mit § 242 BGB ergeben, wenn der Aufteilungsplan, bauliche Gegebenheiten und tatsächliche Nutzung über einen langen Zeitraum auseinander fallen.

2. K habe gemäß § 985 BGB einen Anspruch auf Herausgabe der im Aufteilungsplan als "ABSTR 3" bezeichneten Fläche.

   K sei Eigentümerin der Wohnungseigentumseinheit Nr. 3 einschließlich Nebenräumen. Dass die Kellerabteile nicht wie im Aufteilungsplan vorgesehen geschaffen wurden, stehe dem Sondereigentum nicht entgegen, da Bauausführung und Aufteilungsplan nicht in einer Weise voneinander abwichen, die es unmöglich machten, die errichteten Räume einer in dem Aufteilungsplan ausgewiesenen Raumeinheit zuzuordnen (Hinweis auf OLG Frankfurt a.M. v. 4.4.2011, 20 W 75/08, ZWE 2011 S. 414; AG Charlottenburg v. 20.6.2012, 72 C 46/12, GE 2012 S. 1327). Unschädlich sei auch die fehlende Abgeschlossenheit gegenüber anderem Sondereigentum, da die Begrenzung des Sondereigentums nach dem Aufteilungsplan und der Bauausführung eindeutig sei.

   B sei der Besitzer der herauszugebenden Fläche. Ein Recht zum Besitz stehe ihm nicht zu. B habe auch keinen Anspruch auf Auflassung und Übereignung der Fläche, den er dem Herausgabeanspruch einredeweise entgegenhalten könnte. Innerhalb einer Wohnungseigentümergemeinschaft herrsche Vertragsfreiheit, sodass im Regelfall keine Verpflichtung zur Übertragung von Eigentum bestehe (Hinweis auf LG Stade v. 7.12.2011, 9 T 195/10, ZMR 2012 S. 729). Die Voraussetzungen für einen nur im Ausnahmefall bestehenden Anspruch aus § 242 BGB in Verbindung mit dem sich aus dem Wohnungseigentumsverhältnis abzuleitenden Rücksichtnahmegebot seien nicht erfüllt. Insbesondere sei die Eigentumszuordnung nicht untragbar und eine Änderung zwingend (Hinweis auf LG Hamburg, v. 25.4.2012, 318 S 138/11, ZMR 2013 S. 57). Allein wirtschaftliche Interessen seien nicht geeignet, eine Umwandlung von Sonder- in gemeinschaftliches Eigentum "im Zwangswege" zu erreichen (Hinweis auf OLG Stuttgart v. 31.8.2011, 3 U 44/11, ZMR 2013 S. 54). Auch aus der langjährigen unbeanstandeten Nutzung folge keine Pflicht, den Zustand zu ändern (Hinweis auf BGH v. 11.5.2012, V ZR 189/11, NJW-RR 2012 S. 1036).

3. Sollte K, was diese bestreitet, auf einer Versammlung einer Änderung der Teilungserklärung zugestimmt haben, ergebe sich daraus für B kein Recht, K zum Abschluss eines Kaufvertrags und dem damit einhergehenden Übergang dinglicher Rechte zu verpflichten (Hinweis auf LG Stade v. 7.12.2011, 9 T 195/10, ZMR 2012 S. 729).
4. Der Ans...