Ein Makler hat die Pflicht, Auftraggeber vor Risiken beim Immobiliengeschäft zu warnen. Zweifelt er an der Solvenz eines Interessenten, muss er vom Verkauf abraten – für finanzielle Einbußen des möglichen Käufers haftet er in solchen Fällen nicht, hat das Landgericht Frankenthal entschieden.
Immobilienmakler haben die Pflicht, Auftraggeber vor möglichen Risiken beim Grundstücksgeschäft – etwa bei Zweifeln an der Zahlungsfähigkeit des potenziellen Käufers – zu warnen. Ansprüche für Interessenten auf Schadenersetz entstehen in solchen Fällen nicht, hat das Landgericht (LG) Frankenthal (Urteil v. 7.5.2021, Az. 1 O 40/20) entschieden.
Klage auf Aufwendungsersatz gegen den Makler
Ein Makler war von einem Grundstückseigentümer mit dem Verkauf einer Immobilie im Landkreis beauftragt worden. Eine Interessentin meldete sich bei dem Makler und informierte sich über das Objekt vor Ort. Die Interessentin führte die Verkaufsgespräche mit dem Verkäufer selbst.
Der Makler hatte allerdings Zweifel an der Solvenz der Interessentin und teilte dies dem Verkäufer als Kunden mit. Ein Kaufvertrag kam daher mit der Interessentin nicht zum Abschluss und das Objekt wurde an einen Dritten veräußert. Daraufhin erhob die enttäuschte Interessentin Klage auf Aufwendungsersatz gegen den Makler, da ihr Investitionen – die sie im Vertrauen auf den Abschluss des Kaufvertrages getätigt hatte – zu erstatten wären.
Die Interessentin trägt vor, der verklagte Makler habe den Abschluss des Vertrages mit ihr zu Unrecht vereitelt, ferner hätte er ihr mitgeteilt, sie könne schon mit den Vorbereitungen zum Umzug beginnen. Daher verklagte die Interessentin den Makler auf Ersatz der Kosten für das Aus- und Wiedereinräumen der bisher bewohnten Immobilie in Höhe von zirka 30.000 Euro.
Makler-Pflicht: Über Bonität des möglichen Käufers aufklären
Die Klage hatte keinen Erfolg. Der Makler hat richtig gehandelt, urteilten die Richter. Laut Gericht sei es die Pflicht eines Maklers, über die Bonität eines möglichen Vertragspartners aufzuklären und auf entsprechende Zweifel hinzuweisen, so das LG Frankenthal. Im konkreten Fall habe kurz vor dem geplanten Termin beim Notar noch keine Finanzierungsbestätigung vorgelegen und die Finanzierung der Kaufnebenkosten sei von einer Bank abgelehnt worden.
Zudem sei der Schaden aufgrund eigenen Verhaltens der Frau entstanden, weil sie zu früh mit den Vorbereitungen für den Umzug begonnen habe. Vor dem Kaufvertragstermin gebe es viele Gründe, warum dieser Verkauf beziehungsweise Kauf noch scheitern könne. Insofern habe die Interessentin die zu früh verauslagten Kosten selbst zu tragen. Im Übrigen seien diese Kosten der Höhe nach unberechtigt, da ein Aufwand von über 2.000 Arbeitsstunden für die Umzugshelfer nicht nachvollziehbar sei.
Praxishinweis: Wann die Aufklärung zur Pflicht wird
Die meisten Streitfälle zwischen Maklern und Kunden beziehen sich auf falsche oder unterbliebene Aufklärung durch den Immobilienmakler. Bei den Aufklärungspflichten ist strikt danach zu unterscheiden, ob die Pflicht ohne oder erst infolge einer konkreten Nachfrage besteht.
Relativ einfach ist die Rechtslage bei einer konkreten Nachfrage eines Käufers. In diesem Fall ist der Makler verpflichtet, die gestellte Frage vollständig und richtig zu beantworten. Der Makler darf die Wahrheit weder bagatellisieren noch herunterspielen. Sofern er die Antwort nicht kennt, darf er keine Angaben "ins Blaue hinein" machen.
Komplizierter ist die Rechtslage, wenn der Kunde keine konkrete Frage gestellt hat. Nach der Rechtsprechung muss der Makler ungefragt alle Tatsachen offenbaren, die für den Vertragsentschluss des Kunden von wesentlicher Bedeutung sind. Die Aufklärung muss dabei auf eine Weise stattfinden, die beim Kunden keine falschen Vorstellungen hervorruft. Der Makler hat im vorliegenden Fall vollkommen richtig gehandelt.
Dieser Beitrag erschien im Fachmagazin "Immobilienwirtschaft", Ausgabe 07-08/2021.
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